(Pháp lý) - Đề xuất chuyển toàn bộ tranh chấp về đất đai cho cơ quan Tòa án giải quyết; Bổ sung cơ chế xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư và chủ sử dụng đất không đồng thuận; Sửa đổi các quy định liên quan đến thu hồi và bồi thường đất; Quản chặt hơn việc chuyển mục đích sử dụng đất và vấn đề quy hoạch đất đai… là những vấn đề đáng chú ý trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013.
Đề xuất chuyển toàn bộ tranh chấp về đất đai cho cơ quan Tòa án giải quyết
Trước đó, Luật hiện hành quy định: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;…
Như vậy, đề xuất giải quyết tranh chấp đất đai chỉ ở cơ quan tư pháp là điểm mới của dự luật sửa đổi Luật Đất đai 2013 với kỳ vọng nhằm giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả hơn.
Bổ sung cơ chế xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư và chủ sử dụng đất không đồng thuận
Quy định nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 73) thời gian qua thực hiện còn khó khăn do chưa có cơ chế để xử lý đối với các trường hợp chưa thỏa thuận được.
Do đó, dự kiến dự Luật sẽ bổ sung quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với chủ sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh.
Góp ý về cơ chế xử lý cho vấn đề này, có ý kiến đề xuất: Để có đất để sản xuất, kinh doanh trong trường hợp này thì doanh nghiệp cần thỏa thuận với cộng đồng một cách công khai, có sự tham gia của các tổ chức xã hội. Nếu 2/3 cộng đồng đồng ý thì giá đền bù sẽ được quyết định. Như vậy mới đảm bảo lợi ích của cả hai bên.
Thu hồi, bồi thường và tính giá trị đất: Làm sao để chặn được tham nhũng?
Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường; Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Dự Luật sửa đổi Luật Đất đai quy định theo hướng: Bồi thường khi thu hồi đất bằng việc giao đất có cùng mục đích hoặc khác mục đích đất thu hồi nhưng ngang bằng về giá trị bồi thường đất. Việc quy định như vậy để đảm bảo giá trị bồi thường sát giá trị thực tế và không chỉ phụ thuộc vào các quy định về giá đất theo quyết định của cơ quan nhà nước quy định. Đây là điểm mới rất quan trọng, kỳ vọng sẽ giảm thiểu khiếu kiện và tiêu cực.
Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 hiện thời quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trong việc giao đất, cho thuê đất và là căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể, căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ... Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Dự Luật sửa đổi Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung quy định trên bằng việc giao thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho UBND cấp huyện trong trường hợp thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Quy định như vậy với mong muốn có giá đất sát giá của từng địa bàn cụ thể. Tuy nhiên quy định này hiện đang gây băn khoăn vì có thể tạo ra cơ chế tùy tiện trong vấn đề quyết định giá đất.
Quản chặt hơn việc chuyển mục đích sử dụng đất và vấn đề quy hoạch
Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 đang quy định 7 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung thêm các trường hợp cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai cho phép hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp; tổ chức kinh tế được quyền nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; Bỏ hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc nới rộng thêm hơn 10 lần so với hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; Đồng thời, dự thảo Luật sửa đổi còn sửa đổi, bổ sung hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đến cấp xã; Bổ sung nội dung về quy hoạch cấp vùng...
Minh Hải
