(Pháp lý) - LTS: Trong số Pháp lý kỳ phát hành đầu tháng 8, Phóng viên Pháp lý đã cùng các Luật gia, chuyên gia phân tích, chỉ rõ hàng loạt nguyên nhân khách quan, vô tình “giúp sức” cho tham nhũng “hoành hành” trong lĩnh vực đất đai. Đó là các nguyên nhân như một số quy định của Luật Đất đai 2013 còn “vênh” so với nhiều Luật khác và còn nhiều quy định có kẽ hở; vai trò của HĐND, quyền lực giám sát của người dân trong công tác quản lý, sử dụng đất còn nhiều hạn chế; các quy định pháp luật về đấu thầu, đấu giá chưa được thực hiện nghiêm, cách tính giá trị QSDĐ còn bất cập… Kỳ này, Pháp lý tiếp tục chuyên đề bằng 03 bài viết sau.
Như chúng tôi đã nêu ra trong bài đầu tiên của chuyên đề, vấn đề thu hồi đất để phục vụ các dự án vì mục đích công cộng mà mục đích đó nếu không được pháp luật quy định chặt chẽ, sẽ vô tình tạo “cơ hội” “tùy nghi” cho các cơ quan nhà nước, có thể dẫn đến những tùy tiện, tiêu cực, giúp tham nhũng nảy sinh “đục khoét” nguồn lợi đất đai.
Quy định về thu hồi đất nhiều bất cập, dễ bị lợi dụng để trục lợi?
Trao đổi với Phóng viên Pháp lý, ông Trần Ngọc Hùng (Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam) cho biết: Tại khoản 3 Điều 54, Hiến pháp 2013 quy định “ Nhà nước thu hồi đất do tổ chức cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tiếp đó, Điều 62, Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp: Thực hiện các dự án quan trọng Quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; Thực hiện các dự án do Chính phủ quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất (liên quan đến dự án công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới; dự án trụ sở cơ quan các công trình di tích lịch sử, phúc lợi xã hội ; công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia bao gồm giao thông, thủy lợi, cấp thoát nước, thông tin liên lạc ...). Đây là 2 trường hợp khá rõ sự cần thiết và vì lợi ích quốc gia, công cộng được nhân dân đồng tình khi thu hồi đất. Cá biệt, có địa phương nhân dân còn tự nguyện hiến đất làm đường, cầu cống, trường học và các công trình phục vụ lợi ích cộng đồng.
Tuy nhiên, vẫn có kẽ hở ở những quy định thu hồi đất không thật sự cần thiết và cũng không hoàn toàn vì lợi ích quốc gia, cộng đồng. Ông Hùng dẫn chứng quy định ở điểm c, khoản 3, Điều 62: Dự án phải thu hồi đất do HĐND Tỉnh quyết định là “Dự án khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn chỉnh trang đô thị; cụm công nghiệp; khu sản xuất chế biến; nông sản; lâm sản; thủy sản; hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng”. Theo ông Hùng, đây là quy định “sơ hở” và “dễ dãi”, vì rất nhiều yếu tố không thuộc đối tượng “Trong trường hợp thật sự cần thiết và vì lợi ích quốc gia, công cộng”.
Cụ thể là thu hồi đất để thực hiện khu đô thị. Đối tượng dự án Khu đô thị mới đã nằm trong quy định thuộc thẩm quyền Chính phủ quyết định (khoản 2, Điều 62) hoặc nằm trong quy hoạch chung của tỉnh - thành phố được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Vì vậy đưa tiêu chí Khu đô thị mới (thậm chí tiểu khu đô thị mới) là không ổn. Trong một số trường hợp còn dễ xẩy ra sự tùy tiện của địa phương, và các doanh nghiệp đầu tư lách luật để đệ trình phê duyệt khu đô thị mới này để được thu hồi đất. Việc này lẽ ra thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ.
Tại điểm c, khoản 3, Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định, đất thu hồi do HĐND tỉnh quyết định là “Dự án khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn chỉnh trang đô thị; cụm công nghiệp; khu sản xuất chế biến; nông sản; lâm sản; thủy sản; hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng...”. Theo ông Hùng, những đối tượng được thu hồi đất như quy định trên là rất “thoáng”, tạo ra nhiều kẽ hở cho việc xảy ra sự tùy tiện của địa phương, tạo cơ chế xin - cho, hay dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp đầu tư “lách luật”, “chạy dự án” vào các khu đất vàng, đất trống để được nằm trong diện thu hồi đất. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, một phần việc thu hồi đất thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh, nhưng trong thực tế với hàng trăm dự án khác nhau, HĐND cấp tỉnh không thể có điều kiện xem xét quyết định (nhất là các dự án thuộc diện chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án công ích). Trong thực tế, quyền thu hồi đất này có thể chỉ nằm ở một số đơn vị tham mưu và người có chức có quyền bên Ủy ban, thiếu hẳn quy chế công khai minh bạch, dân chủ, giám sát của cộng đồng, nhiều trường hợp thực hiện theo cơ chế xin – cho, không đấu thầu, gây tổn thất rất lớn, tạo điều kiện cho tham ô, tham nhũng và lợi ích nhóm...”, ông Hùng phân tích thêm.
Từ những bất cập trên nên ở nhiều dự án, khi thu hồi đất, luôn gặp phải sự phản ứng quyết liệt của người dân bởi số tiền nhận được không mua được một mảnh đất ở vị trí, điều kiện tương tự so với diện tích đất bị thu hồi. Bên cạnh đó, những hỗ trợ cho người dân để khắc phục về sinh kế, ổn định đời sống ở nơi tái định cư lại chưa thỏa đáng. Người dân “bỗng nhiên” bị buộc phải thay đổi cuộc sống, nhưng nhà đầu tư và chính quyền nơi thu hồi đất lại không tạo đủ điều kiện cho việc thay đổi đó diễn ra thuận lợi, ổn định mang tính bền vững. Ngoài ra, hoạt động thu hồi đất của người dân giao cho doanh nghiệp ở nhiều địa phương còn thiếu minh bạch. Ví dụ như trong cùng một dự án quyết định thu hồi của người này mà không thu hồi của người khác? Hoặc cùng loại đất, vị trí đất, nhưng giá tiền đền bù không như nhau…? Người dân có quyền nghi ngờ về sự không rõ ràng từ quy hoạch cho đến chủ trương đầu tư, chủ trương thu hồi đất, giao đất.
Bàn sâu hơn về những kẽ hở có thể lách ở quy định về thu hồi đất, PGS.TS Nguyễn Thị Nga (Trưởng Bộ môn Luật Đất đai, Đại học Luật Hà Nội) nêu ví dụ: Có hiện tượng các nhà đầu tư lợi dụng các quy định của Luật để hưởng lợi. Theo đó, ban đầu nhà đầu tư sẽ lập dự án theo Điều 62, để cơ quan nhà nước bằng quyền lực của mình áp giá bồi thường thu hồi đất để có lợi cho nhà đầu tư. Sau đó, nhà đầu tư chuyển đổi mục đích một phần hoặc toàn phần của dự án sang xây dựng trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí. “Hậu” các dự án này, gây thiệt thòi cho người dân. Bởi đáng ra, với mục đích sau khi chuyển đổi của dự án thì nhà đầu tư muốn có đất để thực hiện dự án phải thông qua cơ chế, nhận chuyển nhượng, thuê lại, góp vốn theo Điều 73 của Luật Đất đai ,thì nay họ lại lợi dụng quy định tại Điều 62 để thu hồi đất rồi đền bù với giá rẻ. Nhiều doanh nghiệp vừa giải phóng mặt bằng xong nhưng chưa tính toán đến việc đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng đã mua bán, chuyển nhượng, huy động vốn trái pháp luật gây bức xúc cho người bị thu hồi đất.
Về nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, theo bà Nga, đầu tiên là do kiểm soát quyền lực nhà nước trong lĩnh vực đó hạn chế. Họ được quyền cấp phép đầu tư, hỗ trợ thu hồi đất nhưng lại không bị kiểm tra, thanh tra thường xuyên. Tiếp đó, là do kẽ hở của Luật, chính cơ quan nhà nước là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án ban đầu và cũng là cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh dự án. Ở đây thiếu đi sự kiểm soát quyền lực. Điều này dễ tạo điều kiện cho các cơ quan này và doanh nghiệp “giúp đỡ” nhau, làm lợi cho nhau, nếu không muốn nói thẳng ra là họ trục lợi tham nhũng từ những kẽ hở của pháp luật về quản lý đất đai.
Khắc phục thế nào?
Trong trao đổi với chúng tôi, nhiều chuyên gia đồng quan điểm cho rằng, để khắc phục triệt để những bất cập trong các quy định về thu hồi đất thì cần quy định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sát với giá thị trường. Cụ thể, ông Trần Ngọc Hùng hiến kế: Từ thực tế hàng loạt các vụ án liên quan đến cán bộ có chức, có quyền dính dáng đến đất đai, hưởng lợi từ những “kẽ hở” của Luật Đất đai, tôi cho rằng cần phải có những chính sách đột phá trong lĩnh vực này. Đầu tiên là quy định về giá đất, không để sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Ủy ban quy định và giá đất thị trường. Đồng thời, việc thực hiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai và minh bạch.
Theo bà Nguyễn Thị Nga thì những bất cập phát sinh cần được điều chỉnh bằng chính sách chung của nhà nước với thị trường nhà và bất động sản. “Theo tôi, hiện nay nhà nước đang cố gắng điều chỉnh thị trường bất động sản, giá nhà theo hướng tránh nhảy dù, tránh leo thang từ đó thanh lọc thị trường, tránh đầu tư ảo… Việc này cũng giảm đi những bất cập về giá đất so với thực tế. Tiếp đến, ngoài hỗ trợ về giá đất thì tùy theo tình hình của các địa phương, nên tính đến các phương án hỗ trợ cụ thể như hỗ trợ việc làm, hỗ trợ tái định cư cho người dân bị thu hồi đất.
Ngoài ra, có thể quy định bồi thường theo giá thị trường thông qua cơ chế định giá đất độc lập. Ở ta có chỉ định một trung tâm định giá đất nhưng giá mà trung tâm này đưa ra chỉ được coi là mức giá tham khảo, cuối cùng vẫn do nhà nước quyết. Ý kiến của cơ quan định giá chưa được xem trọng. Khi ý kiến của cơ quan định giá sai khác thì cơ quan nhà nước vẫn “cầm trịch” tức là quyết định. Ở nhiều nước trên thế giới, họ có trung tâm độc lập định giá đất hoạt động rất chuyên nghiệp. Người được cấp chứng chỉ định giá đất phải được đào tạo 6 tháng liên tục, trải qua kỳ thi cấp quốc gia, thực tập trong 2 năm, tư vấn thành công cho 10 thương vụ thì mới được công nhận là chuyên gia thẩm định giá đất. Hiện nay, ở ta, người thẩm định giá đất chưa chuyên nghiệp. Theo tôi cần một lộ trình hợp lý để ta có thể xây dựng ngành định giá đất hợp lý hơn.
Để hạn chế tình trạng chuyển đổi mục đích dự án ngầm, “đi đêm” giữa doanh nghiệp và nhà nước, PGS.TS Nguyễn Thị Nga hiến kế: Hiện nay Luật mới quy định công khai minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhưng lại không có quy định buộc phải công khai quy trình sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh dự án. Nên Luật cần sửa đổi theo hướng quy định nếu nhà đầu tư muốn sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh dự án thì phải tiến hành minh bạch, công khai. Và với những trường hợp như vậy thì phải điều tiết lại lợi nhuận cho người dân bị thu hồi đất cho việc thực hiện dự án đó. Đặc biệt, theo tôi cần phải siết lại trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan thanh tra trong việc kiểm tra doanh nghiệp về việc chấp hành pháp luật về đất đai, đầu tư. Cần giám sát chặt chẽ doanh nghiệp về thời gian, trình tự, nội dung của dự án. Và xử lý nghiêm khi phát hiện sai phạm.
Theo tìm hiểu của Phóng viên, hiện nay tất cả các cơ chế kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm về đất đai nói chung, chúng ta đều có cả. Giám sát từ Trung ương đến địa phương, từ Hội đồng nhân dân đến các sở, ban, ngành… xử lý từ chế tài hành chính đến hình sự. Chế tài xử lý cũng rất nghiêm khắc. Thiết nghĩ, từ phía những người có trách nhiệm phải làm sao tạo được một cơ chế công khai minh bạch, đặc biệt, xử lý không có vùng cấm đối với các cán bộ sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai. Có như vậy mới mong giảm được các vụ “ăn đất”, trục lợi nguồn lợi đất đai từ phía các quan tham.
Phan Tĩnh - Thành Chung (thực hiện)
