Vì sao Luật sư khuyến cáo tuyệt đối không ký hợp đồng vay nợ “giả cách” dưới dạng hợp đồng mua bán tài sản ?

297 Views

(Pháp lý) – Thời gian gần đây, xuất hiện thủ đoạn mới của một số đối tượng chuyên cho vay vốn với lãi suất cao. Bằng cách lợi dụng tình trạng cần tiền gấp của người vay, tận dụng kẽ hở của pháp luật một cách tinh vi, các đối tượng cho vay nặng lãi đã “hợp thức hóa” tài sản của người vay bằng việc lập hợp đồng chuyển nhượng tài sản – hợp đồng “giả cách” có chữ ký và công chứng. . Vậy, bản chất của hợp đồng “giả cách” là thế nào? Và một khi bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hay nghĩa vụ trả tiền lãi thì người đi vay có thể bị mất tài sản của mình. Giải pháp gì ngăn chặn vấn nạn này…? Phóng viên Pháp lý sẽ cùng chuyên gia pháp luật phân tích rõ trong bài viết sau đây:

Bản chất của Hợp đồng “giả cách” là một giao dịch giả tạo ?

Núp bóng hợp đồng “giả cách”, hoạt động tín dụng đen

Đây là thủ đoạn mà các đối tượng lừa đảo, tín dụng đen đã và đang sử dụng phổ biến trong thời gian gần đây. Theo các cơ quan chức năng, các đối tượng lợi dụng tình trạng cần tiền gấp của người vay, bên cho vay thường yêu cầu bảo đảm khoản vay bằng việc lập hợp đồng chuyển nhượng tài sản (nhà đất, xe cộ…) có chữ ký và công chứng với giá trị lớn hơn so với tài sản cho vay. Một khi bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hay nghĩa vụ trả tiền lãi thì người đi vay có thể bị mất tài sản của mình.

Mới đây nhất, theo Văn bản số 4335/VPCQCSĐT ngày 9/11/2020 do Phó Thủ trưởng Thường trực CQĐT Bộ Công an, Thiếu tướng Đỗ Văn Hoành ký, Bộ Công an đã vào cuộc điều tra làm rõ vụ mua bán bất thường liên quan đến khu đất 3.000m2 tại số 230 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân . Trước đó, Tòa án quận Bình Tân cũng đã phong tỏa khu đất và có quyết định cấm một đối tượng xuất cảnh.

Hay một ví dụ khác xảy ra ở Vũng Tàu. Năm 2016, bà Huỳnh Thị Tuyết Hạnh đã thế chấp “sổ đỏ” có diện tích đất rộng hơn 176m2 tại phường Phước Trung (TP.Bà Rịa) cho ông Lê Văn Truyền và bà Nguyễn Thị Dung ngụ cùng phường để vay số tiền 150 triệu đồng, lãi suất 4,5 triệu đồng/tháng (tương đương 36%/năm).

Ngày 19/12/2016, tại Văn phòng công chứng Bà Rịa, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của vợ chồng bà Hạnh, ông Truyền đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu vợ chồng bà Hạnh ký tên. Khi vợ chồng bà Hạnh cho rằng họ chỉ mang sổ đỏ cầm cố chứ không thực hiện việc mua bán thì ông Truyền cho biết, việc ký hợp đồng chỉ là giả cách để bảo đảm khoản vay. Để chứng minh, ông Truyền còn viết giấy tay đưa cho bà Hạnh với nội dung “Giấy mượn tiền có thế chấp”, nhằm tạo sự tin tưởng cho vợ chồng bà Hạnh. Sau khi vợ chồng bà Hạnh đồng ý ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Truyền đưa cho vợ chồng bà Hạnh số tiền 150 triệu đồng.

Tuy nhiên ông Truyền lấy lại 16,4 triệu đồng tiền môi giới cho vay và chỉ đưa số tiền còn lại 133,6 triệu đồng cho vợ chồng bà Hạnh. Sau khi vay tiền, trong vòng 1 năm, đều đặn mỗi tháng bà Hạnh đều chuyển số tiền 4,5 triệu đồng cho ông Truyền để trả lãi và tích cực gom góp để trả nợ gốc số tiền 150 triệu đồng. Đến tháng 10/2019, bà Hạnh xin trả trước 100 triệu đồng trong số nợ gốc nhưng ông Truyền không đồng ý và yêu cầu chờ bà Hạnh trả đủ tiền mới nhận.

Đến tháng 4/2020, sau khi đã gom đủ số tiền 150 triệu đồng và muốn trả hết cho ông Truyền để xin chuộc lại sổ đỏ, thì vợ chồng bà Hạnh mới vỡ lẽ vì mảnh đất của gia đình đã bị ông Truyền bán cho người khác và muốn chuộc lại thì vợ chồng bà Hạnh phải trả số tiền khoảng 1,5 tỷ đồng. Hiện vụ việc đã được vợ chồng bà Hạnh khởi kiện ra tòa và TAND TP.Bà Rịa đang thụ lý giải quyết…

Trên đây chỉ là một vài ví dụ điển hình cho hàng trăm nạn nhân mất tài sản vì liên quan đến loại hợp đồng “giả cách” này. Theo các cơ quan chức năng, không chỉ lợi dụng kẽ hở của pháp luật một cách tinh vi nhằm chiếm đoạt tài sản của các nạn nhân mà nhiều nhóm đối tượng còn lợi dụng để hoạt động tín dụng đen, cho vay nặng lãi và hợp thức hóa bằng các hợp đồng “giả cách”.

Vì sao tuyệt đối không ký hợp đồng vay nợ “giả cách” dưới dạng hợp đồng mua bán tài sản ?

Trao đổi với PV Pháp lý, Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho biết, sự phát triển kinh tế của Việt Nam tác động đến nhu cầu về vay vốn cho hoạt động sản xuất và các nhu cầu về tiêu dùng tăng lên làm cho hoạt động vay tài sản phát triển rất sôi động. Tuy nhiên, thời gian qua đã phát sinh nhiều biến tướng của hoạt động cho vay của các cá nhân, tổ chức dẫn tới một thực trạng đáng lo ngại cho những người đi vay và cho xã hội.

Bên đi vay thường rơi vào tình trạng cần tiền gấp để thực hiện một nghĩa vụ không thể trì hoãn nên họ phải chấp nhận việc vay tiền với lãi suất cao đồng thời với những rủi ro trong việc giao kết. Bên cho vay ngoài ký kết hợp đồng cho vay thì còn yêu cầu thỏa thuận thêm hợp đồng mua bán nhà, đất hoặc xe cộ… có công chứng kèm theo với giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều giá trị thực tế, mục đích việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng là đảm bảo bên vay thực hiện hợp đồng vay.

Đây là một biến tướng mà bên cho vay sử dụng khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ và thanh toán tiền lãi thì bên cho vay yêu cầu bên vay thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Trong trường hợp này sẽ tồn tại song song hợp đồng cho vay và hợp đồng mua bán tài sản – Hợp đồng “giả cách”. Về bản chất đây là một giao dịch giả tạo, có thể hiểu đơn giản “hợp đồng giả cách” là hợp đồng mà các bên thực hiện nhằm che giấu đi một hợp đồng khác. Luật sư Bình phân tích.

Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng văn phòng Tinh Thông Luật

Theo vị luật sư, lợi dụng nhiều người đang cần gấp một số tiền nhất định, các đối tượng cho vay ra điều kiện người cần vay tiền phải đem tài sản của mình để đảm bảo khoản vay. Tài sản có thể là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc ô tô, xe máy…để đến cơ quan công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng cho đối tượng cho vay. Tuy nhiên, đây là hợp đồng chuyển nhượng “giả cách” nhằm che đậy giao dịch vay mượn tài sản. Nếu người vay tiền vi phạm thỏa thuận về thời gian trả lãi, trả nợ gốc thì mặc định tài sản này được chuyển dịch sang tên người cho vay. Mặc dù ý chí của người đi vay tiền lúc này không phải chuyển nhượng tài sản.

Đây là một biến tướng mà bên cho vay sử dụng khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ và thanh toán tiền lãi thì bên cho vay yêu cầu bên vay thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản.

Trong trường hợp này sẽ tồn tại song song hợp đồng cho vay và hợp đồng mua bán tài sản – Hợp đồng “giả cách”. Về bản chất đây là một giao dịch giả tạo, có thể hiểu đơn giản “hợp đồng giả cách” là hợp đồng mà các bên thực hiện nhằm che giấu đi một hợp đồng khác. Luật sư Bình phân tích.

Đối với hợp đồng cho vay, theo quy định Điều 463 BLDS năm 2015 thì, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Chủ thể tham gia cho vay tài sản có thể là cá nhân hoặc tổ chức, hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hoặc thỏa thuận miệng, lãi suất trong hợp đồng vay theo sự thỏa thuận của các bên. Như vậy, hoạt động cho vay trên là đúng quy định của pháp luật.

Còn với giao dịch mua bán nhà ở, bất động sản được xác lập giữa bên cho vay và bên vay, theo Điều 430 BLDS 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận. Như vậy, xét một cách độc lập thì hợp đồng mua bán nhà mà các bên cho vay và bên vay tiến hành ký kết sẽ có hiệu lực.

Tuy nhiên, nếu hợp chuyển nhượng giả cách nhằm che đậy giao dịch vay mượn tài sản trong trường hợp này thì hợp đồng chuyển nhượng tài sản bị vô hiệu do yếu tố giả tạo.

Theo Điều 124 BLDS 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan…

Đây là vấn đề diễn ra khá phổ biến trong hoạt động cho vay hiện nay, nó tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh trật tự xã hội cũng như gây thiệt hại nặng nề tài sản cho bên đi vay. Khi có những căn cứ để xác định hợp đồng mua bán tài sản nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì theo quy định của BLDS, tòa sẽ tuyên hợp đồng này vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Vấn đề khó khăn là bên cho vay thường tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng đúng pháp luật, trong khi bên đi vay nhiều khi không có chứng cứ gì chứng minh chuyện mua bán, chuyển nhượng đó chỉ là giả tạo nhằm đảm bảo cho khoản vay.

Cũng theo luật sư Diệp Năng Bình, một trong những nguyên nhân khiến các đối tượng cho vay có cơ hội lừa đảo là do người dân còn rất e dè với ngân hàng khi thực hiện giao dịch vay tiền bằng hình thức thế chấp tài sản. Lý do thủ tục ngân hàng thường mất nhiều thời gian.

Thay lời kết

Về nguyên tắc, những giao dịch, hợp đồng được công chứng là hợp pháp và được pháp luật bảo vệ.

Việc sử dụng hợp đồng mua, bán, chuyển nhượng tài sản để bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản mang lại nhiều rủi ro cho người đi vay và các bên có liên quan đến giao dịch này. Tuy nhiên, đây lại là vấn đề diễn ra khá phổ biến hiện nay, nó tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh cũng như gây thiệt hại nặng nề tài sản cho bên đi vay. Do đó, khuyến cáo người dân cần hết sức cảnh giác, tuyệt đối không tin tưởng vào các đối tượng cho vay nặng lãi, tuyệt đối không ký hợp đồng vay nợ “giả cách” dưới dạng hợp đồng mua bán tài sản.

Theo Luật sư Diệp Năng Bình, các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật đến với mọi người dân, nhất là người dân ở vùng sâu, vùng xa. Đồng thời khuyến cáo người dân nên tham khảo ý kiến của các luật sư về luật pháp khi thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng tài sản.

Về mặt pháp luật, cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật để có khuôn khổ pháp lý chặt chẽ nhằm xử lý tín dụng đen “ núp bóng” hợp đồng giả cách. Bên cạnh đó, cần thay đổi quan điểm và xác định đây là một loại hình tội phạm mới và cần có hướng xử lý hình sự để tạo tính răn đe.

Việc sử dụng hợp đồng mua, bán, chuyển nhượng tài sản để bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản mang lại nhiều rủi ro cho người đi vay và các bên có liên quan đến giao dịch này. Tuy nhiên, đây lại là vấn đề diễn ra khá phổ biến hiện nay, nó tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh cũng như gây thiệt hại nặng nề tài sản cho bên đi vay. Do đó, khuyến cáo người dân cần hết sức cảnh giác, tuyệt đối không tin tưởng vào các đối tượng cho vay nặng lãi, tuyệt đối không ký hợp đồng vay nợ “giả cách” dưới dạng hợp đồng mua bán tài sản.

Đinh Chiến

Trả lời