Ảnh minh họa

Trên cơ sở nghiên cứu từ thực tiễn, bài viết sau, nhóm tác giả ThS. Quách Minh Trí và ThS. Trần Minh Pháp ( Công ty Luật TNHH Passio Lawyers) nêu ra những bất cập, từ đó kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về chuyển nhượng dự án bất động sản.

1. Thiếu cơ chế kiểm soát hoạt động gián tiếp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp sở hữu dự án

Khi thị trường bất động sản đang phát triển sôi động thì các dự án cũng theo đó mà nở rộ. Tuy nhiên, trên thực tế không phải chủ đầu tư nào cũng mong muốn đầu tư xây dựng dự án đích thực và có đủ tiềm lực để triển khai dự án; do đó mục đích chính của họ trong những trường hợp này vẫn là xin dự án để chuyển nhượng lại thu lợi nhuận nhanh chóng sau khi được phê duyệt. Việc này ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và dễ dẫn đến những sai phạm về chính sách khi phê duyệt dự án. Bởi vì khi không đáp ứng các điều kiện để chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư tìm cách chuyển nhượng cổ phần, vốn góp của doanh nghiệp sở hữu dự án để thoát khỏi sự điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, gián tiếp chuyển nhượng dự án cho đối tác.

Thực tế xuất hiện nhiều công ty con của các doanh nghiệp được sinh ra để xin dự án và phục vụ cho việc bán cổ phần, vốn góp đem về lợi nhuận cho công ty mẹ. Không khó để bắt gặp nhiều công ty con dù mới thành lập nhưng vốn điều lệ rất cao và thực hiện tăng vốn liên tục sau khi có được dự án. Một trường hợp khác, các doanh nghiệp sở hữu dự án cố tình gián tiếp chuyển nhượng dự án thông qua chuyển nhượng cổ phần, bán vốn góp doanh nghiệp nhằm “né” thuế, dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước. Vì vậy, nếu không có cơ chế kiểm soát các hành vi này, thì chắc chắn rằng Nhà nước sẽ mất đi nguồn thu thuế rất lớn từ những thương vụ gián tiếp chuyển nhượng dự án bất động sản như thế này trong tương lai[1].

Do đó, tác giả kiến nghị cần phải có cơ chế pháp lý kiểm soát, quy định điều kiện chặt chẽ đối với trường hợp các doanh nghiệp muốn nhận chuyển nhượng cổ phần, vốn góp để sở hữu dự án bất động sản, bao gồm cả việc áp dụng điều kiện đối với các dự án bất động sản gắn liền với doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng cổ phần, vốn góp.

2. Bất cập trong quy định pháp luật về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản hình thành trong tương lai

Hiện nay, nhiều dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do chủ đầu tư là doanh nghiệp trong nước đang triển khai xây dựng trên ½ khối lượng dự án và khách hàng đã thanh toán trên 50% giá trị hợp đồng mua bán thì gặp phải một số khó khăn về tài chính nên tìm kiếm chủ đầu tư mới để chuyển nhượng lại. Trước làn sóng chuyển dịch dòng vốn đầu tư mạnh mẽ từ nước ngoài sang Việt Nam, trong đó bất động sản là lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm đầu tư từ dòng vốn FDI nên các doanh nghiệp trong nước mong muốn tìm kiếm đối tác là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để chuyển nhượng dự án với mức giá tốt hơn.

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 trở thành rào cản đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi muốn nhận chuyển nhượng dự án bất động sản hình thành trong tương lai vì theo quy định này thì số tiền mà khách hàng thanh toán mua dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là không được quá 50% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Do đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gặp phải sự lúng túng khi muốn nhận chuyển nhượng dự án mà không biết mình có bị vi phạm trong trường hợp này hay không?

Mặc dù vậy, cho đến nay vẫn chưa có bất kỳ một hướng dẫn nào cụ thể về vấn đề này nên thông thường doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ lựa chọn một hướng đi khác là mua cổ phần hoặc vốn góp để thông qua đó sở hữu dự án, tiếp tục phát triển dự án. Có thể nói, đây không chỉ là một quy định chưa bình đẳng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi phát triển dự án bất động sản hình thành trong tương lai mà còn gián tiếp kìm hãm hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, trong khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lại có tiềm lực về tài chính và công nghệ để phát triển dự án.

Do đó, tác giả đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng nếu ấn định tỷ lệ thanh toán tối đa là 50% hoặc 70% thì phải áp dụng chung cho cả doanh nghiệp trong nước lẫn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trong trường hợp, vẫn giữ quy định như hiện nay thì phải cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án và được phép kế thừa quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư khi tiếp tục triển khai dự án (nghĩa là tỷ lệ thanh toán tối đa vẫn là 70% như doanh nghiệp trong nước).

Ảnh minh họa

3. Quyền, nghĩa vụ khách hàng và các bên có liên quan chưa được pháp luật thừa nhận với tư cách là bên thứ ba trong quan hệ chuyển nhượng dự án bất động sản

Như đã trình bày, một dự án bất động sản thường sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với khách hàng và nhiều bên liên quan khác, trong đó có tổ chức tín dụng bảo lãnh hoặc cho vay dự án. Do đó, trong quan hệ chuyển nhượng dự án thì việc chủ đầu tư thực hiện chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cũng sẽ kéo theo chuyển giao quyền, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan.

Tuy nhiên, Điều 52 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển giao dự án bao gồm hai đối tượng là chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng; bỏ qua quyền và nghĩa vụ của khách hàng, các bên liên quan đến dự án. Trong khi đó, chủ đầu tư chuyển nhượng đang là bên có nghĩa vụ đối với khách hàng, các tổ chức tín dụng và các bên liên quan khác mà theo quy định Điều 370 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì trường hợp này bên có nghĩa vụ muốn chuyển giao phải được sự đồng ý của bên có quyền, tức là khách hàng, các tổ chức tín dụng và các bên liên quan khác (nếu có).

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 52 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 5 Điều 11 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP thì rõ ràng chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản chỉ phải thực hiện thủ tục thông báo và có nghĩa vụ giải quyết thoả đáng quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan, sau khi đã có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, trong quan hệ chuyển nhượng dự án bất động sản, pháp luật chuyên ngành điều chỉnh đã bỏ qua “sự đồng ý” của bên có quyền; đi ngược lại với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Chính điều này đã dẫn đến nhiều hệ luỵ cho khách hàng và các bên liên quan trên thực tế khi họ không phải là cơ quan quản lý nhà nước để thường xuyên theo dõi, cập nhật, giám sát quá trình triển khai, chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư; nhất là các dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Do đó, tác giả kiến nghị nên sửa đổi, bổ sung quy định tại Điều 52 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của khách hàng và bên có quyền liên quan theo hướng: Trước khi quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư phải có sự đồng ý của ít nhất 75% khách hàng; sự đồng ý của tổ chức tín dụng bảo lãnh, cho vay dự án; tổng thầu xây dựng.

4. Chưa có quy định chi tiết về chuyển nhượng một phần dự án bất động sản

Việc cho phép chủ đầu tư có thể chuyển nhượng một phần dự án bất động sản được xem là một trong những điểm tiến bộ của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 so với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Tuy nhiên, cũng chính quy định khá mở này trong bối cảnh thiếu các quy định chi tiết của pháp luật không chỉ tạo ra sự lúng túng khi áp dụng mà còn là nguồn tiềm ẩn nhiều hệ lụy phát sinh không lường trước được từ việc chủ đầu tư cố tình “manh mún” dự án để kiếm lợi. Điều này, không chỉ phá vỡ quy hoạch mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khách hàng (người mua) và các bên có liên quan như: ngân hàng, nhà thầu thi công chính tổng dự án,...

Cho đến hiện nay, ngoài việc đưa ra được định nghĩa về “chuyển nhượng một phần dự án bất động sản” để khắc phục thiếu sót của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thì Nghị định số 02/2022/NĐ-CP không còn bất kỳ một quy định chi tiết nào để có thể kiểm soát một cách hiệu quả vấn đề này, cũng như hạn chế các tiêu cực phát sinh; bảo vệ khách hàng và các bên có liên quan.

Tác giả cho rằng, nếu chỉ dừng lại ở việc quy định chủ đầu tư chuyển nhượng có nghĩa vụ: “…thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng” như quy định tại điểm b khoản 1 Điều 52 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014[2] là chưa đủ cơ chế để bảo vệ khách hàng và các bên có liên quan đến phần dự án chuyển nhượng. Nói cách khác, pháp luật đang đẩy trách nhiệm kiểm soát về phía người dân để kích ứng cơ chế “tự bảo vệ”; điều này là hết sức nguy hiểm vì sẽ tiềm ẩn nhiều tranh chấp phát sinh giữa khách hàng với chủ đầu tư gây mất an ninh xã hội và tạo áp lực lên các cơ quan tư pháp.

Trong khi khó, trên thực tế có những trường hợp chủ đầu tư đã chuyển nhượng một phần dự án  cho chủ đầu tư mới mà khách hàng vẫn không hay biết; dẫn đến thực trạng là khi mua nhà dự án thì khách hàng được giới thiệu về quy hoạch, phối cảnh dự án rất đẹp và hoành tráng với rất nhiều tiện ích; nhưng sau đó lại ngỡ ngàng khi mọi thứ (tiện ích, tiến độ, công trình,…) đều trở nên chệch choạc vì có quá nhiều chủ đầu tư nhỏ lẽ triển khai dự án mà ngay cả khách hàng cũng không biết họ là ai? có uy tín hay không? chất lượng hay không? Cuối cùng, khách hàng phải gánh chịu hậu quả là giá trị sản phẩm mà khách hàng đã mua bị giảm sút nghiêm trọng vì tổng thể dự án không được như kỳ vọng như lúc đầu! Về phía ngân hàng và tổng thầu thi công, họ cũng rơi vào trạng thái chịu đựng vì nếu không đồng ý để chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án thì có thể sẽ gặp bất lợi khi chủ đầu tư gặp phải khó khăn về tài chính dẫn đến không thể tiếp tục triển khai dự án.

Vì vậy, tác giả đề xuất một số kiến nghị như sau: [1] Nên có quy định độc lập đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản để xây dựng khung pháp lý điều chỉnh, giúp kiểm soát hoạt động này hiệu quả hơn; [2] Giới hạn phần dự án được chuyển nhượng chỉ chiếm tối đa 25% tổng dự án; [3] chủ đầu tư chỉ được thực hiện chuyển nhượng một phần dự án 01 lần duy nhất; [4] Tiền thu được từ chuyển nhượng một phần dự án chỉ được phục vụ cho việc phát triển tổng dự án đang triển khai; [5] chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án không sử dụng nguồn tiền thu về đúng mục đích hoặc dự án, phần dự án sau khi chuyển nhượng mà không đảm bảo tiến độ xây dựng theo quy hoạch phê duyệt sẽ thuộc trường hợp bị thu hồi dự án.

5. Về quy định điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản là một quy định hết sức cần thiết để kiểm soát hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản được diễn ra đúng với tinh thần chính sách đề ra. Tuy nhiên, nếu quy định điều kiện quá khắt khe hoặc không phù hợp với thực tế, gây khó khăn cho chủ đầu tư thì sẽ dẫn đến thực trạng là chủ đầu tư sẽ tìm cách “lách” luật để thuận lợi nhất cho mình. Một trong những điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản gây ra nhiều khó khăn cho chủ đầu tư là quy định tại điểm b khoản 1 Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”.

Thực tế cho thấy, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là vấn đề mà các chủ đầu tư thường gặp nhiều trở ngại, tốn nhiều công sức và tài chính nhất khi triển khai dự án. Mặt khác, khi lâm vào tình cảnh khó khăn thì chủ đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng dự án, nhưng luật lại yêu cầu phải xây xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ thì chẳng khác nào đẩy chủ đầu tư vào tình trạng khó càng thêm khó. Do đó, nếu bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành 100% điều kiện này trong khi chủ đầu tư đang gặp khó khăn về tài chính là một vấn đề không khả thi. Nếu dự án không thể chuyển nhượng được do điều kiện trên, thì vô hình chung quy định này trở thành rào cản khiến cho dự án “bị chết lâm sàng” ngoài ý muốn, khi khước từ khả năng tìm chủ đầu tư mới có đủ năng lực.

Với quan điểm dự án sinh ra không phải để “chết”, tác giả cho rằng giải pháp là cơ chế pháp lý hài hoà để dự án tìm được lối thoát khi chẳng may chủ đầu tư gặp phải khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Vì vậy, việc ấn định một tỷ lệ hoàn thành công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng hợp lý; mức độ xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng phù hợp sẽ giúp cho quy định này trở nên khả thi hơn, tạo thuận lợi cho hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản để dự án đang khó tìm được chủ đầu tư mới có tiềm lực tốt hơn triển khai, thực hiện. Nếu cởi trói được nút thắt này thì chủ đầu tư sẽ phần nào hạn được chết tình trạng chủ đầu tư “lách” luật bằng cách chuyển nhượng cổ phần, vốn góp; gây thất thoát cho nguồn thu ngân sách[3].

Tác giả kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định tại điểm b khoản 1 Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau: chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án, phần dự án khi đã hoàn thành trên 50% công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì khối lượng xây dựng phải đạt trên 65% các công trình kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án đã được phê duyệt.

6. Thủ tục doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản có những quy định chưa phù hợp

Cải cách thủ tục hành chính luôn là nội dung được Chính phủ, bộ ngành triển khai thực hiện một cách quyết liệt để thu hút nguồn vốn đầu tư FDI. Tuy nhiên, quy định tại khoản 3 Điều 51 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại đang tạo rào cản đáng kể đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.

Theo đó, trường hợp bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì phải trải qua thêm một thủ tục là bên chuyển nhượng phải làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước để rồi sau đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có quyết định giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng; thời hạn này kéo dài thêm tối đa 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Tác giả cho rằng, dưới góc nhìn tâm lý của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì ở đây không đơn thuần chỉ là vấn đề phát sinh thêm một thủ tục hành chính mà tiềm ẩn rủi ro nhất định và bản thân họ sẽ cảm thấy không yên tâm khi phải trải qua thủ tục này khi đứng ở thế thụ động. Giả thuyết trường hợp bên chuyển nhượng không hợp tác hoặc pháp lý đất dự án phát sinh vấn đề sai phạm thì rõ ràng họ phải chuẩn bị tâm thế cho một cuộc tranh chấp sắp diễn ra; dù thắng kiện hay thua kiện thì chắc chắn rằng đó là kịch bản mà không doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nào mong muốn khi tham giao vào thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản. Do đó, cần thiết phải sửa đổi quy định này để rút ngắn thủ tục, thời gian và hạn chế rủi ro cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.

Tác giả kiến nghị sửa đổi khoản 3 Điều 51 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau: Các bên phải hoàn tất thủ tục ký kết hợp đồng và bàn giao dự án trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm thực hiện việc thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Kết mở

Chuyển nhượng dự án bất động sản là một hoạt động phổ biến và góp phần quan trọng giúp cho các dự án bị “đóng băng” có cơ hội hồi sinh khi chuyển giao lại cho chủ đầu tư khác có đủ tiềm lực để tiếp tục triển khai, thực hiện. Do đó, các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động này cần phải được hoàn thiện để khắc phục những bất cập, hạn chế đang tồn động nhiều năm qua; tạo khung pháp lý thông suốt, đảm bảo lợi ích hài hoà giữa các bên (bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, bên thứ ba) và đảm bảo sự giám sát hiệu quả của cơ quan quản lý Nhà nước. Với sự ảnh hưởng nghiêm trọng của hai năm đại dịch covid kéo dài, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ tồn động nhiều dự án “trùm mền”, nên việc hoàn thiện pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản cũng là một giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản sớm hồi phục và phát triển; duy trì sự ổn định cho nền kinh tế.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

VĂN BẢN PHÁP LUẬT

1. Bộ luật Dân sự năm 2015;

2. Luật Đất đai năm 2013;

3. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

4. Luật Đầu tư năm 2020;

5. Luật Chứng khoán năm 2019;

6. Luật Doanh nghiệp năm 2020;

7. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

8. Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26-3-2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;

9. Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06-01-2022 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

SÁCH, TẠP CHÍ, BÁO

10 . Lưu Quốc Thái, 2018. Pháp luật Kinh doanh Bất động sản. Nxb Lao động;

11. Phạm Hoài Huấn, 2027. Cẩm nang tra cứu Pháp luật về đầu tư. Nxb Chính trị quốc gia sự thật;

12. Võ Trung Tín – Trương Văn Quyền, 2021. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản. Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 03+04(427+428), tháng 02/2021;

13. Bích Lan: “Đề xuất bổ sung các điều kiện kiểm soát hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư”. Cổng thông tin điện tử Quốc hội. https://quochoi.vn/_catalogs/masterpage/TVPortal.Publishing.Subsite.aspx?ItemID=45955. 29/7/2023>;

14. Hà Nho: “Thu hút nhà đầu tư ngoại thông qua M&A Dự án bất động sản”. Báo điện tử Đài tiếng nói Việt Nam. https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/thu-hut-nha-dau-tu-ngoai-thong-qua-ma-du-an-bat-dong-san-post936247.vov. 29/7/2023>;

15. Hoàng Anh Tuấn: “Hoàn thiện pháp luật về Kinh doanh bất động sản”. Tạo chí Toà án nhân dân điện tử. https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/hoan-thien-phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san. 29/7/2023>;

16. Phan Hoạt: “Cảnh báo lỗ hổng trong chuyển nhượng dự án bất động sản”.https://cand.com.vn/dia-oc/canh-bao-lo-hong-trong-chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-i633236/. 29/7/2023>;

17. Nhật Ánh: “Lỗ hổng chuyển nhượng dự án bất động sản, dân chịu thiệt”. Trang thông tin điện tử của Báo Đại đoàn kết. http://daidoanket.vn/lo-hong-chuyen-nhuong-du-an-cu-dan-chiu-thiet-5670654.html. 29/7/2023>;

18. Đỗ Xuân Trọng: “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản những bất cập từ Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014”. Tạp chí Công thương. https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/chuyen-nhuong-du-an-dau-tu-kinh-doanh-bat-dong-san-nhung-bat-cap-tu-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-2014-64929.htm. 29/7/2023>;