1. Hợp đồng bảo hiểm: Bất cập trong các qui định xử lý hậu quả pháp lý, gây bất lợi cho Bên mua BH
Hiểu theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Kinh doanh bảo hiểm (KDBH) năm 2000, Hợp đồng bảo hiểm là sự thỏa thuận giữa bên mua bảo hiểm (BMBH) và doanh ngiệp bảo hiểm (DNBH), theo đó BMBH phải đóng phí bảo hiểm, DNBH phải trả tiền bảo hiểm cho người thụ hưởng hoặc bồi thường cho người được bảo hiểm khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. Tuy nhiên từ thực tế giao kết Hợp đồng bảo hiểm đã phát sinh một số bất cập, như sau:
a) Thời hiệu khởi kiện làm hạn chế quyền của bên mua
Nếu như pháp luật về dân sự quy định thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (khoản 1 Điều 154 Bộ luật Dân sự năm 2015); thì pháp luật về KDBH quy định thời hiệu khởi kiện về hợp đồng bảo hiểm là 03 năm, kể từ thời điểm phát sinh tranh chấp (Điều 30 Luật KDBH năm 2000). Như vậy so với pháp luật về dân sự thì thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được quy định trong pháp luật về KDBH không có sự đồng nhất.
Xử lý vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán bảo hiểm còn bất cập
(ảnh minh họa)
Dưới góc độ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì việc Tòa án có thẩm quyền vận dụng thời hiệu theo quy định của pháp luật về KDBH là hợp lý (vì Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định ngoại lệ nếu pháp luật có quy định khác thì sẽ áp dụng theo quy định đó). Tuy nhiên quy định về thời hiệu của Luật KDBH hiện hành làm hạn chế quyền của người mua bảo hiểm so với quy định của Bộ luật Dân sự. Bởi không phải trong mọi trường hợp người có quyền, lợi ích bị xâm phạm cũng biết được ngay rằng quyền, lợi ích của mình đang bị xâm phạm. Cho đến khi phát hiện quyền, lợi ích của mình bị xâm phạm thì thời hiệu khởi kiện của người mua bảo hiểm đã không còn và họ không thể thực hiện quyền khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích của mình.
b) Khó xử lý hậu quả pháp lý vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin
Khi giao kết hợp đồng bảo hiểm, pháp luật về KDBH quy định DNBH có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến hợp đồng bảo hiểm, giải thích các điều kiện, điều khoản bảo hiểm cho BMBH; BMBH có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến đối tượng bảo hiểm cho DNBH (khoản 1 Điều 19). Cũng theo điều luật này, nếu một bên cố ý cung cấp thông tin sai sự thật nhằm giao kết hợp đồng bảo hiểm thì bên còn lại có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng. Còn nếu một trong các bên có hành vi lừa dối khi giao kết HĐBH thì HĐBH vô hiệu (điểm d khoản 1 Điều 22).
Về mặt bản chất thì hành vi “lừa dối” và “cung cấp thông tin sai sự thật” có phần tương đồng nhưng lại dẫn đến hậu quả pháp lý lại khác nhau. Nếu áp dụng Điều 19 để đình chỉ thực hiện hợp đồng thì DNBH sẽ có lợi, vì HĐBH sẽ chấm dứt kể từ thời điểm DNBH thông báo chấm dứt hợp đồng bảo hiểm và DNBH sẽ thu phí đến thời điểm đình chỉ thực hiện hợp đồng. Ngược lại, BMBH mong muốn được áp dụng theo Điều 22 để yêu cầu tòa án tuyên HĐBH vô hiệu (theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại), để được nhận lại số phí bảo hiểm đã đóng.
Như vậy, hậu quả pháp lý khi hai chủ thể (DNBH và BMBH) vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin là không tương xứng. Nếu áp dụng các điều luật trên, khi bên vi phạm là BMBH thì hậu quả pháp lý bất lợi họ phải chịu rất rõ ràng, cụ thể là khoản phí mà họ đã và sẽ phải đóng đến thời điểm đình chỉ hợp đồng mà bên DNBH không cần chứng minh thiệt hại. Thế nhưng, với trường hợp bên vi phạm là bên DNBH thì nghĩa vụ này lại khá mơ hồ, trừu tượng, nó phụ thuộc vào việc BMBH phải chứng minh được thiệt hại thực tế xảy ra. Điều này hoàn toàn bất lợi thuộc về BMBH, nếu xảy ra tranh chấp.
c) Mập mờ trong xác định nguyên nhân rủi ro bảo hiểm
Đối với các quyền lợi có tỉ lệ rủi ro càng lớn thì BMBH thường phải chịu mức phí bảo hiểm càng cao và ngược lại. Do đó, những sự kiện xảy ra làm thay đổi mức độ rủi ro được bảo hiểm sẽ dẫn đến sự thay đổi về phí bảo hiểm. Điều 20 Luật KDBH năm 2000 đã nêu ra hai trường hợp: (i) Sự thay đổi những yếu tố làm cơ sở để tính phí bảo hiểm dẫn đến giảm các rủi ro được bảo hiểm và (ii) Sự thay đổi những yếu tố làm cơ sở để tính phí bảo hiểm dẫn đến tăng các rủi ro được bảo hiểm.
Tuy nhiên, pháp luật về kinh doanh bảo hiểm lại không có quy định phân biệt rạch ròi về nguyên nhân là do khách quan hay chủ quan. Nếu tăng rủi ro do chủ quan, ví dụ như, BMBH cố ý làm cho sức khỏe của mình bị giảm sút thì DNBH có quyền tính lại phí bảo hiểm cho thời gian còn lại của hợp đồng bảo hiểm. Ngược lại, nếu tăng rủi ro là do nguyên nhân khách quan như sức khỏe BMBH giảm sút do tuổi tác đã cao thì việc DNBH tăng phí bảo hiểm cho thời gian còn lại của hợp đồng bảo hiểm là có phần chưa hợp lý. Dù quy định pháp luật hiện tại cho phép bên còn lại có quyền không chấp nhận việc tăng/giảm phí bảo hiểm nhưng việc quy định hiện tại không có sự phân định rõ giữa nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan là thiếu hợp lý và có nhiều bất cập.
2. Hợp đồng mua trái phiếu doanh nghiệp và những biến tướng gây nhầm lẫn
Khoản 3 Điều 4 Luật Chứng khoán 2019 quy định: “Trái phiếu là loại chứng khoán xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu đối với một phần nợ của tổ chức phát hành”. Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định chi tiết về định nghĩa trái phiếu doanh nghiệp như sau: “Trái phiếu doanh nghiệp là loại chứng khoán có kỳ hạn từ 01 năm trở lên do doanh nghiệp phát hành, xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu đối với một phần nợ của doanh nghiệp phát hành”.
Doanh nghiệp phát hành TPDN theo nguyên tắc tự vay, tự trả…
Như vậy, TPDN là chứng chỉ ghi nhận nợ của doanh nghiệp phải trả cho người sở hữu trái phiếu một khoản tiền trong một thời gian xác định. Mặc dù khung khổ pháp lý đã được ban hành đầy đủ, tuy nhiên vấn đề thực thi pháp luật chưa nghiêm đã dẫn đến các vụ việc vi phạm bị xử lý. Đặc biệt, rủi ro lớn nhất trên thị trường hiện nay là rủi ro từ các nhà đầu tư cá nhân vì thiếu khả năng phân tích, đánh giá rủi ro của trái phiếu nhưng vẫn tham gia Hợp đồng mua TPDN.
a) Nhầm lẫn mua TPDN giống như tiền gửi tiết kiệm
Như ở trên chúng tôi đề cập, TPDN là một chứng chỉ ghi nợ mà doanh nghiệp phát hành trái phiếu phát hành và trao cho người mua. Bản chất của việc trái phiếu hay tiết kiệm đều là hình thức gửi - vay. Các khoản nợ đó đều có kì hạn và có lãi suất. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu để vay tiền đầu tư vào các dự án hoặc làm vốn để sản xuất, kinh doanh, còn ngân hàng thì nhận gửi tiết kiệm để cho vay lại kiếm lời.
Điểm khác biệt, đó là mức độ an toàn. Gửi tiền tiết kiệm thì đương nhiên là an toàn hơn nhiều so với mua TPDN. TPDN được doanh nghiệp phát hành theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm về khả năng trả nợ. Mặc dù có độ rủi ro cao hơn các sản phẩm tiết kiệm ngân hàng và phần chênh lệch cao hơn so với lãi suất tiết kiệm chính là rủi ro mà nhà đầu tư chấp nhận. Tuy nhiên phần lớn nhà đầu tư “lâm nạn” là do nhiều ngân hàng “bán dùm” trái phiếu cho nhà đầu tư đã cố ý tư vấn mập mờ giữa hình thức mua trái phiếu và gửi tiết kiệm. Trong khi đó do kiến thức hạn chế nên nhiều người khi đi gửi tiền tiết kiệm đã đặt bút ký hợp đồng mua TPDN vì nhầm tưởng đây cũng là một hình thức gửi tiết kiệm.
Thời gian qua nhiều nhà đầu tư đã phải ngậm đắng nuốt cay khi đầu tư các loại trái phiếu, song đến hạn không được nhà phát hành thanh toán hoặc chậm thanh toán. Thậm chí nhiều nhà đầu tư đã lâm vào cảnh gieo neo khi trót lỡ đầu tư hết tiền của vào thứ tài sản mà họ không hề hiểu rõ. Trong báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Tài chính cho biết, trong 358 doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ năm 2022, có 57 công ty kinh doanh thua lỗ trước khi phát hành, 45 đơn vị có tỷ lệ đòn bẩy nợ hơn 10 lần, 10 doanh nghiệp có khối lượng phát hành trái phiếu gấp hơn 5 lần vốn chủ sở hữu…
b) TPDN biến tướng thành loại hình sản phẩm khác
Sau khi Nghị định 65/2022/NĐ-CP ra đời với quy định bắt buộc có giấy chứng nhận nhà đầu tư chuyên nghiệp mới được đầu tư TPDN riêng lẻ, hoạt động bán TPDN gần như đóng băng. Theo đó các doanh nghiệp phát hành lượng lớn TPDN trong 2 năm qua đối mặt với áp lực đáo hạn lớn, trong khi rất khó huy động trái phiếu mới để đảo nợ. Vì vậy, ngày càng nhiều doanh nghiệp tìm cách lách cửa huy động vốn…
Mới đây theo thông tin trên một tờ báo, Công ty A. Group mời mua sản phẩm tài chính tiết kiệm” với lãi suất lên tới 13% năm. Trước đó, đầu năm nay, Công ty này cũng liên tục chào mời mua TPDN. Dù quảng cáo là sản phẩm tiết kiệm song nhà đầu tư sẽ được ký hợp đồng cho vay vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư. Nhân viên Công ty này quảng cáo, so với hình thức mua trái phiếu thì hình thức đầu tư cho doanh nghiệp vay có lợi thế là có thể đầu tư bất kỳ thời điểm nào với bất kỳ số tiền nào, không phụ thuộc vào các đợt phát hành cũng như mệnh giá trái phiếu, không đòi hỏi chứng nhận là đầu tư chuyên nghiệp.
Với hình thức gửi tiền trên, nhà đầu tư không cần phải có chứng nhận nhà đầu tư chuyên nghiệp, có thể gửi tiền từ 1 triệu đồng, thậm chí có thể được hoa hồng nếu giới thiệu thêm khách hàng. Khách hàng có thể yên tâm về tài sản của mình vì sẽ có thư bảo lãnh từ Tổng giám đốc Tập đoàn, cam kết sẽ trả gốc cho khách hàng trong mọi trường hợp. Nhân viên này khẳng định. Mặc dù vậy, khi được hỏi các tài sản đảm bảo tiền vay, nhân viên này chỉ đưa uy tín doanh nghiệp ra bảo đảm (trong khi trước đó Công ty này từng bị Ủy ban Chứng khoán nhà nước phạt vì bán trái phiếu chui)
Không chỉ Công ty Công ty A. Group, hiện có một số tập đoàn bất động sản lớn phát hành trái phiếu rầm rộ thời gian qua cũng đang chọn cách huy động vốn thông qua hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng cho vay vốn để cứu vãn khó khăn. Theo các chuyên gia luật, hình thức ủy thác đầu tư cho doanh nghiệp vay vốn không vi phạm pháp luật nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn cho nhà đầu tư. Hình thức đầu tư này đáp ứng được nhu cầu một bộ phận nhà đầu tư có khẩu vị rủi ro cao, song nhà đầu tư cũng phải xác định bị mất trắng nếu doanh nghiệp phá sản.
3. Hợp đồng mua bán tài sản HTTTL: Một số điều khoản trong hợp đồng mẫu lồng ghép nội dung có lợi cho chủ dự án
Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai (HĐMBTS HTTTL) là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua phải thanh toán tiền mua tài sản hình thành trong tương lai cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.
Các chung cư cao tầng là đối tượng giao kết Hợp đồng mua bán tài sản HTTTL
Để điều chỉnh HĐMBTS HTTTL, ngoài Bộ luật Dân sự năm 2015 còn có Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng… Mỗi văn bản luật có đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh riêng biệt nhằm hạn chế tối đa sự xung đột pháp luật xảy ra. Mặc dù vậy, ngay chính trong quy định của pháp luật về MBTS HTTTL vẫn còn xảy ra những hạn chế, thậm chí là xung đột lẫn nhau, khiến ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng pháp luật trên thực tế, gây ra những rủi ro đáng kể đối với quyền lợi của các bên trong hợp đồng. Sau đây là 2 kẽ hở điển hình thường bị lách:
a) Chưa đủ điều kiện vẫn ký kết hợp đồng “trá hình” huy động vốn
Điều kiện của nhà ở HTTTL trước khi đưa vào kinh doanh (được quy định tại Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về thi hành Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 55, Điều 56, Điều 67 Luật KDBĐS năm 2014) phải bảo đảm: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở HTTTL thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”…
Trên thực tế dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư cấp 1 đã huy động vốn của nhà đầu tư cấp 2 thông qua qua ký kết các hợp đồng trá hình, như: “Hợp đồng góp vốn” (tổ chức, hộ gia đình cá nhân góp vốn “được hưởng quyền mua nhà ở trong dự án bất động sản nhà ở” của chủ đầu tư), “Hợp đồng đặt cọc”, “Hợp đồng giữ chỗ”, “Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở”, “Hợp đồng hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết”; “Hợp đồng vay vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm” (bên mua được nhận chuyển nhượng nhà đất của dự án khi đủ điều kiện); hoặc phát hành “trái phiếu có kỳ hạn của doanh nghiệp” (người mua trái phiếu của doanh nghiệp được hưởng quyền mua nhà đất của dự án)…
b) Ngân hàng gặp khó trong kiểm soát nghĩa vụ thanh toán nợ
Tại khoản 1 Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Trên thực tế cho thấy, các chủ đầu tư thường thế chấp chính dự án đang xây dựng để được bảo lãnh từ ngân hàng thương mại. Trong khi đó, Luật KDBS hiện hành lại không ràng buộc trách nhiệm của khách hàng khi thanh toán tiền theo tiến độ phải chuyển khoản vào tài khoản của ngân hàng mà phụ thuộc vào quyền lựa chọn của chủ đầu tư dự án.
Theo đó, việc kiểm soát nghĩa vụ thanh toán khoản nợ ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn khi đa phần khách hàng thường lựa chọn trả bằng tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản ở ngân hàng khác không phải tài khoản của ngân hàng chủ đầu tư thế chấp. Điều này không chỉ làm phát sinh rủi ro cho người mua nhà (tiền đã thanh toán đủ nhưng không được NH giải chấp để ra sổ) mà còn gây ra những rủi ro nhất định cho tổ chức tín dụng (không kiểm soát được nguồn tiền người mua thanh toán) đứng ra làm nhiệm vụ bảo lãnh tài chính cho các nhà đầu tư khi tham gia xác lập HĐMBTS HTTTL .
c) Điều khoản trong hợp đồng mẫu bị lồng ghép có lợi cho chủ dự án
Trên thực tiễn, việc mua bán tài sản HTTTL còn gặp rào cản pháp lý nhất định liên quan đến Hợp đồng mẫu. Mặc dù theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP thay thế Nghị định 76/2015/NĐ-CP về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS, khi phát hành Hợp đồng mẫu về MBTS HTTTL phải ghi đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia theo hướng đảm bảo hài hòa lợi ích, không nghiêng về bên nào. Tuy nhiên thông thường bên bán với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm, am hiểu pháp luật và nắm chắc thông tin về đối tượng mua bán nên khi tiến hành giao kết đã khéo lồng ghép vào những quy định điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán và phạt hợp đồng, về chi phí liên quan… mà bên mua hoàn toàn không biết.
Do đó nếu khách hàng không tìm hiểu, không được tư vấn kỹ càng bởi người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt khi tranh chấp xảy ra. Nói một cách đơn giản hơn, chủ thể là khách hàng khi tham gia vào HĐMBTS HTTTL rất dễ gặp phải những xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình xuất phát từ năng lực, trình độ am hiểu về cơ chế pháp lý, về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của bên bán trong hợp đồng. Đây được xem là một hạn chế pháp luật trong việc thống nhất cơ chế quản lý về HĐMBTS HTTTL cũng như hạn chế trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng.
Một số kiến nghị và khuyến cáo
1. Đối với Hợp đồng bảo hiểm
+ Về bất cập trong quy định thời hiệu khởi kiện làm hạn chế quyền của BMBH, theo chúng tôi cần sửa đổi quy định của pháp luật kinh doanh theo hướng thời hiệu khởi kiện về hợp đồng bảo hiểm là ba năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (thay vì kể từ thời điểm phát sinh tranh chấp như quy định tại Điều 30 Luật KDBH năm 2000). Quy định như thế sẽ bảo đảm quyền lợi không chỉ đối với BMBH mà kể cả DNBH so với quy định pháp luật hiện hành.
+ Từ các quy định pháp luật về xử lý hậu quả pháp lý đối với hành vi cung cấp thông tin sai sự thật giữa các bên khi giao kết hợp đồng bảo hiểm chưa có sự phân biệt rạch ròi về việc lúc nào sẽ áp dụng Điều 19 và lúc nào áp dụng Điều 22 Luật KDBH khiến cho quy định này khó áp dụng, các bên sẽ tùy ý sử dụng căn cứ pháp lý sao cho lợi ích của mình được bảo đảm nhất, dẫn tới gây bất lợi cho BMBH nhiều hơn. Do đó cần hoàn thiện quy định về xử lý hậu quả nếu một bên vi phạm trách nhiệm cung cấp thông tin. Theo đó, cần bổ sung những quy định, tiêu chí để xác định rõ đâu là trường hợp “lừa dối khi giao kết hợp đồng”, đâu là trường hợp “cố ý cung cấp thông tin không đúng sự thật”, để từ đó có cơ sở để áp dụng hai quy định trên một cách hợp lý.
+ Đối với bất cập trong xác định nguyên nhân rủi ro bảo hiểm, theo chúng tôi cần quy định theo hướng phân biệt rõ ràng giữa nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan trong việc thay đổi mức độ rủi ro được bảo hiểm. Theo đó, nếu nguyên nhân là do chủ quan thì việc tăng/giảm phí sẽ không được chấp nhận còn nếu nguyên nhân là khách quan thì sẽ quy định như các quy định pháp luật hiện hành.
2. Đối với Hợp đồng trái phiếu doanh nghiệp
+ Nhà đầu tư cần hiểu rõ TPDN không phải là hình thức tiền gửi tại ngân hàng. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng vốn và đảm bảo khả năng trả nợ. Do đó, về góc độ rủi ro, trái phiếu doanh nghiệp có rủi ro cao hơn so với tiền gửi ngân hàng. Người mua trái phiếu có thể đối diện rủi ro “mất trắng” nếu doanh nghiệp phát hành rơi vào tình trạng không có khả năng thanh toán.
+ Vì vậy, trước khi lựa chọn hình thức đầu tư, người mua cần tự trang bị cho mình kiến thức cũng như nghiên cứu kỹ các quy định pháp luật liên quan, cân nhắc các rủi ro có thể phát sinh để tránh thiệt hại cho bản thân. Có nghĩa, nhà đầu tư có trách nhiệm tự đánh giá mức độ rủi ro trong việc đầu tư trái phiếu, hạn chế về giao dịch trái phiếu được đầu tư và tự chịu trách nhiệm về quyết định đầu tư của mình. Cụ thể, lựa chọn đầu tư vào trái phiếu của doanh nghiệp đồng nghĩa với việc nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ doanh nghiệp đó kinh doanh ra sao, sức khoẻ tài chính thế nào. Bởi, chất lượng trái phiếu phụ thuộc vào tình hình tài chính, kết quả kinh doanh riêng của từng đơn vị phát hành trái phiếu.
+ Ở chiều ngược lại, pháp luật phải có chế tài đối với doanh nghiệp bán trái phiếu trên thị trường thứ cấp, trong trường hợp phát hành trái phiếu nhưng không cung cấp đầy đủ nội dung công bố thông tin của doanh nghiệp phát hành theo quy định tại Nghị định 153/2020/NĐ-CP, Nghị định 65/2022/NĐ-CP cho nhà đầu tư mua trái phiếu; hoặc không thực hiện giao dịch trái phiếu theo đúng quy định tại Điều 16 Nghị định 153/2020/NĐ-CP, sửa đổi bổi sung bởi Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Nghĩa là không được bán hoặc cùng góp vốn đầu tư trái phiếu với nhà đầu tư không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp dưới mọi hình thức…
3. Đối với Hợp đồng mua bán tài sản HTTTL
Hình minh họa
+ Bắt buộc phải có văn bản đồng ý của Sở Xây dựng mới được ký kết hợp đồng: Cần hoàn thiện quy định về cơ chế trách nhiệm của chủ đầu tư trên cơ sở đề cao trách nhiệm thẩm định các điều kiện cơ bản để xác định chủ đầu tư có được phép tham gia ký kết các HĐMB TSHTTTL hợp pháp được không. Có nghĩa cần phải sửa đổi quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/CP theo hướng chỉ khi nào nhận được văn bản đồng ý của Sở Xây dựng thì chủ đầu tư mới được ký kết HĐMB TSHTTTL. Quy định trong thời hạn 15 ngày buộc cơ quan nhà nước phải trả lời có hay không về các điều kiện hợp pháp để chủ đầu tư tham gia HĐMB TSHTTTL xét trên thực tế là khá ngắn, theo chúng tôi thời hạn này có thể tăng lên tối đa đến 30 ngày, bảo đảm việc thẩm định trên thực tế được tiến hành hiệu quả, giúp ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư khi tham gia HĐMB TSHTTTL và để khi có xảy ra vi phạm có thể hạn chế tối đa những rủi ro xảy ra đối với khách hàng khi tham gia vào hợp đồng này.
+ Hoàn thiện nội dung Hợp đồng mẫu về MB TSHTTTL theo hướng đảm bảo đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết; các điều kiện bắt buộc phải tuân thủ phù hợp theo quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở và pháp luật về xây dựng, nếu không sẽ bị coi là vô hiệu về hình thức theo quy định của pháp luật dân sự. Liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng khi thực hiện ký kết HĐMB TSHTTTL, các chủ thể phải thỏa thuận việc thanh toán thông qua hình thức chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng nơi thực hiện nhiệm vụ bảo lãnh cho chủ đầu tư tham gia vào hợp đồng (trong đó bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi công công trình).
Theo chúng tôi, đó là giải pháp để ngăn chặn có hiệu quả tình trạng chủ đầu tư lạm dụng huy động vốn của nhà đầu tư cấp 2 sử dụng trái mục đích, đồng thời để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên đứng ra làm nhiệm vụ bảo lãnh cho các chủ đầu tư tham gia vào quan hệ HĐMB TSHTTTL. Với quy định đó, các bên tham gia ký kết HĐMB TSHTTTL, sẽ ý thức được việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình đúng mục đích, nếu không muốn phải gánh chịu những ràng buộc pháp lý do hành vi vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng phát sinh…
