Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV

Nhiều Đại biểu đề xuất phát triển nhà ở xã hội cho thuê

Bàn về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sáng 19/6, nhiều đại biểu Quốc hội kiến nghị phát triển nhà ở xã hội cho thuê, để giảm gánh nặng tài chính cho người thu nhập thấp.

Đại biểu Nguyễn Văn Hiển (Lâm Đồng) nhận xét, dự thảo đang đi theo hướng đảm bảo cho người thu nhập thấp được sở hữu nhà ở xã hội, thay vì đảm bảo cho họ "quyền có chỗ ở".

Thực tế, người thu nhập thấp chủ yếu là công nhân, lao động mới đi làm, với họ, nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức. "Việc mua, sở hữu một căn nhà ở xã hội, dù là trả góp, cũng là gánh nặng tài chính quá lớn", ông Hiển nói và lo ngại về thực trạng khai man thu nhập để được mua nhà hoặc người đầu cơ mượn tên công nhân để đăng ký mua.

Bên cạnh đó, với những ưu đãi với phát triển nhà ở xã hội hiện nay, chủ đầu tư sẽ chọn xây nhà để bán, thu hồi vốn nhanh hơn. Ít chủ đầu tư quan tâm tới phân khúc quản lý vận hành nhà ở xã hội, cho thuê nhà ở xã hội vì khó làm, thu hồi vốn chậm.

Đại biểu Nguyễn Văn Hiển - Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng phát biểu

Vì vậy, ông Hiển kiến nghị cơ quan soạn thảo cần tách bạch quy định, chính sách loại hình nhà ở để bán với nhà ở cho thuê và thuê mua. Việc tạo cơ chế ưu đãi với nhà ở cho thuê đáp ứng nhu cầu và điều kiện kinh tế của đại bộ phận lao động trẻ trong xu hướng dịch chuyển ngày càng nhiều đến các khu vực kinh tế trọng điểm, thành phố lớn, đô thị.

Đại biểu Ngô Trung Thành, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho rằng, giải pháp ông Nguyễn Văn Hiển nêu ra là hợp lý, nhưng nếu thực hiện thì Nhà nước phải bỏ ra nguồn lực rất lớn, vượt khả năng thực tế. Còn với nhà đầu tư, việc bỏ tiền cục mà thu tiền lẻ thì cũng khó thu hút như thời gian qua.

Ông Thành cho rằng, hiện nay có nghịch lý là nhà ở xã hội có rất nhiều ưu đãi nhưng không phát triển, còn nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng cho thuê lại phát triển rất nhanh và đảm bảo cung ứng chỗ ở cho phần lớn người lao động.

Do thiếu chính sách quan tâm nên các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng cho thuê tự phát, không theo tiêu chuẩn, điều kiện nên người thuê chịu rủi ro về an toàn, vệ sinh môi trường, chi phí đắt đỏ (điện, nước).

Do đó, để tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở thì bên cạnh chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhà lưu trú cho công nhân thì nên cụ thể chính sách với nhà do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để thể hiện đúng vai trò, đóng góp của loại nhà này.

Đại biểu Ngô Trung Thành đề nghị luật cần có quy định riêng về chính sách phát triển hình thức nhà ở trên, khuyến khích xây dựng đảm bảo điều kiện, tiêu chuẩn, chất lượng, có ưu đãi hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng, có chính sách với người thuê như giá điện, nước nhằm vừa đảm bảo chỗ ở, vừa giảm bớt khó khăn cho người dân.

Nêu quan điểm về vấn đề này, đại biểu Trần Hoàng Ngân (TP.HCM) cho rằng nên phát triển nhà cho thuê, thực tiễn thời gian vừa qua cho thấy người lao động không có khả năng tài chính để mua. Vì vậy, Nhà nước cần đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê.

 Nghiên cứu quy định sở hữu và cải tạo nhà chung cư khả thi hơn

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) bày tỏ đồng tình dự thảo luật đưa việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư từ 1 mục với 7 điều thành 1 chương với 13 điều. Tuy vậy, ông cho rằng, còn nhiều điểm phải bàn vì đây là vấn đề phức tạp, “hiện cải tạo chung cư cũ không đơn giản chút nào!”.

Đại biểu cho rằng, nguyên nhân sâu xa xuất phát từ việc nhà chung cư được sở hữu vĩnh viễn, sở hữu không thời hạn nên người sở hữu có quyền, họ không đồng ý thì không phá dỡ được. Do đó, đại biểu đề nghị, không chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư cũ theo thời hạn công trình thiết kế mà phải quy định rất rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư phải theo thời hạn của công trình thiết kế. Làm được như vậy, người dân sở hữu nhà chỉ trả tiền cho việc sở hữu nhà trong thời hạn thiết kế đó, không phải trả tiền cho việc sở hữu vô thời hạn, giá nhà sẽ khác so với nhà được quy định sở hữu vô thời hạn. Về mặt xã hội sẽ tránh được tình trạng không thể phá dỡ nhà khi chỉ một vài hộ không đồng tình, nhà xuống cấp nguy hiểm như tình trạng hiện nay.

Theo đại biểu, nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn thiết kế, nhưng đi kèm theo đó, nếu đến thời hạn bên thiết kế đánh giá lại, kiểm định chất lượng chung cư thấy vẫn tốt, vẫn tồn tại được thì quyền của người sở hữu tiếp tục được kéo dài, không bị mất đi.

Đại biểu Vũ Tuấn Anh (Phú Thọ) cũng đề nghị nghiên cứu quy định sở hữu và cải tạo nhà chung cư khả thi hơn. Ví dụ nghiên cứu cơ chế có nguồn cải tạo, như quỹ cải tạo nhà chung cư, trong đó bắt buộc chủ đầu tư đóng và chủ sở hữu nhà chung cư tham gia một phần.            Đại biểu Trương Trọng Nghĩa (TP.HCM) nhấn mạnh, chung cư tuổi thọ càng cao thì hiệu quả kinh tế đối với xã hội càng lớn. Một nơi ở dài hạn, từ thế hệ này sang thế hệ khác, là nhu cầu tinh thần rất lớn, củng cố quan hệ gia đình. Ở nước ngoài có chung cư hàng trăm năm, tất nhiên họ có sửa chữa, củng cố, trở thành những khu di tích làm nên hồn cốt của đô thị đó.

Do đó, Đại biểu Nghĩa cho rằng, cần có phương án duy trì chung cư sở hữu lâu dài, đồng thời quy định sở hữu có thời hạn để người dân lựa chọn. Vấn đề đặt ra là xử lý vấn đề an toàn thế nào. Có thể sở hữu dài hạn nhưng phải tuân thủ sự an toàn vì đó là an ninh chung. Có nước, nhà ở thương mại có thể sở hữu lên đến hàng trăm năm, nhưng khi không còn bảo đảm an toàn thì các công ty phát triển bất động sản sẽ thương thảo với người dân để mua lại căn nhà cũ, duy tu, sửa chữa hoặc xây dựng mới.

Cần qui định thống nhất với Bộ luật Hình sự

Khoản 3, Điều 146 dự luật quy định: Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá quyền hạn quy định tại Điều này và Quy chế hoạt động của Ban quản trị thì không có giá trị pháp lý; trường hợp vi phạm thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà - Đoàn ĐBQH Thành phố Hà Nội phát biểu

Đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà - Đoàn TP. Hà Nội cho rằng, quy định này chưa thống nhất với quy định của Bộ luật Hình sự, còn bỏ sót hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong thi hành công vụ. Hơn nữa, theo Bộ luật Hình sự, chỉ pháp nhân thương mại mới bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Ban quản trị nhà chung cư không phải là pháp nhân thương mại, nên không thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Dó đó, Đại biểu Hà đề nghị sửa khoản 3 Điều 146 theo hướng bổ sung cụm từ “thành viên” vào trước cụm từ “Ban quản trị nhà chung cư”; bổ sung cụm từ “lợi dụng chức vụ, quyền hạn” vào trước cụm từ “vượt quá quyền hạn.

Đoạn 2 khoản 3 Điều 152 dự thảo luật quy định: Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

Đại biểu Hà cho rằng, quy định này chưa phân định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, không thống nhất với đoạn 2 khoản 1 Điều 5 và khoản 3 Điều 144 Bộ luật tố tụng hình sự. Đề nghị sửa đổi, bổ sung đoạn 2 khoản 3 Điều 152 thành: Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện vụ việc có dấu hiệu tội phạm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh kiến nghị bằng văn bản và gửi kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan cho cơ quan điều tra, Viện Kiểm sát có thẩm quyền xem xét, xử lý vụ việc này.

Giao dịch BĐS qua sàn chỉ nên "khuyến khích" thay vì "bắt buộc"

Thảo luận tại tổ chiều 19/6 về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm của các đại biểu Quốc hội là quy định: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch (Điều 57 dự thảo Luật).

Đại biểu Ngô Trung Thành (Đoàn Đắk Lắk) cho rằng, cần tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân. Do đó, đại biểu đề nghị tại dự thảo Luật không nên quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch.

Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị cần quy định chặt chẽ về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín, thu hút được các bên tham gia giao dịch.

Đại biểu Lương Văn Hùng (Đoàn Quảng Ngãi) cũng nhận định quy định này chưa phù hợp, xung đột với quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự. Bởi theo Bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể chứ không bắt buộc thông qua sàn giao dịch.

Đại biểu cũng chỉ ra thời gian qua, hoạt động của không ít sàn giao dịch bất động sản chưa được kiểm soát chặt chẽ, quy định về điều kiện thành lập còn lỏng lẻo, thậm chí tiếp tay cho các hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật, hợp thức hóa sai phạm của chủ đầu tư, gây thiệt hại cho người tiêu dung. Trên cơ sở đó, đề nghị cân nhắc lại quy định nêu trên theo hướng chỉ nên "khuyến khích" thông qua sàn giao dịch thay vì "bắt buộc"…

Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) thảo luận

Trong khi đó, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) lại có quan điểm khác khi ủng hộ sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản, nhưng là ủng hộ có điều kiện.

Ông Cường nói rằng, trên thế giới, môi giới bất động sản trên sàn giao dịch là một nghề chuyên nghiệp, được quản lý chặt chẽ, chỉ được môi giới không được kinh doanh (không được mua bất động sản rồi bán ăn chênh lệch giá). Môi giới phải trung thực, minh bạch, chịu trách nhiệm về thông tin. Người ta bán bao nhiêu mua bao nhiêu, nhân viên môi giới phải làm đúng giá như thế, làm sai sẽ vi phạm pháp luật. Hồ sơ giấy tờ cũng phải trung thực.

Do đó, ở nước ngoài không có chuyện cá nhân tự mua bán bất động sản trao tay, không có chuyện nói một đằng bán một nẻo bởi vì tất cả phải qua văn phòng môi giới, sàn giao dịch. Khi đó, văn phòng môi giới hay sàn giao dịch đóng vai trò trung gian giúp người bán người mua đến với nhau và chính vì vậy làm thị trường bất động sản minh bạch…

Cần có chính sách điều tiết, cơ cấu lại thị trường bất động sản

Liên qua đến chính sách điều tiết, cơ cấu lại thị trường bất động sản, đại biểu Đinh Ngọc Minh (đoàn Cà Mau) cho rằng, quy định của dự thảo luật về việc Nhà nước điều tiết khi có biến động là chưa đủ mạnh.

Đại biểu Minh dẫn chứng thực tế thị trường bất động sản ở một số quốc gia khác và cho biết như tại Trung Quốc hiện dư thừa hơn 30 triệu ngôi nhà chưa bán được hoặc có những căn nhà đã bán nhưng không có người ở… gây lãng phí. Do đó, đại biểu Minh cho rằng cần có quy định về việc điều tiết của Nhà nước một cách tốt hơn và sớm hơn bởi nếu chỉ điều tiết khi thị trường có biến động là sẽ không kịp.

Theo đại biểu Đinh Ngọc Minh, dự thảo luật cũng cần có các quy định về phương pháp điều tiết của Nhà nước như có chính sách về thuế nhằm hạn chế tính trạng đầu cơ nhà ở, hay quy đinh về thủ tục hành chính để bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lâu dài.

Các đại biểu thảo luận tại Tổ 4 về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Có cùng vấn đề quan tâm, đại biểu Lê Thanh Vân (đoàn Cà Mau) cho rằng, tờ trình của Chính phủ chưa làm rõ sự cần thiết của việc có những quy định mang tính chất dẫn dắt, định hướng, bảo đảm vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Theo ông Vân, thị trường bất động sản hiện nay sa vào phân khúc cao cấp bởi lợi nhuận thu được của nhà đầu tư, nhà phân phối và đầu cơ cá nhân lớn khiến giá bất động sản lên cao. Thị trường phát triển quá nóng, mật độ nhà cao cấp nhiều trong khi số lượng người thực sự cần không nhiều.

Mặt khác, giá trị tài sản lại lớn, dòng tiền của xã hội đổ nhiều vào đây. Trong khi đó, nhà ở bình dân, nhà cho công nhân, người có thu nhập thấp nhu cầu rất cao thì lại không được đầu tư nhiều. Như vậy, ông Vân cho rằng, ở đây thiếu sự điều tiết của chính sách vĩ mô.

Cùng quan điểm với các đại biểu, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu rõ, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng đã xác định cơ cấu lại thị trường bất động sản. Do đó, dự án luật phải thể chế hóa được các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về thị trường bất động sản.

Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề, nghị quyết yêu cầu cơ cấu lại thị trường bất động sản nghĩa là hiện nay cơ cấu thị trường chưa thực sự hợp lý. Vậy luật này góp phần cơ cấu lại thị trường này thế nào?

Theo Chủ tịch Quốc hội, hiện các phân khúc trong cơ cấu thị trường bất động sản không hợp lý trong phạm vi toàn quốc và từng địa phương. Theo đó, phân khúc cao cấp thì quá nhiều, nhà ở xã hội đến nay mới coi trọng nhưng lại chưa có chính sách đột phá, do đó, cần có chính sách để điều tiết, cơ cấu lại thị trường…

Cần quy định cụ thể trách nhiệm của chủ đầu tư với công trình hình thành trong tương lai

Theo đại biểu Trần Hoàng Ngân (đoàn TP.HCM), dự thảo luật cần phải định nghĩa nội dung các công trình hình thành trong tương lai cụ thể và rõ ràng hơn: "Dự án nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng và thậm chí chúng ta chỉ mới thấy được cái và bản vẽ bước đầu, việc mua bán, chuyển giao tiền liên quan đến các công trình này trong thực tế đã xảy ra những tình huống tranh chấp như giao nhà trễ theo hợp đồng, giao nhà không đúng chất lượng cam kết, nhà không đảm bảo hạ tầng văn hóa, xã hội đúng như bản vẽ thiết kế quy hoạch… Trong các trường hợp này luôn rơi vào tình huống là đơn vị chủ đầu tư sai, có những trường hợp đã gây nên sự bức xúc cho người dân. Do vậy, dự thảo luật cần phải quy định một cách chi tiết và cụ thể trách nhiệm của nhà đầu tư, chủ đầu tư, kể cả cơ quan quản lý nhà nước cấp phép xây dựng đối với các công trình này, cần phải quan tâm nhiều đến việc bảo vệ người yếu thế, tức là phía người mua nhà".

Đồng quan điểm, đại biểu Trương Trọng Nghĩa cũng nêu quan điểm, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bảo đảm trên tinh thần bảo vệ người tiêu dùng. Ông Nghĩa cho rằng, người kinh doanh bất động sản luôn muốn làm sao huy động vốn càng sớm càng tốt. trong khi nhà ở hình thành trong tương lai thì chưa được nghiệm thu. Do vậy, những nhà ở này không thể đem ra bán được. Dự thảo luật cần phải có quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải công khai và chịu trách nhiệm về sự đầy đủ, trung thực và chuẩn xác của các thông tin về các dự án.

Theo đại biểu Đỗ Đức Hiển (đoàn TP.HCM), dự thảo luật cần phải bổ sung các quy định cụ thể về định giá các công trình bất động sản dở dang, giá chuyển nhượng và việc quy định các vấn đề liên quan tới chuyển nhượng. Theo đại biểu Đỗ Đức Hiển, nếu không xác định rõ cơ chế chuyển nhượng theo giá nào, cạnh tranh như thế nào sẽ rất khó cho các doanh nghiệp đang có những dự án bất động sản dở dang. Ngược lại nếu có quy định, cơ chế như vậy sẽ tháo gỡ được rất nhiều dự án...