Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến góp ý và nhận được nhiều ý kiến của các bộ ngành, chuyên gia, nhà khoa học, cộng đồng doanh nghiệp và người dân…
Mối quan tâm lớn - làm thế nào để xác định giá đất sát với giá thị trường...?
Chủ trương bỏ khung giá đất, xây dựng bằng giá đất sát với giá đất thị trường để khắc phục tình trạng thất thoát tiền sử dụng đất, ngăn chặn tham nhũng tiêu cực được dư luận nhân dân đồng tình ủng hộ.
Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là làm thế nào để xác định giá đất sát với giá thị trường..? Đây là một trong những vấn đề được quan tâm và nhận được nhiều ý kiến đóng góp của các chuyên gia, nhà khoa học…
Mới đây, tại hội thảo "Nghị quyết 18 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật Đất đai” , ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên & Môi trường) cho biết, hiện đang có nhiều quan điểm khác nhau về "tiêu chí thị trường" trong xây dựng bảng giá đất. Theo ông Phấn, thách thức lớn nhất hiện nay là cơ sở dữ liệu, nhất là về giá, chưa được đầy đủ nên khó xác định đầu vào của giá thị trường.
Đại biểu Quốc hội, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, sửa luật lần này cần phân định giá cả thị trường và giá trị thị trường của đất đai, bảng giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường và cập nhật giá đất hàng năm, quy định quyền ưu tiên mua của Nhà nước đối với đất chuyển nhượng giá thấp, bổ sung thu hồi đất do vi phạm về Luật Đất đai.
Bên cạnh đó cần có quy định rõ về việc định giá đất, thẩm quyền định giá đất, việc chống đầu cơ và điều tiết giá trị gia tăng từ đất, thu hồi và bồi thưởng tái định cư. Và việc rất quan trọng là cần xây dựng cơ sở dữ liệu số đưa thông tin giá và thuế đất, cập nhật cho từng thửa đất, bổ sung quy định về tái điều chỉnh đất đai với sự đồng thuận của người sử dụng đất, cho thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với doanh nghiệp…
Hội thảo “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII”
Tại Hội nghị lấy ý kiến doanh nghiệp về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Liên đoàn Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) tổ chức, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi theo Ông Hiệp, thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá. Ngoài ra, ông Hiệp cho rằng, luật đã quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp là như thế nào. Ông Hiệp đề xuất nên quy định cụ thể hơn nữa trong dự thảo về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau.
Cũng liên quan đến vấn đề xác định giá đất, Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trường Đại học Luật Hà Nội: Hội đồng thẩm định giá theo quy định của Dự thảo Luật chưa đảm bảo sự độc lập như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. ( Hiện dự thảo quy định Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá, thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất ).
PGS Tuyến cho rằng việc quyết định giá đất cụ thể nên giao cho Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh, độc lập với UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan này được thuê có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Hội đồng thẩm định giá đất nên gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Điều này sẽ giúp tránh được tình trạng UBND tỉnh vừa đá bóng, vừa thổi còi do được giao đồng thời nhiều nội dung quản lý đất đai.
Góp ý tại Hội thảo lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức hôm 6/9 mới đây, TS. Hồ Quang Huy, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản QPPL, Bộ Tư pháp nhận định, HĐND là cơ quan được giao thẩm quyền trong quyết định bảng giá đất, nhưng khi có sự thay đổi thì UBND trực tiếp điều chỉnh. Vậy việc điều chỉnh có trình HĐND hay không? Do đó, TS. Hồ Quang Huy cho rằng, luật cần qui định rõ UBND tỉnh chỉ ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất, chủ thể xem xét quyết định phải là HĐND tỉnh.
Cần tách bạch cơ quan quản lý đất đai với cơ quan quản lý tài chính
PGS,TS Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế khuyến nghị, cần tách bạch cơ quan quản lý đất đai với cơ quan quản lý tài chính. Theo PGS,TS Ngô Trí Long, định giá đất luôn là bài toán không hề đơn giản, việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, làm thế nào để mức giá của Nhà nước phản ảnh sát giá thị trường.
Để làm điều đó, cơ chế xác định giá đất cần xem xét hoàn thiện và đổi mới: Phương pháp định giá đất cụ thể; phương pháp định giá hàng loạt và tiến tới phương pháp vùng giá trị đất (xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất). Đặc biệt là khắc phục những tồn tại, hạn chế yếu tố đầu vào của định giá đất; phương thức quản lý giá đất dựa trên đăng ký giá đất và hoàn thiện hệ thống tổ chức định giá đất.
Ông Long cho rằng, hiện nay, vẫn có sự chưa thống nhất về thuật ngữ “thẩm định giá” hay “định giá”. Thuật ngữ “thẩm định giá” được Bộ Tài chính kế thừa từ thuật ngữ của Ban Vật giá Chính phủ chuyển về khi nhập với Bộ Tài chính thành Cục quản lý giá. Trong Luật kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai cũng như các văn bản dưới 2 luật này đều sử dụng thuật ngữ “định giá” bất động sản và “định giá” đất.
Đối tượng “định giá” hoặc “thẩm định giá” ở đây là tài sản (bất động sản, động sản “máy móc, thiết bị” ). Tất cả các nước trên thế giới đều sử dụng thuật ngữ là “định giá tài sản”. Chỉ riêng có Ban Vật giá Chính phủ sử dụng thuật ngữ “thẩm định giá” vì e ngại rằng nếu dùng thuật ngữ “định giá” thì công luận cho rằng, vẫn giữ tư duy trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung - mọi hàng hóa dịch vụ đều do Nhà nước “định giá”.
Một bất cập nữa là hiện nay Bộ Tài chính cấp thẻ hành nghề “thẩm định giá”. Người có thẻ hành nghề này có thể “thẩm định” về giá cả 2 loại bất động sản và giá máy móc thiết bị. Điều này chưa chuẩn, bởi vì hành nghề định giá bất động sản đòi hỏi có những kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực xây dựng, về đất đai, phong thủy,về đặc tính riêng biệt của bất động sản. Còn để hành nghề định gía máy móc thiết bị phải có sự am hiểu chuyên sâu về vực máy móc, thiết bị.
Trước những bất cập trên, ông Long khuyến nghị: “Cần tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về mặt hình thái vật chất của đất đai (cơ quan quản lý đất đai) với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính đất đai nhằm thống nhất quản lý về giá đất, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước, tư vấn định giá đất và các loại thuế, phí liên quan đến đất đai...(cơ quan quản lý tài chính)”.
Trước Luật Đất đai năm 2013 đã tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính. Từ Luật Đất đai năm 2013 mới thực hiện chuyển nội dung về giá đất sang cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Việc giao cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai chủ trì trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao, cấp đất... và chủ trì trong cả nội dung xác định giá đất dễ phát sinh tiêu cực, không khách quan.
Hiện nay cơ quan tài chính đang thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến quản lý các loại thuế, phí, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước... do vậy, cần thống nhất công tác quản lý giá gắn với cơ quan tài chính nhằm đảm bảo thực hiện tốt chính sách về tài chính đất đai.
Với quy định hiện nay (tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) và trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (trong cả 2 phương án tại Khoản 3 Điều 204 dự thảo) dẫn đến trình tự, thủ tục xác định giá đất còn phức tạp, tốn thời gian và chi phí (việc quyết định giá đất cụ thể được thực hiện qua nhiều khâu, nhiều ban/ngành, cụ thể: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh/huyện có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện tổ chức việc xác định giá đất cụ thể chuyển hội đồng thẩm định giá đất thực hiện thẩm định. Trên cơ sở kết quả thẩm định, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh/huyện hoàn thiện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Cần bổ sung qui định tiêu chí cụ thể để khắc phục tình trạng lạm dụng phát triển kinh tế để thu hồi đất
Liên quan đến vấn đề thu thu hồi đất, theo các chuyên gia, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, cần phải quy định tiêu chí cụ thể, tránh lạm dụng việc thu hồi đất để xâm lấn đến lợi ích hợp pháp của người dân.
Theo đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản cho rằng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung một điều khoản giao Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để Chính phủ ban hành Nghị định giải thích, quy định chi tiết khái niệm, tiêu chí các loại hình dự án được liệt kê tại Điều 67.
Theo ông Lê Công Tiến, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái, tại Khoản 3 Điều 67 Dự thảo Luật quy định bổ sung trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với “dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn; dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng khai thác quỹ đất vùng phụ cận của các công trình xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; dự án sử dụng đất vùng phụ cận các công trình xây dựng kết cấu hạ tầng đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”…
Các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn là dự án đầu tư kinh doanh; mục tiêu khai thác quỹ đất vùng phụ cận và phạm vi, tiêu chí xác định “vùng phụ cận” của công trình xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo quy định nêu trên chưa được giải trình cụ thể. Việc thu hồi đất tác động lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Do vậy, cần ban hành quy định xác định rõ những vấn đề, lĩnh vực nào là lợi ích quốc gia, công cộng ở Việt Nam và các tổ chức, cá nhân phải tôn trọng, ưu tiên những vấn đề, trường hợp đó; ban hành văn bản giải thích về các thuật ngữ chưa rõ nghĩa, nội hàm tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 để thống nhất cách hiểu và áp dụng giữa các địa phương trên cả nước.
Ông Lê Công Tiến cho rằng cần ban hành cơ chế hướng dẫn rõ trường hợp nào người bị thu hồi đất có thể tự mình hoặc hợp tác với nhà đầu tư thực hiện dự án theo đúng kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không bị thu hồi đất.
Ngoài ra, xác định rõ dự án thuộc khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 có quy mô diện tích và mức vốn đầu tư như thế nào thì thuộc thuộc thẩm quyền chấp thuận thu hồi đất của hội đồng nhân dân cấp tỉnh và trường hợp nào nhà đầu tư phải áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện theo Điều 73 Luật Đất đai năm 2013.
Đồng thời, xác định rõ ranh giới áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc với cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, trong trường hợp dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…
Phát biểu tại Hội thảo lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức hôm 6/9 mới đây, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Đại học Luật Hà Nội tỏ ra băn khoăn khi quy định của dự thảo luật đang tạo cho Nhà nước quyền quá lớn trong việc điều chỉnh, sửa đổi bổ sung quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất phục vụ cho xây dựng nhà ở thương mại và khu đô thị mới. Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, dự thảo qui định khi bị thu hồi thì được bồi thường bằng giá nhà nước ấn định, nhưng khi muốn mua thì bằng giá thương mại, hai giá đó chênh lệch nhau. Bà Nga bày tỏ quan điểm không đồng ý phương thức mà dự thảo luật đang qui định - nhà nước có quyền thu hồi đất bằng quyết định hành chính. Bởi theo TS. Nguyễn Thị Nga, dự thảo qui định như vậy chưa trúng với tinh thần trong Nghị quyết 18 của TW. Cụ thể NQ 18 chủ trương tăng cường cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi thông qua cơ chế nhận chuyển nhượng hoặc cho thuê lại để thực hiện dự án.
Tính toán lại một số tiêu chí, điều kiện liên quan các qui định về đấu thầu, đấu giá QSD đất
Một trong những định hướng lớn được đề ra trong Nghị quyết số 18 của Trung ương đó là “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất...”
Tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), định hướng trên đã được cụ thể hóa. Tuy nhiên, các chuyên gia, doanh nghiệp, địa phương vẫn tiếp tục chỉ ra các bất cập.
Cụ thể, đối với quy định về hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, tại khoản 2, Điều 64 có nêu tiêu chí điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất nêu dự án có quy mô từ 100ha trở lên.
Theo Dự thảo, với các dự án có quy mô dưới 100ha sẽ giao đất qua hình thức đấu giá. (ảnh minh hoạ)
Nhiều chuyên gia cho rằng, việc quy định “dự án có quy mô diện tích từ 100 ha trở lên” mới đủ điều kiện đấu thầu dự án sử dụng đất là không hợp lý. Bởi, điều này có thể hiểu là dưới 100 ha sẽ phải đấu giá. Như vậy, ngân sách nhà nước phải thu xếp trước tiền giải phóng mặt bằng và không phải địa phương nào cũng có thể bố trí nguồn lực để thực hiện. Nếu giữ tiêu chí này thì cơ chế đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất có thể bị lách luật bằng cách chia nhỏ thành nhiều dự án.
Do đó, nhiều ý kiến cho rằng, các nhà làm luật cần cân nhắc quy mô 100 ha, đồng thời nghiên cứu tùy theo điều kiện của từng vùng kinh tế để quy định diện tích cho phù hợp để thực hiện đấu thầu. Bên cạnh đó, với quy định dưới 100 ha, nghiên cứu thiết kế thêm trường hợp không thể đấu giá thì đưa ra đấu thầu.
Hay tiêu chí “Nhà đầu tư có năng lực về tài chính, có kinh nghiệm triển khai dự án và cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất”, theo các chuyên gia, quy định này có thể chưa hoàn toàn phù hợp nếu như có trường hợp một nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng với thiết kế, kỹ thuật không đòi hỏi kỹ thuật cao trong khi nhà đầu tư khác lại có đề xuất về thiết kế, kỹ thuật có tính chất kỹ thuật vượt trội, đem lại hiệu quả kinh tế, bảo vệ môi trường tốt hơn, do đó cần nhiều thời gian hơn để thực hiện…
Về giá đất khởi điểm để đấu thầu, theo khoản 4 Điều 64 Dự thảo quy định “giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định không quá 06 tháng trước thời điểm đấu thầu dự án có sử dụng đất và không được thấp hơn giá đất trong bảng giá đất.”
Theo VCCI, quy định này là chưa phù hợp và ít ý nghĩa. Bởi vì, giá đất được xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Doanh nghiệp trúng đấu thầu không nộp tiền sử dụng đất ngay mà sau khi hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất cho doanh nghiệp mới có thể xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất. Do vậy, VCCI đề nghị bỏ quy định “giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định không quá 06 tháng trước thời điểm đấu thầu dự án có sử dụng đất và không được thấp hơn giá đất trong bảng giá đất.”.
Đóng góp dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Nguyễn Trọng Hài, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Lào Cai cho rằng, Luật Đất đai hiện hành (Điều 118) xác định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua;
Đồng thời đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Tuy vậy, Điều 65 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thay đổi cách tiếp cận về nội dung này.
Theo đó, Luật không quy định cụ thể mà chỉ xác định nguyên tắc các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thuộc quy định tại Điều 63 (không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất) và Điều 64 (đấu thầu dự án có sử dụng đất) thì phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Để bảo đảm thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật về đầu tư kinh doanh, ông Nguyễn Trọng Hài cho rằng, cần đánh giá cụ thể về sự phù hợp của thay đổi nêu trên để bảo đảm minh bạch và tính khả thi của quy định này.
Hội thảo khoa học quốc gia: “Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật Đất đai năm 2013”
Nhiều quy định Dự thảo chưa đảm bảo tính thống nhất với các luật liên quan
Trên cơ sở góp ý của các doanh nghiệp về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho hay, một số quy định trong Dự thảo chưa đảm bảo tính thống nhất, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động đầu tư.
Cụ thể, Theo quy định tại Điều 6 Dự thảo, “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo Dự thảo thì lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Điều này dường như chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.
Bên cạnh đó, với quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 191) cũng đang “vênh” với 2 luật trên. Bởi Dự thảo quy định “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận…”.
Nhưng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản theo hình thức bán có sẵn thì mới cần phải có Giấy chứng nhận, các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có giấy chứng nhận (Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở).
VCCI cũng đề nghị Dự thảo điều chỉnh lại quy định liên quan đến Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu vực đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Điều 216) và các quy định trên để đảm bảo tính thống nhất của luật.
Thứ hai, VCCI cho rằng Dự thảo đang có độ “vênh” với một số quy định của Luật Đầu tư.
Trong đó, về điều kiện về năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai (Điều 34) quy định Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định “điều kiện về năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai”.
Thế nhưng Luật Đầu tư 2020, “kinh doanh dịch vụ tư vấn điều tra, đánh giá đất đai” là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Đầu tư 2020, Bộ không có thẩm quyền quy định về điều kiện kinh doanh, vì vậy đề nghị bỏ quy định này.
Về quy định giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 63). Quy định bất cập có thể dẫn đến việc khi thực hiện trên thực tế, chủ đầu tư các dự án bị di dời trên sẽ không biết phải thực hiện thủ tục gì (có phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư không?).
Để tránh khoảng trống pháp lý và lúng túng trong quá trình thực hiện, đề nghị cần có sự điều chỉnh ở pháp luật về đầu tư để giải quyết cho trường hợp quy định tại điểm g, I Điều 63 Dự thảo.
VCCI cũng chỉ ra quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 128) bởi đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư quy định tại khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư 2020 và khoản 3 Điều 128 Dự thảo đang có sự khác nhau. Đề nghị xem xét để đảm bảo tính thống nhất.
VCCI cũng kiến nghị xem xét lại các quy định liên quan đến giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư; Thời hạn sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư, điều chỉnh, gia hạn thời hạn sử dụng đất của dự án (Điều 144).
Thứ ba, cũng theo VCCI, Luật Đất đai và Luật Quy hoạch 2017 đang có sự bất cập. Cụ thể, Luật Quy hoạch 2017 quy định quy hoạch tổng thể quốc gia là cơ sở để lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Tuy nhiên, trong căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia tại Điều 40 Dự thảo lại không thấy căn cứ vào “quy hoạch tổng thể quốc gia”.
Đề nghị bổ sung “quy hoạch tổng thể quốc gia” vào quy định tại khoản 2 Điều 40 Dự thảo để đảm bảo thống nhất với Luật Quy hoạch 2017
Mặt khác, Điều 40, 44, 45, 46 Dự thảo quy định về trình tự, thủ tục lập, nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia, trong đó có một số quy định chưa thực sự thống nhất với pháp luật về quy hoạch…
