Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 Chương, 236 Điều; trong đó có 01 Chương (18 Điều, từ Điều 147 - Điều 164) quy định về vấn đề “Tài chính về đất đai, giá đất”, quy định các nguyên tắc, nội dung cơ bản về các khoản thu tài chính từ đất đai và giá đất như: Các khoản thu từ đất đai; Điều tiết nguồn thu từ đất; Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án; Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nguyên tắc, phương pháp định giá đất; Bảng giá đất; Giá đất cụ thể…

Tài chính đất đai là một vấn đề lớn, có liên quan và tác động trực tiếp tới đời sống của Nhân dân, hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp (ảnh minh hoạ)

Cần quy định rõ phương pháp định giá đất ngay trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Hội Luật gia Việt Nam tổ chức ngày 28/2 và 1/3 mới đây, Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hà Nội Nguyễn Hồng Tuyến nhấn mạnh, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã xây dựng chế định giá đất khá hoàn thiện (bỏ khung giá đất của Chính phủ, chỉ sử dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể để điều tiết nguồn lợi từ đất đai, định giá đất được tiệm cận gần hơn với nguyên tắc thị trường, nâng cao chất lượng công tác định giá đất).

Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định chưa thể chế đầy đủ chính sách về giá đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW, đặc biệt là vấn đề định giá đất, tính độc lập và nâng cao năng lực của Hội đồng thẩm định giá đất, tổ chức tư vấn xác định giá đất; định giá viên. Nhằm hoàn thiện quy định về tài chính đất đai, Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hà Nội kiến nghị:

Thứ nhất, tại điểm b khoản 1 Điều 153 cần phải làm rõ tiêu chí các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất là yếu tố gì? Nếu quy định mang tính định tính như dự thảo Luật sẽ rất khó thực hiện, áp dụng không thống nhất; Thứ hai, phương pháp định giá đất cần quy định ngay trong Luật mới đảm bảo căn cứ cho các cơ quan định giá đất xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể. (khoản 1 Điều 154 quy định căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất). Vì vậy phương pháp định giá đất giao cho Chính phủ quy định không đáp ứng yêu cầu thực tiễn về định giá đất.

Chủ tịch Hội Luật gia TP. Hà Nội Nguyễn Hồng Tuyến

Tổ chức tư vấn xác định giá đất có vai trò rất lớn, cần quy định rõ trong luật

Cũng theo Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến: Tổ chức tư vấn xác định giá đất có vai trò rất lớn trong xây dựng chính sách pháp luật đất đai trong đó có chính sách định giá đất. Theo quy trình định giá đất quy định trong dự thảo Luật, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất tham gia vào 2 giai đoạn định giá đất: (1) Tham gia xây dựng bảng giá đất; (2) Tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Việc tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất vào quy trình định giá đất tăng thêm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, khách quan của kết quả định giá đất. Cho nên, không thể quy định Sở Tài nguyên và Môi trường khi xây dựng bảng giá đất; Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường khi xác định giá đất cụ thể “được thuê” tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất” mà phải quy định “Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất khi xây dựng bảng giá đất, khi xác định giá đất cụ thể”.

Để tăng tính dân chủ và độc lập tương đối của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể, đề nghị Ban soạn thảo rà soát giảm bớt thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể là đại diện các Sở ở cấp tỉnh và các phòng ở cấp huyện; bổ sung vào Hội đồng thẩm định bảng giá đất và giá đất cụ thể một số thành viên đại diện các tổ chức chính trị - xã hội, thành viên của Mặt trận Tổ quốc như: Hội Liên hiệp Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Hội Nông dân…

Đồng thời các điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất cần phải quy định ngay trong Luật.

Để định giá sát với thị trường, giá đất nên do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện

Góp ý kiến vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Tọa đàm góp ý về các quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất, do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, PGS.TS. Ngô Trí Long - Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông cho biết, trong thời gian qua, cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thu thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng. Nguyên nhân là do việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp sát với giá trên thị trường.

PGS.TS. Ngô Trí Long

PGS.TS. Ngô Trí Long cho rằng, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với thị trường, đó là giá đất nên do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Theo PGS.TS. Ngô Trí Long, các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam”, bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát…

Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Có như vậy, hoạt động định giá đất mới bảo đảm được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Cần quy định rõ vai trò của Hội đồng thẩm định giá đất không trùng lắp với vai trò, chức năng của tổ chức tư vấn định giá đất

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội bày tỏ đồng tình Điều 157 về tư vấn định giá đất và cho rằng tổ chức tư vấn định giá là cơ quan tổ chức độc lập hoàn toàn về chuyên môn, còn Hội đồng thẩm định giá sẽ đánh giá, kiểm tra lại quá trình và lựa chọn kết quả phù hợp nhất. Chính vì vậy, khi quy định về chức năng của Hội đồng thẩm định giá, GS.TS. Hoàng Văn Cường đề nghị không nên quy định Hội đồng này phải thực hiện các phương pháp, nguyên tắc và thu thập số liệu.

GS.TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội

GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, nếu quy định như khoản 5 Điều 156 thì công việc của Hội đồng thẩm định giá và công việc của tổ chức tư vấn định giá đất không khác nhau. Do đó đề nghị nên trình bày lại rõ hơn vai trò của Hội đồng thẩm định giá đất không trùng lắp với vai trò, chức năng của tổ chức tư vấn định giá đất. Ngoài ra, Hội đồng thẩm định giá đất còn đóng vai trò xác định chế độ, chính sách để quyết định nhà đầu tư ưu tiên.

Bàn về quyền hạn của tổ chức tư vấn định giá, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, mặc dù là tổ chức tư nhân tư vấn độc lập nhưng quan trọng nhất, tổ chức này phải thu thập được thông tin đầu vào, dữ liệu có căn cứ để làm cơ sở khuyến cáo giá đất. Do đó, GS.TS Hoàng Văn Cường đề nghị nên bổ sung quyền hạn của tổ chức tư vấn định giá là được quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước quản lý thông tin về đất đai cung cấp các thông tin, phục vụ cho mình.

Cho rằng tài chính về đất đai gồm giá và thuế, GS.TS. Hoàng Văn Cường nhận thấy, thuế chưa đề cập nhiều trong dự thảo Luật và thuế sử đụng đất là thuế quan trọng nhất thì dự thảo Luật chưa có. Nghị quyết 18-NQ/TW cũng nêu rõ làm sao phải điều tiết nguồn lợi ích tăng lên từ đất đai chủ yếu thông qua thuế, điều tiết chống đầu cơ cũng thông qua thuế, do đó, GS.TS. Hoàng Văn Cường đề nghị trong Điều 147 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định về các loại thuế sẽ phải thu, còn thu như thế nào thì Luật Thuế sẽ quy định cụ thể và đưa ra cơ chế để thu.

Cần làm rõ các tiêu chí, điều kiện thu hồi đất vì mục đích kinh tế

Liên quan nội dung chính sách thu hồi đất, Nghị quyết 18 yêu cầu phải làm rõ được nội hàm các dự án cần thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo các chuyên gia kinh tế, một trong những vấn đề trọng tâm mà Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần làm rõ là mục đích thu hồi đất.

GS. Đặng Hùng Võ nhận xét, dự thảo vẫn đem nguyên các quy định tại Điều 62, Luật Đất đai hiện hành, liệt kê ra các dự án trong trường hợp các cấp quyết định chủ trương đầu tư (Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ...), mà không rõ tiêu chí như thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

Do đó, với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc làm rõ thế nào là thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế, quy định rõ những trường hợp như thế nào được thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế là rất quan trọng.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng Nhà nước cần có hướng dẫn và quy định rõ, cụ thể về trình tự thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Về áp dụng giá đất bồi thường, bồi hoàn tái định cư, hỗ trợ cho người sử dụng đất bị thu hồi theo tinh thần ích nước lợi nhà; tránh tình trạng lợi dụng, lạm quyền, đưa ra các dự án ma, không có thực nhằm thu hồi đất của dân với giá rẻ, song chia lô bán với giá cao cắt cổ nhằm thu lợi cá nhân, lợi ích nhóm. Từ đó, nảy sinh mâu thuẫn giữa người dân với cán bộ, đồng thời cũng phát sinh tham ô, tham nhũng, mất lòng tin đối với Nhân dân.

Về chính sách giá bồi thường đất phải được tính toán kỹ lưỡng, hợp lý, hợp tình; phải công khai dân chủ, công bằng để đảm bảo lợi ích chung của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất. Về giá đất hàng năm phải được công khai rõ ràng, khung giá đất phải tương ứng sát với giá thị trường và vị trí đất cũng phải được xác định rõ ranh giới để tránh thắc mắc, tạo niềm tin cho dân tự giác chấp hành tốt hơn…

Nên giữ quy định miễn có thời hạn tiền thuê đất

Góp ý quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Điều 128 của dự thảo, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia Luật Đất đai cho rằng, quy định cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất rất dễ dẫn đến bất cập, gây lãng phí nguồn lực đất đai.

Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, nếu theo hướng không miễn tiền thuê đất thì sẽ khó thu hút đầu tư, trái nguyên tắc khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực và địa bàn cần ưu đãi theo Luật Đầu tư. Vì các dự án hạ tầng khu công nghiệp đòi hỏi huy động nguồn vốn đầu tư ban đầu rất lớn để tạm ứng giải phóng mặt bằng, để đầu tư hạ tầng, san nền, làm đường giao thông... Nếu không có chính sách ưu đãi về miễn tiền thuê đất sẽ khó thu hút nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Ngược lại, nếu theo hướng miễn toàn bộ tiền thuê đất trong toàn bộ thời hạn dự án sẽ dẫn đến lãng phí, thất thu cho ngân sách nhà nước.

Do vậy, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh góp ý, Điều 128 Dự thảo quy định việc miễn tiền thuê đất có thể là miễn cho một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 đang quy định.

Cần phải bổ sung cơ chế về tài chính để chống đầu cơ đất đai

Góp ý liên quan đến nhóm chính sách thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thực tế xảy ra nhiều trường hợp dự án chậm hàng chục năm hoặc không triển khai được, cũng không thu hồi được dự án, do đó, làm thiệt hại tới Nhà nước, cộng đồng, người dân ở xung quanh và trực tiếp liên quan tới dự án.

Luật sư Trương Anh Tuấn.

Trách nhiệm mà chủ đầu tư  gánh chịu theo quy định hiện nay chỉ là bị thu hồi mà không phải đền bù, không phải gánh chịu bồi thường thiệt hại cho việc chậm trễ triển khai dự án.

“Vì vậy, cần phải có quy định trách nhiệm tương ứng về việc chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại, chịu phạt cho Nhà nước nói chung và cả người dân khi chậm triển khai dự án mà không có lý do hợp lý. Có như vậy mới đảm bảo được bình đẳng trước pháp luật giữa chủ đầu tư và người dân, Luật sư Tuấn kiến nghị.

Bên cạnh đó, Luật sư Tuấn cho biết, cần phải bổ sung cơ chế về tài chính để chống đầu cơ đất đai, bởi hiện nay, giá đất không phù hợp với điều kiện kinh tế hiện trạng. Lý do là đầu cơ đất đai, dẫn tới người có nhu cầu sử dụng sau cùng bị mua cao hơn nhiều lần so với giá hiện trạng. Nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà, thì sẽ không còn hiện tượng buôn đất, buôn nhà.

Có thể thấy liên quan đến lĩnh vực tài chính đất đai mấu chốt là xác định giá đất theo thị trường, ngoài ra còn những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp như: phân loại đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; công nhận (cấp giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất; đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; bồi thường, giải phóng mặt bằng… Do đó, việc khơi thông được chính sách tài chính về đất đai và giá đất thì những vấn đề khác của Luật Đất đai cũng sẽ được xử lý, kể cả việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư… Có như vậy mới tạo được nguồn lực tài chính quan trọng phục vụ phát triển kinh tế xã hội, thống nhất chính sách tài chính đất đai với chính sách đầu tư trong và ngoài nước; giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất đảm bảo công khai, minh bạch.