(Pháp lý) - Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện quản lý. Nhìn từ góc độ này có thể nhận thấy, nếu đại diện quản lý sử dụng hiệu quả sẽ phát huy tốt hiệu quả sử dụng đất, ngược lại có thể tạo ra sự thất thoát, lãng phí và tham nhũng.
Các chuyên gia trong trao đổi với Phóng viên Pháp lý đều nhấn mạnh, để có thể tăng hiệu quả sử dụng đất và chống lãng phí, tham nhũng đất đai thì cần thực hiện nghiêm các quy định về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất sát thực tế trong các hoạt động có liên quan đến doanh nghiệp.
Quản lý nhà nước về đấu giá tài sản nên quy về một mối
“Thực hiện đấu giá tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất, theo hình thức đấu giá rộng rãi, công khai, để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực là phương thức đúng đắn và hiệu quả, giúp xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo bán tài sản quyền sử dụng đất theo giá thị trường, đạt hiệu quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách. Ngược lại, nếu không đấu giá đất hay hoạt động đấu giá đất bị lợi dụng, thực hiện không minh bạch có thể là kẽ hở gây thất thoát lớn”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhấn mạnh trong trao đổi với Phóng viên Pháp lý.
Hiện nay, các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất được thể hiện trong Luật đất đai 2013. Điều 68 về tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi; Điều 117 về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất; Điều 118 về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất; Điều 119 về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, cụ thể tại các Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ và các Thông tư liên tịch quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và hướng dẫn chức năng hoạt động của "Trung tâm phát triển quỹ đất" trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Quy định đấu giá đất còn được cụ thể trong Luật Đấu giá tài sản 2016.
Tuy nhiên, có xung đột pháp luật giữa Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai: Cụ thể, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai đã quy định "Tổ chức phát triển quỹ đất" (tổ chức dịch vụ công về đất đai) trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường, có chức năng "tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác", trong khi đó, Luật Đấu giá tài sản quy định "Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá tài sản" có trách nhiệm "Trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về tổ chức và hoạt động đấu giá tài sản, chính sách, chiến lược phát triển nghề đấu giá".
Quản lý đất giao cho doanh nghiệp nhà nước: Nhiều bất cập và “kẽ hở”
Ở một khía cạnh khác trong quản lý đất, đó là quản lý đất giao cho các doanh nghiệp nhà nước. Hiện hoạt động này được phản ánh là có nhiều bất cập. Phổ biến nhiều sai phạm liên quan đến vấn đề đấu giá, chuyển đổi, chuyển nhượng nhà, đất của cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước. Luật sư Nguyễn Thị Thúy Kiều, Giám đốc Công ty TNHH Luật Bắc Nam phân tích: Hiện nay, các thông tin về việc bán đấu giá tài sản, chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất của cơ quan Nhà nước rất mập mờ, thiếu minh bạch, thông tin về tài sản không rõ ràng khiến giảm giá trị tài sản của Nhà nước. Ngoài ra, công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản ở một số nơi còn buông lỏng; công tác thanh tra, kiểm tra còn chưa thực hiện thường xuyên; chế tài và việc xử lý các vi phạm trong hoạt động đấu giá còn chưa nghiêm, chưa kịp thời, dẫn đến hiệu quả quản lý Nhà nước đối với loại tài sản này chưa cao.
Gần đây, dư luận phản ánh về hiện tượng thâu tóm đất vàng khi cổ phần hóa, đất vàng bị định giá bèo rồi “chuyển chủ”. Bàn về những kẽ hở pháp luật về việc định giá đất trong cổ phần hóa (CPH) các doanh nghiệp nhà nước, Luật sư Vũ Ngọc Dũng, Giám đốc Công ty Luật Bắc Việt cho biết, có nhiều kẽ hở trong việc CPH doanh nghiệp Nhà nước hiện nay. Kẽ hở đầu tiên phải kể đến là cơ chế tính giá đất, phương pháp định giá BĐS, quyền lợi nhóm chi phối khiến định giá với loại hình đất thuê thường bị bỏ ra ngoài. Điều này đã và đang làm thất thu ngân sách Nhà nước hàng ngàn tỷ đồng. Kẽ hở thứ hai là việc xác định giá trị doanh nghiệp, bao gồm cả phần tài sản hữu hình và vô hình. Các phương pháp chưa thật sự tối ưu của pháp luật gây ra hiện tượng "đúng luật" nhưng "không đúng bản chất giá trị" của các vụ CPH.
Cùng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc CPH doanh nghiệp Nhà nước mà không định giá đất thuê là hình thức thất thoát tài sản Nhà nước, dù là đất thuê hoặc đất thuê 1 lần thì đều cấu thành tài sản. Một trong những vấn đề trọng tâm của CPH DNNN là xác định giá trị doanh nghiệp, trong đó có giá trị đất đai do DNNN sử dụng. Trong quá trình hoặc sau CPH, nhiều nhà đầu tư tư nhân muốn trở thành cổ đông chiến lược hoặc tìm cách mua được trên 50% cổ phần để trở thành lãnh đạo doanh nghiệp. Về bản chất, họ không ham gì chức lãnh đạo doanh nghiệp mà họ chỉ tìm cách để trở thành chủ của diện tích đất mà doanh nghiêp đang sử dụng. Đây là cách tiếp cận đất đai dễ dàng với giá rất rẻ.
Trong khoảng 10 năm trở lại đây, cứ khoảng 2 năm rưỡi lại có một Nghị định mới được ban hành liên quan đến quản lý đất trong quá trình cổ phần hóa. Mặc dù tích cực như vậy, nhưng vấn đề đưa giá trị đất đai vào CPH vẫn gặp nhiều vướng mắc. Ví dụ như quy định hiện hành không đưa giá trị đất thuê vào CPH là phù hợp với Luật Đất đai 2003 (Luật này quy định doanh nghiệp trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm), nhưng không còn phù hợp với Luật Đất đai 2013 (Luật này quy định doanh nghiệp trong nước còn được Nhà nước cho thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê, hình thành nên giá trị quyền sử dụng đất thuê). Pháp luật đất đai đã thay đổi cấu trúc giá trị quyền sử dụng đất, nhưng quy định về tính giá trị đất đai trong CPH DNNN vẫn không thay đổi theo, Giáo sư Võ đánh giá.
Một tồn tại khác là thực tế thời gian qua, nhiều dự án được giao đất không hề thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Việc giao đất ở dạng nhà đầu tư đề xuất dự án, người có thẩm quyền xem xét, nếu không phù hợp quy hoạch thì cho điều chỉnh và duyệt, đất “vàng” được giao cho nhà đầu tư đã chỉ định (người đề xuất dự án), giá đất “vàng” không biết định theo kiểu gì nhưng chắc chắn là thấp hơn thị trường nhiều lần. Đây là thực tế nhức nhối mà dư luận cho rằng nguồn lợi từ đất khả năng lớn thất thoát từ đây.
Kiến nghị
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh thì cần phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng hoàn thiện cơ chế xác định "giá đất cụ thể" để xác định "giá khởi điểm tài sản đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất" một cách hợp lý, thỏa đáng, để thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá, nhưng không để xảy ra tình trạng xác định giá khởi điểm quá thấp một cách bất bình thường, bởi vì có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản nhà nước.
Thay mặt Hiệp hội, ông Châu từng gửi văn bản kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ theo hướng không giao cho "Tổ chức phát triển quỹ đất" (tổ chức dịch vụ công về đất đai) chức năng tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, để thống nhất một đầu mối là "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập có chức năng tổ chức thực hiện việc đấu giá tài sản, trong đó, có quyền sử dụng đất; "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" trực thuộc Sở Tư pháp như mô hình tổ chức thực tế hiện nay tại thành phố Hồ Chí Minh.
Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản, theo hướng giao trách nhiệm cho Bộ Tư pháp và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng cơ chế kiểm soát, giám sát chặt chẽ hoạt động của "Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản" để đảm bảo cơ quan này hoạt động trung thực, vô tư, khách quan, để không xảy ra tình trạng đấu giá "cuội", "quân xanh, quân đỏ" làm sai lệch kết quả đấu giá, có thể làm thất thoát tài sản nhà nước.
Để tăng hiệu quả sử dụng đất vàng đã giao cho DNNN, Luật sư Nguyễn Thị Thúy Kiều góp ý: Chúng ta cần sớm thay thế Quyết định 09, Quyết định 140, Quyết định 86 về sử dụng đất của các doanh nghiệp trong quá trình cổ phần hóa. Bên cạnh đó, cần sửa đổi một số quyết định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất và Luật Đấu thầu để đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh, khắc phục hiện tượng đấu giá, đấu thầu có dấu hiệu có chân gỗ, quân xanh, quân đỏ, công khai hóa thông tin để mọi người, mọi tổ chức được tiếp cận và tạo điều kiện để được tham gia đấu giá rộng rãi, tăng tính cạnh tranh, giúp có mức giá tốt, gần với giá thị trường, đảm bảo quyền lợi cho Nhà nước.
Luật sư Trần Hồng Cường nêu ý kiến: Cần xác định lại “giá trị thật” của đất, hay nói cách khác nên xem xét “quyền thuê đất” là tài sản có giá trị như quyền sử dụng đất khi các bên chuyển nhượng tài sản gắn liền, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chuyển đổi mục đích mảnh đất nào thì nên căn cứ vào quy hoạch. Đồng thời cần đấu giá theo giá thị trường, chứ không nên có chủ trương giao hay chỉ định đất công. Làm như thế thì chắc chắn không xảy ra tình trạng thất thoát nguồn lực của Nhà nước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất “vàng”.
Bên cạnh đó, theo Luật sư Cường, cần phải sửa đổi quy định Luật Đất đai năm 2013 về bán đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định về thu hồi đất. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu kỹ và xác định quy hoạch từ ban đầu, tránh việc điều chỉnh quy hoạch trong tương lai, trước khi đấu giá cần công khai quy hoạch để người dân tham khảo, rồi mới đem đấu giá theo đúng trình tự của pháp luật. Việc xác minh lại cũng như việc chuyển đổi, hóa giá đất công nói chung phải được thông tin rõ ràng cho người dân được giám sát, tránh tình trạng chỉ có một vài cơ quan, một vài cá nhân tại các sở, ban ngành liên quan như Sở: Xây dựng, Tài nguyên Môi trường, Tài chính, UBND các địa phương họp kín với nhau để quyết định giá đất.
Đối với những khu đất công, khi được chuyển đổi đều phải được đấu giá công khai, minh bạch, không ưu tiên cho bất cứ ai và lợi ích lớn nhất phải thuộc về Nhà nước. Doanh nghiệp được giao quản lý, sử dụng đất công khi phải di dời thì tài sản là đất đai phải giao lại cho Nhà nước quản lý, Nhà nước đền bù bồi thường cho tài sản nhà xưởng mà DN xây dựng trên đó. Khu đất này sẽ được đấu giá công khai để thu lại cho ngân sách Nhà nước khoản thu đúng với giá trị thực tế của nó. Đất doanh nghiệp được Nhà nước giao mà không sử dụng hết, sử dụng sai mục đích thì phải trả về quỹ đất địa phương, chính quyền địa phương đấu giá công khai và thu tiền cho Ngân sách. Việc định giá tài sản trên đất, quyền của đất của Doanh nghiệp Nhà nước cần được định giá bằng một tổ chức định giá độc lập, Luật sư Cường kiến nghị.
Bịt kẽ hở thâu tóm 'đất vàng' giá rẻ trong cổ phần hóa như thế nào? Về vấn đề này, Luật sư Cường cho rằng: Phải căn cứ giá đất cụ thể do tỉnh, thành phố nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao và cho thuê công bố, doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm tính vào giá trị doanh nghiệp và nộp ngân sách Nhà nước. Đặc biệt, để tránh việc doanh nghiệp "ôm" lại toàn bộ diện tích đất đang quản lý, phương án sử dụng đất phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt phù hợp với quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà đất theo quyết định của Thủ tướng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương trước khi tổ chức thực hiện xác định giá trị của doanh nghiệp. Nhà nước phải tổ chức đấu giá khi doanh nghiệp Nhà nước phá sản, hoặc có nhu cầu di dời. Khâu quản lý đất công không thể để lỏng lẻo bởi sẽ khiến hàng loạt doanh nghiệp bên ngoài sẵn sàng nhảy vào kiếm lợi hàng nghìn tỷ đồng trong khi nhà nước lại tiếp tục thất thu.
Đình Hòa (thực hiện)
