Nhận diện những hành vi vi phạm pháp luật trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất và một số đề xuất, kiến nghị

Ảnh minh họa

Kết luận thanh tra số 359/KT-TTCP ngày 27/9/2024 về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất, kinh doanh sang kinh doanh đất, xây dựng nhà ở giai đoạn 2011 – 2019 của doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hóa cho thấy việc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, thực hiện dự án nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ còn xảy ra những tồn tại, khuyết điểm, vi phạm tại nhiều khu đất và dự án.

Theo đó, Thanh tra Chính Phủ đã chỉ rõ  09 khu đất/dự án tại Hà Nội, Bình Dương và Thành phố Hồ Chí Minh có sai phạm. Trong đó có 05 khu đất được UBND tỉnh, thành phố cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất sang xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ; 04 khu đất sử dụng cho sản xuất, được UBND tỉnh, thành phố thu hồi đất, giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ.

1.  Nhận diện những hành vi vi phạm pháp luật

1.1. Vi phạm trong xác định và phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng

Căn cứ khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 xác định có 4 phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh. So với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP có 5 phương pháp xác định giá đất thì Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ phương pháp chiết trừ.

Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã có sự điều chỉnh, bổ sung quy định về phương pháp định giá đất, tuy nhiên Luật này mới chỉ có hiệu lực áp dụng từ ngày 01/8/2024 nên việc áp dụng triển khai các quy định mới chưa được thực hiện triệt để, trong khi các vi phạm, khuyết điểm trong Kết luận Thanh tra được xác định từ thời điểm các quy phạm pháp luật đất đai cũ còn nhiều kẽ hở dễ bị lợi dụng đang có hiệu lực (hệ thống luật đất đai 2003, 2013). Trong đó, giá đất để xác định giao đất, cho thuê, tính tiền sử dụng đất lại không có cơ chế bắt buộc hay các yêu cầu riêng để xác định phải áp dụng phương pháp nào, vì vậy, các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương có thể “tùy nghi” áp dụng bất kỳ phương pháp xác định giá đất nào mà xét thấy phù hợp theo ý chí chủ quan. Trong khi mỗi phương pháp xác định giá đất nêu trên lại cho ra những kết quả khác nhau, có thể khiến giá đất có sự biến động và chênh lệch lớn. Vì vậy, đây là lỗ hổng dễ bị lợi dụng với mục đích trục lợi, gây thất thoát tài sản, ngân sách nhà nước.

Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, việc UBND TP.HCM năm 2008 ký văn bản chấp thuận cho CTCP Vật tư và Thiết bị toàn bộ chuyển mục đích sử dụng 2 khu đất (1.090 m2 tại số 244 Kha Vạn Cân và 6.849,9 m2 tại số 5 đường 22 khu phố 4, phường Hiệp Bình Chánh) đã vi phạm Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004 của Chính phủ và không đúng thẩm quyền

Điển hình như: Đối với khu đất 6.849,9m² tại số 5 đường 22 khu phố 4, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh đã được Thanh tra Chính phủ kết luận có sai phạm trong việc thẩm định giá đất, cụ thể: Công ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ và Bất động sản thẩm định giá đất theo phương pháp so sánh đã thực hiện không đúng quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07, không có bằng chứng chứng minh mức giá của 03 khu đất đã giao dịch thành công trên thị trường, không rõ nguồn gốc và thời gian thu thập thông tin là không đúng quy định tại điểm b khoản 8 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 do đó kết quả thẩm định giá đất là không đủ tin cậy. Đồng thời, việc gia hạn hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá thêm 06 tháng đã vi phạm quy định tại Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính. Hơn nữa, từ sai phạm trong thẩm định giá đất đã dẫn đến nhiều hệ lụy trong đó có việc Công ty cổ phần Vật tư và Thiết bị toàn bộ đã sử dụng kết quả thẩm định giá để làm căn cứ xác định giá trị chuyển nhượng Dự án (vi phạm khoản 3 Điều 32 Luật Giá năm 2012). Thêm vào đó giá trị chuyển nhượng dự  án còn chưa tính diện tích 2.256,4m² đất ở tại đô thị với số tiền khoảng 28 tỷ đồng (Vốn nhà nước do Tổng công ty Máy động lực và Máy nông nghiệp Việt Nam – CTCP nắm giữ 51% vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Vật tư và Thiết bị toàn bộ).

1.2. Vi phạm trong xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong quá trình triển khai các dự án đầu tư, việc xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính đóng vai trò quan trọng đối với điều kiện thực hiện dự án, không chỉ xác định nghĩa vụ của tổ chức mà còn bảo vệ quyền lợi của Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay, tại một số dự án vẫn còn tồn tại những vi phạm trong việc xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong đó một số hành vi vi phạm điển hình như:

(i) Xác định đơn giá giá đất không chính xác: Việc xác định đơn giá đất là yếu tố cơ bản trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ đầu tư khi tham gia vào các dự án đầu tư. Việc xác định giá đất không chính xác có thể do nhiều yếu tố bao gồm cả việc không thu thập đủ hoặc chậm trễ cập nhật dữ liệu từ thị trường, kinh tế hay không đánh giá đầy đủ các yếu tố, thông tin của dự án (diện tích, mục đích, thời hạn...) hay có sự thiếu minh bạch trong quá trình xác định giá đất. Điều này gây ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá để xác định nghĩa vụ tài chính của dự án.

Ví dụ như: Dự án tại khu đất 14.346,6m² tại đường Pháp Vân, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội đã xảy ra vi phạm trong việc xác định tiền sử dụng đất, thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau: UBND TP. Hà Nội phê duyệt đơn giá đất của toàn bộ diện tích 1.142m² đất xây dựng Đơn nguyên B2 theo giá đất thương mại, dịch vụ (không bao gồm chức năng căn hộ cho thuê ngắn hạn) là không đúng với mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Hơn nữa UBND TP. Hà Nội còn không thống nhất về hình thức giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đới với diện tích 2.503m² đất, dẫn đến diện tích này được xác định là thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhưng thực tế Công ty TNHH Đầu tư Phương Đông đã bán 312 căn hộ theo hình thức sở hữu lâu dài, giá bán tương đương với giá bán các căn hộ của tòa nhà khác trong cùng dự án được giao đất có thu tiền sử dụng đất; mặt khác, đơn giá thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê là 12,03 triệu đồng/m², thấp hơn 55,65 triệu đồng/m² so với đơn giá đất xây dựng căn hộ có thu tiền sử dụng đất (67,68 triệu đồng/m²).

(ii) Không thực hiện xác định lại nghĩa vụ tài chính sau khi dự án đã được điều chỉnh: Nhiều dự án sau khi đã được cho phép điều chỉnh nhưng không được xác định lại nghĩa vụ tài chính qua đó gây khó khăn trong quản lý và gây thiệt hại cho ngân sách. Cũng theo ví dụ tại dự án 14.346,6m² đất tại đường Pháp Vân nói trên khi diện tích sử dụng thực tế của loại căn hộ để bán tăng 396,8m², loại căn hộ cho thuê tăng 131,6m² so với diện tích trong Phương án tính tiền sử dụng đất, diện tích thực tế sàn xây dựng tầng hầm B1 tăng 595m² so với diện tích được giao đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhưng UBND TP. Hà Nội, các sở, ngành chức năng có liên quan lại chưa xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thu ngân sách theo quy định.

(iii) Chậm xác định nghĩa vụ tài chính: Việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính có thể gây ra nhiều khó khăn cho chủ đầu tư khiến dự án bị ảnh hưởng đến tiến độ và vấn đề về mặt pháp lý, hơn nữa còn làm giảm khả năng thu ngân sách của Nhà nước. Điển hình như đối với khu đất 64.050m² tại phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương từ tháng 12/2016 đến tháng 10/2024 chưa xác định nghĩa vụ tài chính để thu ngân sách trong việc giao 64.050 m² đất dẫn đến Chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển nhà xe lửa Dĩ An chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính trong việc sử dụng đất, nguy cơ thất thu ngân sách với số tiền rất lớn (khoảng 220 tỷ đồng). Do chưa chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, chưa được Sở Xây dựng Bình Dương thông báo dự án đủ điều kiện huy động vốn, vì vậy khi Công ty TNHH Phát triển nhà xe lửa Dĩ An sử dụng 64.050 m² đất để ký hợp đồng huy động vốn hợp tác đầu tư với 387 nền đất liền kề là đã vi phạm quy định pháp luật, có dấu hiệu của tội phạm.

Dự án Khu nhà ở thương mại đường sắt thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương bị phủ kín bởi cỏ dại - Ảnh: ITN/thanhtravietnam

1.3. Vi phạm trong hồ sơ pháp lý dự án

Hồ sơ pháp lý đóng vai trò then chốt trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giúp đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của các dự án. Việc có hồ sơ đầy đủ và chính xác là điều kiện tiên quyết để triển khai dự án, tuy nhiên, qua quá trình thanh tra, nhiều vi phạm liên quan đến hồ sơ pháp lý đã được phát hiện, gây ra những hệ lụy nghiêm trọng cho cả chủ đầu tư và Nhà nước. Trong đó, hành vi vi phạm về hồ sơ pháp lý dự án được thể hiện qua việc không tuân thủ quy trình thủ tục lập hồ sơ sử dụng đất hay thiếu các hồ sơ cần thiết hay sai sót trong nội dung hồ sơ hay thậm chí là làm thất lạc hồ sơ quan trọng.

Điển hình như đối với khu đất 14.346,6 m² đất tại đường Pháp Vân, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội: Trong quá trình kiểm tra việc chuyển mục đích sử dụng đất thì UBND TP. Hà Nội và Chủ đầu tư là Tổng công ty Xây dựng nông thôn Việt Nam – CTCP không cung cấp được hồ sơ, tài liệu làm căn cứ, cơ sở cho việc thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 14.346,6m² đất. Một trường hợp khác đó là khu đất 1.090m² tại số 244 Kha Vạn Cân, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh, quá trình thanh tra phát hiện: Mặc dù Công ty Vật tư và Thiết bị toàn bộ (Chủ đầu tư) đang quản lý, sử dụng khu đất này từ năm 1977 nhưng Chủ đầu tư và UBND TP. Hồ Chí Minh, cùng các sở, ngành chức năng không lập hồ sơ, quyết định cho thuê đất, vì thế không có hồ sơ sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. Như vậy, dự án có thể bị coi là không hợp pháp, có thể dẫn đến việc thu hồi đất ảnh hưởng đến hoạt động doanh nghiệp và gây thất thoát cho ngân sách nhà nước cũng như lãng phí trong việc sử dụng đất đai.

1.4. Vi phạm trong thu hồi đất không bồi thường và giao, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu 178

Đấu giá là phương thức quan trọng nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong việc giao, cho thuê đất. Qua đó, Nhà nước không chỉ thu được tối ưu cho ngân sách nhà nước từ giá trị quyền sử dụng đất mà còn tạo điều kiện cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư, chọn lọc được nhà thầu có đủ tiềm năng nhằm góp phần thúc đẩy phát triển dự án.

Bên cạnh đó, đấu thầu là phương thức chính để đảm bảo tính cạnh tranh và công bằng trong việc lựa chọn nhà thầu thực hiện dự án nhằm mục lựa chọn được những nhà thầu có tiềm năng, năng lực để có thể triển khai dự án một cách hiệu quả. Còn bồi thường khi thu hồi đất là phương thức bù đắp cho người sử dụng đất khi quyền sử dụng đất bị thu hồi nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi và tạo điều kiện để họ ổn định cuộc sống.

Cả 3 thủ tục nêu trên đều được pháp luật quy định chặt chẽ về trình tự thực hiện. Tuy nhiên trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án vẫn còn tồn tại các sai phạm trong việc thu hồi đất và giao đất trong đó điển hình là việc thu hồi đất nhưng không thực hiện bồi thường nhằm hợp pháp hóa việc không phải “đất sạch” để tránh việc phải thực hiện thủ tục đấu giá khi giao, cho thuê đất, hay không đấu thầu mà chỉ định thầu trái quy định.

 

Dự án xây dựng trên khu đất 23.380m2 (số 275 Nguyễn Trãi, Hà Nội) bị Thanh tra Chính phủ kiến nghị điều tra sai phạm

Cụ thể như trong quá trình thực hiện dự án đối với khu đất 23.380m² tại số 275 Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội, UBND TP. Hà Nội đã thu hồi 23.380m² đất cơ sở sản xuất của Công ty cổ phần Cơ khí chính xác số 1, giao cho Công ty cổ phần Thương mại Hưng Việt theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện Dự án nhà ở nhưng không thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai 2003. Mặt khác, hai Công ty ký phụ lục hợp đồng liên doanh, trong đó có việc hỗ trợ di dời và đền bù tài sản trên đất của chính Công ty cổ phần Cơ khí chính xác số 1.

Một ví dụ khác đó là dự án tại khu đất 64.050 m² tại phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, theo đó UBND tỉnh Bình Dương đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu nhà ở thương mại đường sắt cho Công ty TNHH Phát triển nhà Xe lửa Dĩ An làm chủ đầu tư mà không thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại là đã vi phạm quy định về lựa chọn chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại (điểm a, b khoản 1 Điều 13 Nghị định 71/2010/NĐ-CP) và không đấu giá quyền sử dụng đất 64.050 m² để thực hiện dự án là đã vi phạm quy định pháp luật bởi khu đất này không thuộc trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013.

1.5. Vi phạm trong việc huy động vốn và chuyển nhượng dự án

Việc góp vốn và chuyển nhượng dự án là hai hoạt động quan trọng trong quá trình đầu tư và phát triển kinh tế. Chúng không chỉ tạo ra nguồn lực tài chính cho các dự án mà còn góp phần tăng trưởng và phát triển doanh nghiệp. Tuy nhiên, những hoạt động này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và có thể dẫn đến vi phạm pháp luật nếu không được thực hiện đúng quy định.

Những hành vi vi phạm điển hình như góp vốn không đúng trình tự thủ tục (góp vốn khống, góp vốn không đủ theo thỏa thuận…), chuyển nhượng dự án mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép (không thực hiện theo trình tự thủ tục luật định, không đảm bảo các điều kiện hoặc không thực hiện theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền…), hay thực hiện giao dịch với giá trị không hợp lý (không xác định, thẩm định giá trị quyền sử dụng đất góp vốn, xác định giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn thấp hơn nhiều lần so với giá trị thực tế trên thị trường…).

Ví dụ như trường hợp xảy ra vi phạm tại khu đất 6.364,8m² tại ngõ 622 Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. Trong đó, hợp đồng hợp tác đầu tư giữa Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Lương thực – Thực phẩm Hà Nội (vốn nhà nước chiếm 51% vốn điều lệ) và Công ty cổ phần Kỹ nghệ và hạ tầng Telin về thỏa thuận góp vốn bằng quyền thuê đất là không đúng quy định pháp luật về đất đai bởi thời điểm ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư dự án năm 2009 thì tiền chuyển mục đích sử dụng 6.364,8m² chưa được xác định. Hơn nữa, đến năm 2017, UBND TP. Hà Nội cho phép Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Lương thực – Thực phẩm Hà Nội chuyển mục đích sử dụng 6.364,8m² đất sang xây dựng nhà ở, mặc dù tiền sử dụng đất đã được UBND TP. Hà Nội phê duyệt tuy nhiên hai công ty chưa tính toán lại phương án góp vốn, phân chia sản phẩm là đã vi phạm quy định về việc góp vốn.

Ngoài ra, đối với khu đất 23.380m² tại số 275 Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội, UBND TP. Hà Nội cũng có những vi phạm liên quan đến việc góp vốn và chuyển nhượng cổ phần. Theo đó Công ty cổ phần Cơ khí chính xác số 1 góp vốn liên doanh bằng tiền, thực chất bằng giá trị quyền sử dụng đất thể hiện qua việc góp vốn bằng một phần kinh phí hỗ trợ di dời và đền bù tài sản trên đất là tài sản của Công ty cổ phần Cơ khí chính xác số 1 là không đúng quy định pháp luật về đất đai, sau đó không xác định lại giá trị góp vốn vào liên doanh để tính toán lại lợi ích được hưởng của phần vốn nhà nước trong liên doanh. Thêm vào đó, Công ty cổ phần Cơ khí chính xác số 1 chuyển nhượng 3,2 triệu cổ phần tại Công ty cổ phần Thương mại Hưng Việt cho Công ty cổ phần Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy theo mệnh giá, không đấu giá, không thẩm định cổ phần khi chuyển nhượng nên được xác định là vi phạm quy định về việc chuyển nhượng các khoản đầ tư tài chính quy định tại khoản 4 Điều 16 Nghị định 09/2009/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, Công ty TNHH Phát triển Nhà xe lửa Dĩ An chưa đủ điều kiện huy động vốn đối với Dự án khu nhà ở thương mại đường sắt có diện tích 64.050,14m² tại phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, nhưng đã ký hợp đồng huy động vốn hợp tác đầu tư với 387 nền đất liền kề, tổng giá trị hợp đồng khoảng 309 tỷ đồng, đã thu khoảng 261,8 tỷ đồng, vi phạm quy định về huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại.

1.6.  Vi phạm trong việc chấp hành quy định pháp luật:

Trong quá trình thực hiện các dự án hiện nay vẫn còn tồn tại phổ biến các vi phạm liên quan đến không chấp hành quy định của pháp luật. Những vi phạm này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án mà còn ảnh hưởng đến chất lượng và hiệu quả khai thác của dự án, gây thất thoát cho Nhà nước. Nguyên nhân của vi phạm này là do chủ đầu tư và nhà thầu còn thiếu hiểu biết và nhận thức về các quy định pháp luật liên quan dẫn đến thực hiện không đúng, không đủ quy định pháp luật, nguyên nhân khác còn do việc quản lý yếu kém, thiếu kiểm tra giám sát đã tạo điều kiện cho các vi phạm diễn ra... Qua thanh tra một số dự án, Thanh tra Chính phủ đã phát hiện các vi phạm nghiêm trọng điển hình như tại: Dự án tại khu đất 14.346,6m² tại đường Pháp Vân, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội có chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Đầu tư Phương Đông đã triển khai thi công dự án khi chưa được UBND TP. Hà Nội giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án. Hơn nữa chủ đầu tư còn bán 11 căn nhà liền kề, 110 căn hộ chung cư để bán trước khi được Sở Xây dựng Hà Nội cấp phép xây dựng và thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; thêm vào đó, chủ đầu tư còn thực hiện không đúng với chủ trương đầu tư dự án, không đúng mục đích sử dụng đất được UBND TP. Hà Nội phê duyệt vì đã bán 312 căn hộ cho thuê ngắn hạn theo hình thức sở hữu lâu dài.

2. Một số đề xuất, kiến nghị 

2.1. Cần khẩn trương bít các kẽ hở, bất cập của quy định pháp luật

Thứ nhất, về xác định giá trị quyền sử dụng đất: Theo Luật Đất đai 2024, khung giá đất cũ của nhà nước sẽ bị loại bỏ mà sẽ thay thế bằng bảng giá đất được cập nhật hàng năm để tiến hành xác định lại giá đất sát với giá thị trường. Tuy nhiên việc thẩm định tiền sử dụng đất, xây dựng và ban hành các bảng giá đất tại các địa phương còn chậm khiến doanh nghiệp gặp khó vì theo quy định Luật đất đai 2024 thì phải đến ngày 01/01/2026 mới bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới. Trong khi đó, với việc thay đổi cơ chế xác định giá đất bám sát giá trị trường sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng và phát triển các dự án, dẫn đến kéo theo giá bất động sản và nhà ở cũng tăng lên.

 

Vì vậy, khi ban hành bảng giá đất mới rất cần có hướng dẫn và cơ chế để đảm bảo việc thực thi đạt hiệu quả trên thực tế, nếu không không sẽ tạo cơ hội cho những hiện tượng vi phạm khác như đầu cơ, thao túng thị trường dẫn đến việc bất bình đẳng về cơ hội sở hữu nhà giữa các thành phần trong xã hội. Ví dụ như công khai quy trình, tiêu chí, kết quả định giá đất một cách thường xuyên theo tháng, quý nhằm giúp người dân có điều kiện tiếp cận và giám sát hoạt động xác định giá đất nhằm ngăn ngừa các hành vi vi phạm.

Ngoài ra, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã quy định về việc thiết lập cơ chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất , tuy nhiên để các cơ quan này thực hiện được tốt các quy định về định giá thì phải đảm bảo cơ chế giải quyết khiếu nại minh bạch và hiệu quả, đồng thời có biện pháp bảo vệ quyền lợi cho các nhóm yếu thế trong xã hội. Bên cạnh đó, cần tăng cường quy định về đào tạo, điều kiện hành nghề định giá, thẩm định giá đất... để hạn chế sai sót, yếu kém trong xác định giá đất.

Thứ hai, về đấu giá quyền sử dụng đất: Luật Đất đai 2013 chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất,  nhưng chưa đưa ra quy định riêng đối với việc đấu giá khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng. Thêm vào đó, quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá còn khá chung, thiếu tính cụ thể. Hệ quả là nhiều dự án ở địa phương nhằm tránh phải đấu giá đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã thuê đất, lập dự án cho hoạt động thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng đất là 50 năm, sau một thời gian cho phép sử dụng lâu dài thì chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết hơn về các đối tượng được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá,  tuy nhiên đối với quy định riêng về chuyển mục đích dụng đất đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng vẫn chưa được cụ thể hóa. Do đó, cơ quan chức năng nên xem xét xây dựng văn bản hướng dẫn về việc chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng sang mục đích khác phải thông qua đấu giá nhằm ngăn chặn thất thoát tài sản nhà nước và ngân sách nhà nước.

Thứ ba, về góp vốn, chuyển nhượng dự án: Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 2 Thông tư 96/2015/TT-BTC điều chỉnh về thu nhập chịu thuế doanh nghiệp xác định đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng dự án đầu tư, tổ chức, các nhân chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 20%. Trong khi theo khoản 2 Điều 11 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 16 Thông tư 92/2015/TT-BTC) xác định thuế chuyển nhượng cổ phần là 0,1%. Có thể thấy rằng mức chênh lệch về nghĩa vụ tài chính là rất lớn. Do đó, nhiều doanh nghiệp lợi dụng lỗ hổng này để chuyển nhượng dự án thông qua việc chuyển nhượng cổ phần để giảm thiểu số tiền thuế phải nộp. Ngoài ra các doanh nghiệp còn lợi dụng một số hình thức khác để hạn chế số thuế phải nộp cho nhà nước như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh...

2.2. Tăng cường chắc năng quản lý và giám sát của cơ quan chức năng

Trong Kết luận Thanh tra số 2124 vừa qua của Thanh tra Chính phủ đã xác định được nhiều những khuyết điểm, vi phạm xuất phát từ phía cơ quan quản lý. Việc tăng cường quản lý và giám sát trong lĩnh vực đất đai là yếu tố then chốt để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án. Để đạt được điều này, cần thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ thông qua công tác thanh tra, kiểm tra định kỳ phải được thực hiện một cách công khai, minh bạch và có sự tham gia đầy đủ các bộ phận liên quan. Kết quả thanh tra, kiểm tra phải được công bố công khai và có biện pháp xử lý kịp thời đối với các vi phạm. Đồng thời, đề xuất yêu cầu các doanh nghiệp, chủ đầu tư có báo cáo định kỳ về tình hình quản lý và sử dụng đất sẽ giúp tạo điều kiện cho việc theo dõi và đánh giá được chính xác và thường xuyên hơn.

2.3. Tăng cường và tăng nặng chế tài xử lý vi phạm

Các hình thức xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai hiện nay tương đối đầy đủ bao gồm cả xử lý hành chính và xử lý hình sự. Tuy nhiên, so sánh tính chất, mức độ hành vi và hậu quả từ các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vức đất đai với các biện pháp xử lý vi phạm, có thể thấy rằng các biện pháp xử lý vẫn chưa đủ sức răn đe. Vì vậy, cần bổ sung và tăng nặng các biện pháp xử lý vi phạm theo hướng nghiêm khắc hơn.

Việc áp dụng các hình thức xử lý nghiêm khắc đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm, cùng với việc công khai thông tin về các vụ việc vi phạm và kết quả xử lý, sẽ tạo ra tính răn đe cần thiết. Hơn nữa, các quy định xử lý vi phạm cần phải có hướng dẫn rõ ràng và minh bạch hơn nhằm xác định đúng hành vi, đúng chế tài nhằm nâng cao trách nhiệm và hạn chế sự “tùy tiện”, tiêu cực trong quá trình xử lý.

Ngoài ra, cần thường xuyên đánh giá các quy định xử lý vi phạm hiện hành để xác định những điểm còn thiếu sót hoặc chưa phù hợp quá đó đưa ra các biện pháp giúp quy định được hoàn thiện hơn nhằm nâng cao hiệu quả trong việc xử lý vi phạm và tăng cường tính phòng ngừa và hiệu quả trong việc quản lý đất đai.

-------------------------

Tài liệu tham khảo

[1] https://plo.vn/tphcm-co-hon-280-du-an-dau-tu-cong-cham-tien-do-post789100.html

[2] https://vnexpress.net/ha-noi-thu-hoi-hon-150-du-an-cham-trien-khai-4763080.html

1. Thông báo số 2124/TB-TTCP ngày 11/10/2024 của Thanh tra Chính phủ về Kết luận thanh tra việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất, kinh doanh sang kinh doanh đất, xây dựng nhà ở giai đoạn 2011 – 2019 của doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hóa.

2. Xuân Trường – Bùi Lộc, Từ những điểm chung trong các vụ án sai phạm đất đai: Kiến nghị bịt các lỗ hổng trong cơ chế giao đất và giá đất, https://phaply.net.vn/tu-nhung-diem-chung-trong-cac-vu-an-sai-pham-dat-dai-tai-tp-hcm-va-khanh-hoa-kien-nghi-cap-thiet-bit-cac-lo-hong-trong-co-che-giao-dat-cho-thue-dat-va-phuong-phap-xay-dung-gia-dat-a251148.html.

3. Nguyễn Lộc, Nguy cơ thất thoát, lãng phí từ giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, http://baokiemtoan.vn/nguy-co-that-thoat-lang-phi-tu-giao-dat-cho-thue-dat-khong-qua-dau-gia-10512.html.

4. Nguyễn Nhật, Đẩy nhanh tiến độ thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể, https://daibieunhandan.vn/day-nhanh-tien-do-tham-dinh-phe-duyet-gia-dat-cu-the-post382053.html.