Ảnh minh họa. Nguồn: Internet
1. Quyền cho thuê tài sản thế chấp
Nếu so với cầm cố hay cầm giữ tài sản, biện pháp thế chấp tài sản mang lại những ưu điểm về mặt kinh tế cho các bên. Trên thực tế, nhiều loại tài sản nếu không được đưa vào sử dụng, khai thác sẽ làm giảm sút giá trị chẳng hạn máy móc, thiết bị, phương tiện giao thông,... Ngoài ra, nhiều trường hợp, đây lại chính là công cụ lao động chủ yếu tạo ra thu nhập cho bên thế chấp. Do đó, việc cho phép bên thế chấp được quyền sử dụng tài sản thế chấp để khai thác, tạo ra giá trị kinh tế và được hưởng lợi từ đó là quyền được ghi nhận phổ biến theo pháp luật của nhiều quốc gia. Trường hợp không tự mình khai thác tài sản, bên thế chấp có thể trao cho chủ thể khác thực hiện quyền này, thông qua việc cho thuê hay mượn tài sản thế chấp.
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ mà trong đó, một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Trong thời gian thế chấp, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp nắm giữ.
Dưới góc độ pháp lý, quyền của bên thế chấp được điều chỉnh tương đối cụ thể theo BLDS 2015, theo đó, bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết (Điều 321).
Như vậy, trong thời gian thế chấp, miễn là nghĩa vụ được bảo đảm chưa đến hạn, bên thế chấp có quyền nhận tiền thuê đối với bên thuê trong suốt thời gian bảo đảm, đồng thời bên nhận thế chấp không thể ngăn cản việc bên thế chấp thực hiện quyền này nếu không có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, vấn đề phát sinh khi nghĩa vụ không thực hiện được, lúc này việc xử lý tài sản thế chấp được đặt ra. Dưới góc độ pháp luật Việt Nam, bên nhận thế chấp sẽ gặp các rủi ro nhất định trong quá trình xử lý tài sản thế chấp, nếu tài sản đang được cho thuê. Điều này dẫn đến biện pháp bảo đảm bằng thế chấp tài sản chưa thực sự mang tính “bảo đảm” cho bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp.
2. Hệ quả của việc xử lý tài sản thế chấp khi tài sản thế chấp được cho thuê
Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp có quyền khai thác sử dụng tài sản thế chấp. Giả sử A vay tiền của B và sử dụng nhà của mình để thế chấp bảo đảm cho khoản vay. A sau đó dùng nhà này để cho C thuê lại. Có thể thấy, việc không thực hiện được được nghĩa vụ của A là một trong những điều kiện để B xử lý tài sản bảo đảm theo luật (Điều 299 BLDS 2015). C là người đã tham gia vào hợp đồng thuê dài hạn với A cũng có những lo lắng khi chấm dứt hợp đồng thuê khi xử lý tài sản bảo đảm (trường hợp nếu C đã trả tiền thuê trước đó hoặc đã đầu tư nhiều tài sản trên đất thuê). Mặt khác, việc tiếp tục hợp đồng thuê giữa bên nhận thế chấp hoặc bên mua tài sản thế chấp với bên thuê cũng sẽ tạo ra nhiều rủi ro và bất lợi cho bên nhận thế chấp. Lúc này, xung đột của bên thuê (mong muốn giữ lại hợp đồng thuê) và bên nhận thế chấp (chấm dứt hợp đồng thuê để xử lý) là điều khó tránh khỏi.
Pháp luật yêu cầu bên thế chấp phải thông báo cho bên thuê về tình trạng tài sản đang được thế chấp (khoản 6 Điều 321 BLDS 2015). Ngoài ra, bên thế chấp cần thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc bên thế chấp cho thuê tài sản thế chấp. Trường hợp này bên thuê cần được biết về tình trạng tài sản và quyền của bên nhận thế chấp và ngược lại, bên nhận thế chấp cũng cần biết thông tin của người đang nắm giữ tài sản và thực trạng tài sản bảo đảm. Trường hợp nếu việc khai thác, cho thuê làm ảnh hưởng (giảm sút) giá trị tài sản bảo đảm, quyền yêu cầu bên sử dụng, đang thuê dừng lại việc khai thác, cho thuê sẽ được thực hiện. Tuy nhiên, cần hiểu nghĩa vụ thông báo ở đây không đồng nghĩa với việc đồng ý của bên nhận thế chấp. Hay nói cách khác, giả dụ bên nhận thế chấp không đồng ý với việc cho thuê này và không thể chứng minh được việc cho thuê có thể làm giảm giá trị tài sản thế chấp, thì dường như bên nhận thế chấp không thể ngăn cản việc cho thuê của bên thế chấp.
2.1. Biện pháp bảo đảm chưa được đăng ký
Trường hợp nếu tài sản đã được thế chấp, sau đó được bên thế chấp cho thuê và đã thực hiện thông báo đầy đủ cho các bên (bên thuê và bên nhận thế chấp), thì khi xử lý tài sản bảo đảm, bên thuê có tiếp tục được quyền thuê tài sản theo như thỏa thuận ban đầu với bên thế chấp hay không thì đáng tiếc pháp luật hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể.
Theo tác giả, biện pháp bảo đảm chưa được đăng ký dẫn đến hệ quả là chưa làm phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Vì vậy, nếu đến hạn không thực hiện được nghĩa vụ, việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ không ảnh hưởng đến quyền của bên thuê (bên thứ ba), hay nói cách khác, bên thuê vẫn được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng sẽ là giải pháp hợp lý trong trường hợp này.
Mở rộng hơn, kể cả trường hợp nếu bên thế chấp chưa thông báo cho bên nhận thế chấp về việc cho thuê này, hợp đồng thuê lúc này vẫn sẽ duy trì hiệu lực. Tuy nhiên, khi xử lý tài sản bảo đảm, bởi do pháp luật chưa có quy định cụ thể trong trường hợp này dẫn đến nhiều khó khăn trong thực tế. Cần lưu ý, nghĩa vụ của bên thế chấp theo BLDS là thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp (nếu có). Trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp (Khoản 7 Điều 320 BLDS 2015). Như vậy, khi phát hiện việc cho thuê tài sản, thiết nghĩ bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc tiếp tục chấp nhận quyền của bên thứ ba. Tuy nhiên, xét trong tình huống này, nếu đã xử lý tài sản bảo đảm thì việc hủy hợp đồng dường như không khả thi, do đó giải pháp ở đây chỉ có thể là chấp nhận quyền của bên thứ ba đối với tài sản. Thực tế, Nghị định 21/2021/NĐ-CP cũng có quy định làm rõ như sau: Việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn bị xử lý theo trường hợp quy định tại Điều 299 của BLDS không làm chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn được tiếp tục thuê, mượn cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng (Điều 31 khoản 2).
Như vậy, giải pháp trong trường hợp này là phía bên nhận bảo đảm khi xử lý thì bên nhận bảo đảm hoặc bên nhận chuyển nhượng phải tiếp tục duy trì các quyền của bên thuê, thậm chí hợp đồng thuê diễn ra sau khi hợp đồng thế chấp có hiệu lực. Khi phân tích, dễ thấy cách tiếp cận này tương đối bất lợi cho bên nhận bảo đảm, bởi lẽ, việc tiếp tục hợp đồng và chấp nhận quyền lợi của bên thứ ba dường như sẽ thiếu tính công bằng cho bên nhận bảo đảm. Nhiều trường hợp, bên thế chấp sau đó cố tình thực hiện việc cho thuê và thu tiền trước trong thời gian dài (ví dụ 6 tháng hay 1 năm), hoặc cho thuê với giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường, trong trường hợp này, quyền của bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản sẽ không được bảo đảm.
2.2. Biện pháp bảo đảm đã được đăng ký
Về mặt nguyên tắc, biện pháp bảo đảm một khi phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba sẽ khiến các chủ thể khác có thêm thông tin và vì thế, cần tôn trọng quyền của bên nhận bảo đảm đã tồn tại trước đó. Tương tự trường hợp này, một khi biện pháp thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba (thông qua việc đăng ký), bên thuê tài sản trong trường hợp này cũng cần tôn trọng quyền của bên nhận thế chấp như một hệ quả tất yếu. Điều này đã được hướng dẫn tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn về giao dịch bảo đảm như sau: “Trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để cho thuê, cho mượn nhưng không thông báo cho bên nhận thế chấp biết thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Quyền, nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên thuê, bên mượn được giải quyết theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng mượn tài sản, quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan” (Khoản 3 Điều 31).
Như vậy, nếu biện pháp thế chấp đã được đăng ký và bên thế chấp dùng để cho thuê, cho mượn nhưng không báo cho bên nhận thế chấp, thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Hướng tiếp cận này là hợp lý và phù hợp trong việc bảo vệ bên nhận thế chấp một khi biện pháp bảo đảm đã được đăng ký.
Trường hợp nếu biện pháp thế chấp đã được đăng ký và bên thế chấp dùng để cho thuê, cho mượn nhưng đã báo cho bên nhận thế chấp, thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn trong trường hợp này sẽ như thế nào lại không được làm rõ. Nếu suy luận nghịch, rõ ràng trường hợp này bên thuê sẽ tiếp tục có quyền sử dụng tài sản theo hợp đồng thuê. Như vậy, giải pháp trong trường hợp này quyền của người thuê vẫn được duy trì cho đến hết hợp đồng chỉ cần bên thế chấp đã thông báo cho bên nhận bảo đảm biết về việc cho thuê này. Trường hợp này khi xử lý tài sản bảo đảm. Quyền của bên thuê sẽ tiếp tục và được sử dụng cho đến hết hợp đồng thuê.
Như đã phân tích phía trên, điều này gây ra nhiều trở ngại và khó khăn cho bên nhận thế chấp. Thử hình dung tình huống sau: A dùng tài sản là nhà và quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho khoản vay từ B. Sau đó, A lại dùng tài sản này để cho C thuê với thỏa thuận có nhiều điểm bất lợi cho bên cho thuê. Ví dụ thời gian thuê tương đối dài với giá thuê thấp hơn nhiều so với giá thị trường và bản thân A cũng đã thu trước tiền thuê của C trong nhiều tháng. Như vậy, vấn đề đặt ra là khi xử lý tài sản bảo đảm, nếu tiếp tục cho bên thuê bên nhận thế chấp sẽ bị thiệt hại nặng khi xử lý. Pháp luật Việt Nam dường như vẫn chưa có các quy định cụ thể và phù hợp để giải quyết tình huống nêu trên. Nếu theo các phân tích trên, quyền của bên thuê sẽ được tiếp tục sẽ gây khó khăn cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản bảo đảm, hoặc bên thứ ba - bên mua lại tài sản bảo đảm vì phải đối mặt với hai mối quan hệ khác: Bên thế chấp và bên thuê.
3. Kinh nghiệm một số quốc gia và gợi mở cho hoàn thiện pháp luật Việt Nam
Khác với pháp luật Việt Nam, pháp luật một số quốc gia tiếp cận theo hướng tập trung bảo vệ bên nhận thế chấp tài sản trong mối quan hệ với bên thuê tài sản khi tài sản bảo đảm được xử lý.
Theo BLDS Đài Loan, một khi quyền thế chấp được hình thành, chủ sở hữu của tài sản có thể thiết lập các quyền bề mặt và các vật quyền quyền khác nhằm mục đích làm lợi cho việc sử dụng hoặc thiết lập quan hệ cho thuê. Tuy nhiên, trường hợp này, quyền thế chấp cũng sẽ không bị ảnh hưởng. Trường hợp khi thực thi quyền bán tài sản của bên nhận thế chấp theo các trường hợp quy định, tòa án có thể loại bỏ các quyền trên hoặc chấm dứt quan hệ cho thuê để có thể xử lý tài sản bảo đảm (Điều 866). Như vậy, thì tài sản dù đã được cho thuê, thì khi xử lý tài sản, bên nhận thế chấp vẫn có quyền bán đối với tài sản bảo đảm và loại bỏ các quyền đối với người thuê trên bất động sản. Cũng lưu ý, luật cũng làm rõ là quy định trên cũng áp dụng tương tự trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản tạo ra các quyền khác trên cùng bất động sản.
Tại Nhật Bản, theo BLDS, về nguyên tắc, một hợp đồng thuê đã đăng ký có thể chống lại một cách hợp lệ đối với những bên nhận thế chấp đã đăng ký thế chấp trước khi đăng ký hợp đồng thuê đó nếu tất cả những bên nhận thế chấp nắm giữ những khoản thế chấp đó đều đồng ý và việc đồng ý đó đã được đăng ký (Điều 387). Ngoài ra, đối với bên nhận thế chấp đưa ra sự đồng ý như đề cập, phải có sự chấp thuận của những người nắm giữ quyền đối với tài sản thế chấp và những người khác sẽ bị thiệt hại do sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Như vậy, trường hợp này nếu hợp đồng thuê được thiết lập sau thế chấp, nếu bên nhận thế chấp không đồng ý thì không thể chống lại được bên nhận thế chấp. Hay nói cách khác, bên thế chấp vẫn có quyền xử lý đối với tài sản thế chấp trong trường hợp này. Những vật quyền sử dụng đối với bất động sản, được đăng ký sau thế chấp, sẽ được chấm dứt sau khi xử lý tài sản thế chấp.
Thực tế, trước đây pháp luật có quy định về trường hợp ngoại lệ, theo đó, đối với hợp đồng thuê có thời hạn ít hơn năm năm đối với đất và 3 năm đối với nhà sẽ không được chấm dứt, thậm chí nếu được đăng ký sau thế chấp. Tuy nhiên, thực tiễn quy định này có thể bị lạm dụng bởi chủ của bất động sản nhằm gây khó dễ cho chủ nợ trong việc thực hiện của mình. Sau đó, hệ thống bảo vệ hợp đồng thuê đất đã được bỏ như một cải cách trong của BLDS vào năm 2003.
Từ phân tích trên, dễ thấy cách tiếp cận của pháp luật Đài Loan và Nhật Bản dường như tương đối phù hợp mà pháp luật Việt Nam có thể tham khảo. Bởi lẽ:
Về nguyên tắc, việc dùng tài sản để cho thuê của bên thế chấp không cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp, mà bên thế chấp chỉ thông báo cho bên nhận thế chấp để bên nhận thế chấp biết rõ tình trạng của tài sản thế chấp. Do đó, sẽ vô lý nếu như bên nhận thế chấp hoặc bên nhận tài sản bảo đảm để xử lý phải tiếp tục bị ràng buộc bởi thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên thuê tài sản. Thực tế, sẽ phù hợp nếu như cho rằng thỏa thuận này là một thỏa thuận độc lập, do vậy, về nguyên tắc sẽ không ảnh hưởng (có giá trị) với bên thứ ba (bên nhận thế chấp) trong trường hợp này. Hay nói cách hơn, sẽ phù hợp nếu pháp luật cho phép bên nhận thế chấp xử lý tài sản bảo đảm (bên thế chấp không nhất thiết phải trở thành bên cho thuê) trong trường hợp khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện được.
Bên cạnh đó, hướng tiếp cận này sẽ tránh được trường hợp bên thế chấp cố tình tìm các giải pháp trục lợi thông qua quan hệ cho thuê tài sản để gây ảnh hưởng hoặc thiệt hại đến bên nhận thế chấp hoặc bên xử lý tài sản (như nhận trước tiền thuê nhiều tháng, hay bổ sung vào các quy định, điều khoản gây bất lợi cho bên nhận thế chấp, hoặc quy định giá thuê thấp hơn giá thị trường,...). Đối với bên thuê, trường hợp khi tài sản bị xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nếu như không thể thỏa thuận được, thì hợp đồng thuê sẽ chấm dứt và bên cho thuê (bên thế chấp) có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng trong trường hợp này.
