Tham khảo kinh nghiệm của các nước, nghiên cứu chính sách Thuế bất động sản phù hợp cho Việt Nam

Ảnh minh họa

Các nước đánh thuế bất động sản thế nào?

Tại Mỹ, người mua bất động sản sẽ phải thanh toán nhiều loại thuế liên bang và tiểu bang

Mỹ đã áp dụng thuế bất động sản được 226 năm, trong khi nhiều nước trên thế giới cũng làm tương tự để chống đầu cơ nhà đất. Giá nhà đất ở châu Âu chưa có thuế cũng ở mức khá cao, khiến nhiều người thu nhập trung bình khó có thể sở hữu căn nhà đầu tiên.

Tại Mỹ, người mua bất động sản sẽ phải thanh toán nhiều loại thuế liên bang và tiểu bang. Thậm chí tại một số khu vực, người sở hữu nhà đất sẽ phải chi trả thêm một số loại thuế và phí khác, như thuế phát triển cơ sở hạ tầng hay phí hiệp hội dân cư... nhằm phát triển trường học, bệnh viện.

Thuế liên bang đồng nhất trên toàn bộ lãnh thổ nước Mỹ, trong khi thuế tiểu bang tùy từng khu vực. Ví dụ như ở bang California là 1% thuế trên tổng giá trị căn nhà tính theo giá mua, nhưng con số này lại ở Texas là 3%, tuy nhiên giá nhà ở đây lại rẻ hơn California.

Ảnh minh họa

Trong trường hợp người mua vay tiền ngân hàng, lãi suất tiền vay sẽ được khấu trừ vào lợi nhuận phát sinh từ khu đất, qua đó giảm số tiền đóng thuế của chủ sở hữu. Đây là một trong những lý do chính khiến nhiều đại gia bất động sản Mỹ vay tiền ngân hàng dù họ không thiếu vốn.

Thuế với nhà đất thứ hai và nhà đất bỏ trống tại Anh, Singgapore, Hàn Quốc và Canada

Tại Anh, thuế dành cho bất động sản được chia làm hai loại bao gồm thuế dành cho nhà thứ nhất và thuế dành cho nhà thứ hai trở đi. Trong đó, thuế cho căn nhà đầu tiên khá nhẹ, chỉ vào khoảng 2% nếu giá trị trên 125.000 USD, nếu dưới con số này thì sẽ được miễn thuế.

Thuế người mua phải trả khi mua căn nhà đầu tiên được tính theo phương pháp lũy tiến, dựa trên giá nhà. Bất động sản có giá từ 250.000 bảng trở xuống sẽ được miễn thuế. Ở các bậc giá sau đó, thuế áp dụng lần lượt là 5%, 10% và 12%. Điều này đồng nghĩa bất động sản càng đắt đỏ, mức thuế áp dụng càng cao. Nếu mua một căn nhà giá 295.000 bảng, tổng thuế người mua phải nộp là 2.250 bảng. Nếu sở hữu thêm căn nhà thứ hai, mức thuế phải nộp sẽ được cộng thêm 3% so với các mức trên. Theo đó, các bậc thuế sẽ là 3%, 8%, 13% và 15%.

Một khu phố ở Tây London

Ngoài ra, người sở hữu bất động sản còn phải nộp thuế hội đồng (Council Tax) hàng năm. Số tiền này được chính quyền địa phương dùng vào các dịch vụ công cộng như thu gom rác hay sửa đường. Mức thu tùy vào từng địa phương và giá trị tài sản.

Chính phủ Anh cho biết kể từ ngày 1/4/2025, nếu mua thêm căn nhà thứ hai, thuế hội đồng có thể được nâng lên gấp đôi.

Singapore - một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới - cũng dùng thuế làm công cụ kiểm soát địa ốc. Tại Singapore, nhà có giá trị dưới 8.000 USD được miễn thuế, còn nếu đắt hơn thì mức thuế là 4 - 16%. Đặc biệt, thuế bất động sản với nhà đất bỏ hoang là 10 - 20%.

Theo quy định của nước này, khi mua thêm căn nhà thứ hai, người dân và doanh nghiệp tại Singapore sẽ phải trả thuế trước bạ bổ sung (Additional Buyer's Stamp Duty).

Thuế này được áp dụng tùy từng đối tượng. Công dân Singapore sẽ phải trả 20% thuế nếu mua nhà thứ hai và 30% với căn nhà thứ ba. Hai mức thuế này với thường trú nhân (PR) lần lượt là 30% và 35%. Còn với người nước ngoài, các tổ chức và doanh nghiệp bất động sản, thuế trước bạ bổ sung được áp dụng với mọi giao dịch, ở mức 35-65%. Mức thuế này áp dụng từ tháng 4/2023, cao hơn đáng kể so với mức cũ giai đoạn tháng 12/2021-4/2023.

Ở Phần Lan, mức thuế bất động sản là khoảng 1,2 - 2%, nhưng đất thương mại vượt mức 29.200 USD sẽ chịu mức thuế gấp 1,3 lần. Tại Hàn Quốc, mức thuế bất động sản cũng dao động tùy mục đích sử dụng. Ví dụ nếu dùng đất kinh doanh cho những hoạt động xa xỉ như xây sân golf hay resort hạng sang sẽ phải chịu 4%, trong khi với nhà thông thường chỉ là 0,1 - 0,4%.

Tại Canada, mức thuế 1% được áp dụng toàn quốc với các căn nhà bỏ không hoặc dùng không hết sức chứa (Underused Housing Tax). Dù vậy, thuế này chủ yếu áp với người nước ngoài, hoặc các tổ chức, quản lý quỹ tại Canada.

Ở cấp địa phương, một số tỉnh thành tại Canada cũng đánh thuế với nhà bỏ không. Ví dụ tại Vancouver, thuế nhà bỏ không được áp dụng từ năm 2017 để giá nhà phải chăng hơn. Hàng năm, người dân thành phố này phải kê khai về tình trạng ngôi nhà. Các căn nhà bỏ hoang sẽ phải đóng thuế 3% với mức định giá của chính quyền ở thời điểm đó.

Một dãy nhà ở Toronto (Canada)

Tại Toronto, thuế này cũng được áp dụng để tăng cung bất động sản, do nó khuyến khích người mua bán hoặc cho thuê nhà không dùng đến. Nguồn thu từ thuế này sẽ được dùng cho các sáng kiến về nhà ở giá cả phải chăng. Mức này hiện là 3%, áp dụng từ năm nay, tăng so với mức cũ là 1% áp dụng cho hai năm trước.

Thuế nếu bán nhà có thời gian sở hữu ngắn

Tại Pháp, nếu sở hữu nhà trong thời gian dài, người dân sẽ được giảm thuế. Mức thuế thặng dư vốn (capital gain tax) khi bán nhà ở đây là 19%. Tuy nhiên, tùy vào thời gian sở hữu nhà, người bán sẽ được giảm thuế.

Nếu bán trong vòng 5 năm kể từ ngày mua, họ sẽ không được giảm. Nếu đã sở hữu 6-21 năm, họ sẽ được giảm 6% tiền thuế với mỗi năm. Ở năm thứ 22, mức giảm là 4%. Sau năm này, việc bán nhà được miễn thuế. Ví dụ, nếu bán nhà sau khi đã sở hữu 10 năm, họ sẽ được giảm 30% tiền thuế và 15 năm là 60%.

Đặc biệt, Hàn Quốc tăng thuế với những người bán nhà trong vòng một năm sau khi mua, lên 70%. Những người bán trong vòng 2 năm thì bị áp thuế 60%. Với người sở hữu nhiều căn nhà, mức thuế bổ sung tối đa 30% nếu bán nhà.

Tuy vậy, không phải quốc gia nào cũng dùng thuế làm công cụ kiểm soát thị trường bất động sản.

Ảnh minh họa

Việt Nam: Cần nghiên cứu chính sách thuế BĐS phù hợp để phát huy hiệu quả

Vài năm gần đây ở Việt Nam đã có nhiều ý kiến đề xuất cần đánh thuế bất động sản (BĐS) thứ 2 và thuế với BĐS bỏ hoang nhằm ngăn tình trạng đầu cơ, ngăn giá BĐS tăng ...

Mới đây nhất Bộ Xây dựng cũng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đề xuất này được đưa ra trong báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Văn phòng Chính phủ nhằm giải thích nguyên nhân BĐS tăng giá.

Đồng tình với đề xuất của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính cho biết sẽ tiếp thu để nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan đến BĐS. Trước đó, Bộ Tài chính cũng đã nhiều lần đề xuất chính sách thuế BĐS.

Xoay quanh đề xuất đánh thuế BĐS ở Việt Nam, hiện có nhiều ý kiến ủng hộ, song cũng có ý kiến băn khoăn cho rằng nếu đánh thuế chỉ để ngăn BĐS tăng giá chưa chắc đã ngăn được.

Ủng hộ đề xuất đánh thuế BĐS, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá; trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến “sốt đất” tại nhiều địa phương. Nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là “đẩy giá kiếm lời”. “Việc nghiên cứu áp thuế bất động sản là cấp bách để điều tiết thị trường. Không vì thấy khó ban hành mà bỏ qua chính sách này”, Chủ tịch VARS bày tỏ.

Về phương pháp, Chủ tịch VARS cho rằng, sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Như tại Singapore, bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3... bên cạnh đó, mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn.

Ảnh minh họa

Theo Chủ tịch VARS - Nguyễn Văn Đính, quy định như vậy sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Còn trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ thì ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, công trình giao thông...

Cùng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản - Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc đánh thuế nhà, đất là giải pháp bắt buộc phải làm bởi điều này đã được thể chế rõ trong Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Nghị quyết nêu rõ: “Khắc phục bằng được tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất hoang hóa, ô nhiễm, suy thoái”, “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”.

Ông Đỉnh kiến nghị, việc đánh thuế nhà, đất phải thực hiện đồng bộ, công bằng giữa các địa phương và cần có cơ sở dữ liệu để bảo đảm đánh thuế đúng đối tượng, phát huy hiệu quả của chính sách thuế.

Nhiều ý kiến ủng hộ đề xuất thêm giải pháp nghiên cứu thuế thu nhập cá nhân lũy tiến tỷ lệ nghịch với thời gian sở hữu BĐS. Cụ thể, với BĐS sở hữu trong khoảng thời gian trên 10 năm, mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng là 1% giá trị chuyển nhượng. Khi số năm sở hữu giảm xuống thì tăng thêm 0,2% giá trị chuyển nhượng. Còn hoạt động lướt sóng với thời hạn dưới 1 năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân đến 3% giá trị chuyển nhượng. Khi đó, ngân sách Nhà nước được gia tăng, đồng thời, ngăn chặn tình trạng lướt sóng, thổi giá, đẩy giá đối với BĐS.

Ở chiều ngược lại, băn khoăn và thận trọng ủng hộ đề xuất, nhiều ý kiến phân tích và cho rằng: nếu càng đánh thuế BĐS cao thì giá nhà đất sẽ càng tăng, từ đó càng tạo áp lực lên người thu nhập thấp. Xét ở góc độ đầu tư - kinh doanh, thực tế khi bị đóng thêm thuế thì việc giảm giá thuê hay giá bán nhà là không khả thi. Ngược lại, nhà đầu tư còn cộng hết vào giá bán hoặc chi phí cho thuê để thu hồi vốn nên giá BĐS khó có khả năng giảm.

Theo tính toán của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM, có  nhiều "thủ phạm" làm tăng giá nhà đất. Cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại gồm: chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý. Trong đó, chi phí về đất của dự án chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% đối với dự án nhà phố và khoảng 20% đối với dự án nhà biệt thự. Chưa kể, chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% giá thành đối với nhà phố, 20% giá thành với nhà biệt thự. Tuy nhiên, chi phí xây dựng đang có xu hướng tăng. Một chi phí cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ trong giá thành nhà ở là chi phí tài chính, gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác, thường chiếm khoảng 10% giá thành. Ngoài ra, tất cả các dự án đều phải có thêm chi phí quản lý, thường chiếm khoảng 5% giá thành. Tất cả chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện trơn tru trong thời gian trung bình 3 năm. Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập người dân.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng khẳng định, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 thời điểm hiện tại không chỉ khiến thị trường mất niềm tin mà còn có thể làm giá nhà tăng cao, người dân mất cơ hội tiếp cận nhà ở. TS. Đinh Thế Hiển cho rằng phải sử dụng công cụ thuế để kích thích thị trường phát triển minh bạch, đúng đắn, chứ không nên trở thành một rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Đánh thuế bất động sản chỉ là một trong nhiều biện pháp giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững. Biện pháp tối ưu nhất là cần đẩy mạnh quá trình số hóa và xây dựng kho cơ sở dữ liệu về đất đai cũng như dữ liệu về giá trị tài sản là bất động sản.

PSG.TS Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, ở một số quốc gia phát triển, đánh thuế bất động sản "không đồng nghĩa" với việc chặn được đầu cơ, giá nhà tăng phi mã. Ví dụ tại Singapore, thuế tài sản ở mức cao, tuy nhiên khi cung không đủ cầu thì giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng.

Phân tích cụ thể, ông Thịnh cho hay, công cụ thuế có tính 2 mặt. Tùy từng thị trường cụ thể mà công cụ này sẽ tác động tốt hoặc tác động cản trở tới sự phát triển của thị trường đó. Singapore là một quốc gia đất chật người đông trong khi nguồn cung bất động sản rất hạn chế, dẫn đến việc cứ có sản phẩm bất động sản tung ra thị trường thì ắt sẽ tăng giá. Vì lẽ đó, dù có đánh thuế cao hay thấp thì giá bất động sản vẫn sẽ tăng. "Không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường thì người mua sẵn sàng chấp nhận mức thuế được đưa ra. Thậm chí nếu càng đánh thuế, giá bất động sản càng tăng", ông Thịnh khẳng định.

Mặc dù ủng hộ chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng, song ông Nguyễn Anh Quế, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) lại cho rằng chưa nên áp dụng ngay lúc này. Xây dựng chính sách cẩn trọng và áp dụng từ từ sẽ giúp hạn chế bớt những tác động xấu đến ngành địa ốc. Khi thực thi, có thể thực hiện theo lộ trình với mức thuế từ thấp lên cao. Nếu áp dụng một cách đột ngột và quá mạnh mẽ có thể làm “gãy” thị trường, ảnh hưởng đến nền kinh tế, đến hệ thống ngân hàng.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, trước hết cần khơi thông pháp lý, tạo thêm nguồn cung là điều vô cùng quan trọng. Kiểm soát cung - cầu là giải pháp tốt nhất trước khi sử dụng những công cụ chính sách như đánh thuế BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu cũng đề nghị rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, giảm dần "chi phí không tên", gỡ nút thắt pháp lý chính để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Đây mới là giải pháp then chốt để giải quyết thực trạng lệch pha cung - cầu cũng như "ghìm cương" giá nhà. Một giải pháp nữa là đổi cách thu tiền SDĐ dự án nhà ở thương mại thành sắc thuế đánh trên "hành vi chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở", với thuế suất có thể bằng khoảng 15 - 20% giá đất trong bảng giá đất. Làm được điều này góp phần quan trọng vào việc kéo giảm giá nhà ở thương mại.

Kết mở

Chủ trương áp thuế cao hơn với người có nhiều nhà đất mang ý nghĩa quan trọng, nhưng triển khai thực hiện trên thực tế sẽ đối diện với nhiều vấn đề cần xử lý, nổi bật là cơ sở khoa học và thực tế trong xác định quy mô, tính chất, địa bàn và giá trị nhà, đất thuộc diện chịu thuế cao hơn; phân biệt giữa việc sở hữu nhiều bất động sản cho mục đích chính đáng và việc sở hữu bất động sản để đầu cơ; tiêu chí bất động sản thứ nhất và thứ hai, thứ ba...;; chính sách xử lý mâu thuẫn giữa hai chủ trương đánh thuế cao với người có nhiều nhà, đất với chủ trương nới hạn điền và khuyến khích tích tụ ruộng, đất nông nghiệp và đất công nghiệp kinh doanh theo quy mô đảm bảo hoạt động hiệu quả của dự án và chuỗi kinh doanh đều được quán triệt cùng trong tinh thần Nghị quyết 18.

Do đó, chính sách thuế BĐS, nhất là đánh thuế BĐS thứ 2, BĐS bỏ hoang cần phải được nghiên cứu rất cẩn trọng, tránh “lợi bất cập hại” tác động xấu đến thị trường, đến ngân hàng trong bối cảnh hiện nay.

Đồng thời để tăng đồng thuận xã hội, giảm thiểu các tác động trái chiều của việc áp thuế cao hơn đối với người có nhiều nhà, đất đòi hỏi cách làm thực sự thận trọng, khoa học và bài bản, xây dựng nhiều kịch bản chính sách và lấy ý kiến phản biện xã hội rộng rãi, trên cơ sở rà soát các quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan, đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất toàn quốc được kết nối rộng rãi và truy cập tiện lợi.