Ảnh minh họa
Sau hơn 8 năm tổ chức thi hành Luật đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ. Sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội, nhà ở đô thị. Bên cạnh đó Luật Đất đai năm 2013 đã tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản, tạo ra những động lực mạnh mẽ cho phát triển đô thị, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước...
Tuy nhiên, mặc dù đã đạt được những kết quả quan trọng nhưng do các mối quan hệ kinh tế, xã hội có nhiều thay đổi, bên cạnh đó Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai nên Luật đất đai năm 2013 đã bộc lộ tồn tại, hạn chế, nhất là những vấn đề có liên quan đến giá đất, định giá đất, bồi thường đất … Ngoài ra vi phạm pháp luật về đất đai còn xảy ra nhưng chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời. Tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp. Đơn thư khiếu nại vẫn chiếm tỉ lệ cao (trên 60%) trong tổng số đơn thư gửi đến các cơ quan nhà nước, nhiều vụ việc kéo dài, khó giải quyết dứt điểm. Số vụ án liên quan đất đai chiếm trên 70% số vụ án được xét xử hàng năm…
Theo kế hoạch, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023). Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) gồm 237 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều, quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, việc quản lý đất đai và chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Để Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) được hoàn thiện liên quan đến nội dung Giá đất được quy định cụ thể trong Mục 2, Chương X, dưới góc độ cá nhân tôi có một số đóng góp như cụ thể như sau:
Thứ nhất: Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất (Điều 129)
Điếm c Khoản 1 Điều 129 Dự thảo Luật quy định: “1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:...c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường;”
Tại Điều 3 dự thảo Luật và các điều khoản tại dự thảo không quy định cụ thể trường hợp nào là "điều kiện bình thường". Điều này dẫn tới khó khăn trong quá trình xác định giá đất trên thực tế. Đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét quy định làm rõ để xác định "điều kiện bình thường" và điều kiện không bình thường là như thế nào? Có thể xem xét quy định phù hợp với “giá trị thị trường”. (Thông tư số 158/2014/TT- BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.”).
Thứ hai: Về Bảng giá đất
Khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật quy định: “1. Căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm... ”. Việc tiếp tục ấn định ngày công bố công khai vào ngày 01/01 như hiện hành là không phù hợp vì đây là ngày nghỉ lễ, mặt khác việc ấn định 01 ngày duy nhất sẽ khó trong việc triển khai thực hiện, thực tế hiện nay để đáp ứng quy định hiện hành, các địa phương đều ban hành và công khai trước thời hạn này. Do đó, Đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét quy định theo hướng trong 1 thời hạn, trước ngày 31/12 năm liền trước và có hiệu lực từ 1/1 của năm đó. Bên cạnh đó, cần xác định rõ như thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá. Việc Nhà nước xây dựng Bảng giá đất và áp dụng trong trường hợp quy định tại Khoản 3 sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất.
Khoản 4 Điều 130 Dự thảo Luật quy định: “4. Chính phủ quy định cụ thể nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20% so với kỳ trước phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương đế xác định nghĩa vụ tài chính đất đai đối với các trường hợp quy định tại các điếm a, b, c và đ khoản 3 Điều này”. Nếu cố định tỷ lệ 20% thì liệu có còn đảm bảo nguyên tắc: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” theo quy định tại Điều 129 nữa không? Đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét làm rõ.
Thứ ba: Về giá đất cụ thể
Điều 131 có quy định về “Cơ quan định giá đất cấp tỉnh”. Đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung quy đinh về thành phần của Cơ quan này, cấp nào có thẩm quyền thành lập để làm cơ sở để Chính phủ quy định chi tiết. Bởi với quy định như tại khoản 1 Điều 131 của dự thảo luật thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh là chủ tịch hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Nhìn vào thành phần của hội đồng thẩm định giá cho thấy, phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thông thường, một nguyên tắc chung của bất kỳ hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá hay không?
Để giải quyết được vấn đề này, cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với UBND cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Thứ tư: Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư ván định giá đất
Điểm a Khoản 1 Điều 133 Dự thảo Luật quy định tổ chức có chức năng tư vấn xác đinh giá đất: “a) Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Tuy nhiên Luật giá năm 2012 không có quy định về hoạt động “Tư vấn xác định giá” mà quy định về điều kiện hoạt động của “doanh nghiệp thẩm định giá”. Ngoài ra, Điều 125 Dự thảo Luật còn quy định về dịch vụ “tư vấn định giá đất”. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ các khái niệm “tư vấn xác định giá đất”, “tư vấn định giá đất” và mối quan hệ điều chỉnh của Luật giá đối với hoạt động “tư vấn xác định giá đất’ để có cơ sở áp dụng trên thực tế.
Về cơ bản, Dự thảo Luật đã thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, về việc thực hiện bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai.
Từ trước đến nay, khung giá đất ở tại hầu hết các tỉnh thành, đặc biệt là các đô thị lớn, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá chuyển nhượng thực tế dễ bị bóp méo, khiến các giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay đang bị các bên mua - bán thao túng theo hướng có lợi cho mình. Khi bỏ khung giá đất, tính theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải là giá ảo, quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khốc liệt hơn, từ đó cũng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo. Do đó, đặt ra những yêu cầu rất lớn cho cơ quan soạn thảo cũng như đóng góp ý kiến của các nhà khoa học, chuyên gia, doanh nghiệp, nhân dân… để nội dùng này phát huy được các mặt tích cực của nó./.
