Tuy nhiên, dù được các cơ quan chức năng quan tâm ngay từ khi mới xuất hiện, nhưng đến nay hành lang pháp lý cho loại hình này chưa hoàn thiện, không đồng nhất trong thực thi, gây khó khăn vướng mắc , thiệt hại cho nhà đầu tư. Thực tế này đòi hỏi chúng ta phải sớm hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan, tạo hành lang pháp lý đầy đủ, đảm bảo cho sự phát triển nhanh chóng, an toàn, bền vững của BĐS du lịch.
Do đó, nghiên cứu chính sách phát triển BĐS du lịch của một số quốc gia trên thế giới sẽ giúp VN học hỏi được nhiều kinh nghiệm trong việc xây dựng và hoàn thiện khung khổ pháp lý đối với loại hình đầu tư kinh doanh đặc biệt quan trọng này.
Mỹ dẫn đầu về phát triển BĐS du lịch nhờ chính sách pháp lý hoàn thiện.
Mỹ là một trong những quốc gia dẫn đầu về phát triển BĐS du lịch. Dù không phải là một đất nước có nhiều tài nguyên thiên nhiên cùng những cảnh quan đặc sắc, song du lịch nói chung và thị trường BĐS du lịch tại đây nói riêng lại diễn ra vô cùng sôi động, là điểm đến lý tưởng của nhiều du khách quốc tế.
Để có được sự thu hút, giúp thúc đẩy thị trường BĐS du lịch Mỹ diễn ra sôi động là nhờ vào nhiều yếu tố. Trong đó, yếu tố quan trọng nhất là hệ thống chính sách pháp lý hoàn thiện, rõ ràng cùng nhiều ưu đãi về thuế, dòng tiền,…
Cụ thể, tại Mỹ các chính sách liên quan đến phát triển BĐS du lịch được phân chia rõ và tập trung chủ yếu vào 3 yếu tố sau:
Thứ nhất là việc phân vùng. Mỗi một bang ở Mỹ đều được phân vùng rõ ràng. Vùng nào xây BĐS cao cấp, vùng nào xây BĐS nhà ở đều được quy định rất rõ. Vì vậy, khi nhà đầu tư muốn triển khai đầu tư dự án cũng sẽ hiểu rõ được quyền lợi của mình cũng như những hạn chế không được phép làm.
Thứ hai là chính sách thuế. Tại Mỹ, có rất nhiều các loại thuế khác nhau như thuế thu nhập, thuế BĐS,… Ở những quốc gia khác có thể không có những khoản thuế này nhưng ở Mỹ đây là những khoản thuế rất quan trọng đánh vào thu nhập của những nhà kinh doanh nhằm đem về nguồn thu lớn cho Nhà nước.
Song bên cạnh đó, Mỹ cũng có một số chính sách khuyến khích về thuế nhất định để thu hút nhà đầu tư, đẩy nhanh phát triển du lịch tại các địa phương như giảm thuế, miễn thuế...
Thứ ba là chính sách điều hành các dự án BĐS du lịch. Mua một BĐS rất dễ dàng nhưng vận hành ra sao để đúng và hợp lý mới là vấn đề khó. Vì vậy rất cần đến một hệ thống quản lý quy củ, có năng lực nhằm đem lại hiệu quả lợi nhuận cao nhất.
Một số quốc gia khác có thể hạn chế về diện tích đất mà một người dân có thể sở hữu, nhưng ở Mỹ không có những quy định này, chỉ có phần hạn chế duy nhất với đất nông nghiệp. Chính những điều này đã khiến thị trường BĐS du lịch tại Mỹ luôn là điểm đến của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Nhờ chính sách ưu đãi, BĐS du lịch tại Trung Quốc phát triển mạnh mẽ.
Nhờ những tiềm năng của ngành văn hóa - du lịch và chính sách ưu đãi của chính quyền địa phương, BĐS du lịch tại Trung Quốc cũng phát triển nhanh chóng, dần trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.
Các chính sách về phát triển du lịch và BĐS ngày càng được chính quyền Trung Quốc quan tâm đã thúc đẩy phân khúc kết hợp là BĐS du lịch không ngừng tăng trưởng.
Điển hình như, Chương trình Du lịch Giải trí Quốc gia (2013 - 2020) do Hội đồng Nhà nước Trung Quốc ban hành năm 2013 đã đưa ra các chính sách khuyến khích phát triển du lịch. Năm 2014, một số ý kiến về thúc đẩy cải cách và phát triển du lịch do Hội đồng Nhà nước ban hành đã nêu rõ những nhiệm vụ trọng tâm của cải cách và phát triển du lịch, trong đó nhấn mạnh tầm quan trọng của việc mở rộng không gian phát triển du lịch.
Năm 2015, Bộ Đất đai và Tài nguyên, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn và Tổng cục Du lịch Quốc gia Trung Quốc cùng ban hành “Một số ý kiến về thúc đẩy cải cách và phát triển ngành du lịch”, một lần nữa làm rõ về chính sách sử dụng đất cho các hình thức du lịch mới.
Năm 2016, Bộ Tài chính, Cục Thuế và Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn Trung Quốc đã phối hợp điều chỉnh chính sách ưu đãi thuế cho doanh nghiệp phát triển dự án và người mua BĐS theo hướng phù hợp hơn.
Tính đến cuối năm 2016, tổng số dự án BĐS du lịch tại Trung Quốc là 8.918 dự án. Lượng đầu tư thực tế vào BĐS du lịch của Trung Quốc đạt 1299,7 tỷ Nhân dân tệ. Quy mô của các dự án BĐS du lịch có xu hướng tăng lên. Tổng diện tích xây dựng BĐS du lịch cả năm 2016 là 3.107,361 triệu mét vuông.
Thái Lan chú trọng chính sách mở cửa đối với BĐS du lịch
Thái Lan có rất nhiều các điều luật, chính sách chi phối hoạt động của thị trường BĐS du lịch, song những quy định pháp lý này rất rõ ràng và cụ thể. Từ đó, Nhà nước dễ dàng quản lý và nhà đầu tư cũng thuận tiện trong quá trình thực hiện, triển khai. Trong vấn đề phát triển BĐS du lịch, Thái Lan đã tập trung vào 4 chính sách.
Thứ nhất là chính sách phân vùng. Ở Thái Lan có sự phân vùng rõ ràng, mỗi vùng có một mục đích sử dụng và quy hoạch khác nhau. Không được phép sử dụng sai mục đích, nếu không mức xử phạt khi vi phạm sẽ rất nghiêm trọng. Vì vậy khi đầu tư, nhà đầu tư cần phải nắm rõ mình đang đầu tư loại hình gì, mô hình ra sao và được cho phép thực hiện ở vùng nào.
Thứ hai là chính sách về an ninh quốc gia. Thực tế ở Thái Lan chứng minh rằng, điều này là không cần thiết phải lo lắng. Bởi ở Thái Lan có rất nhiều khu du lịch gần doanh trại quân đội, cung điện hoàng gia, những cơ quan đầu não của nhà nước nhưng vẫn phát triển ổn định. Chỉ có một vấn đề lưu ý duy nhất là không được xây các toà nhà xung quanh cao hơn tòa nhà ngoại giao của Đại sứ quán Mỹ bởi cơ quan này mong muốn như vậy.
Còn lại, việc phát triển BĐS du lịch hoàn toàn không ảnh hưởng gì đến trật tự xã hội hay an ninh quốc gia. Kể cả khi nhà đầu tư mua đất gần biên giới, Thái Lan vẫn cho phép đầu tư xây dựng các khu du lịch.
Thứ ba là chính sách về đầu tư, quỹ uỷ thác cho BĐS. Trong du lịch, với một dự án BĐS có giá trị 1 triệu USD, có thể sử dụng đưa vào quỹ uỷ thác đầu tư BĐS. Đây là một dạng quỹ huy động, Bộ Tài chính, các nhà đầu tư có thể tham gia quỹ này nhằm tài trợ cho hoạt động phát triển BĐS. Tương tự với ngành chứng khoán, BĐS cũng có những cách huy động vốn khác nhau. Điều này là cần thiết và hợp lý để thu hút các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.
Thứ tư là quy định liên quan đến mua và sở hữu bất động sản đối với người nước ngoài. Ở Thái Lan không thắt chặt vấn đề này và có cách nhìn mở rộng. Bởi khi người nước ngoài đến và sở hữu bất động sản du lịch sẽ kéo theo nhiều nhu cầu khác, dòng người khác, thậm chí là dòng tiền khác đi kèm. Vì vậy đây là một lợi ích cho quốc gia hơn là một bất lợi cần lo lắng.
BĐS du lịch Singapore phát triển nhờ sự hỗ trợ tích cực từ Chính Phủ
Singapore - đảo quốc chỉ có diện tích hơn 728km2 với hơn 5 triệu dân. Do quỹ đất hạn hẹp nên quốc gia này đã luôn coi trọng từng m2 để phân bổ như đất ở, đất công nghiệp, công viên, khu dự trữ quốc gia, giải trí, hồ chứa, sân bay... và đặc biệt là đất cho quy hoạch du lịch đều được phân vùng rõ ràng.
Lĩnh vực du lịch và bất động sản du lịch có một số đơn vị Nhà nước tham gia như cơ quan quản lý đất đai, Cơ quan xây dựng, Cơ quan tiền tệ, Cơ quan quản lý các doanh nghiệp… Thị trường bất động sản du lịch Singapore cũng có sự tham vấn giữa các bên khác nhau. Ví như khi khởi công một dự án thì cần có sự tham dự của nhiều bên.
Đặc biệt, trong đó có các mã phân loại có thể tham gia vào hoạt động xây dựng và kinh doanh. Cụ thể, STB – cơ quan trực thuộc Bộ Thương Mại của Singapore có trách nhiệm với sự phát triển bền vững và lâu dài của du lịch. Đồng thời, có sự tham vấn, chi phối của Chính phủ vào sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch.
UERA – Cơ quan tái phát triển của đô thị, sẽ cung cấp giấy phép, để có được giấy phép này các doanh nghiệp phải đảm bảo các yêu cầu về chiều cao, sự phân bổ diện tích đất, tỷ lệ xây dựng… Việc sở hữu đất sẽ tuỳ thuộc diện tích và vị trí của mảnh đất đó. Và UERA – Cơ quan pháp quy trực thuộc hệ thống luật pháp của Singapore sẽ quản lý các tài sản đất công của quốc gia.
Liên quan đến thuế, Singapore có các loại thuế là thuế bất động sản, thuế thu nhập do IARS - cơ quan Thuế nội địa quản lý chịu trách nhiệm. Tất cả các hoạt động giao dịch về bất động sản sẽ phải đăng ký với cơ quan thuế. SSIC – mã phân loại ngành của Singapore cũng phục vụ cho công tác đăng ký và quản lý tốt hơn cho các doanh nghiệp. SICC là mã chuẩn hơn, chi tiết hơn để phân loại doanh nghiệp sau đó áp các quy định thuế khác nhau. Với các hệ mã khác nhau sẽ phân biệt được các loại hình doanh nghiệp khác nhau. Điều đó tốt cho sự phát triển của các ngành như bất động sản, du lịch và nhà ở…
