Cần giải pháp tổng thể để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản (ảnh minh hoạ)
Bộ xây dựng nêu loạt vướng mắc pháp lý khiến thị trường BĐS “đóng băng”
Trước thềm Hội nghị thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, Bộ Xây dựng đã có báo cáo trong đó chỉ ra hàng loạt những khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS.
Theo Bộ Xây dựng, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ qua các buổi làm việc với các địa phương, DN BĐS và qua báo cáo của các địa phương, DN gửi về cho thấy có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp khó khăn, vướng mắc hoặc dừng triển khai thực hiện do nhiều nguyên nhân. Trong đó liên quan về thể chế, quy định pháp luật.
Trong số các nguyên nhân khiến nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai phải dừng thi công thì việc xác định đâu là giá đất “thị trường” chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án. Đây là vấn đề lớn nhất.
Liên quan đến pháp luật về đất đai, báo cáo của Bộ Xây dựng nêu rõ, khó khăn, vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất... đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án).
Theo Bộ Xây dựng, việc này dẫn đến cơ quan chức năng e ngại, sợ trách nhiệm gây thất thoát nếu định giá thấp hơn thị trường, nhiều trường hợp định giá cao hơn nhiều giá giao dịch thực tế gây khó khăn cho DN triển khai thực hiện.
Thứ hai, liên quan đến pháp luật về quy hoạch, có một số vướng mắc như: Quy hoạch chi tiết 1/500 không phù hợp với quy hoạch cấp trên (các quy hoạch cấp trên trước đó không còn phù hợp đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định).
Về thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; về điều kiện, thời điểm rà soát, cập nhật, điều chỉnh quy hoạch đảm bảo đồng bộ quy hoạch xây dựng bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500 đối với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết...
Đối với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, đang triển khai thực hiện nhưng căn cứ, cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực.
Thứ ba, liên quan đến pháp luật về đầu tư, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, việc phải thực hiện thẩm định, điều chỉnh chủ trương đầu tư khi điều chỉnh tiến độ dự án vì nguyên nhân khách quan; điều chỉnh tiến độ dự án do chậm tiến độ vì nguyên nhân chủ quan đối với các dự án có thời điểm hoàn thành trước 1/1/2021; việc điều chỉnh dự án khi vi phạm chậm đưa đất vào sử dụng.
Việc không cho phép chấp thuận chủ trương đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại khi nhà đầu tư đã có quyền sử dụng "đất khác" nhưng không phải đất ở. Thời gian qua xuất hiện nhiều thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường, trong đó việc xử lý vi phạm tại một số DN đã gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư.
Về điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án khi dự án chỉ có quyết định giao đất nhưng không có quyết định chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị; về thẩm quyền chuyển nhượng dự án; về đấu thầu dự án có phần đất công xen kẽ trong dự án.
Thứ tư, liên quan đến pháp luật về nhà ở, đô thị và xây dựng: Đối với các dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư nhưng chưa thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở, đô thị.
Về tỷ lệ 100% chủ sở hữu phải thống nhất khi thực hiện xây dựng lại nhà chung cư cấp C - chưa hư hỏng nặng, nguy hiểm.
Việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo lại chung cư cũ; về hệ số K bồi thường; về việc quy đổi diện tích căn hộ và giá quy đổi trong phương án bồi thường; về thực hiện cải tạo đồng bộ khu chung cư bao gồm cả chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm và chung cư chưa hư hỏng nặng, nguy hiểm...
Ngoài ra, là những vướng mắc về phát triển nhà ở xã hội; về nguồn vốn tín dụng; về phát hành trái phiếu DN; về tổ chức thực thi pháp luật của các địa phương;..
Cùng với đó, thời gian qua, nhiều thông tin xã hội không chính xác, không chính thống về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, xử lý vi phạm tại một số DN đã gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư dẫn đến e ngại, nghe ngóng, tạm dừng đầu tư vào lĩnh vực BĐS mà chuyển sang các kênh đầu tư khác khiến DN không bán được hàng, không có dòng tiền, khó khăn trong thanh khoản gây ảnh hưởng xấu đến thị trường.
Cần tiếp tục gỡ vướng về vốn
Trước đó, ngày 8/2, Ngân hàng Nhà nước cũng đã tổ chức Hội nghị về tín dụng BĐS với sự tham gia của các DN BĐS, các ngân hàng thương mại, các Hiệp hội DN và Hiệp hội ngân hàng, đại diện lãnh đạo các bộ, ngành..
Tại hội nghị, hàng loạt những giải pháp từ phía DN kiến nghị lên NHNN như: Xem xét bổ sung gói tín dụng tương tự như gói 30.000 tỉ đồng; nới room tín dụng để DN dễ dàng tiếp cận vốn tín dụng; giảm dần lãi suất cho vay vốn; duy trì tỉ lệ tài sản bảo đảm như các khoản vay thông thường đối với các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý; có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực BĐS; cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng; xem xét cho các tập đoàn BĐS được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong 12-24 tháng, hoặc 24-36 tháng; giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm…
Về phía ngân hàng, Phó Thống đốc Đào Minh Tú đã khẳng định lại, chưa có văn bản, phát ngôn nào về việc siết chặt tín dụng BĐS. Đó là chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số phân khúc rủi ro như phân khúc có tỷ lệ đầu cơ lớn,… để đảm bảo an toàn hệ thống. Theo ông Tú, đối với tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được đảm bảo công bằng như các lĩnh vực khác.
Ngân hàng Nhà nước cũng đưa ra nhiều giải pháp để gỡ điểm tắc vào BĐS như tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp luật tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và DN trong tiếp cận tín dụng trong đó có lĩnh vực BĐS.
Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực BĐS, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở…
Tuy nhiên, những giải pháp mà phía NHNN đưa ra dường như vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng. bởi ngay sau hội nghị, nhiều DN cho rằng về cơ bản hội nghị lần này mang tính định hướng ghi nhận ý kiến, nhiều vấn đề, khó khăn của thị trường BĐS mà vẫn chưa có giải pháp cụ thể để "cứu" thị trường địa ốc đang gặp nhiều khó khăn.
Trả lời trên tờ VTC News, lãnh đạo một DN BĐS ở Hà Nội nhận xét, hội nghị vẫn chưa giải quyết được nhiều vấn đề mà DN đang vướng mắc. Cụ thể, việc yêu cầu giải ngân khoản vay cho một dự án BĐS phải có giấy phép xây dựng là rất khó. Bởi lẽ, việc xin cấp phép đôi khi phải mất rất nhiều thời gian, có khi tới cả năm.
Sau cuộc họp với NHNN, nhiều doanh nghiệp cho rằng cần có những biện pháp cụ thể, hiệu quả hơn để gỡ khó cho thị trường BĐS. (Ảnh minh họa)
Bên cạnh đó, mức lãi suất cho vay với BĐS hiện nay quá cao, NHNN và ngân hàng thương mại cần phải hạ mức lãi suất này ở cả đầu ra và đầu vào. Đồng thời, cần bỏ BĐS ra khỏi lĩnh vực có hệ số rủi ro cao. Theo vị này, hiện lãi suất tiết kiệm đang hấp dẫn hơn nhiều kênh đầu tư khác nên dòng tiền chảy vào ngân hàng lớn. Khi lãi suất tiết kiệm không còn hấp dẫn, dòng tiền sẽ chảy sang BĐS. Đồng thời, ngân hàng cũng nên hạ lãi suất cho vay để gỡ khó cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Vị này phân tích thêm, trong hội nghị, ngành ngân hàng nhấn mạnh những dự án có pháp lý, chủ đầu tư có uy tín mới được vay vốn, còn người mua muốn vay cũng phải chứng minh khả năng trả nợ và mua dự án có tính thanh khoản tốt... Như vậy, việc vay vốn vẫn rất khó khăn với cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Một vướng mắc nữa là vấn đề giãn, cơ cấu lại nợ cho DN BĐS cũng chưa giải quyết được. Nếu không có biện pháp hiệu quả, chắc chắn thời gian tới sẽ có nhiều DN phải giải thể…
Kỳ vọng một giải pháp tổng thể
Bất động sản và thị trường bất động sản có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, tác động trực tiếp và rộng lớn đến người dân, DN, tăng trưởng và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, thời gian qua, vướng mắc về pháp lý, dòng tiền,... đã ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của thị trường BĐS.
Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Chính phủ đã liên tục ban hành các văn bản chỉ đạo, yêu cầu các bộ, ban ngành có liên quan khơi thông dòng vốn; lập Tổ công tác về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, DN; chỉ đạo các ngân hàng thương mại giảm chi phí, thủ tục hành chính để cung ứng vốn…
Kỳ vọng Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Chính phủ chủ trì sẽ có được những giải pháp cụ thể, cấp bách tháo gỡ được các nút thắt về pháp lý và chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS hiện nay.
