Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất những năm qua ở nhiều nơi bị cho là thường xuyên thay đổi, thiếu ổn định, dễ bị nhóm lợi ích lợi dụng
PGS.TS.Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm UBPL của Quốc hội: Cần phải bổ sung thêm các quy định, tạo hàng rào pháp lý vững chắc để ngăn chặn kịp thời hiện tượng “tham nhũng chính sách,” làm giàu bất chính từ đất đai
Nói về tính cấp thiết của việc sửa đổi Luật Đất đai, phó giáo sư, tiến sĩ Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nhấn mạnh đây là dự thảo luật quan trọng bậc nhất điều chỉnh các quan hệ trực tiếp liên quan đến đời sống người dân. Do đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cần phải bổ sung thêm các quy định, tạo hàng rào pháp lý vững chắc để ngăn chặn kịp thời hiện tượng “tham nhũng chính sách,” làm giàu bất chính từ đất đai.
Theo ông Lý, dự thảo Luật lần này cần củng cố cũng như đưa ra các quy định chặt chẽ hơn để phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 2013. Đây là yêu cầu trước hết và quan trọng nhất để bảo đảm phát huy giá trị của đất đai, nguồn tài nguyên quý giá phục vụ cho lợi ích quốc gia, phục vụ cho phát triển đất nước.
“Điều đó cũng có nghĩa là phải có các quy định chặt chẽ nhằm 'bịt' các lỗ hổng pháp luật, khắc phục tình trạng khai thác giá trị đất đai phục vụ cho lợi ích riêng, lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm; đặc biệt là ngăn chặn hiện tượng tham nhũng chính sách, lợi dụng chính sách đất đai để làm giàu cho cá nhân”, ông Phan Trung Lý cho biết.
“Hiện nay, trong phần tài chính và giá đất đai chưa giải quyết được các vấn đề như giá đất, thời gian tính tiền sử dụng đất khi có quyết định giao đất. Đây là một trong những nguyên nhân khiến các dự án không thống nhất được số tiền sử dụng đất, từ đó dẫn đến việc không triển khai các thủ tục xây dựng, ách tắc việc giải ngân; xảy ra tranh chấp giữa cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất,” ông Lý lưu ý.
GS.TS Phan Trung Lý - nguyên chủ nhiệm UBPL của Quốc hội phát biểu tại
Hội nghị
Liên quan đến quy định sử dụng đất đối với các doanh nghiệp cổ phần hóa, theo ông Lý đây là nguyên nhân gây ra tình trạng ách tắc trong quá trình triển khai dự án. Vì thế, để tháo gỡ, dự thảo luật cần phải có các quy định về việc sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa theo hướng tách giá trị đất ra khỏi giá trị doanh nghiệp.
Mặt khác, doanh nghiệp cổ phần hóa cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như các doanh nghiệp khác; chỉ được sử dụng đất phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh theo các phương án sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền duyệt.
“Nếu trong trường hợp chuyển đổi mục đích khác thì phần đất doanh nghiệp cổ phần hóa sử dụng phải thu hồi và tổ chức đấu thầu, đấu giá lại,” ông Lý nhấn mạnh.
GS. TS. Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn Dân chủ và Pháp luật: Các quy định cho phép điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất "quá chung chung, rất dễ bị lợi dụng để điều chỉnh cho lợi ích nhóm”
Về lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, dự thảo quy định thực hiện theo nguyên tắc từ trên xuống dưới, từ cấp quốc gia đến cấp tỉnh, rồi đến cấp huyện. Theo GS Trần Ngọc Đường, việc quy hoạch, kế hoạch của cấp trên quyết định cấp dưới là không hợp lý, cần tiến hành từ dưới lên mới sát thực tế và khả thi.
Giáo sư Trần Ngọc Đường phát biểu tại Hội nghị lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi
Đối với việc điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, GS Trần Ngọc Đường phản ánh có không ít trường hợp điều chỉnh là vì “lợi ích nhóm”. Cho nên cần phải có những quy định chặt chẽ. Tuy nhiên, theo ông, các quy định trong dự thảo hiện nay chưa thực sự rõ ràng, rất dễ bị lợi dụng.
Dẫn các căn cứ để cho phép điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định trong dự thảo như “do biến đổi bất thường của tình hình kinh tế- xã hội làm hạn chế nguồn lực thực hiện”, hay “do phát triển của khoa học công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất”, ông Đường nhận xét: “Quá chung chung, tù mù, dễ bị vận dụng, lợi dụng để điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bởi “lợi ích nhóm””.
Theo ông Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn Dân chủ và Pháp luật thuộc Uỷ ban T.Ư MTTQ Việt Nam, các quy định cho phép điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi "quá chung chung, rất dễ bị lợi dụng để điều chỉnh cho lợi ích nhóm”.
Do đó, ông Đường đề nghị nên quy định nguyên tắc, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải do Trung ương quyết định. Tương tự, điều chỉnh ở cấp huyện thì phải do cấp tỉnh quyết định, chứ không nên quy định cấp nào có thẩm quyền quy hoạch thì cấp đó quyết định thay đổi điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như dự thảo.
Theo ông Đỗ Duy Thường, Phó chủ nhiệm Hội đồng, việc lấy ý kiến nhân dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng. Tuy nhiên, trong luật Đất đai hiện hành cũng như dự thảo luật Đất đai sửa đổi chưa quy định đầy đủ, rõ ràng về cơ chế tổ chức lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhất là ở cấp xã, huyện.
Ông Đỗ Duy Thường, nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương MTTQ Việt Nam
"Đây là vấn đề sống còn của người dân nhưng các dự thảo luật Đất đai gần đây đều chưa làm tốt", ông Thường nhấn mạnh và góp ý dự thảo luật cần quy định rõ về nội dung, thời gian, thành phần, hình thức cũng như phương thức thực hiện lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
PGS-TS Phạm Hữu Nghị, Ủy viên Hội đồng lo ngại quy hoạch là nơi các nhóm lợi ích tấn công ghê gớm nhất, do đó, nếu để cấp nào lập quy hoạch cấp đó được điều chỉnh như dự thảo luật thì sẽ rất dễ dẫn đến tiêu cực. Ông Nghị đề xuất ngoài các nguyên tắc, trình tự lập thì cũng phải có nguyên tắc, trình tự điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. "Vừa rồi quy hoạch cũng hợp lý nhưng cuối cùng còn gì nữa đâu. Nếu cứ điều chỉnh quy hoạch tùy tiện như một số nơi vừa qua thì sẽ không còn gì", ông Nghị nói.
Phó trưởng ban Dân nguyện thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội Lưu Bình Nhưỡng, Ủy viên Hội đồng, cho biết khoảng 70% đơn thư khiếu nại, tố cáo của người dân hằng năm liên quan đất đai. Một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện đất đai là do công tác quy hoạch thiếu tầm nhìn, quy hoạch cảm tính, quy hoạch sau đó tìm cách điều chỉnh nhằm phục vụ mục đích cá nhân, lợi ích nhóm… Từ đó, ông Nhưỡng đề nghị luật Đất đai sửa đổi cần phải quy định rõ việc quy hoạch sử dụng đất phải bảo đảm tầm nhìn dài hạn, đồng thời phải dựa trên cơ sở khoa học, đánh giá tác động toàn diện về không gian phát triển cũng như bảo đảm đời sống của người dân. "Việc quy hoạch thời gian qua không thực sự quan tâm tới những tác động này", ông Nhưỡng nêu.
Ông Đỗ Duy Thường nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương MTTQ VN: Bồi thường, thu hồi đất cần có các quy định bảo đảm nguyên tắc dân chủ, công khai, minh bạch và bảo đảm hài hòa lợi ích nhà nước, doanh nghiệp và nhân dân.
Một vấn đề cũng được nhiều đại biểu góp ý là quy định về thu hồi đất, đặc biệt là thu hồi đất vì mục đích phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Đọc lại quy định tại điều 78 dự thảo luật về dự án phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, PGS-TS Phạm Hữu Nghị cho rằng đây là ngôn ngữ của nghị quyết của Đảng chứ không phải ngôn ngữ pháp lý và điều này dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Ông Nghị đề nghị cần phải quy định cụ thể các tiêu chí đối với các dự án này, còn nếu không rõ ra được tiêu chí thì nên bỏ.
Luật sư Trần Hữu Huỳnh, nguyên Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại - Công nghiệp VN (hiện nay là Liên đoàn Thương mại - Công nghiệp VN - VCCI), Ủy viên Hội đồng, đề nghị không nên quy định nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì đây là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện nhiều nhất.
"Nhà nước đầu tư công để làm dịch vụ công thì không vấn đề gì. Tôi băn khoăn nhất là thu hồi đất cho các dự án phát triển thương mại. Mất cán bộ, mất đảng viên nằm rất nhiều trong quy chế này", ông Huỳnh nêu và đề nghị cần phải có giải thích rõ ràng, thuyết phục về thu hồi đất vì lợi ích cộng đồng của quốc gia, dân tộc. Nếu không giải thích được, thì cần có một cơ chế bồi thường, hỗ trợ riêng đối với các dự án phát triển thương mại.
Ông Lưu Bình Nhưỡng cũng chỉ rõ việc quy định thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng có thể bị lợi dụng để thu hồi đất phục vụ cho nhu cầu thương mại hay công cộng hóa mục đích thương mại. Ông Nhưỡng cho rằng việc thu hồi đất xây dựng một khu hành chính - chính trị sẽ rất dễ dàng, nhưng có thể bị biến tướng để thu hồi đất làm khu đô thị sinh thái, khu dân cư để kinh doanh. Ông Nhưỡng dẫn chứng có trường hợp thu hồi vì mục đích công cộng sau đó thực hiện phương án "điều chỉnh" quy hoạch và mục đích sử dụng đất thông qua nghị quyết của HĐND nhằm hợp thức hóa cho mục đích thương mại.
Ông Nhưỡng cũng nêu có thực tế việc thu hồi đất phục vụ các mục tiêu lớn của quốc gia, vùng, tỉnh, TP... mang lại những lợi ích lâu dài, rất to lớn, làm lợi cả về KT-XH cho toàn xã hội nhưng chưa quan tâm thích đáng và công bằng tới lợi ích của người có đất bị thu hồi. Từ đó, ông Nhưỡng đề nghị cần quy định việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất...
Thực tế cho thấy có trường hợp thu hồi đất ban đầu vì mục đích công cộng sau đó thực hiện phương án "điều chỉnh" quy hoạch và mục đích sử dụng đất thông qua nghị quyết của HĐND nhằm hợp thức hóa cho mục đích thương mại (Ảnh minh họa)
Liên quan vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, ông Trần Hữu Huỳnh đánh giá dự thảo luật quy định nguyên tắc "bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn ở nơi ở cũ" là một tuyên ngôn tuyệt vời, đã được người dân phấn khởi tiếp nhận. Tuy nhiên, bản thân ông lại thấy "mơ hồ".
Ông Huỳnh phân tích cái khó nhất là nguyên tắc "thu nhập bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ". "Cái này tôi không biết sau này có xảy ra khiếu nại, khiếu kiện thì tòa án sẽ xử hay hòa giải thế nào, vì thu nhập bao gồm những gì và bằng hoặc hơn nơi ở cũ là thế nào đều không rõ", ông Huỳnh nói và đề nghị bỏ quy định này, nếu không nó có thể là "chỗ dựa pháp lý" dẫn đến hàng trăm, hàng ngàn vụ khiếu kiện với lý do điều kiện thu nhập không bằng nơi cũ.
Ông Đỗ Duy Thường cũng đề nghị trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất cần có quy định bảo đảm nguyên tắc: dân chủ, công khai, minh bạch, chính xác và trách nhiệm giải trình, bảo đảm hài hòa lợi ích nhà nước, doanh nghiệp và nhân dân, để từng bước hạn chế khiếu kiện bức xúc, nhất là tránh xảy ra xung đột phức tạp.
"Chúng ta thường xuyên nhấn mạnh làm gì cũng nghĩ đến lợi ích người dân, nhưng trong dự thảo luật tôi thấy chưa thể hiện rõ vấn đề này để từng bước hạn chế khiếu kiện, bức xúc của người dân khi bị thu hồi đất", ông Thường nêu.
Tiến sĩ Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân và nhiều chuyên gia: Luật cần cho phép thành lập cơ quan định giá độc lập để chống thao túng, đầu cơ đất
Hiện nay, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất, chuyển từ cách tiếp cận giá đất được ấn định từ trên xuống sang hướng dựa vào thị trường để xác định giá đất. Tuy vậy, vấn đề đặt ra là liệu quy định mới này khi áp dụng có kiểm soát được các vấn đề có thể nảy sinh giữa các bên khi họ thương lượng mua bán đất?
Vì thế, nhiều ý kiến chuyên gia rằng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cần bổ sung thêm các quy định để giúp lành mạnh thị trường bất động sản; đặc biệt là chống thao túng, đầu cơ đất đai theo hướng công khai giá, minh bạch cơ chế chính sách.
Theo giới chuyên gia, để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường, luật cần cho phép thành lập cơ quan định giá độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh khi có biến động.
Góp ý về việc sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận quyền sử dụng đất, ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, cho rằng đây là nội dung quan trọng, cần phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của Nhà nước để bảo đảm tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích và mục đích phát huy hiệu quả sử dụng đất.
Theo ông Thực, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương đã nêu “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” thì mới khắc phục được hạn chế, bất cập lớn hiện hành. Vì vậy, chúng ta phải kiên trì thực hiện nguyên tắc xuyên suốt này.
Ông Thực cũng lưu ý qua tổng kết 10 năm thực hiện Luật Đất đai, có một số vấn đề hạn chế, bất cập nảy sinh là: chưa hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp trong các dự án đô thị, nhà ở thương mại, giá bồi thường quá thấp; biến đất công thành đất tư thông qua việc cổ phần, chuyển nhượng tài sản nhà nước không tính đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất; phát sinh tham nhũng, tiêu cực; khiếu nại, tố cáo, đơn thư về đất đai chiếm tỷ lệ rất cao (chiếm từ 65-90%).
“Vì thế, dự thảo luật lần này nếu để 2 cơ chế bồi thường trong cùng 1 dự án sẽ tiếp tục phát sinh phức tạp. Thay vào đó, người dân, tổ chức muốn tiếp cận được đất đai thương mại cần phải thông qua đấu giá, qua sàn giao dịch,” ông Thực nêu quan điểm.
Ảnh minh họa (Nguồn: TTXVN)
Cùng góp ý về nội dung trên, tiến sĩ Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng bỏ bảng giá có nghĩa là Việt Nam sẽ không áp dụng khung giá tối đa và tối thiểu cho mỗi loại đất, thay vào đó giá đất sẽ được xác định theo từng địa điểm.
Với sự thay đổi trên, ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ dựa vào các nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất và sự biến động của giá đất trên thị trường để xác định giá theo từng địa điểm. Sau khi xác định giá đất theo cách thức trên, giá đất sẽ được ủy ban nhân dân tỉnh trình lên hội đồng nhân dân phê duyệt.
“Nhưng vấn đề chưa rõ ràng là liệu quy định trên đã đủ chặt chẽ để kiểm soát các vấn đề có thể nảy sinh giữa các bên khi họ thương lượng mua bán đất chưa? Thực tế, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này vẫn có bảng giá ở một hình thức khác nhưng được cập nhật hàng năm. Đây là một bước tiến mới vì nó cập nhật hơn, tuy nhiên vẫn chưa phải là một giải pháp đột phá theo đúng nghĩa vì bản thân phương pháp định giá này đứng một mình thì cũng chưa giải quyết được vấn đề tận gốc rễ,” ông Dũng chia sẻ.
Để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường, theo ông Dũng, luật cần cho phép thành lập cơ quan định giá đất độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều chỉnh khi có biến động. “Có như vậy, giá đất mới đảm bảo được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các nhóm lợi ích,” ông Dũng nói.
Góp ý về nội dung chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền thuê đất trả tiền hằng năm, Phó giáo sư, tiến sĩ Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng Khoa Pháp luật kinh tế - Đại học Luật Hà Nội cho rằng cùng với hoạt động giao đất, thì cho thuê đất là một trong các phương thức chuyển giao đất từ Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu một cách bài bản nhất.
Theo bà Nga, trong 2 phương thức thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm thì xét theo khía cạnh quản lý Nhà nước mang lại hiệu quả kinh tế hơn. "Nếu lựa chọn phương thức trả tiền hàng năm thì Nhà nước sẽ chủ động điều tiết nguồn thu hàng năm cho sát với giá biến động thị trường," bà Nga nêu quan điểm.
Cũng theo bà Nga, giá đất trên thị trường trong nhiều năm qua đều có xu hướng tăng, ngay cả thời điểm Nhà nước kiểm soát được những ‘cơn sốt’ đất thì thị trường cũng chỉ giảm về lượng giao dịch, nhưng giá vẫn không hề giảm xuống. "Ở khía cạnh này, thu tiền hàng năm giúp Nhà nước luôn thu đúng, thu đủ tiền thuê đất mà không bị thâm hụt, lãng phí. Trong khi đó, hình thức thuê đất trả tiền một lần hay giao đất có thu tiền một lần không thể điều tiết được giá trị tăng thêm của đất,” bà Nga nhấn mạnh.
Từ khía cạnh quyền lợi của người sử dụng đất, bà Nga cho rằng phương thức thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp người sử dụng đất, nhất là các nhà đầu tư non trẻ dễ dàng hơn trong việc thu xếp nguồn thu tài chính cho việc tiếp cận đất đai, cũng như linh hoạt hơn trong việc gia nhập hay rút lui khỏi thị trường.
