(Pháp lý) - Trước thực tế công tác quy hoạch gần như luôn luôn phải đuổi theo sự phát triển của kinh tế, các chuyên gia đề xuất nên có những chế tài đủ mạnh để giám sát, xử lý quá trình lập, phê duyệt và triển khai quy hoạch. Đồng thời nên đồng bộ Luật Quy hoạch với các Luật chuyên ngành có liên quan để tránh tình trạng Luật đang “chồng” lên Luật.
Quy hoạch không bắt kịp với sự phát triển đô thị
Bàn về vấn đề quy hoạch hiện nay, trong cuộc trao đổi với Phóng viên Tạp chí Pháp lý, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, quy hoạch hiện nay đang không bắt kịp với phát triển đô thị và kinh tế. Theo ông Đính: Quy hoạch gần như luôn luôn phải đuổi theo sự phát triển của kinh tế để sửa đổi cho phù hợp. Trường hợp của khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính là một ví dụ điển hình, lúc triển khai không ai nghĩ là kinh tế sẽ phát triển mạnh như hiện nay. Cho nên, các hạ tầng phục vụ cho sự phát triển, đặc biệt là giao thông và các bãi đỗ xe tĩnh, công viên cây xanh thiếu hẳn…”.
Việc quy hoạch không tính trước được sự phát triển của kinh tế dẫn đến rất nhiều đồ án phải sửa liên tục. Năm 2000, Hà Nội đã có một bản quy hoạch do Thủ tướng phê duyệt, nhưng đến 2010 lại phải có một bản quy hoạch định hướng đến năm 2020. Điều này cho thấy, yếu tố quy hoạch về chất lượng và xây dựng luôn luôn đi sau phát triển kinh tế.
Thêm vào đó, khi lợi ích nhóm trong việc phê duyệt quy hoạch cao hơn các lợi ích cộng đồng xã hội, rất nhiều đồ án quy hoạch, các dự án ra đời chỉ đảm bảo các tính hiệu quả kinh doanh của dự án. Ngược lại, hiệu quả, ảnh hưởng đối với các hệ thống hạ tầng, những tác dụng mang lại cho đô thị lại chưa “nặng” bằng hiệu quả kinh doanh của dự án.
Khi đã có những sai xót trong quy hoạch thì việc điều chỉnh, sửa đổi, thay thế rất khó thực hiện. Điều này được thể hiện rõ nhất qua các dự án treo. Nhiều dự án treo không thể thực hiện được do các vấn đề từ quản lý nhà nước hay các vấn đề từ dự án như: năng lực dự án, do nhà nước/doanh nghiệp không thể giải phóng mặt bằng,….
Thậm chí, ông Đính chỉ ra đang có sự chống đối do không đảm bảo quyền lợi hoặc do dự án không mang lại hiệu quả cho cộng đồng, cư dân ở khu vực có quy hoạch. Đây là những vấn đề khó và không thể thực hiện trong xử lý quy hoạch hiện nay.
Luật Quy hoạch chưa đi vào cuộc sống vì Luật “chồng” Luật
Quy hoạch đang phải chạy theo sự phát triển đô thị, không chỉ vậy, ông Nguyễn Văn Đính còn nhận định, các nội dung trong Luật Quy hoạch hiện đang rất rối và khó thực hiện, thậm chí mâu thuẫn với rất nhiều luật khác.
Cụ thể, Luật Quy hoạch có nhiều điểm chưa phù hợp và chưa bám sát Luật Đất đai. Điều này dẫn tới rất khó thực hiện khi quy hoạch đất đai với quy hoạch xây dựng phát triển kinh tế, thậm chí các luật này đang chồng chéo lên nhau.
“Muốn quy hoạch phát triển một đô thị, nhưng Luật Quy hoạch lại mâu thuẫn với những quy định của quy hoạch đất đai. Ví dụ, quy hoạch sử dụng đất đai cho rằng chỗ này sẽ làm đất nông nghiệp, thủy lợi, quốc phòng,… trong khi quy hoạch lại phê duyệt để phát triển đô thị đôi khi không đúng là một điển hình về việc Luật Quy hoạch đang vênh với Luật Đất đai”, ông Đính phân tích.
Vị Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho rằng, trong xây dựng, rất nhiều dự án khi triển khai Luật Quy hoạch thì lại vướng Luật Xây dựng và nhiều vấn đề khác dẫn đến bất cập. Việc Luật Quy hoạch không đồng bộ với các hệ thống Luật khác đang làm khó cho doanh nghiệp, các nhà phát triển thực hiện các quy hoạch mà họ được duyệt, xin phê duyệt,….
Liên quan đến những vướng mắc về quy định chủ đầu tư, ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM) nhận thấy, Luật Quy hoạch đô thị quy định "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư". Quy định này không thống nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu tư.
Cụ thể, tại Khoản 3 Điều 6 Luật Đất đai quy định "Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan". Luật Đầu tư quy định "nhà đầu tư là tổ chức" hoặc "nhà đầu tư là cá nhân" và "Nội dung Quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gồm Nhà đầu tư thực hiện dự án". Với quy định như vậy, ông Châu cho rằng, cả "chủ đầu tư dự án" hoặc "nhà đầu tư thực hiện dự án" hoặc "người sử dụng đất" đều có quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư.
Do cách hiểu máy móc về quy định tại Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị nêu trên mà hiện nay gần như tất cả các dự án đầu tư sau khi đã được UBND TP Hồ Chí Minh ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư", đều bị ách tắc, vì Sở Quy hoạch Kiến trúc không thụ lý hồ sơ của "Nhà đầu tư" trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng, mà yêu cầu phải là hồ sơ của "Chủ đầu tư" dự án.
Theo ông Châu, những vướng mắc nêu trên đã tồn tại từ đầu năm 2015 đến nay. Đây cũng là nguyên nhân khiến tất cả các dự án bất động sản mới tại TP HCM đều bị ách tắc. Đi kèm với thực trạng ách tắc là câu chuyện đất xen cài, đất của dự án bao gồm đất ở, đất nông nghiệp và đất thuộc quản lý của nhà nước trong đó là mương, đường mòn,… trong dự án.
Ông Châu cũng chỉ ra những bất cập trong việc phân lô cắt thửa khi hiện nay, Luật Đất đai cho phép cắt thửa đất ở đô thị và đất ở nông thôn. UBND TP HCM cũng đã ban hành Quyết định 60 về cắt thửa đất trên địa bàn TP HCM, nhưng căn cứ theo Nghị định 01 năm 2017 của Chính phủ, lại cho phép cắt thửa các loại đất.
Căn cứ vào Luật đất đai, ông Châu nhận thấy Nghị định 01 không phù hợp, bởi quy định không cho phép cắt thửa tất cả các loại đất. Luật Đất đai chỉ cho phép cắt thửa duy nhất đất ở bao gồm đất ở đô thị và nông thôn.
Hệ quả của việc cho phép cắt thửa tràn lan là đang dẫn tới phá vỡ quy hoạch. Khi TP Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 60, quy định những trường hợp cắt thửa đất dẫn tới hình thành đường giao thông trong nội bộ khu đất cắt thửa thì phải thực hiện theo hướng dẫn của Sở Quy hoạch và Kiến trúc.
Hiện nay, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng cũng như Luật Quy hoạch đô thị xác định là có nhiều loại quy hoạch. Trong đó, có xác định quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, đặc biệt là quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000, tỉ lệ 1/5000.
Quy hoạch chi tiết 1/500 phục vụ cho đầu tư xây dựng còn quy hoạch 1/2000 để xác định chức năng của phân khu và trên cơ sở đó mới phê duyệt quy hoạch chi tiết. Câu chuyện xây dựng quy hoạch phân khu đang đòi hỏi phải được đảm bảo nâng cao chất lượng hơn nữa.
Cần có chế tài để siết lại việc lập, phê duyệt và thực hiện quy hoạch
Qua những vấn đề nổi cộm trong quy hoạch hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, hướng giải quyết đầu tiên là người lập và duyệt quy hoạch phải có tâm, có đạo đức, có trách nhiệm với xã hội và sự phát triển kinh tế đô thị, tránh việc quan tâm đến những nhóm lợi ích riêng.
Đối với những người chịu trách nhiệm lập, phê duyệt và thực hiện quy hoạch phải có năng lực trình độ tốt. Nếu không đảm bảo, phải nhờ các chuyên gia có năng lực lập quy hoạch, đặc biệt những quy hoạch mang tính vùng, địa phương lớn.
Bên cạnh yếu tố nhân lực, ông Đính cho rằng cần có chế tài đủ sắc bén xử lý nghiêm những sai phạm trong việc lập, phê duyệt và thực hiện quy hoạch. Với những dự án treo đang tạo ra những bức xúc trong xã hội, cần xem xét bỏ quy hoạch hoặc điều chỉnh. Nếu không thể điều chỉnh và hoàn thiện quy hoạch, cần có chế tài đủ mạnh để xử lý.
Quan trọng nhất, cơ quan chức năng phải có giải pháp khẩn trương đảm bảo tính đồng bộ giữa Luật Quy hoạch với các luật khác. Phải lấy mục tiêu phát triển nâng cao chất lượng đô thị và cuộc sống của nhân dân theo chuẩn mực quốc tế như: tỷ lệ giao thông, dịch vụ,… Nếu không có những con số cụ thể thì không được thực hiện phê duyệt quy hoạch. Như vậy, mới tạo ra tính hiệu qủa trong việc lập, phê duyệt và thực hiện quy hoạch.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Luật Quy hoạch đô thị phải được sửa đổi bổ sung để phù hợp với Luật Quy hoạch chung và tất cả các luật chuyên ngành hiện nay.
“Mới đây, Chính phủ đã ban hành nghị định điều chỉnh quy hoạch chung. Do đó, chúng ta nên thực hiện theo Nghị định mới để từ đó sửa đổi tất cả các Luật chuyên ngành có liên quan đến Luật Quy hoạch đô thị.
Người đứng đầu Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng kiến nghị các sở Quy hoạch và Kiến trúc cũng phải vận dụng Luật Quy hoạch để hướng dẫn cho UBND cấp quận, huyện trong việc phê duyệt các bản vẽ phân lô của các khu cắt thửa bởi việc cho phép cắt thửa tràn lan cực kì nguy hiểm.
Nguyễn Hòa
