(Pháp lý) - Thực tế triển khai áp dụng Luật Đấu giá tài sản (ĐGTS) năm 2016 cho thấy vẫn còn một số điều luật bất cập, có “kẽ hở”, vô tình “ giúp” một số đối tượng tham gia đấu giá QSD đất có “ cơ hội” đầu cơ thao túng, trục lợi. Trong bối cảnh đó, tỉnh Bình Định đã chủ động ban hành quy định về phương thức đấu giá mới, bước đầu đã mang lại hiệu quả được dư luận hoan nghênh. Bài viết sau đây của Luật gia Lê Công Tâm sẽ gửi đến bạn đọc một kinh nghiệm hay về vấn đề này.
Lúng túng, bất cập khi triển khai một số quy định của Luật ĐGTS
Luật Đấu giá tài sản (LĐGTS) năm 2016 có hiệu lực thi hành đã cơ bản khắc phục được những nhược điểm, hạn chế trong tổ chức bán đấu giá. Tuy nhiên việc quy định để ngăn chặn các hành vi, vi phạm trong tham gia đấu giá còn chung chung, chưa cụ thể như “hành vi thông đồng”, “dìm giá”; chưa có chế tài mạnh, nên dẫn tới chưa ngăn chặn triệt để về hành vi thông đồng trong tham gia đấu giá, nhất là trong đấu giá QSD đất. Từ thực tế các vụ đấu giá QSD đất diễn ra trong thời gian gần đây (sau khi có Luật ĐGTS ban hành), đấu giá viên rất khó bắt lỗi vi phạm người tham gia đấu giá, trong khi đó Luật ĐGTS cũng chưa có quy định chế tài xử lý, việc trả giá thấp hơn giá khởi điểm theo phương thức trả giá lên. Từ hạn chế của Luật ĐGTS dẫn tới công tác quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá QSD đất ở các địa phương còn bộc lộ nhiều bất cập, lúng túng, thiếu chặt chẽ. Và đó chính là nguyên nhân làm tiếp tục phát sinh các nhóm đối tượng tham gia đấu giá QSD đất làm ăn bất chính, đầu cơ thao túng (gọi chung là nhóm “cò đất ”) lộng hành.
Điều 34 Luật ĐGTS quy định Tổ chức đấu giá ban hành Quy chế cuộc đấu giá và niêm yết công khai, trong khi đó tại khoản 7 Điều 39 Luật ĐGTS lại quy định tổ chức đấu giá tài sản không được quy định thêm các trường hợp người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong Quy chế cuộc đấu giá. Quy định như vậy là cần thiết để ngăn ngừa và hạn chế hành vi tiêu cực (chạy theo lợi nhuận) trong đấu giá của tổ chức đấu giá khi mà các Tổ chức đấu giá, đấu giá viên, nhận biết được các hành vi xảy ra trong quá trình đấu giá. Thế nhưng quy định đó lại vô tình trở thành kẽ hở để các nhóm “cò đất” lợi dụng để đầu cơ, thao túng, thông đồng, móc ngoặc, gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước, làm cho những người dân thật sự có nhu cầu đấu giá đất ở bị thiệt hại.
Với mong muốn lấp được khoảng trống chưa hoàn thiện của Luật ĐGTS, ngày 19/01/2018, UBND tỉnh Bình Định đã chủ động ban hành Quyết định 04/2018/QĐ-UBND quy định về đấu giá QSD đất để Nhà nước có giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên sau hơn 7 tháng thực hiện các quy định trong Quyết định 04/2018 của địa phương này ban hành đã bộc lộ nhiều điểm bất cập, sơ hở, thiếu chặt chẽ (như quy định tại khoản 1 Điều 15 của Quyết định quy định nộp tiền đặt trước là 5% giá khởi điểm đối với trường hợp lô, thửa đất thực hiện dự án có giá trị từ 100 tỷ đồng trở lên; 10% giá khởi điểm của lô, thửa đất đối với các trường hợp còn lại…).
Vòng đấu giá đầu tiên bắt buộc người tham gia đấu giá đều phải trả giá. Tại vòng đầu này nếu đã có người trả giá cao hơn 5% so với giá khởi điểm đối với trường hợp có giá trị từ 100 tỷ đồng trở lên; 20% so với giá khởi điểm của lô, thửa đất đối với các trường hợp còn lại thì những người còn lại chưa trả giá có quyền không trả giá. Hoặc tại khoản 3, Điều 18 quy định cuộc đấu giá hết giờ hành chính trong ngày làm việc nhưng người tham gia đấu giá vẫn còn trả giá thì cuộc đấu giá tiếp tục để chọn ra người trúng đấu giá; cuộc đấu giá trực tiếp bằng lời nói hết giờ hành chính mà người tham gia đấu giá vẫn còn tiếp tục trả giá và mức giá trả vượt quá 04 lần so với giá khởi điểm của lô, thửa đất thì chuyển sang đấu giá bỏ phiếu trực tiếp cho vòng đấu tiếp theo để chọn ra người trúng đấu giá. Đối với những lô, thửa đất còn lại chưa đấu giá được do hết giờ hành chính thì được chuyển sang ngày hôm sau để đấu giá tiếp…
Những quy định trên đã vô tình tạo điều kiện cho sự tiêu cực mới phát sinh. Lợi dụng kẽ hở này, nhóm “cò đất” chớp cơ hội để khai thác lợi thế, không ngần ngại bỏ tiền ra để moi tin “nhạy cảm” từ một số cán bộ, nhân viên của các tổ chức bán đấu giá, hoặc của cơ quan liên quan trong quá trình đấu giá, thậm chí từ người thực sự có nhu cầu mua đất. Hệ quả của việc biết trước thông tin “nhạy cảm” là cơ sở để “cò đất” làm giá hoặc ngăn chặn, khống chế việc tham gia đấu giá của người có nhu cầu đấu giá để được mua lại với giá thấp hơn, rồi cùng nhau chia chác quyền lợi ngay trong và sau cuộc đấu giá.
Phương thức đấu giá mới: Bảo mật thông tin đăng ký
Từ những bất cập trong Quyết định 04/2018/QĐ–UBND, ngày 17/8/2018, UBND tỉnh Bình Định ban hành Quyết định 43/2018/QĐ-UBND về đấu giá QSD đất. Quyết định 43 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/9/2018. Theo đó, những khoảng trống của Luật ĐGTS cơ bản được khắc phục bằng những quy định như: Về phương thức đăng ký đấu giá mới, bảo mật thông tin, về tiền đặt trước người đăng ký đấu giá được nộp vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá QSD đất mở tại Ngân hàng thương mại Việt Nam; đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu gián tiếp, kết hợp hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói và bỏ phiếu trực tiếp; khi mở cuộc đấu giá công bố giá và chọn ra 03 phiếu trả giá cao nhất 1,2,3, để tổ chức đấu giá vòng tiếp theo (vòng 2) trước khi chọn người trả giá cao nhất trúng đấu giá lô, thửa đất…
Ngày 17/9/2018, UBND huyện Hoài Nhơn là đơn vị đầu tiên trong tỉnh đã triển khai thực hiện Quyết định 43/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Định. Công ty TNHH Dịch vụ đấu giá và Tư vấn Công Minh là tổ chức đấu giá đã trúng 02 gói thầu, với 543 lô đất ở 14 xã, thị trấn thuộc địa phương này, đã ban hành Quy chế đấu giá tài sản theo phương thức đấu giá mới, bằng việc bổ sung thêm quy định về bảo mật thông tin. Cụ thể bằng các quy định về quy trình tổ chức đấu giá rất khoa học và chặt chẽ, như: Yêu cầu phiếu thu tiền đặt trước của Ngân hàng và phiếu thu phí mua hồ sơ đấu giá không ghi ký hiệu lô, thửa đất đăng ký đấu giá; phiếu trả giá bỏ vào bì thư nhỏ dán kín ký giáp lai. Các giấy tờ đăng ký đấu giá, đều bỏ vào bì hồ sơ dán kín, ký giáp lai, ngoài bì hồ sơ không ghi, bằng hình thức nộp hồ sơ bỏ vào thùng (hòm) phiếu kín đã niêm phong, trước sự chứng kiến của bên có tài sản.
Đến ngày kết thúc đăng ký đấu giá, Công ty đấu giá đưa thùng phiếu về tại UBND xã nơi có đấu giá QSD đất để người đăng ký đấu giá (ĐKĐG), nộp hồ sơ ĐKĐG bỏ vào thùng phiếu. Thời gian kết thúc nhận hồ sơ ĐKĐG chậm nhất vào lúc 16h30 cùng ngày và niêm phong miệng hòm phiếu, với sự chứng kiến đại diện UBND xã. Sau đó Công ty đấu giá giao nhận thùng phiếu hồ sơ đấu giá cho UBND xã nơi có đấu giá QSD đất cất giữ. Sau 2 ngày, Công ty đấu giá mở cuộc đấu giá, nhận giao, mở niêm phong thùng phiếu hồ sơ ĐKĐG theo quy định, thu đếm hồ sơ hiện có và tổ chức đấu giá mới, lập danh sách người ĐKĐG từng lô, thửa đất (không lập DS trước). Đại diện tổ giám sát kiểm tra từng hồ sơ đấu giá, đấu giá viên mời người đấu giá chứng kiến việc mở bì thư trả giá, công bố giá trả của từng người, chọn ra ba phiếu cao nhất (số 1,2,3) để tổ chức đấu giá vòng tiếp theo (vòng 2). Đấu giá viên tổ chức đấu giá liên tục trong một buổi hết số lượng lô đất đã đăng ký, không nghỉ chuyển sang buổi chiều hoặc ngày khác…
Với các quy định bảo mật rất chặt chẽ và quy chế quy định, vào vòng tiếp theo (vòng 2) tiếp tục đấu, khiến cho lực lượng “cò đất” rất bức xúc vì không còn “đất” để thao túng. Tại xã Hoài Hảo (huyện Hoài Nhơn), trước khi mở cuộc đấu giá, các nhóm “ cò đất ” đến từ Quảng Ngãi đã có hành vi gây rối tại hội trường UBND xã, phản đối các quy định bảo mật đề ra trong Quy chế đấu giá. Vì không biết trước được số lượng người đăng ký tham gia đấu giá thực tế trước khi cuộc đấu giá bắt đầu, do đó để được vào vòng 02, “cò đất” phải chấp nhận “cuộc chơi” sòng phẳng như những người có nhu cầu đấu giá thực sự nên đã phải trả giá cao và phải tiếp tục đấu, trả ít nhất một bước giá.
Kết quả đấu giá theo phương thức mới đã mang lại hiệu quả bất ngờ, góp phần làm gia tăng giá trị của tài sản được đấu giá. Hầu hết các lô đất đấu giá thành có tỉ lệ vượt hơn giá khởi điểm của từng lô đất từ 20,81% đến 24,40%. Sau 03 tháng đấu giá, Công ty Công Minh đã bán thành công 397 lô đất, vượt giá khởi điểm (132.751.078.700 đồng/ lô) trên 44,403 tỷ đồng, tỷ lệ vượt bình quân 33,45%. Trong đó, 15 lô đất xã Tam Quan Nam có tỉ lệ vượt bình quân tới 141,45%, trong số đó có những lô đất vượt từ 101,23% đến cao nhất 204,36%. Đặc biệt tại xã Hoài Đức có 10 lô đất đấu giá thành có giá trị chiếm tỉ lệ vượt bình quân 194,2%, trong số đó có 07 lô đất vượt từ 233,5% đến 303,9%… Tất nhiên để kích cầu được nhu cầu tham gia đấu giá của người dân đông đảo, đấu giá viên và cán bộ nhân viên Công ty đấu giá phải hết sức năng động trong việc phối hợp với chính quyền địa phương làm tốt công tác tuyên truyền, vận động hướng dẫn, giải thích chu đáo để cho người tham gia đấu giá hiểu rõ phương thức đấu giá mới và giá trị của từng lô đất, vị trí đất thì mới mang lại kết quả cao nhất.
Như vậy, việc bảo mật thông tin trong đấu giá là yếu tố quan trọng, kết hợp với phương thức đấu giá mới, hình thức bỏ phiếu gián tiếp chọn 3 phiếu cao nhất, vào vòng đấu thứ 2. Tất cả đều phải trả giá và đấu liên tục để tìm người trả giá cao nhất trúng đấu giá. Trường hợp có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất tại vòng đấu thứ 2 thì vòng đấu thứ 3, giữa những người cùng trả giá cao nhất (buộc) đều trả giá để chọn ra người trúng đấu giá. Bước đầu cho thấy việc đấu giá theo quy định mới tại Quyết định số 43/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Định đã hạn chế được việc thao túng của các nhóm“ cò đất ” trong phiên đấu giá, tạo được một bước về niềm tin trong nhân dân.
Một số điểm mới trong quy định của Quyết định 43/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Định
- Phần chênh lệch giữa lần trả giá đầu tiên cao hơn giá khởi điểm … ít nhất 1 bước giá;
- Phiếu thu của ngân hàng về tiền đặt trước và phiếu thu phí mua hồ sơ đấu giá không ghi ký hiệu số lô đất đăng ký đấu giá (vì hiện nay Ngân hàng có dịch vụ cung cấp thông tin tài khoản cho Chủ tài khoản, dễ lộ thông tin – PV).
- Việc nộp hồ sơ đăng ký đấu giá như hình thức bỏ phiếu kín, ngày kết thúc nhận hồ sơ và niêm phong miệng thùng phiếu, giao UBND xã giữ; khi mở cuộc đấu giá, mở thùng phiếu, tổ chức đấu gíá mới lập danh sách người đăng ký và tổ chức đấu giá hết các lô đất đã đăng ký trong 1 buổi, không chuyển sang buổi, ngày khác.
- Tổ chức đấu giá chọn các phiếu trả giá cao từ thứ nhất đến phiếu trả giá cao thứ ba để tổ chức thực hiện vòng đấu thứ 2. Trường hợp cuộc đấu giá có số lượng phiếu trả giá ít hơn 03 phiếu thì tất cả các phiếu được chọn vào vòng đấu thứ 2 và các phiếu được chọn vào phải đấu giá ở vòng thứ 2.
- Công tác tuyên truyền của các cơ quan nhà nước ở địa phương cơ sở rất quan trọng, không phó thác cho huyện và tổ chức đấu giá.
LG. Lê Công Tâm
