Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” sáng 17/2.
Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì, diễn ra vào ngày 17-2-2023.
Tham gia hội nghị có Bộ trưởng các Bộ Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Công an, Tư pháp; Thống đốc Ngân hàng Nhà nước; các Ủy ban Kinh tế, Pháp luật của Quốc hội; Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.
Ngoài ra còn có đại diện một số doanh nghiệp như Vingroup, Sungroup, Novaland, Hưng Thịnh Land, GP Invest, Becamex IDC Bình Dương, Sungroup, ngân hàng Vietcombank và ngân hàng Techcombank...
Loạt vướng mắc pháp lý cần khẩn trương tháo gỡ
Trong báo cáo gửi Chính phủ phục vụ Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, Bộ Xây dựng đánh giá, hiện nay thị trường bất động sản đã có những chuyển biến, tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn về thể chế, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu… cần được tiếp tục tập trung tháo gỡ.
Theo đó, Bộ Xây dựng cho biết, qua các buổi làm việc với các địa phương, doanh nghiệp bất động sản và qua báo cáo của các địa phương, doanh nghiệp gửi về, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ nhận thấy, hiện có nhiều dự án nhà ở, khu đô thị triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
Điển hình nhất là vướng mắc liên quan đến pháp luật về đất đai, có khó khăn trong việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất… đặc biệt là việc xác định đâu là giá thị trường (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án).
Bên cạnh đó, pháp luật về quy hoạch, đầu tư, nhà ở, đô thị và xây dựng cũng có nhiều điểm gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong quá trình đầu tư, triển khai dự án như đối với trường hợp quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên; thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, đang triển khai thực hiện nhưng căn cứ, cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực.
Ngoài những khó khăn, vướng mắc về thể chế, quy định của pháp luật thì còn có nhiều khó khăn, vướng mắc về phát triển nhà ở xã hội.
Đơn cử như, hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; đối tượng và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Nhiều dự án BĐS đang gặp hàng loạt vướng mắc pháp lý liên quan đến Luật Đất đai, Xây dựng, Nhà ở, Đầu tư, Đấu thầu…
Liên quan đến những vướng mắc pháp lý BĐS, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng chỉ ra loạt khó khăn, vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, pháp luật về đầu tư và đấu thầu trong Báo cáo gửi đến hội nghị.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hiện nay, việc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư gặp những vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở.
Trong đó, Luật Đất đai chưa làm rõ trường hợp thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không đáp ứng điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá như trường hợp địa phương không thế bố trí ngân sách cho việc giải phóng mặt bằng.
Luật Đất đai cũng không quy định việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (bao gồm dự án nhà ở, khu đô thị) để phân định với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản công trên đất.
“Do thiếu hướng dẫn để thực hiện đồng bộ các quy định nêu trên dẫn đến vướng mắc trong lựa chọn nhà đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án thuộc diện phải đấu giá, hoặc đấu thầu, dự án có đất đã giải phóng mặt bằng xen lẫn với đất chưa giải phóng mặt bằng, dự án có tài sản công…”, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nêu.
Với quy định của Luật Nhà ở thì tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở thì không được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, quy định trên dẫn đến vướng mắc với nhiều doanh nghiệp bất động sản khi triển khai các dự án nhà ở thương mại.
Việc điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án đầu cũng gặp vướng mắc. Đơn cử, về điều chỉnh dự án đầu tư, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Luật Đầu tư (Điều 41, 77) và Nghị định số 31 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật này đã quy định.
Thực tế, các dự án chuyển tiếp đã thực hiện trong thời gian dài, áp dụng trình tự, thủ tục đầu tư theo quy định của các luật khác nhau. Đến nay, nhiều quy định pháp luật liên quan đã được sửa đổi, bổ sung và thực tiễn triển khai các dự án rất đa dạng, phát sinh nhiều tình huống khác nhau liên quan đến điều chỉnh dự án mà chưa được pháp luật quy định cụ thể dẫn đến vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Chưa kể, Luật Đầu tư và Nghị định số 31 có nhiều nội dung phức tạp, liên quan đến quy định pháp luật trong nhiều lĩnh vực như đất đai, đấu thầu, xây dựng, nhà ở, đô thị, quy hoạch... và mới được ban hành, triển khai thực hiện từ năm 2021. Vì vậy, đã phát sinh một số vấn đề do có cách hiểu chưa thống nhất tại các địa phương.
Đáng chú ý, Bộ Kế hoạch và Đầu tư lưu ý, luật pháp hiện hành chưa có quy định về điều kiện đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án (năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án), dẫn đến quá trình đấu thầu dự án có sử dụng đất trước đó trở nên “vô nghĩa, có thể xảy ra hiện tượng “bán” dự án”.
"Vừa qua rất nhiều đơn vị tại địa phương, doanh nghiệp đề xuất hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư với từng dự án cụ thể, nhất là các dự án đã được quyết định, chấp thuận đầu tư trước đó bởi có gặp rất nhiều vấn đề pháp lý", Bộ Kế hoạch & Đầu tư nêu.
Ngoài ra, việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến, xác định giá trị m3 còn có nội dung chưa rõ…
Đề xuất loạt giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản
Để "phá băng" cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất, trong thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, khả thi nhằm tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, vướng mắc khó khăn hiện nay liên quan đến thực hiện dự án bất động sản, phù hợp hơn với tình hình thực tiễn và đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
Về phát triển dòng vốn, Bộ Xây dựng cho rằng, cần điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; hoàn thiện chính sách để huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở và thị trường.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng kiến nghị nới room tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế trong năm 2023 và các năm tiếp theo; đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất cần có những giải pháp kịp thời để đảm bảo tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bền vững. Tập trung cho các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, năng lực trả nợ đầy đủ và đúng hạn, ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội, có biện pháp giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.
Cùng với đó, cần kiểm soát hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Đồng thời tạo điều kiện để các doanh nghiệp huy động vốn. Giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, phát hành không có tài sản bảo đảm.
Về việc tổ chức thực thi pháp luật ở các địa phương cần nâng cao tinh thần trách nhiệm của người đứng đầu, giải pháp được Bộ Xây dựng đưa ra là khẩn trương rà soát, lập danh mục các dự án nhà ở, bất động sản đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai để tập trung tháo gỡ khó khăn. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, hoàn thành rà soát thủ tục pháp lý các dự án bất động sản và ban hành kết luận...
Để hạn chế những thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường và doanh nghiệp bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất cần kiểm soát, kiểm duyệt chặt chẽ có hiệu quả các kênh thông tin xã hội không chính xác, không chính thống, nhất là những thông tin có thể ảnh hưởng đến sự phục hồi, tăng trưởng kinh tế. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, công bố công khai các chính sách, quy định, giải pháp mới của Nhà nước về tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, tình thị trường bất động sản... để xã hội có những thông tin chính xác, chính thống qua đó ổn định tâm lý nhà đầu tư, ổn định thị trường
Giải quyết bất cập trong đấu giá, đấu thầu dự án bất động sản, Bộ Kế hoạch & Đầu tư cho biết đang cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện quy định nhằm lấp khoảng trống pháp lý, nhưng tránh mâu thuẫn, chồng chéo trong luật.
Bộ này cũng đang hoàn thiện Dự án Luật Đấu thầu (sửa đổi), đưa ra tiêu chí chọn nhà đầu tư, gồm phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, điều chỉnh chủ trương đầu tư và chuyển nhượng dự án…
