Trong phạm vi bài viết sau, tác giả Liên Đăng Phước Hải (Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia Tp. Hồ Chí Minh) sẽ phân tích khả năng bán tài sản thế chấp theo pháp luật Việt Nam và pháp luật một số quốc gia. Từ đó, đề xuất các giải pháp phù hợp góp phần hoàn thiện quy định hiện nay.
(Ảnh minh họa)
Quyền bán tài sản thế chấp của bên thế chấp
Nếu so với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác như cầm cố hay cầm giữ tài sản, thế chấp tài sản được xem biện pháp bảo đảm mang lại nhiều hiệu quả về mặt kinh tế. Dưới góc độ bên nhận bảo đảm, nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản không đặt ra, từ đó, góp phần làm giảm đi chi phí thực hiện hợp đồng của các bên mà vẫn bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Đối với bên thế chấp, tài sản bảo đảm được đưa vào quá trình lưu thông dân sự (như được sử dụng, cho thuê,…), bên thế chấp có thể tận dụng để tạo ra nguồn lực tài chính từ đó bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thêm hiệu quả[1].
Quyền của bên thế chấp còn được mở rộng theo pháp luật của nhiều quốc gia để tăng khả năng lưu thông dân sự đối với tài sản bảo đảm, thậm chí pháp luật còn có những điều chỉnh tạo điều kiện để bên thế chấp có thể bán tài sản bảo đảm. Dưới góc độ pháp luật Việt Nam, sự đồng ý của bên nhận thế chấp là cần thiết nếu bên thế chấp muốn bán tài sản[2]. Tuy nhiên, việc đạt được sự đồng ý của bên nhận thế chấp hầu như không dễ trên thực tế. Nghiêm trọng hơn, việc bán tài sản bảo đảm cũng sẽ dẫn đến việc bên nhận thế chấp có khả năng sẽ mất quyền truy đòi tài sản bảo đảm nếu các bên thỏa thuận về việc không tiếp tục dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ[3].
Hệ quả của việc bán tài sản thế chấp khi chưa có sự đồng ý của bên nhận thế chấp chưa được minh thị trong pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, thực tế xét xử cho thấy, các giao dịch bán tài sản thế chấp nếu chưa có sự chấp thuận của bên nhận thế chấp thường có xu hướng bị tuyên bố vô hiệu. Thậm chí kể cả hợp đồng đặt cọc hứa mua, bán những tài sản này cũng có thể bị tuyên vô hiệu, dù rằng hiện nay không có quy định nào cấm việc đặt cọc để mua tài sản đang được thế chấp[4].
Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp bên bảo đảm muốn bán tài sản bảo đảm để phục vụ cho các nhu cầu cấp thiết, đặc biệt là khi giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm nhỏ hơn so với giá trị tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, việc thiếu các quy định minh thị điều chỉnh đã tạo ra nhiều rủi ro cho các bên trong giao dịch liên quan đến bán tài sản thế chấp. Cùng lấy thí dụ sau để làm rõ: A dùng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất của mình để thế chấp bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng. A vẫn thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ cho ngân hàng và khoản vay cũng gần đến hạn tất toán. Tuy nhiên, do cần tiền, nên A muốn bán tài sản đang thế chấp của mình cho C. Việc bán tài sản bảo đảm giúp A có thể có tiền để phục vụ công việc của mình và mặt khác, C vẫn có thể mua tài sản từ A với giá rẻ hơn so với thực tế. Trên thực tế, các bên có thể tiến hành theo các phương án sau:
Phương án 1. Để thực hiện giao dịch này, các bên sẽ thỏa thuận C sẽ thanh toán cho A một phần giá mua (thông thường là phần chênh lệch giữa giá trị nghĩa vụ của A đối với ngân hàng và giá trị của tài sản bảo đảm theo định giá), sau đó, C sẽ thay mặt A thanh toán cho ngân hàng đến khi hết nghĩa vụ. Tài sản bảo đảm sau khi được giải chấp sẽ được chuyển giao cho C. Tuy nhiên, phương án này sẽ tạo ra rủi ro cho bên mua. Bởi lẽ, tình trạng tài sản hiện tại đang trong thời gian bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ, việc mua bán, nếu không có sự đồng ý của ngân hàng sẽ làm giao dịch mua bán có nguy cơ bị tuyên bố vô hiệu bởi cơ quan xét xử một khi có tranh chấp[5]. Bên cạnh đó, nhiều trường hợp sau khi thực hiện xong nghĩa vụ với ngân hàng, bên bán thay đổi ý định bán hoặc gây khó khăn trong việc chuyển giao tài sản như cam kết với bên mua.
Phương án 2. Để bảo đảm an toàn, phía ngân hàng sẽ yêu cầu A phải kết thúc hợp đồng vay với ngân hàng để giải chấp tài sản bảo đảm, sau đó A có thể bán tài sản cho C. Việc này vô tình lại đẩy các bên vào tình thế rủi ro và tốn kém thêm chi phí, bởi do có thể A không có đủ tiền để thanh toán hợp đồng và mặt khác, C dù có tiền nhưng không thể đưa trước cho A bởi lo ngại về hiệu lực của hợp đồng mua bán khi tài sản vẫn đang thế chấp tại ngân hàng như đã phân tích.
Tình huống trên cho thấy việc khiếm khuyết các quy định đã vô tình đẩy bên bảo đảm A vào thế khó, một mặt khiến tài sản thế chấp không thể lưu thông (do đang thế chấp cho ngân hàng) và A cũng không thể tiếp cận nguồn vốn từ các bên mua khác. Bên cạnh đó, điều này sẽ gây ra các lãng phí, tổn thất về mặt kinh tế, bởi lẽ hợp đồng vay phải chấm dứt trước hạn, trong khi khả năng trả nợ của A vẫn không gặp vấn đề trên thực tế. Về phía người mua, C cũng mất đi cơ hội đầu tư mua một tài sản tương đối rẻ hơn so với giá trị trên thị trường.
Quy định của pháp luật Việt Nam
Hiện nay, thực tế xét xử đang theo hướng cho rằng việc bán tài sản thế chấp khi chưa có sự đồng ý của bên nhận thế chấp có thể bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Theo tác giả, hướng tiếp cận trên là còn tương đối cứng nhắc. Bởi lẽ, việc bán tài sản thế chấp vẫn có cơ sở để chấp nhận và không nên cổ súy việc tuyên vô hiệu các giao dịch mua bán này, xuất phát từ các căn cứ pháp lý sau:
Thứ nhất, việc bán tài sản thế chấp không vi phạm điều cấm của luật. Điều 320 BLDS 2015 có quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp, theo đó không được bán tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Như vậy, quy định hiện nay nên được hiểu theo hướng, việc bên thế chấp muốn bán tài sản, thì vẫn cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc BLDS cấm bên thế chấp bán tài sản thế chấp. Việc bán tài sản thế chấp có thể khiến bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ và việc bán này, nếu gây ra thiệt hại cho bên nhận thế chấp thì phải bồi thường thiệt hại (do vi phạm nghĩa vụ), chứ không thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật[6].
Thứ hai, việc bán tài sản thế chấp sẽ không ảnh hưởng quyền của bên nhận thế chấp. BLDS 2015 có quy định về hiệu lực đối kháng với người thứ ba tại Điều 297, đây là quy định tiến bộ để bảo vệ cho bên nhận thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp có được mua bán hay tặng cho. Cụ thể, khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định của pháp luật. Như vậy, hiện nay việc bán tài sản bảo đảm, miễn là biện pháp bảo đảm đã đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc mua bán này sẽ không làm mất quyền của bên nhận bảo đảm. Bên nhận bảo đảm theo đó vẫn có thể truy đòi tài sản từ bên thứ ba (bên mua) và hưởng quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo pháp luật.
Thực tế, để làm rõ thêm điều này, Nghị định 21/2021/NĐ-CP có hướng dẫn như sau: Quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm trong biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không thay đổi hoặc không chấm dứt trong trường hợp tài sản bảo đảm bị chuyển giao cho người khác do mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển nhượng, chuyển giao khác về quyền sở hữu; chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi về tài sản bảo đảm không có căn cứ pháp luật và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 7[7].
Từ các phân tích nêu trên, tác giả cho rằng việc bán tài sản thế chấp, nếu pháp luật không có quy định khác, thì cần phải công nhận hiệu lực của việc mua bán này để bảo vệ các bên, đặc biệt là bên mua tài sản.
Kinh nghiệm pháp luật một số quốc gia
Khả năng bán tài sản bảo đảm được ghi nhận trong pháp luật của nhiều quốc gia, đồng thời nhiều quy tắc điều chỉnh cũng được thiết lập tạo ra khung pháp lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp và bên mua tài sản.
Tại Nhật Bản, BLDS quy định theo hướng cho phép bên thế chấp bán tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, việc mua bán này sẽ gặp một số hạn chế nhất định. Theo đó, việc thế chấp đối với bất động sản là đối tượng của hợp đồng mua bán không làm cản trở việc người mua sử dụng bất động sản đó. Bên mua có quyền từ chối việc thanh toán cho đến khi bên bán hoàn thành các thủ tục cho việc giải chấp đối với tài sản[8]. Trường hợp nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ, việc bên được bảo đảm tiến hành xử lý tài sản thế chấp khiến người mua mất quyền sở hữu do việc thực hiện quyền thế chấp, thì người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại[9]. Nếu người mua bằng cách chi tiền hoặc các biện pháp khác để giữ lại quyền sở hữu thì người mua có thể yêu cầu người bán hoàn trả những khoản chi phí đó[10].
Theo pháp luật Trung Quốc, bên thế chấp, trong thời gian thế chấp, có thể bán tài sản thế chấp, trừ trường hợp nếu các đương sự có thỏa thuận khác. Việc chuyển nhượng tài sản thế chấp không làm ảnh hưởng đến quyền của người thế chấp[11]. Tuy nhiên, bên thế chấp bán tài sản thế chấp phải kịp thời thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Pháp luật cũng đưa ra ngoại lệ đối với việc bán tài sản thế chấp. Theo đó, nếu bên nhận thế chấp có thể chứng minh việc bán tài sản thế chấp có khả năng gây thiệt hại đến quyền của bên nhận thế chấp thì có thể yêu cầu bên thế chấp đem khoản tiền thu được từ bán tài sản thế chấp để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp hoặc mang tài sản này đi ký quỹ. Phần giá bán vượt quá hạn mức trái quyền thì thuộc sở hữu của bên thế chấp, phần không đủ sẽ do bên có nghĩa vụ thanh toán đền bù.
Một số gợi mở cho pháp luật Việt Nam
Việc cho phép bán tài sản thế chấp sẽ giúp tăng khả năng lưu thông dân sự của tài sản bảo đảm. Mặt khác, sẽ giúp giảm các chi phí và hạn chế các khuyết điểm trong việc xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt là trong bối cảnh khung pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm vẫn còn gặp nhiều khó khăn khi áp dụng[12].
Như phân tích, việc bán tài sản thế chấp sẽ không làm mất, hay ảnh hưởng đến quyền của bên nhận thế chấp. Nói cách khác, việc bên mua và bán thỏa thuận sẽ không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận bảo đảm nếu như chưa có sự đồng ý của bên nhận bảo đảm. Vì vậy, việc bán tài sản thế chấp nên được công nhận nếu như bên thế chấp đã thông báo đầy đủ với bên mua về tình trạng của tài sản (đang được bảo đảm nghĩa vụ), đây cũng là hướng tiếp cận của pháp luật Nhật Bản, Trung Quốc.
Bên cạnh đó, pháp luật cũng cần thiết dự liệu các hệ quả trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn, cụ thể theo hướng: khi đến hạn bên có nghĩa vụ không thực hiện được thì bên mua có thể bỏ chi phí để thực hiện nghĩa vụ và chấm dứt việc thế chấp, bên mua sẽ có quyền yêu cầu bên bán hoàn lại các chi phí này, nếu không có các thỏa thuận khác. Trường hợp bên mua không thực hiện quyền này, bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật. Hệ quả là bên mua tài sản có quyền hủy hợp đồng mua bán và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại.
____________________________________
[1] Khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015.
[2] Khoản 8 Điều 320 BLDS 2015.
[3] Khoản 2 Điều 7 Nghị định 21/2021/NĐ-CP.
[4] Tham khảo bản án số 456/2017/DS-ST ngày 27/9/2017 của Tòa án nhân dân quậ n Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và bản án số 03/2022/DS-PT ngày 24/01/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
[5] Bởi thực tế, bên thế chấp đa phần nắm giữ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Do đó, việc bán thông thường được các bên thỏa thuận xác lập, chứ không thể công chứng, chứng thực giao dịch. Vì vậy mà nhiều trường hợp khi có tranh chấp, cơ quan xét xử cho rằng thỏa thuận này là vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức. Ví dụ tham khảo Quyết định giám đốc thẩm số 64/2021/DS-GĐT ngày 08/9/2021, https://anle.toaan.gov.vn/webcenter/portal/anle/chitietnguonanle?dDocName=TAND198847, truy cập ngày 23/6/2023.
[6] Tham khảo Điều 117 BLDS năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
[7] Tham khảo Điều 7 Nghị định 21/2021/NĐ-CP.
[8] Tham khảo Điều 577 BLDS Nhật Bản.
[9] Tham khảo Điều 567 BLDS Nhật Bản.
[10] Tham khảo Điều 378, Điều 379, Điều 570 BLDS Nhật Bản.
[11] Tham khảo Điều 406 BLDS Trung Quốc.
[12] Tham khảo thêm Doan Thanh Hai, Doan Thi Phuong Diep, Luu Minh Sang, Seizure and Obtaining Possession of Secured Assets in Vietnamese Law, National Taiwan University Law Review, 219, 2022.
