Nhà hạng sang, đầu tư nhiều nhưng không thể thu phí cao vì như vậy là chủ đầu tư đang hưởng lợi tới mấy lần.
Xếp hạng thế nào?
Nói về nội dung Dự thảo Thông tư phân hạng nhà chung cư của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Ngọc Vinh - Bộ môn thẩm định giá cho biết, tiêu chí, quy định là vậy nhưng để cụ thể, chi tiết hóa các tiêu chí, tiêu chuẩn là vô cùng khó. Ngay cả trên thế giới cũng vậy, việc phân hạng chung cư cũng đã được áp dụng, tuy nhiên việc xác định tiêu chí, tiêu chuẩn thế nào phải tùy thuộc vào những tình huống thực tế, vì vậy chi tiết là có thể nhưng để rạch ròi như với toán học thì không thể.
[caption id="attachment_134816" align="aligncenter" width="300"]
Ảnh minh họa[/caption]
Mặc dù vậy, phải thừa nhận thế giới họ đã thực hiện và quản lý rất tốt còn tại Việt Nam, quy định có, tiêu chí cũng đủ nhưng quản lý, giám sát còn nhiều vấn đề. Rất nhiều vấn đề về chất lượng, dịch vụ vẫn còn khiến dân than phiền kể cả tại những chung cư hạng sang hay hạng trung chưa nói tới những tòa nhà xã hội bình thường.
Ông Vinh đặt câu hỏi: ''Tại sao lại có chuyện tiêu chí, tiêu chuẩn đều đạt nhưng chất lượng vẫn bị phàn nàn? Theo phân tích của ông Vinh: Ở đây có hai khả năng: một là, đánh giá, thẩm định chưa tốt nên báo cáo thì đẹp, nhưng chất lượng lại rất tệ. Hai là, tiêu chí, tiêu chuẩn chưa rõ ràng''.
Trở lại nội dung dự thảo, ông Vinh chỉ ra các vấn đề về tiêu chí để chấm điểm. Theo đó, ông Vinh chia các tiêu chí thành hai nhóm: một nhóm là định tính; một nhóm là định lượng.
Phân tích nhóm định tính, ông Vinh cho hay nhóm này mang tính chất cảm tính nhiều hơn, các tiêu chí xấu, tốt đều rất mơ hồ, chung chung. Ví dụ, nếu chỉ quy định dựa vào tiêu chuẩn quy hoạch, hay tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung chung như vậy sẽ tạo điều kiện để chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở để luồn lỏi, chạy chọt nâng hạng nào cũng được. Về phía quản lý, thì có thể chấm bao nhiêu điểm cũng vừa, chấm thế nào cũng xong.
Vì thế, ông Vinh cho biết mới cần có nhóm thứ hai là nhóm định lượng. Ông cho rằgg, định lượng nghĩa là lượng hóa những tiêu chí, tiêu chuẩn một cách chi tiết, cụ thể. Văn bản càng thể hiện được cụ thể bao nhiêu, quản lý càng hiệu quả bấy nhiêu.
"Cụ thế như quy định chi tiết về diện tích sàn bao nhiêu? Khoảng lùi bao nhiêu? Diện tích nhà vệ sinh rộng bao nhiêu...? Càng tăng tính định lượng càng đảm bảo tính chính xác cao, như vậy, cũng giảm khả năng xảy ra tranh chấp đồng thời có thể bảo đảm được quyền lợi của người mua.
Làm được như vậy cần có 3 yếu tố:
Thứ nhất, Việt Nam có thể tham khảo, điều chỉnh việc xếp hạng chung cư như xếp hạng khách sạn của nhiều nước trên thế giới. Ví dụ, ở các nước xứ lạnh họ quy định làm trần thấp hơn,Việt Nam khí hậu ôn hòa hơn, làm trần phải cao hơn.
Thứ hai, nếu muốn đảm bảo một cách chính xác nhất, cần phải xây dựng các đề tài nghiên cứu khoa học để đánh giá, phân tích chi tiết các tiêu chí.
Thứ ba, không nên quá cầu toàn, cần phải dựa trên tiêu chí chung sau đó điều chỉnh dần cho phù hợp", ông Vinh cho biết.
Bàn thêm về vấn đề này, GS.TSKH. Phạm Ngọc Đăng - Chủ tịch Hội Môi trường Xây dựng Việt Nam lại đi sâu vào phân tích vật liệu xây dựng, nội thất, trang thiết bị trong nhà là rất quan trọng... "nhà đẹp nhưng thiết bị, nội thất không tốt thì ở làm sao được", ông Đăng nói. Vì thế, yếu tố này cũng phải được lượng hóa chi tiết trong tiêu chí đánh giá.
Đối với hạ tầng kỹ thuật, ông Đăng lưu ý tới chất lượng của hạ tầng, chất lượng công trình.
Đối với hạ tầng xã hội, bao gồm từ hạ tầng xã hội phải yêu cầu về khoảng cách, mật độ, trường học, bệnh viện, các hệ thống PCCC... ông Đăng cho rằng, phải được nhấn mạnh và cụ thể hóa trong tiêu chí chấm điểm.
"Về nguyên tắc khi duyệt dự án xây dựng, các sở ngành phải dựa trên quy hoạch chung để quản lý. Ví dụ, quy hoạch một khu đô thị thì yêu cầu phải đảm bảo cơ sở hạ tầng thế nào, trường học, bệnh viện ra sao… Quy định rất rõ ràng, xong lâu nay vẫn xảy ra tình trạng báo cáo thẩm định đều tốt, sống rồi mới phải kêu trời.
Nó giống y câu chuyện, cùng là đường trải nhựa nhưng là nhựa loại nào, hay cùng là ống dẫn nước nhưng sử dụng loại ống nào... sự khác biệt trên sẽ tác động rất lớn tới chất lượng của công trình. Vì vậy, phải làm thế nào, quy định ra sao để tránh tình trạng tranh chấp, cãi vã, dân mất tiền nhưng không biết kêu ai"?
Ông Đăng cho rằng, vấn đề thẩm định chất lượng dịch vụ, sản phẩm là rất quan trọng và phải đảm bảo khách quan, công tâm không bị chi phối bởi lợi ích nhóm hay lợi ích cá nhân mới làm được.
"Tôi đã chứng kiến nhiều trường hợp khi nhận nhà thì đẹp nhưng ở được một vài tháng trần đã long, vôi vữa đã lở xuống... rõ ràng khâu kiểm tra chất lượng công trình, trách nhiệm quản lý, xây dựng là chưa đảm bảo", ông Đăng nói.
Tóm lại, ông Đăng cho rằng tất cả những tiêu chí trên cần phải cụ thể hóa và bắt buộc phải đưa vào quy định cụ thể làm cơ sở chấm điểm.
Lợi mấy lần?
Trước lo ngại phân hạng chung cư sẽ gắn chủ đầu tư sẽ lợi dụng đẩy giá lên, dân chịu thiệt - ông Nguyễn Ngọc Vinh cho rằng, đây là thực tế đã diễn ra từ lâu vì khung pháp luật là có nhưng vấn đề kiểm soát lại khác.
Theo ông Vinh, vấn đề cung cấp dịch vụ nên để cho thị trường quyết định. Thu bao nhiêu là do người dùng và chủ đầu tư tự thỏa thuận, nhà nước chỉ nên đứng ở ngoài quản lý chung chứ không thể đưa ra một mức giá bắt buộc phải thu bao nhiêu.
Nhưng, ngược lại giữa chủ đầu tư và người dùng cần phải có thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu. Và điều này lên được thể hiện ngay trong hợp đồng tránh tình trạng đẩy giá hoặc tự đặt ra mức phí của chủ đầu tư.
Về những dự báo sẽ biến động giá nhà, ông Vinh cho rằng điều này không phải quá lo lắng, vì xu hướng hiện nay giá nhà đang đi vào quỹ đạo bị bão hòa.
"Chúng tôi đã làm nhiều nghiên cứu, nhưng ở thế giới họ có sự phân hạng chung cư rất rõ ràng. Quan điểm của các nước trên thế giới, việc phân hạng này là nhằm đánh giá chất lượng nhà của từng hạng. Qua đó xác định mức phí cho phù hợp.
Vì vậy, theo ông Vinh phân hạng là cần thiết và nên làm. Vấn đề lo ngại là tình trạng xếp hạng ảo. Tức là nhà chỉ đáng ở hạng B nhưng lại luồn lách lên hạng A để đẩy giá nhà lên thì rõ ràng đây là tiêu cực. Và vấn đề lúc này không còn là phụ thuộc vào xếp hạng mà do vấn đề quản lý, thẩm định, giám sát.", ông Vinh nói.
PGS.TS Phạm Ngọc Đăng lại cho rằng không thể lấy xếp hạng để quy định mức phí dịch vụ.
"Cần phải tách bạch hai vấn đề này. Xếp hạng chung cư là cơ sở để đánh giá nhà tốt xấu, cao thấp còn thu phí là thỏa thuận giữa người dùng với người cung cấp dịch vụ. Rất nhiều người nhầm lẫn khi cho rằng, nhà hạng sang, đầu tư nhiều thì giá dịch vụ phải thu cao. Đây là sai lầm.
Phải hiểu rằng, nhà hạng A, chi phí nhiều đều đã được tính vào suất đầu tư ban đầu, không thể thu phí cao thêm nữa. Dựa vào xếp hạng mà thu phí cao không khác nào ăn vạ người dân. Như thế chả phải, chủ đầu tư đang được mấy lần lợi hay sao?".
Vì thế, ông Đăng cho rằng việc xếp hạng là tốt nhưng làm không khéo sẽ tạo kẽ hở cho tham nhũng, chạy chọt còn người dân luôn thiệt.
Theo Bao Datviet
