(Pháp lý) - Hiện nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án được quy định trong Luật Đầu tư Công, Luật Đầu tư, Dự thảo Luật Đầu tư theo phương thức công tư, Luật Nhà ở… Tuy nhiên quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư còn chưa được thống nhất về mặt thẩm quyền. Ngoài ra, còn chưa tách biệt về loại dự án với nguồn vốn khác nhau ở các văn bản luật khác nhau.
Thiếu thống nhất về thủ tục và thẩm quyền
Điều dễ nhận thấy nhất là chồng chéo về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại Luật Đầu tư và Luật Nhà ở (Điều 170 và Điều 17 Luật Nhà ở và Điều 32,33 Luật Đầu tư). Theo quy định của Luật Nhà ở thì: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Theo đó, việc quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quy định: Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ bằng vốn đầu tư công thì trước khi lập, phê duyệt dự án, việc quyết định chủ trương đầu tư dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công, đối với trường hợp dự án đầu tư bằng nguồn vốn Trung ương thì phải có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng; trường hợp dự án đầu tư bằng nguồn vốn địa phương thì phải có ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.
Trong khi đó tại Luật Đầu tư quy định tại Điều 32 về Thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Trừ những dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo pháp luật về đầu tư công và các dự án quy định tại Điều 30 và Điều 31 của Luật này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án sau đây: Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; Dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ.
Sự khác nhau về phân loại dự án đầu tư thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh đã dẫn đến sự chồng chéo, không thống nhất; hiện cả cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào là đúng. Trên thực tế đối với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở, một số địa phương chỉ yêu cầu nhà đầu tư thực hiện thủ tục quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư một lần; Nhiều địa phương khác yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện quy trình thủ tục hai lần theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.
Luật sư Nguyễn Tiến Dũng (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) đề xuất sửa đổi: trước đây, Luật Đầu tư sửa đổi khi chưa có Luật Đầu tư theo phương thức công tư, bởi vậy một số quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư đã quàng vào các quy định chấp thuận chủ trương đối với dự án đầu tư công tư kết hợp. Theo tôi được biết, hiện Quốc hội đang xây dựng dự án Luật Đầu tư theo phương thức công tư, khi sửa đổi Luật Đầu tư, những quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư theo phương thức công tư cần tách biệt hẳn khỏi các quy định của Luật Đầu tư.
Bên cạnh đó, từ nguồn vốn để thực hiện dự án cần tách biệt rõ các dự án sử dụng nguồn vốn từ đầu tư công thì Luật Đầu tư công điều chỉnh về chấp thuận chủ trương đầu tư; nguồn vốn của tư nhân đầu tư theo hình thức công tư thì Luật Đầu tư theo phương thức công tư quy định.
Ngoài ra, trong quá trình thực thi pháp luật, nhiều doanh nghiệp cũng phản ánh ở cả ba Luật Xây dựng, Đầu tư, Nhà ở không thống nhất thời điểm giới thiệu địa điểm đầu tư cho các nhà đầu tư – trước hay sau khi nhà đầu tư nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trên thực tế, có địa phương thực hiện thủ tục cho nhà đầu tư trước thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, có địa phương lồng ghép thủ tục giới thiệu địa điểm thực hiện dự án vào thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư. Vấn đề này cũng gây nên việc áp dụng pháp luật không thống nhất.
Ách tắc chỉ vì 3 chữ “Nhà đầu tư” hay “Chủ đầu tư”?
Góp ý sửa đổi Luật Đầu tư, Hiệp hội kinh doanh bất động sản TP. Hồ Chí Minh thì cho rằng khoản 13 Điều 3 Luật Đầu tư giải thích "Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài". Điều 32 và khoản 8 Điều 33 Luật Đầu tư, đối với dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất, thì Sở Kế hoạch Đầu tư trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư", ghi tên "Nhà đầu tư".
Khái niệm "nhà đầu tư" có nội hàm rất rộng, bao gồm "nhà đầu tư" thuộc tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế, từ lĩnh vực sản xuất đến kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, tài chính, chứng khoán, ngân hàng, xây dựng, tư vấn, bất động sản, kinh tế số... Trong đó, đối với "nhà đầu tư" dự án bất động sản, dự án nhà ở, nếu hội đủ điều kiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì được công nhận là "chủ đầu tư" dự án, với điểm khác biệt là "nhà đầu tư" dự án bất động sản, dự án nhà ở đã tạo lập được quỹ đất do đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Hiện nay, sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư", các dự án nhà ở đều bị ách tắc bởi vì cơ quan quản lý quy hoạch không nhận hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do tại "Quyết định chủ trương đầu tư" ghi tên "nhà đầu tư" chứ không ghi tên "chủ đầu tư", mà theo Luật Quy hoạch thì "chủ đầu tư" mới là người trình duyệt quy hoạch 1/500. Xung đột pháp luật này là một trong những nguyên nhân gây ách tắc thị trường bất động sản, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, làm cho giá nhà tăng bất thường và làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người tiêu dùng, nhất là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị.
Từ đó Hiệp hội kiến nghị: Đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 13 Điều 3 Luật Đầu tư như sau: "13. Nhà đầu tư (chủ đầu tư) là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Việc công nhận chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành"; Đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản (8.a) Điều 33 Luật Đầu tư như sau: "a) Nhà đầu tư (chủ đầu tư) thực hiện dự án". Đề nghị sửa đổi, bổ sung cụm từ "Quyết định chủ trương đầu tư" tại các Điều 30, 31, 32 Luật Đầu tư thành "Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư".
Phan Tĩnh
