Thuế bất động sản: Giải pháp nào để đảm bảo công bằng, chống thất thu và chống đầu cơ (?)

Đa số ý kiến nghiêng về cần đánh thuế mạnh lên BĐS không sử dụng, không nhất thiết là BĐS thứ hai.

Cần đánh thuế mạnh vào bất động sản không sử dụng và có giá trị lớn

Một trong những giải pháp được cho là có hiệu quả trong việc chống đầu cơ và đảm bảo công bằng là đánh thuế mạnh vào BĐS không sử dụng và BĐS có giá trị lớn. Tuy nhiên quan điểm này cũng đã và đang gây ra nhiều tranh cãi trái chiều. Bởi có thể gây ra sự suy giảm thanh khoản của thị trường trong ngắn hạn do tình trạng mất cân đối giữa giá mua và giá bán, khi người mua phải cân nhắc phần thuế mới và người bán để đảm bảo lợi nhuận sẽ cộng thêm giá trị của phần thuế này…

Đề xuất đánh thuế BĐS thứ hai cũng sẽ hạn chế nhu cầu mua nhà của các gia đình. Các bậc cha mẹ có thể sẽ chọn thuê nhà, thay vì mua nhà cho con vì họ đã có ngôi nhà đầu tiên và không muốn trả thuế cho ngôi nhà thứ hai. Chưa kể không loại trừ khả năng lách luật bằng cách chia cho các thành viên trong gia đình sở hữu ngôi nhà thứ hai, thứ ba mà thực chất là tài sản của bố mẹ. Nói chung là rất khó quản lý trong điều kiện pháp luật chưa hoàn thiện như hiện nay.

Nhìn ra những nước có đánh thuế BĐS thứ hai cũng không thực sự sáng sủa. Ở Mỹ, mang tiếng nhà giá rẻ nhưng người ta vẫn phải đóng thuế vài trăm đôla mỗi tháng cho tới hết đời. Tính ra phải bỏ mất 2-3 ngày làm việc để đóng thuế hàng tháng và tỷ lệ sở hữu nhà tại đây cũng chỉ đạt 65%. Ở Đức, chỉ có khoảng 56% dân số tỷ lệ sở hữu nhà (thấp bậc nhất Tây Âu). Thủ đô Tokyo (Nhật Bản), lúc nào cũng lọt top những đô thị đắt đỏ nhất thế giới. Ở Seoul (Hàn Quốc) vì áp lực mua nhà giá cao nên giới trẻ ngừng đẻ tới mức báo động. Còn ở Trung Quốc, dù chung cư ở thành phố có niên hạn lên tới 70 năm, nhưng giá đất tại Hong Kong, Thượng Hải, Bắc Kinh cũng vẫn quá tầm…

Đến thời điểm này, đa số ý kiến nghiêng về cần đánh thuế mạnh lên BĐS bỏ hoang, không nhất thiết là BĐS thứ hai. Mục đích là để những ai có đất nhưng không có nhu cầu để ở, sản xuất kinh doanh, hay cho thuê mà chỉ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá, sẽ phải đưa đất đó ra thị trường hoặc bắt buộc phải cho thuê hoặc tối thiểu xây nhà trợ, hay đưa vào sản xuất kinh doanh gì đó. Khi đó sẽ làm nguồn cung nhà đất tăng lên đáng kể, theo đó giá cả BĐS sẽ tiến dần về giá trị thực. Có nghĩa giá đất sẽ tăng, giảm theo sự phát triển kinh tế và dân số, chứ không tăng một chiều và không theo một quy luật nào như hiện nay. Đánh thuế BĐS có giá trị lớn không phân biệt BĐS thứ nhất hay thứ hai còn tạo ra sự công bằng trong xã hội.

Liên quan đến việc đánh thuế BĐS, từ năm 2017, Quốc hội ban hành Nghị quyết 54 với nhiều cơ chế đặc thù cho TP.HCM nhằm tạo động lực mới để bứt phá. Song đến nay, TP.HCM chưa phát triển như kỳ vọng bởi còn nhiều vướng mắc trong cơ chế, chính sách. Trong dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 vừa gửi Bộ KH&ĐT thẩm định trước khi trình Chính phủ (12/2022), TP.HCM kiến nghị tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng (phương án 1) hoặc tăng thuê thuế bất động sản thứ 2 trở lên (hoặc phương án 2).

TP.HCM kỳ vọng sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án BĐS, hạn chế tình trạng đầu cơ, gây lãng phí nguồn lực xã hội, đồng thời làm cơ sở, tiền đề cho việc ban hành sắc thuế mới, góp phần tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương. Nhiều chuyên gia tỏ ra đồng tình với phương án đề xuất thứ nhất của TP. HCM, nếu thực hiện sẽ mang lại hiệu quả tích cực, sẽ làm giá nhà đất hạ nhiệt. Bên cạnh đó, cần tính toán mức thuế làm sao cho phù hợp nhằm hạn chế đầu cơ, để bất động sản không bị bỏ hoang, đưa vào khai thác, nhưng không quá cao để tránh bóp nghẹt thị trường, bởi thị trường BĐS cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề khác.

Hiện Bộ TN&MT cũng đang phối hợp với các cơ quan có chức năng thể chế quy định tính thuế người sử dụng nhiều đất đai hơn so với hạn mức, bỏ hoang hóa đất.