(Pháp Lý). Nghiên cứu từ thực tiễn cho thấy hiện tượng trốn thuế trong chuyển nhượng BĐS không phải hiếm, là việc xảy ra nhiều và rất lâu nay. Có khá nhiều kẽ hở, bất cập của chính sách pháp luật đang được cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “ tận dụng” để qua mặt ngành thuế. Trong đó có 3 kẽ hở, bất cập lớn của chính sách, đó là chênh lệch cao giữa giá đất các tỉnh, thành phố công bố so với giá thị trường; bất cập của thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân; bất cập trong cách tính thuế chuyển nhượng cổ phần …
Vậy giải pháp căn bản nào để ngăn chặn? PV Pháp lý sẽ cùng chuyên gia tìm câu trả lời trong bài viết sau đây.
Hàng loạt doanh nghiệp BĐS dính nghi vấn trốn thuế …
Tháng 8 vừa qua, Cục thuế tỉnh Bắc Ninh đã ra thông báo thụ lý đơn tố cáo của bà Nguyễn Hồng Hạnh (hộ khẩu tại phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân, Hà Nội; thường trú tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) về việc hai công ty CenLand và Công ty TNHH Nam Hồng có hành vi trốn thuế chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng các lô shophouse, liền kề của dự án xây dựng khu thể thao, công trình công cộng, khu đô thị (gọi tắt là dự án Vườn Sen) tại phường Đồng Kỵ.
Theo tố cáo của bà Hạnh, ngày 22/05/2019, bà Hạnh có đặt cọc mua 8 lô shophouse trị giá hơn 32 tỉ đồng. Khi đặt cọc, CenLand và các nhân viên bán hàng thông báo dự án này được CenLand mua lại của Công ty TNHH Nam Hồng (có địa chỉ tại phường Đình Bảng, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh).
Bà Hạnh đã đặt cọc 800 triệu đồng cho 8 lô shophouse, tương đương 100 triệu đồng/ lô. Sau đó, các nhân viên bán hàng của CenLand đưa cho bà Hạnh hợp đồng đặt mua của 8 lô shophouse này, nhưng trên hợp đồng đặt mua lại thể hiện dự án là của Công ty TNHH Nam Hồng ủy quyền cho CenLand. Sau đó, bà Hạnh lại được một đại diện CenLand cho biết, Cenland chỉ là đơn vị phân phối dự án.
Liên quan đến một dự án khác - dự án Vườn Sen, CenLand trước đó từng bị khách hàng căng băng rôn tố công ty này quảng cáo sai sự thật, lừa dối khách hàng khi chỉ là đơn vị phân phối nhưng CenLand lại tự nhận mình và Dabaco Group là chủ đầu tư dự án Vườn Sen Bắc Ninh để khách hàng xuống tiền mua.
Tuy nhiên, nhiều khách hàng sau khi đặt cọc hàng trăm triệu đồng và ký Hợp đồng đặt mua thì mới biết, Dự án KĐT Vườn Sen thực tế không phải do CenLand và Dabaco Group làm chủ đầu tư mà chỉ là đơn vị môi giới, phân phối dự án. Trên các văn bản pháp lý cũng cho thấy, Dự án KĐT Vườn Sen (thuộc Dự án Khu thể thao trường học, công trình công cộng và khu đô thị phường Đồng Kỵ, TX Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh) vẫn do Công ty TNHH Nam Hồng làm chủ đầu tư.
Hay trước đó, hồi đầu tháng 6/2020, Cục Thuế TP HCM đã có văn bản yêu cầu cơ quan thanh tra thuế vào cuộc sau khi tiếp nhận nội dung tố cáo một doanh nghiệp bất động sản trốn thuế hàng chục tỷ đồng. Theo tố cáo được gửi đến cơ quan chức năng, Công ty Mai Lành đã có dấu hiệu trốn thuế trong quá trình làm hạ tầng và chuyển nhượng các lô đất cho khách hàng.
Cụ thể, trong bản báo cáo số liệu cụ thể về nguồn tài chính vào ngày 6/10/2017 do một kế toán của Công ty Mai Lành gửi cho cổ đông góp vốn thể hiện các số liệu chênh lệch lớn: Cụ thể, trong báo cáo thu - chi từ năm 2015 đến năm 2017, các lô đất của dự án trên được Công ty Mai Lành nhờ người khác đứng tên và kê khai trốn thuế bằng cách giảm giá trị mua bán trên hợp đồng chuyển nhượng cho những người thân trong công ty, sau đó bán ra ngoài để giảm thuế trước bạ và thuế thu nhập doanh nghiệp, tổng giá trị khai chênh lệch khoảng 70 tỷ đồng.
Nhiều nền đất chỉ khai chuyển nhượng ở mức thấp hơn rất nhiều. Chẳng hạn như lô đất D1 với diện tích 93,5m2, theo báo cáo tài chính thì giá bán là 26,4 triệu đồng/m2 và Công ty Mai Lành thu về 2,468 tỷ đồng. Nhưng khi xuất hóa đơn doanh thu bán nền đất trên chỉ ở mức 227,61 triệu đồng và giá trị hợp đồng được công chứng cũng là 227,61 triệu đồng. Hoặc trường hợp khác, lô đất D13 với diện tích 100m2, Công ty Mai Lành nhờ người đứng tên bán cho khách hàng theo hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 5/9/2016, được công chứng với giá trị 250 triệu đồng nhưng trên thực tế Công ty thu của khách hàng 2,4 tỷ đồng.
Theo nội dung đơn tố cáo, các hành vi này được thực hiện tinh vi và có tổ chức để hợp thức hóa hồ sơ, gian lận và báo cáo sai lệch nhiều loại số liệu hòng trốn thuế đối với Nhà nước và che giấu doanh thu với các cổ đông góp vốn thực hiện dự án.
Trên đây chỉ là 2 ví dụ trong rất nhiều ví dụ doanh nghiệp kinh doanh BĐS có dấu hiệu trốn thuế…
Trốn thuế do chênh lệch cao giữa giá đất các tỉnh, thành phố công bố so với giá thị trường
Trao đổi với PV Pháp lý, Luật gia Nguyễn Văn Hậu, Chủ tich Trung tâm Trọng tài Thương mại Luật gia Việt Nam, Phó chủ tịch Hội Luật gia TP Hồ Chí Minh cho rằng, trốn thuế trong chuyển nhượng BĐS là việc xảy ra rất lâu nay, hiện có khá nhiều chiêu trò trốn thuế khác đang được cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện trong giao dịch để qua mặt ngành thuế. Nguyên nhân là do pháp luật còn tồn tại nhiều kẽ hở giúp doanh nghiệp, người dân lợi dụng lạng lách trốn tránh, giảm thiểu số thuể phải nộp.
Đơn cử, để tính thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ hiện nay sẽ căn cứ theo giá trị hợp đồng giao dịch. Thuế chuyển nhượng BĐS đã được quy định ở các thông tư số 111/2013/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân, thông tư số 78/2014/TT-BTC về thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, các cá nhân, doanh nghiệp thường sẽ ghi giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều lần so với thực tế, thậm chí thấp hơn hoặc chỉ bằng với giá đất hàng năm mà UBND các tỉnh, thành phố công bố.
Lấy ví dụ, Luật gia Nguyễn Văn Hậu cho biết một căn hộ chuyển nhượng là 10 tỷ, với mức giá này thì số tiền thuế phải đóng cho nhà nước là (10 tỷ đồng x 2%) = 200 triệu đồng. Tuy nhiên nếu khai theo khung giá đất ở mức cao nhất thì số tiền chỉ là: (5 tỷ triệu x 2%) = 100 triệu đồng. Con số thuế phải đóng thấp đi, chỉ khoảng 50%.
Nguyên nhân là do vẫn còn tình trạng chênh lệch cao giữa giá đất hàng năm mà UBND các tỉnh, thành phố công bố so với giá thị trường cùng với đó do cách tính thuế 2% trên giá bán nên người dân có xu hướng khai thấp giá chuyển nhượng để giảm thuế và phí. Bên cạnh đó, nhiều công chứng viên dù biết giá trị hợp đồng giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thực tế nhưng vẫn công chứng.
Theo LG. Nguyễn Văn Hậu, hiện tượng trốn thuế trong giao dịch kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, chủ yếu là do tình trạng chênh lệch cao giữa giá đất hàng năm mà UBND các tỉnh, thành phố công bố so với giá thị trường cùng với đó do cách tính thuế 2% trên giá bán nên người dân có xu hướng khai thấp giá chuyển nhượng để giảm thuế và phí. Bên cạnh đó, nhiều công chứng viên dù biết giá trị hợp đồng giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thực tế nhưng vẫn công chứng.
Trốn thuế nhờ “ vận dụng” triệt để các qui định chưa sát thực tế của các Luật liên quan khác….
Một vấn đề nữa xảy ra trên thực tế cũng cần được các cơ quan quản lý nghiên cứu, thiết kế các điều luật kín kẽ và phù hợp thực tế hơn để ngăn chặn việc trốn thuế. Cụ thể, nếu theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải chịu thuế suất 20%, nhưng các doanh nghiệp BĐS dùng "chiêu" nhờ cá nhân đứng tên với hợp đồng 3 bên để lách thuế xuống 2% theo Luật Thuế thu nhập cá nhân. Giống như trường hợp công ty Mai Lành nói trên, nhờ người khác đứng tên và kê khai trốn thuế bằng cách giảm giá trị mua bán trên hợp đồng chuyển nhượng cho những người thân trong công ty, sau đó bán ra ngoài để giảm thuế trước bạ và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Với chiêu thức này, dù khách hàng mua trực tiếp của chủ đầu tư nhưng khi thực hiện ký hợp đồng mua bán thì thủ tục lại là khách hàng mua lại sản phẩm của một cá nhân nào đó, còn chủ đầu tư chỉ là đơn vị được ủy quyền bán sản phẩm của mình.
Ngòai ra, theo Luật gia Nguyễn Văn Hậu, bằng chiêu thức chuyển nhượng dự án BĐS thông qua việc chuyển nhượng cổ phần, các doanh nghiệp BĐS cũng có thể né được kha khá số tiền thuế phải nộp. Theo đó, các doanh nghiệp sẽ mua luôn toàn bộ cổ phần và sở hữu luôn cả dự án BĐS của doanh nghiệp chủ đầu tư. Trong trường hợp này, thay vì phải đóng 20% thuế TNDN chuyển nhượng dự án thì doanh nghiệp chuyển nhượng chỉ phải đóng thuế chuyển nhượng cổ phần 0,1% .
Ngoài các trường hợp kể trên, các doanh nghiệp có thể thông qua các hình thức khác như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh để thay đổi con số thuế phải nộp cho nhà nước. Luật gia Nguyễn Văn Hậu nhận định
Kiến nghị nhiều giải pháp quan trọng để tránh thất thu thuế ?
Để tránh thất thu thuế trong giao dịch BĐS, theo Luật gia Nguyễn Văn Hậu các cơ quan quản lý nhà nước cần thay đổi phương pháp tính thuế hiện nay, chỉ nên tính thuế trên phần lợi nhuận các giao dịch mua bán. Tức là chỉ có lợi nhuận mới tính thuế thay vì cách tính cào bằng 2% giá trị chuyển nhượng như hiện nay và đồng thời các ban ngành cần có sự phối hợp để có cơ sở dữ liệu về giá bất động sản này.
Bên cạnh đó, để tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này, chống thất thu thuế, không nên áp dụng giao dịch tiền mặt trong giao dịch BĐS mà bắt buộc phải giao dịch thông qua ngân hàng. Cần bổ sung quy định khi nộp hồ sơ nhà đất thay đổi biến động, đặc biệt thay đổi chủ sở hữu thì phải kèm theo chứng từ giao dịch qua ngân hàng.
Đồng thời có thể xem xét chỉnh sửa bảng giá đất tiệm cận 90 – 95% giá thị trường thay vì chỉ bằng 30-35% giá thị trường hiện nay. Tăng cường hoạt động định giá đất độc lập, khách quan và có chế tài nghiêm khắc đối với hành vi làm giá cao hơn hoặc thấp hơn giá chuyển nhượng.
Bên cạnh đó cần có những chế tài nghiêm khắc đối với các công chứng viên, nếu công chứng viên mà biết khách hàng kê khai không đúng về giá trị mua bán mà vẫn công chứng hợp đồng thì phải liên đới chịu trách nhiệm. Hoặc có sự cấu kết, thông đồng, thỏa thuận với nhau để công chứng trái pháp luật thì luật cần xử lý nghiêm để tránh các tình trạng trốn thuế, gây thất thu cho nhà nước …
Để tránh thất thu thuế trong giao dịch BĐS, Luật gia Nguyễn Văn Hậu nêu 3 kiến nghị quan trọng:
Các cơ quan quản lý nhà nước cần thay đổi phương pháp tính thuế hiện nay, chỉ nên tính thuế trên phần lợi nhuận các giao dịch mua bán. Tức là chỉ có lợi nhuận mới tính thuế thay vì cách tính cào bằng 2% giá trị chuyển nhượng như hiện nay ;
Xem xét sớm chỉnh sửa bảng giá đất tiệm cận 90 – 95% giá thị trường thay vì chỉ bằng 30-35% giá thị trường hiện nay;
Không nên áp dụng giao dịch tiền mặt trong giao dịch BĐS mà bắt buộc phải giao dịch thông qua ngân hàng.
Đinh chiến
