(Pháp lý) - Từ vụ chuyển nhượng QSDĐ nền của Công ty CP địa ốc Alibaba cho thấy, mặc dù dấu hiệu lừa đảo nhìn thấy quá rõ, nhưng CQĐT chậm khởi tố vụ án, vì theo BLHS 2015, pháp nhân (tổ chức thương mại) không bị xử lý tội lừa đảo. Trong khi đó, hoạt động của các nhân viên Alibaba lại núp dưới bức bình phong Công ty, dùng thủ đoạn xảo quyệt tạo niềm tin cho người khác để chiếm đoạt tài sản. Bên cạnh đó, pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay còn nhiều kẽ hở đã “góp phần” giúp một số đối tượng lợi dụng để lừa đảo. Từ thực tế này, Luật sư Nguyễn Tấn Thuấn (Đoàn Luật sư TP.HCM) kiến nghị cơ quan chức năng cần rà soát lỗ hổng pháp luật để bịt kín, nhằm ngăn chặn không để xảy ra Alibaba thứ hai.
Những “bánh vẽ”… giăng bẫy “thượng đế”
Còn nhớ, Housing Group của bà Châu Thị Thu Nga (52 tuổi), cựu đại biểu Quốc hội khóa XIII, từng được quảng cáo là một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư, tư vấn, thiết kế, xây dựng các công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp, hoạt động sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, đa phần trong số các dự án (DA) của Housing đều ở trạng thái “bánh vẽ” (vị trí đắc địa, căn hộ sang trọng, đầu tư sinh lời ngay…) và “đắp chiếu” dài dài dù đã huy động vốn, thu tiền của khách hàng.
Định mệnh dẫn tới bà Nga phải xộ khám đó là mối “lương duyên” hợp tác nảy nở với Công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội (Công ty HAIC) vào năm 2008. Trước đó, Công ty HAIC được Nhà nước giao thực hiện Dự án xây dựng công trình Khu chung cư và biệt thự nhà vườn tại khu đất B5 Cầu Diễn (Nam Từ Liêm, Hà Nội), để phục vụ tái định cư Dự án phát triển giao thông đô thị Hà Nội. Với quy mô 6 tổ hợp chung cư cao trên 40 tầng, tổng cộng gần 2.000 căn hộ, dự án ghi nhận tổng mức đầu tư đạt khoảng 1.000 tỷ đồng. Mặc dù DA chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, chưa được phép huy động vốn của khách hàng nhưng bà Nga đã chỉ đạo đưa lên cổng thông tin điện tử của Housing Group “bánh vẽ” với nhiều thông tin hấp dẫn sai sự thật về tình trạng pháp lý, tiến độ dự án để đánh lừa các “thượng đế”. Theo đó, từ năm 2009 đến năm 2013, Housing Group đã ký hơn 700 hợp đồng góp vốn, thu hơn 377 tỷ đồng của khách hàng. Trong số tiền đã thu, bà Nga đã trả lại hơn 28,7 tỷ đồng cho 43 khách hàng, còn lại 348,5 tỷ đồng bị Chủ tịch Housing Group chiếm đoạt mà không có căn hộ để bàn giao.
Khác với Housing Group, vụ án lừa đảo tại Công ty CP Địa ốc Bình Tân (có trụ sở tại P. Bình Trị Đông, Q. Bình Tân, TP.HCM) xảy ra vào năm 2017, do Huỳnh Văn Ánh (59 tuổi) làm Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc. Để có vốn đầu tư, Ánh đã sử dụng toàn bộ quyền sử dụng đất và 105 căn hộ chung cư hình thành trong tương lai (HTTTL) của dự án Long Phụng Residence ở P. An Lạc, Q. Bình Tân để lần lượt ký 4 hợp đồng tín dụng vay hơn 178 tỉ đồng của ngân hàng để bổ sung vốn đầu tư dự án. Đến hạn mất khả năng trả nợ, Ánh bàn giao tài sản đã thế chấp cho Ngân hàng để cấn trừ hơn 208,5 tỉ đồng. Một năm sau, mất khả năng chi trả, Ánh chuyển nhượng toàn bộ dự án chung cư này với giá hơn 223,5 tỉ đồng cho ngân hàng để cấn trừ nợ. Trước đó, từ năm 2011 - giữa 2015, Ánh đã ký bán 207 căn hộ (trong khi tính cả dự án cũng chỉ có 105 căn), thu hơn 211,7 tỉ đồng. Đáng chú ý, trong số 207 căn bán ra, chỉ có 64 căn hộ là bán lần thứ nhất; số còn lại được bán trùng từ 2 - 5 lần/căn. Sau khi bán xong (khoảng tháng 11/2015), Ánh ôm tiền xuất cảnh sang Mỹ. Hai năm sau (2017), Cơ quan tố tụng mới khởi tố bị can, truy nã quốc tế Ánh nhưng sau đó buộc phải đình chỉ vụ án…
Gần đây nhất là vụ án Công ty CP Địa ốc Alibaba (Alibaba) lừa đảo khách hàng quy mô lớn nhất từ trước đến nay về số lượng bị hại và số tiền thiệt hại, gây chấn động dư luận. Thủ đoạn lừa đảo của Alibaba không có gì mới, nhưng được tổ chức rất bài bản, lớp lang, kể cả viết thành sách. Đầu tiên là bỏ tiền ra, thậm chí chấp nhận chịu lỗ để gây dựng lòng tin và uy tín với các nhà đầu tư thứ cấp. Tất cả để tạo nên “ma trận” giăng bẫy, mê hoặc khách hàng dễ dàng làm giàu nhanh chóng, nhờ mức chiết khấu và sản phẩm được định giá rẻ hơn so với thị trường 20-30%. Thậm chí, còn biến khách hàng thành chân rết, mở rộng mạng lưới kinh doanh.
Alibaba biết rõ quy hoạch các khu đất rao bán không phù hợp quy hoạch sử dụng đất, không được cơ quan thẩm quyền thoả thuận địa điểm, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, cũng như không được giao đất thực hiện dự án. Tuy nhiên Alibaba vẫn ký kết hợp đồng hợp tác với khách hàng với cam kết bàn giao nền đất khi đã hoàn tất thi công hạ tầng (điện, đèn đường) và cam kết bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thổ cư cho khách hàng trong thời gian 6 -12 tháng. Đến trước khi Nguyễn Thái Luyện - Chủ tịch HĐQT Alibaba và Nguyễn Thái Lĩnh - Tổng Giám đốc xộ khám, đã có gần 7.000 người bị lừa, với số tiền lên đến 2.500 tỷ đồng.
Với một mạng lưới và cách thức tinh vi như vậy, lại bán hàng giá rẻ, rồi cũng có thể mua lại, quay sang loại hình huy động vốn, trả lãi phần trăm “khủng”. Dự án được quảng bá rầm rộ, lợi nhuận hiển hiện ngay trước mắt, ai cũng mong sở hữu, nên cứ thế nhiều người hám lợi đổ tiền vào đầu tư. Đây là một bài học rất đau đớn đối với những khách hàng nhẹ dạ cả tin, muốn làm giàu “đổi đời” nhanh chóng…
Quy định pháp luật “mở” dẫn đến nhiều “kẽ hở”
Để phát triển nhà ở thương mại, pháp luật (Điều 69 Luật Nhà ở 2014) cho phép các chủ đầu tư (CĐT) được sử dụng các nguồn vốn phục vụ, bao gồm: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở HTTTTL; vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
Sẽ không có gì phải soi, nếu các CĐT sử dụng nguồn vốn thuộc sở hữu của mình để phát triển nhà ở thương mại. Tuy nhiên nhìn từ thực tế, hầu hết các dự án đã và đang triển khai, các CĐT sử dụng chủ yếu bằng nguồn vốn huy động và vốn vay từ các tổ chức tín dụng. Trong đó tài sản hình thành trong tương lai (HTTTL) là một trong những “cứu cánh” để các chủ đầu tư BĐS lợi dụng biến không thành có.
Theo quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163 của Chính phủ, thì điều kiện để giao dịch bảo đảm là “tài sản được hình thành từ vốn vay; và tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm”. Có nghĩa là tài sản HTTTL hoặc tài sản được hình thành từ vốn vay là cơ sở để bảo đảm trong giao dịch tín dụng, thỏa mãn điều kiện để CĐT được quyền vay vốn ngân hàng.
Thử thách lớn nhất đối với các CĐT là làm cách nào xác lập được tài sản HTTTL để thỏa mãn điều kiện ngân hàng giải ngân. Song không khó để nhận diện quy trình “tạo vốn” của các CĐT được “lách” dưới vỏ bọc Hợp đồng hợp tác (HTHT). Từ đây, các CĐT “biến tướng” HTHT thành Hợp đồng hợp tác đầu tư (HĐHTĐT) – Alibaba phát hành, Hợp đồng góp vốn (HĐGV) - Housing Group, Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ (HĐĐCGC)... Chính kẽ hở này của pháp luật đã giúp cho Alibaba, Housing Group công nhiên hoạt động giao dịch BĐS rầm rộ, bất chấp quy định của pháp luật, “trước khi bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL, CĐT phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua” (khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014); và phớt lờ quy định CĐT muốn rao bán căn hộ hoặc chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền khi DA phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án...” (Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ).
Bên cạnh đó, nhờ “gãi” đúng cơn khát của “thượng đế”, nên những chiêu thức của Housing ; Alibaba… được các khách hàng đón nhận “nồng nhiệt” mà không mảy may hoài nghi. Giữa hai bên không khó để tìm được tiếng nói chung thông qua một trong các văn bản gọi là HĐHT bị biến tướng nói trên. Trong đó các điều khoản thỏa thuận bao giờ cũng có lợi cho chủ đầu tư, còn rủi ro (nếu có) tất cả đổ “lên đầu” khách hàng gánh chịu. Mà rủi ro là phổ biến vì sản phẩm cuối cùng mà khách nhận được phụ thuộc rất lớn vào chính sách thị trường, pháp lý thay đổi. Phổ biến nhất là CĐT không sử dụng tiền góp vốn đúng mục đích, dẫn đến DA bị chậm tiến độ, chậm bàn giao… Vậy là từ xuất phát điểm con số không, các CĐT có trong tay hàng trăm tỷ đồng nhờ huy động vốn từ hình thức HTĐT của các khách hàng và sau đó là vốn vay tín dụng lên tới nhiều nghìn tỷ đồng.
Kiến nghị
1. Từ các vụ án lừa đảo có tổ chức trong kinh doanh bất động sản kể trên, đặc biệt là vụ án Alibaba, chúng ta cần xem lại chức năng quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Trong vụ án Alibaba là những dự án “ma”, không có thật, lại được mua bán công khai như vậy, chứng tỏ một phần quản lý của cơ quan chức năng còn quá lỏng lẻo. “Họ quảng cáo rầm rộ như vậy thì phải biết chứ? Luật sư Bùi Phú Tuyên (Đoàn Luật sư TP. HCM) đặt câu hỏi. Chính một phần do quản lý lỏng lẻo nên đến khi vụ việc bị khởi tố thì Alibaba đã lừa gạt quá nhiều người, hậu quả để lại rất lớn.
2. Bản chất của các loại hợp đồng HĐHTĐT, HĐHTKD, HĐGV, HĐĐCGC nói trên đều là hình thức huy động vốn của khách hàng (còn gọi là nhà đầu tư thứ cấp) và của các nhà đầu tư có năng lực về tài chính để thực hiện DA. Việc thỏa thuận hợp tác hoàn toàn phù hợp nếu tuân theo quy định tại Điều 504 BLDS 2015: “Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm”; và các quy định khác của các đạo luật có liên quan… Như vậy, HĐHT là hợp đồng gốc, các loại hợp đồng còn lại là do các CĐT (điển hình là Alibabab) “chế” ra để “dụ” khách hàng.
Kẽ hở của điều luật 504 nêu trên, theo Luật sư Huỳnh Thị Thúy Hoa (Đoàn Luật sư Bình Định) nằm ở chỗ không kiểm soát được các nội dung thỏa thuận trong HĐHT. Mặc dù tại Điều 505 BLDS 2015 quy định, HĐHT khi soạn thảo phải đảm bảo các điều khoản thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên phải đảm bảo ngang bằng nhau nhưng trên thực các CĐT bao giờ cũng ràng buộc bằng những điều khoản có lợi cho mình và đẩy sự rủi ro (nếu có) về phía khách hàng. Trong khi đó vì áp lực chỗ ở, không am hiểu về pháp luật và thiếu thông tin về DA nên khách hàng dễ dàng “mắc bẫy” bởi những lời thuyết phục có cánh từ phía CĐT và những lời chào mời ngọt lịm của đội quân “cò đất”...
Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, thì HĐHT và các loại HĐ biến tướng từ HĐHT không bắt buộc phải thực hiện công chứng theo quy định hiện hành. Do đó nếu xảy ra tranh chấp và HĐHT bị vô hiệu (theo Điều 122, 131, 408 BLDS 2015), các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, CĐT chỉ phải bồi thường thiệt hại cho khách hàng nếu xác định gây ra lỗi (trong trường hợp này là CĐT biết trước hoặc phải biết DA không thực hiện được nhưng không thông báo cho bên khách hàng biết). Thông thường những phi vụ như vậy khi xảy ra, bao giờ khách hàng cũng là chủ thể bị thiệt hại kép, bởi để nhận được khoản tiền gốc của mình đã bỏ ra bị trượt giá, khách hàng còn trải qua quy trình tố tụng và thi hành án…
Đồng tình với cách đặt vấn đề trên, ông Lê Chánh – nguyên Phó GĐ Sở Xây dựng Bình Định cho rằng: “Do bất cập trong quy định về việc công chứng hợp đồng giao dịch BĐS nói trên nên các cơ quan có thẩm quyền chưa có cơ chế để giám sát CĐT thực thi trách nhiệm trong giao dịch BĐS, dẫn đến phát sinh các trường hợp CĐT mang dự án đi thế chấp ngân hàng nhưng cố ý không giải chấp tài sản; không thông tin cho khách hàng biết về tình trạng pháp lý tài sản; ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Lợi dụng kẽ hở của pháp luật, nhiều chủ DA đã bán hàng trăm căn hộ cho khách hàng nhưng sau đó lại đem dự án thế chấp cho ngân hàng vay hàng trăm tỉ đồng, sau đó mất khả năng chi trả dẫn đến thưa kiện kéo dài…”
Từ phân tích đó, Luật sư Hoa và ông Chánh đồng đề xuất, nên coi HĐHT giống như các loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở; hợp đồng tặng cho, thế chấp, chuyển nhượng QSDĐ, QSHNO&TSKGLVĐ… Có nghĩa là, HĐHT cũng bắt buộc phải qua công chứng mới có hiệu lực, nhằm hạn chế sự “độc diễn” của các CĐT.
3. Đề cập đến các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS trong giao dịch BĐS xảy ra trên thực tế nhiều trong thời gian qua, nhưng có rất ít vụ bị truy cứu TNHS, các chuyên gia luật cho rằng nguyên nhân chính là do các vụ việc xảy ra đan xen giữa các yếu tố hình sự, tranh chấp dân sự, kinh tế; thậm chí quan điểm giữa các cơ quan tố tụng, nhất là đối với việc chứng minh ý thức chiếm đoạt cũng như việc xác định thiệt hại còn chưa thống nhất... dẫn đến việc xử lý vi phạm của cơ quan có chức năng gặp rất nhiều khó khăn. Có thể lấy ví dụ từ vụ chuyển nhượng QSDĐ nền của Công ty CP địa ốc Alibaba. Mặc dù dấu hiệu lừa đảo nhìn thấy quá rõ, nhưng CQĐT chậm khởi tố vụ án được vì theo BLHS 2015, pháp nhân (tổ chức thương mại) không bị xử lý tội lừa đảo. “Do đó, nếu quy cho pháp nhân Alibaba tội lừa đảo là không ổn, nhưng nếu các thành viên của Alibaba có hành vi lừa đảo, thì người đó bị xử lý. Tuy nhiên hoạt động của các nhân viên Alibaba lại núp dưới bức bình phong Công ty, dùng thủ đoạn xảo quyệt tạo niềm tin cho người khác để chiếm đoạt tài sản. Theo quy định của pháp luật, để cấu thành tội lừa đảo, phải có người bị hại, nếu không có người bị hại thì không thể xử lý” - Luật sư Nguyễn Tấn Thuấn (Đoàn Luật sư TPHCM) phân tích.
Vì vậy cùng với kiến nghị khẩn trương bít các kẽ hở của các quy định của pháp luật, các chuyên gia luật khuyến cáo, để giảm rủi ro khi giao dịch BĐS, người mua cần phải tham vấn các chuyên gia luật trước khi đặt bút ký bất cứ loại hợp đồng nào. Đối với tài sản nhà ở HTTTL, người mua cần phải dựa vào thông báo của Sở Xây dựng để quyết định việc ký hợp đồng mua với CĐT. Đây là cách an toàn nhất và tránh được nhiều rủi ro. Điều quan trọng nhất của người mua là việc thanh toán phải đúng theo quy định hợp đồng và thỏa thuận của ngân hàng đang nhận thế chấp. Trước khi nhận nhà thì dựa vào văn bản bảo lãnh của ngân hàng để đảm bảo quyền cho mình…
Kiến nghị các loại Hợp đồng hợp tác cần bắt buộc phải qua công chứng giống như các loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở; hợp đồng tặng cho, thế chấp, chuyển nhượng QSDĐ, QSHNO&TSKGLVĐ… mới có hiệu lực. Có như vậy mới hạn chế, ngăn chặn tình trạng chiếm dụng vốn, sử dụng vốn huy động không đúng mục đích hoặc lừa đảo trong kinh doanh.
VŨ LÊ MINH
