(Pháp lý) - Cho rằng yêu cầu của Bộ Xây dựng đối với các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải báo cáo các giao dịch tiền mặt từ 300 triệu đồng trở lên… khả thi rất thấp, Chủ tịch HoREA kiến nghị 3 giải pháp quan trọng khác.
Giao dịch bất động sản từ 300 triệu trở lên phải báo cáo
Liên quan đến việc thực hiện nhiệm vụ được giao tại Quyết định số 474/QĐ-TTg ngày 30/04/2019 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Kế hoạch hành động giải quyết những rủi ro rửa tiền, tài trợ khủng bố giai đoạn 2019-2020, vừa qua, Bộ Xây dựng có Công văn 1590/BXD-QLN ngày 8-7-2019 gửi Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc thực hiện công tác phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Bộ Xây dựng đã đề nghị Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có văn bản yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản, môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động tại địa phương thực hiện công tác phòng, chống rửa tiền theo quy định tại Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012, Nghị định 116/2013/NĐ-CP ngày 4-10-2013, Thông tư 35/2013/TT-NHNN ngày 31-12-2013 và Thông tư 31/2014/TT-NHNN ngày 11-11-2014.
Đáng chú ý, Bộ Xây dựng yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện các quy định về nhận biết khách hàng, cập nhật thông tin khách hàng, rà soát các giao dịch, khách hàng, áp dụng biện pháp tăng cường đối với khách hàng có rủi ro cao, phân công cán bộ thực hiện phòng, chống rửa tiền, lập và gửi báo cáo các giao dịch đáng ngờ, báo cáo các giao dịch tiền mặt từ 300 triệu đồng trở lên, đánh giá rủi ro rửa tiền, tài trợ khủng bố về các giao dịch bất động sản. Kết quả gửi về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Cục Phòng, chống rửa tiền trước ngày 1/9/2019.
Tính khả thi của quy định thấp: vì sao?
Trao đổi với Phóng viên Pháp lý, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng: quy định giao dịch môi giới bất động sản có giá trị từ 300 triệu trở lên phải báo cáo mà Bộ Xây dựng đưa ra còn nhiều hạn chế, tính khả thi rất thấp bởi:
Thứ nhất, việc quy định mức giao dịch từ 300 triệu trở lên phải báo cáo là quá thấp và không phù hợp với thực tế. Bởi, các giao dịch bất động sản hiện nay thường có giá trị từ vài tỷ đến hàng chục tỷ, thậm chí có nhiều căn biệt thự siêu sang hàng trăm tỷ đồng. Như vậy, các đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản, môi giới, sàn giao dịch bất động sản sẽ phải báo cáo rất nhiều, báo cáo liên tục.
Thứ hai, Bộ Xây dựng quy định các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý, môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản phải báo cáo giao dịch môi giới bất động sản có giá trị từ 300 triệu trở lên chỉ phản ánh được một phần nào số lượng giao dịch trên thực tế. Chưa bao quát được hết tất cả giao dịch bất động sản như giao dịch nhà lẻ trong dân.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, giao dịch bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch. Như vậy, công văn chỉ đạo của Bộ Xây dựng bỏ sót một lượng lớn giao dịch. Vì, theo quy định hiện hành thì chủ đầu tư được quyền bán trực tiếp cho người tiêu dùng mà không cần thông qua sàn giao dịch, số lượng giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch không đáng kể.
Thứ ba, chúng ta có cơ chế giao cho Sở Xây dựng các địa phương quản lý hoạt động của sàn giao dịch. Tuy nhiên, trên thực tế hoạt động quản lý này tại nhiều địa phương còn rất yếu kém, chưa thực sự sát sao.
Thứ tư, hiện nay các giao dịch mua bán ở Việt Nam vẫn chủ yếu dùng tiền mặt, chưa bắt buộc giao dịch phải thông qua ngân hàng. Nếu giao dịch bằng tiền mặt, sẽ không thể phát hiện được nguồn gốc của số tiền. Đồng nghĩa với việc phát hiện rủi ro rửa tiền, tài trợ khủng bố trong các giao dịch bất động sản của môi giới, sàn giao dịch để báo cáo kịp thời lên Sở Xây dựng là bất khả thi.
Đồng quan điểm, ông Vũ Kim Giang - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) cho rằng: Cái khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp là chưa được trang bị đầy đủ kỹ năng và nghiệp vụ trong việc nhận biết khách hàng, giao dịch đáng ngờ, đánh giá rủi ro rửa tiền, tài trợ khủng bố…
Đặc biệt, thói quen dùng tiền mặt giao dịch vẫn đang phổ biến, nên để phát hiện ra hành vi rửa tiền trong các giao dịch bất động sản cũng không hề đơn giản. Nếu doanh nghiệp thực hiện không khéo có thể gây ảnh hưởng đến tâm lý và mối quan hệ với khách hàng.
Theo ông Giang, cơ quan chức năng phải chủ động thu thập thông tin từ các sàn giao dịch, các công ty môi giới và các đơn vị có liên quan để phát hiện ra các thông tin về giao dịch có dấu hiệu rửa tiền. Còn chỉ bằng mệnh lệnh yêu cầu các đơn vị báo cáo, thì rất khó chống rửa tiền. Trong khi các sàn giao dịch, các công ty bất động sản họ cũng có những lợi ích riêng nên chưa hẳn họ sẽ tuân thủ nghiêm – ông Giang chia sẻ.
Đâu mới là giải pháp quan trọng?
Theo ông Châu, để phòng, chống rửa tiền, tài trợ khủng bố nói chung, trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, chúng ta cần phải thực hiện đồng thời nhiều biện pháp. Tuy nhiên, theo tôi, phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hai biện pháp cơ bản phải làm là:
Thứ nhất, quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Việc bắt buộc phải thực hiện các giao dịch có giá trị lớn qua ngân hàng sẽ giúp cơ quan chức năng dễ dàng hơn trong việc kiểm soát cũng như xác minh được nguồn tiền.
Thứ hai, nhanh chóng hoàn thiện đề án cấp mã số công dân. Hiện nay ở Việt Nam, một người có thể sử dụng chứng minh nhân dân/căn cước công dân mua bất động sản được. Họ cũng có thể sử dụng hộ chiếu để mua bất động sản được. Trong khi đó, hộ chiếu hiện nay có tới 3 loại: hộ chiếu phổ thông; hộ chiếu công vụ; hộ chiếu ngoại giao. Một quan chức có thể có tới 3 loại hộ chiếu và một chứng minh nhân dân/căn cước công dân đều có thể sử dụng để mua bất động sản.
Như vậy, nếu thực hiện được đề án cấp mã số công dân thì mỗi người chỉ có một mã số để tham gia vào mọi giao dịch, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc kiểm soát các giao dịch.
Thứ ba, cần phải đẩy mạnh công tác đấu tranh phòng, chống các loại tội phạm khác như: tội phạm tham nhũng, tội phạm buôn lậu, tội phạm ma túy, … sẽ hạn chế được nguồn tiền bất minh đổ vào lĩnh vực bất động sản nói riêng cũng như các lĩnh vực khác của nền kinh tế.
Đinh Chiến
