(Pháp lý) - Đất đai là tài nguyên hữu hạn, tức là không thể sản sinh thêm bởi vậy việc quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai cần chặt chẽ và thận trọng. Hiện nay, nguồn lực từ đất đai đóng góp một phần quan trọng cho ngân sách nhà nước và nhiều địa phương. Chính vì vậy, nhiều năm nay, để ngăn chặn tiêu cực, thất thoát, trục lợi từ nguồn lợi đất đai, Nhà nước rất coi trọng công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ). Thực tế cho thấy những cuộc đấu giá công khai, minh bạch, đã mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên công tác đấu giá QSD đất thời gian qua cũng bộc lộ hạn chế, bất cập, nảy sinh nhiều vi phạm trong hoạt động này làm thất thoát ngân sách nhà nước… Có nhiều lý do dẫn đến thực tế trên, nhưng trước hết là do chính sách pháp luật về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất còn kẽ hở, cần thiết phải khắc phục những tồn tại, kẽ hở đó để hạn chế những thất thoát, thiệt hại không đáng có.
Bài 5: Vi phạm pháp luật về đấu giá QSDĐ gây thiệt hại lớn…
Nhiều văn bản khác nhau điều chỉnh hoạt động đấu giá
Đầu tiên có thể kể đến là trong Luật Đất đai 2013: Điều 68 về Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi. Trong đó, có "tổ chức dịch vụ công về đất đai". Điều 117 về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất. Điều 118 về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Điều 119 về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Các quy định của Luật Đất đai trên được hướng dẫn cụ thể trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ và các Thông tư liên tịch quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và hướng dẫn chức năng hoạt động của "Trung tâm phát triển quỹ đất" trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Ngoài ra việc đấu giá quyền sử dụng đất còn được quy định trong Luật Đấu giá tài sản 2016. Theo đó, Luật Đấu giá tài sản 2016 có hiệu lực từ ngày 01/07/2017, đã quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản, trong đó, có quyền sử dụng đất; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, với nhiều quy phạm pháp luật tương đối đồng bộ, nhưng vẫn cần được sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn. Một số nội dung về đấu giá quyền sử dụng đất trong Luật Đấu giá tài sản như: Điều 8 Luật Đấu giá tài sản thì được xác định theo quy định của Luật Đất đai. Điều 35 về niêm yết việc đấu giá tài sản. Điều 57 về thông báo công khai việc đấu giá tài sản là bất động sản, trong đó, có quyền sử dụng đất. Điều 9 về các hành vi bị nghiêm cấm khi tổ chức đấu giá tài sản: "Thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản"; Nghiêm cấm đấu giá viên thực hiện hành vi "Lợi dụng danh nghĩa đấu giá viên để trục lợi" ; hoặc "Hạn chế cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá không đúng quy định của pháp luật" ; Nghiêm cấm tổ chức đấu giá tài sản thực hiện hành vi "Cản trở, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá trong việc đăng ký tham gia đấu giá, tham gia cuộc đấu giá"; "Để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá nhằm mục đích trục lợi"; "Nhận bất kỳ một khoản tiền, tài sản hoặc lợi ích nào từ người có tài sản đấu giá" … Điều 77 quy định về trách nhiệm "Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm về tổ chức và hoạt động của tổ chức đấu giá tài sản".
Đáng lưu ý, những vi phạm trong hoạt động về đấu giá còn có thể phải chịu trách nhiệm hình sự theo quy định tại điều 218 Bộ Luật hình sự 2015. Theo đó, tội “Vi phạm các quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản” là tội phạm có lỗi cố ý. Tội phạm xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu có tài sản bán đấu giá; xâm phạm đến quyền lợi bình đẳng trong hoạt động đấu giá của những người tham gia đấu giá… gây thiệt hại thu lợi bất chính từ 30 triệu đồng đến dưới 200 triệu đồng hoặc gây thiệt hại cho người khác từ 50 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng, thì bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 200 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm. Với những thiệt hại lớn hơn, khung hình phạt có thể lên đến 5 năm tù.
Hoạt động đấu giá tưởng như rất chặt chẽ bởi được điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật nêu trên, tuy nhiên thực tế vẫn nảy sinh nhiều vi phạm trong lĩnh vực này.
Vi phạm về đấu giá QSDĐ gây thiệt hại lớn
Thời gian gần đây nổi lên những vi phạm pháp luật về đấu giá làm thiệt hại nghiêm trọng đến ngân sách nhà nước xảy ra ở Đà Nẵng, TP.HCM và một số tỉnh thành. Cuối tháng 3 vừa qua, Phó Tổng thanh tra Chính phủ Bùi Ngọc Lam đã ký thông báo kết luận 34 thanh tra "Việc chuyển đổi nhà, đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác trên địa bàn TP Đà Nẵng". Thông báo nêu rõ việc UBND TP Đà Nẵng cho phép bán 52 cơ sở nhà đất từ năm 2010 đến 2016 khi chưa có phương án sắp xếp, xử lý là không đúng theo Quyết định năm 2007 của Thủ tướng.
Nếu 8 cơ sở nhà đất công sản, diện tích hơn 6.000 m2 (bằng 1/5 diện tích 31 nhà đất bán lại cho bên thuê), khi được đấu giá công khai đã thu về số tiền 123 đồng (bằng gần 1/3 số tiền 31 nhà đất bán cho bên thuê). Và nhiều nhà đất bán đấu giá đã thu được chênh lệch cao như nhà số 87 Trần Phú tăng tiền sau đấu giá gấp ba lần, thành phố đưa ra giá khởi điểm hơn 3,2 tỷ đồng và giá trúng 9 tỷ đồng. Nhà số 86 Trần Phú giá tăng gấp đôi, khi khởi điểm 2,4 tỷ đồng và giá trúng là hơn 5 tỷ đồng. Thanh tra Chính phủ đánh giá, kết quả này cho thấy việc bán đấu giá theo quy định đã giúp tăng nguồn thu cho ngân sách. Ngược lại, bốn cơ sở trong số này gồm nhà 47 Nguyễn Thái Học, 2 Hải Phòng, 39 Pasteur và 73 Nguyễn Thái Học thành phố bán không qua đấu giá là vi phạm Luật đất đai. Hai doanh nghiệp mua bốn bất động sản này là Công ty TNHH Minh Hưng Phát và Công ty cổ phần đầu tư Nhất Gia Phúc đều thuộc sở hữu của Phan Văn Anh Vũ (tức Vũ "Nhôm").
Một trường hợp gần đây nhất cho thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều sai phạm nghiêm trọng đó là qua 2 lần tổ chức đấu giá 375 lô đất "vàng" ở TP Thanh Hóa, sau giám sát, các cơ quan chức năng phải ban hành quyết định hủy hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản 375 lô đất tại mặt bằng số 3241 thuộc dự án khu dịch vụ thương mại văn phòng và dân cư khu đô thị Đông Hương (TP Thanh Hóa) đối với Công ty Đấu giá hợp danh Hoàng Nguyên (Công ty Hoàng Nguyên).
Diện tích đất mặt bằng trên được Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa Lê Thị Thìn ký phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đợt 1 vào ngày 30/8/2017 với gần 58.000 m2, chia thành 375 lô, trong đó có 200 lô liền kề và 175 lô biệt thự. Sau khi phê duyệt giá khởi điểm hơn 433 tỉ đồng (khoảng 7,5 triệu đồng/m2), UBND tỉnh Thanh Hóa giao UBND TP Thanh Hóa tổ chức bán đấu giá. Công ty Bán đấu giá tài sản Năm Châu (Công ty Năm Châu) được TP Thanh Hóa ký hợp đồng, tổ chức bán đấu giá.
Trong lần đấu giá đầu tiên (ngày 22/1/2018) chỉ có 2 đơn vị tham gia và đơn vị trúng đấu giá là Công ty CP Nakama Việt Nam với số tiền hơn 437 tỉ đồng, chỉ cao hơn giá sàn gần 4 tỉ đồng. Điều đáng nói, quanh khu vực này, giá đất trong khu dân cư dao động từ 15-23 triệu đồng/m2, còn mặt đường chính đại lộ Lê Lợi giá đất không dưới 50 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần giá sàn. Vì thế, kết quả đấu giá đất bị nghi có dấu hiệu bất thường, bắt tay để thông thầu, gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Ngay khi có dư luận, UBND tỉnh Thanh Hóa chỉ đạo cơ quan chức năng xác minh. Kết quả thẩm định của Sở Tư pháp Thanh Hóa phát hiện Công ty Năm Châu chưa thực hiện đúng các quy trình, thủ tục đấu giá, vi phạm Luật Đấu giá tài sản. Vì vậy, ngày 14/3, UBND TP Thanh Hóa đã ra quyết định hủy kết quả đấu giá. Bốn tháng sau, thương vụ đất "vàng" này lại được khởi động. Ngày 23/7/2018, bà Lê Thị Thìn ký quyết định phê duyệt giá khởi điểm, nâng lên mức 9 triệu đồng/m2. Thêm mức giá này, tổng giá khởi điểm của 375 lô đất tăng từ 433 tỉ đồng lên 521 tỉ đồng, số nộp ngân sách dự kiến tăng gần 90 tỉ đồng. Ở lần đấu giá mới này, UBND TP Thanh Hóa chọn đơn vị tổ chức là Công ty Hoàng Nguyên. Thế nhưng, việc đấu giá tiếp tục có những dấu hiệu bất thường khi Công ty Hoàng Nguyên liên tục thay đổi thời gian đấu giá. Để tham gia đấu giá, doanh nghiệp sau khi mua hồ sơ phải đóng trước hơn 52 tỉ đồng. Tuy nhiên, vào sáng 9/10/2018, Công ty Hoàng Nguyên bất ngờ loại 15/19 hồ sơ với lý do không đủ điều kiện tham gia đấu giá. Bốn hồ sơ được giữ lại đều là các công ty trong địa bàn tỉnh Thanh Hóa. Nghi ngờ có bất thường, đại diện các đơn vị bị loại kéo tới UBND Thanh Hóa, yêu cầu có câu trả lời thỏa đáng.
Trước sự việc trên, UBND TP Thanh Hóa đã cho dừng đấu giá, đồng thời báo cáo UBND tỉnh. Sau đó, chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa đã chỉ đạo Sở Tư pháp rà soát lại toàn bộ quy trình, thủ tục đấu giá. Kết quả lại phát hiện việc đánh giá thành phần, điều kiện hồ sơ tham gia đấu giá chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan; người có tài sản đấu giá (UBND TP Thanh Hóa) trực tiếp tham gia xét thành phần và điều kiện hồ sơ là không đúng với nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định tại Luật Đấu giá tài sản. Trên cơ sở đề xuất của Sở Tư pháp, ngày 6/11, chủ tịch UBND TP Thanh Hóa đã ban hành quyết định hủy hợp đồng dịch vụ đấu giá nói trên với Công ty Hoàng Nguyên.
Những nguyên nhân căn bản
Có thể thấy, vi phạm pháp luật trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất do các cơ quan không thực hiện nghiêm các quy định pháp luật về đấu giá, tùy tiện lách luật khá phổ biến. Ngoài ra còn là do hiểu sai chính sách pháp luật về đấu giá, không thực hiện nhất quán chính sách pháp luật về đấu giá. Tiêu cực trong đấu giá thường bị phát giác bởi các cơ quan giám sát hay chính các doanh nghiệp cùng tham gia đấu giá.
Thời gian vừa qua, tại một số địa phương xuất hiện hiện tượng sử dụng “kĩ xảo” nhằm hạn chế người tham gia đấu giá hoặc tác động làm cho việc đấu giá không thành, thậm chí giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá trái quy định pháp luật.
Cắt nghĩa lý do của những vi phạm trong hoạt động đấu giá, Luật sư Nguyễn Mạnh Thuật (Giám đốc Công ty Luật Đông Nam Á) cho rằng: Có nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân chính là xuất phát từ lợi ích kinh tế của quyền sử dụng đất. Tức là đất được nhận chuyển nhượng, giao, thuê với giá thấp hơn với giá thị trường mà chủ thể nhận quyền sử dụng sẽ được hưởng khoản chênh lệch đó hoặc đất có lợi thế vị trí hoặc khả năng sinh lời bất thường trong tương lai. Lợi ích này những người nào có thể được nhận, ở đây có thể là cá nhân, doanh nghiệp hoặc cán bộ công chức quản lý nhà nước liên quan đến việc quản lý, tổ chức đấu giá khu đất. Ngoài ra còn do nguyên nhân từ sự yếu kém của cán bộ công chức quản lý nhà nước liên quan đến việc quản lý, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, dù không có tính vụ lợi nhưng đã để cá nhân khác lợi dụng, khai thác. Và nguyên nhân nhiều hơn cả là do chính sách pháp luật, quy trình thủ tục chưa rõ ràng minh bạch dẫn đến cách hiểu sai, hiểu không đầy đủ và thực hiện không thống nhất của nhiều đơn vị quản lý Nhà nước.
Đánh giá cao Luật Đất đai 2013, với nhiều bước tiến, như việc đã quy định rõ điều kiện tổ chức thực hiện đấu giá, các trường hợp phải tổ chức đấu giá, các trường hợp không. Tuy nhiên, thực tế triển khai việc đấu giá còn phát sinh nhiều bất cập, kẽ hở gây thất thoát tài sản Nhà nước. Cụ thể như hiện nay, Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cần rõ ràng, minh bạch, công khai và nhất quán. Các hành vi có tính vụ lợi liên quan đất đai nhiều phần xuất phát từ sự mập mờ trong công tác quy hoạch (loại đất, vùng, kế hoạch sử dụng) hoặc điều chỉnh quy hoạch, ví dụ như điều chỉnh để có lợi cho tài sản riêng.
Một nguyên nhân rất quan trọng nữa đó là quy định về giá đất còn hạn chế, dẫn đến việc xác định mức giá ban đầu quá thấp, tạo cơ hội cho tiêu cực, làm thất thoát tài sản của Nhà nước.
Phan Phan
