Thực trạng việc sử dụng đất của doanh nghiệp Nhà nước sau khi cổ phần hóa và tác động của Luật Đất đai năm 2024

Tóm tắt: Việt Nam đang ở trong giai đoạn tái cơ cấu nền kinh tế, chuyển đổi từ nền kinh tế phát triển theo chiều rộng sang phát triển theo chiều sâu. Một trong các nhiệm vụ trọng tâm, cấp bách là tái cơ cấu, sắp xếp, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (DNNN). Sau khi cổ phần hoá, hoạt động của các doanh nghiệp đều có hiệu quả hơn, mang lại. Mặc dù vậy, vẫn còn tồn tại nhiều vi phạm về sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước sau khi cổ phần hoá. Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định nhằm xử lý vấn đề trên.

TS. Trần Lệ Thu phát biểu tại Hội thảo: “Nâng cao hiệu quả thi hành Luật Đất đai: Chống lãng phí và vi phạm trong sử dụng đất công"   do HLGVN tổ chức sáng ngày 23/8/2024 tại Hà Nội

1. Đặt vấn đề

Để thực hiện quá trình tái cấu trúc tổng thể nền kinh tế Việt Nam, Hội nghị lần thứ 3 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã đề ra nhiệm vụ “Tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nước (DNNN) mà trọng tâm là các tập đoàn, tổng công ty nhà nước”. Trong những năm qua, Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan nhà nước khác đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để thực hiện việc cổ phần hoá các DNNN và tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn trong quá trình cổ phần hoá. Lũy kế giai đoạn 2016 - 2020, đã có 180 DN được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án cổ phần hóa với tổng giá trị DN là 489.690 tỷ đồng, năm 2021 ghi nhận 04 DN cổ phần hóa với tổng giá trị DN là 333 tỷ đồng [1]. Trong quá trình cổ phần hoá, nhiều bất cập, sai phạm liên quan đến việc sử dụng đất gây lãng phí và thất thoát đất công và làm chậm quá trình cổ phần hoá DNNN. Đã có nhiều giải pháp được đưa ra nhằm nâng cao hiệu quả của quá trình cổ phần hoá DNNN và việc sử dụng đất đai của các doanh nghiệp sau cổ phần. Ngày 01/8/2024, Luật Đất đai năm 2024 đã chính thức có hiệu lực, được kỳ vọng sẽ đem lại nhiều thay đổi tích cực đối với hoạt động quản lý đất đai trong quá trình cổ phần hoá nói riêng và hoạt động cổ phần hoá DNNN nói chung.

2. Thực trạng sử dụng đất của các doanh nghiệp nhà nước sau khi cổ phần hoá

Đất đai là một trong những tài sản quan trọng nhất của doanh nghiệp khi tiến hành sản xuất, kinh doanh. “Đất đai là một loại tư liệu sản xuất quý giá nên về bản chất, nó cũng được xác định là loại tài sản tồn tại dưới dạng vật chất” [2]. Các DNNN phải cổ phần hoá thường có quy mô lớn, sử dụng diện tích đất lớn, do đó việc sắp xếp nhà đất là một quy trình phức tạp, thường gặp nhiều vấn đề như tham nhũng, lãng phí đất đai.

Thứ nhất, về định giá đất

Khi tiến hành cổ phần hoá, các DNNN phải tiến hành tính giá đất để tính vào giá trị doanh nghiệp. Thực tế cho thấy, việc tính giá trị quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 còn chưa sát với giá thị trường, giá trị quyền sử dụng đất thấp hơn nhiều lần so với giá trị thực tế đã gây thất thoát ngân sách nhà nước (NSNN). Điều này dẫn đến việc khi cổ phần giá trị đất được định giá thấp, không đúng với giá thực tế để các cổ đông có thể mua cổ phần của DNNN với giá thấp. Sau khi cổ phần, giá trị mảnh đất lại được định giá cao, các nguồn lợi từ đất “chảy” vào túi các cổ đông.

Ngoài ra, sau khi cổ phần hoá, nhiều doanh nghiệp đã có đơn chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng không được chấp nhận vì lý do khó xác định giá đất và tài sản trên đất. Ngoài ra, việc xác định giá đất theo khung giá đất và bảng giá đất hiện hành có sự khác biệt lớn so với giá đất trên thị trường. Cách tính giá đất hiện nay cũng chưa tính đến vị trí và lợi thế của mảnh đất nên việc tính giá đất còn nhiều bất cập, gây thất thoát NSNN. Nhiều DNNN được giao đất ở các vị trí đặc biệt, có lợi thế để sản xuất kinh doanh, nhưng pháp luật hiện hành lại quy định không tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá trong trường hợp doanh nghiệp này sử dụng dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm . Trường hợp cổ phần hoá của hãng phim truyện Việt Nam là một điển hình. Khi cổ phần hoá, giá đất được xác định là “0 đồng”, trong khi giá đất tại cùng con đường được quy định 46 triệu/m2, giá thị trường còn cao hơn nhiều lần. Cách tính này đã gây thất thoát cho ngân sách hàng trăm tỷ đồng [3]. Không chỉ vậy, việc tính giá đất không được công khai cũng tạo ra kẽ hở để các doanh nghiệp sau cổ phần lợi dụng trục lợi tài sản.

Thứ hai, quản lý việc sử dụng đất đai sau cổ phần

Theo quy định của pháp luật hiện nay, sau khi cổ phần hoá, doanh nghiệp phải sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt, cũng như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Tuy nhiên, vẫn xảy ra tình trạng phương án sử dụng đất sau cổ phần hoá không phù hợp với nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dẫn đến việc các doanh nghiệp không để đưa đất vào sử dụng khiến đất bị hoang hoá.

Mặt khác, khi cổ phần hoá DNNN, nhiều nhà đầu tư chỉ quan tâm đến những khu đất mà DNNN đang sử dụng, ít quan tâm đến thương hiệu, ngành nghề kinh doanh và doanh thu của doanh nghiệp đó. Doanh nghiệp sau cổ phần hoá sẽ tìm cách chuyển mục đích sử dụng đất (chủ yếu là từ đất sản xuất sang đất ở, đất thương mại dịch vụ). Theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp phải tự nguyện trả lại đất, sau đó nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất và thực hiện đấu giá quyền sử dụng. Việc đấu giá quyền sử dụng đất công khai sẽ khiến cho các doanh nghiệp sau cổ phần hoá đang nắm giữ các khu “đất vàng” có thể không trúng đấu giá và mất quyền sử dụng đối với mảnh đất đó. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất không thông báo với cơ quan nhà nước hay sử dụng đất không đúng với phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.

Điển hình nhất là trường hợp cổ phần hoá Hãng phim truyện Việt Nam (VFS) năm 2016. VFS đã được Công ty cổ phần vận tải thuỷ (Vivaso) mua lại 65% cổ phần. Tuy nhiên, Kết luận của Thanh tra Chính phủ năm 2018 cho thấy sau khi cổ phần hoá, VFS đã tiến hành cho thuê văn phòng, thuê đất trái thẩm quyền, vi phạm việc quản lý tài sản công. Ngoài ra, trụ sở của VFS có diện tích gần 5.500m2 tại số 4 phố Thuỵ Khuê, nằm cạnh hồ Tây chưa có phương án sử dụng đất phù hợp nên nhiều khu đất không đưa vào sử dụng, tài sản trên đất đã xuống cấp. VFS cũng thực hiện góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất và đồng ý cho đối tác là Công ty TNHH Xây dựng Thương mại và du lịch Sài Gòn quản lý điều hành hoạt động cho thuê văn phòng hoặc thuê các công ty, tổ chức chuyên nghiệp quản lý điều hành tại số 6 Thái Văn Lung, phường Bến Nghé, quận 1, TP. HCM sai mục đích sử dụng, trái thẩm quyền. Ngoài ra, khi cổ phần hoá nhiều diện tích đất của VFS không được tính vào giá trị doanh nghiệp gây thất thu NSNN. Một sai phạm khác xảy ra ở Vũng Tàu là Công ty Sản xuất, xuất nhập khẩu, dịch vụ phát triển nông thôn Decoimex - doanh nghiệp 100% vốn nhà nước được giao Khu đất sản xuất, kinh doanh rộng gần 1.140 m2 thuộc phường 6, phường 9, TP Vũng Tàu. Nhưng sau khi cổ phần hoá, doanh nghiệp đã sử dụng đất không đúng mục đích, cụ thể doanh nghiệp đã tiến hành phân lô đất (91 lô đất biệt thự) và bán cho khách hàng để xây dựng nhà ở dù chưa nhận được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong giai đoạn 2011-2017, kiểm toán nhà nước phát hiện nhiều doanh nghiệp cổ phần bán tài sản gắn liền với đất được thuê trả tiền hàng năm không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Việc buông lỏng trong quản lý đất đai, để bị lấn chiếm đất vẫn còn diễn ra, gây khó khăn trong công tác quản lý, sử dụng đất, đặc biệt đối với các doanh nghiệp sử dụng đất nông, lâm nghiệp với diện tích lớn. Một số doanh nghiệp chưa thực hiện thủ tục kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đa số dự án chuyển đổi nhà xưởng, cơ sở sản xuất sang đất xây dựng nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại không xuất phát từ quy hoạch xây dựng hay quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sau cổ phần hoá cũng còn nhiều tồn tại như xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất chưa đảm bảo theo quy định, chưa xây dựng hoặc chậm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất; xác định sai thời điểm, sai căn cứ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; doanh nghiệp chưa kê khai nộp tiền thuê đất, chậm nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, trong khi cơ quan thuế chậm áp dụng biện pháp cưỡng chế thuế để thu hồi nợ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp [4].

Ngoài ra, còn rất nhiều sai phạm khác trong quá trình quản lý đất công sau khi DNNN tiến hành cổ phần hoá như việc Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam và Công ty TNHH Thực phẩm và Đầu tư sử dụng đất sai mục đích; diện tích đất của Viện Luyện kim đen của Tổng công ty Thép Việt Nam bị bỏ hoang.

Thứ ba, lập phương án sử dụng đất sau cổ phần

Theo quy định tại Nghị định số 167/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 31/12/2017 quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 67/2021/NĐ-CP), việc đề xuất dự án, chuyển mục đích sử dụng đất cần phù hợp với phương án sắp xếp, xử lý lại nhà, đất và phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa theo quy định pháp luật về quản lý tài sản công . Tuy nhiên, nhiều trường hợp khi việc cổ phần hoá hoàn tất, nhiều DNNN vẫn chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất. Do pháp luật chỉ quy định UBND cấp tỉnh có ý kiến phê duyệt phương án khi tiến hành cổ phần hoá, điều này khiến cho DNNN sau khi cổ phần hoá gặp khó khăn khi sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp phương án này không được phê duyệt thì doanh nghiệp không thể thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất dù đã đáp ứng được điều kiện theo quy định của Luật Đất đai. Điều này dẫn đến nhiều quỹ đất của DNNN sau khi cổ phần hoá bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng gây lãng phí đất. Nghị quyết của Chính phủ số 73/NQ-CP ngày 23/9/2019 Ban hành chương trình hành động của Chính phủ triển khai Nghị quyết số 60/2018/QH14 ngày 15 tháng 6 năm 2018 của Quốc hội về tiếp tục hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, sử dụng vốn, tài sản nhà nước tại doanh nghiệp và cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm “Chỉ đạo rà soát để xem xét, phê duyệt phương án sử dụng đất đối với các doanh nghiệp thuộc đối tượng phải cổ phần hóa nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất và các doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án sử dụng đất cho phù hợp với quy định tại Luật đất đai hiện hành”. Tuy nhiên văn bản này không có tính bắt buộc do không phải là văn bản quy phạm pháp luật nên các địa phương đều tránh việc đưa ra ý kiến. Ví dụ, trong Quyết định số 723/QĐ-TTg ngày 28/4/2016 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt phương án cổ phần hóa công ty mẹ - Tổng công ty Vật tư nông nghiệp, tại Điều 1 mục 11 yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Bộ NN&PTNT) phối hợp với Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội hoàn thiện phương án sử dụng đất trước khi bàn giao sang công ty cổ phần. Sau khi Bộ NN&PTNT gửi văn bản xin ý kiến thì tại Công văn số 4779/UBND-KT ngày 01/10/2020, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã từ chối cho ý kiến với lý do việc cho ý kiến về phương án sử dụng đất sau khi đã chuyển sang công ty cổ phần là không có cơ sở thực hiện [5].

Ngoài ra, cũng xảy ra trường hợp phương án sử dụng đất được lập, được phê duyệt nhưng do quá trình cổ phần hoá kéo dài dẫn đến tình trạng đến khi cổ phần hoá xong thì lại không còn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Pháp luật hiện hành lại chưa có quy định về việc điều chỉnh phương án sử dụng đất. Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam tiến hành cổ phần hoá doanh nghiệp từ năm 2015, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của Hà Nội giai đoạn 2011-2015, nhưng đến năm 2018 việc cổ phần hoá mới được hoàn thành, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp lại không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của thành phố giai đoạn 2016-2020.

Việc vi phạm và thất thoát tài sản công, đặc biệt là vi phạm và lãng phí đất đai sau khi cổ phần hoá DNNN xảy ra do nhiều nguyên nhân, trong đó nguyên nhân chủ yếu là do hệ thống pháp luật về quản lý đất đai sau cổ phần hoá còn chưa đồng bộ, tồn tại nhiều kẽ hở. Việc sử dụng đất của các DNNN chịu sự điều chỉnh của nhiều luật như Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật đầu tư, Luật Quản lý sử dụng tài sản công. Điều này vô hình chung đã tạo ra nhiều rào cản đối với các doanh nghiệp khi sử dụng đất sau khi cổ phần hoá.

3. Tác động của Luật Đất đai năm 2024 tới việc quản lý đất công sau khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước

Cùng với việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật, việc thực thi pháp luật không nghiêm đã khiến cho quá trình cổ phần hoá DNNN xảy ra tình trạng thất thoát tài sản nhà nước từ đất đai, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai ngày càng nhiều. Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã có những quy định nhằm quản lý chặt chẽ hơn việc sử dụng đất đai của các doanh nghiệp sau cổ phần hoá.

Thứ nhất về định giá đất

Trước đây, theo quy định tại Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, việc tính giá đất cụ thể khi cổ phần hoá được thực hiện theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá . Tuy nhiên, bảng giá đất thường thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường, dẫn đến nhà nước không thu được ngân sách khi cổ phần hoá doanh nghiệp. Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất và xác định giá đất theo giá trị trường, điều này được mong đợi sẽ giúp định giá đất sát với thực tế, giúp nhà nước thu được ngân sách nhà nước. Bảng giá đất mới được xác định 1 năm 1 lần (thay vì 5 năm/lần theo quy định của Luật Đất đai 2013) sẽ tiệm cận với giá thị trường hơn. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 cũng bỏ quy định “cứng” về việc tính giá thực tế khi cổ phần hoá theo một phương pháp mà để ngỏ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền được lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Việc tính giá đất thực tế khi cổ phần hoá cũng không dựa trên hệ số điều chỉnh giá đất mà được tính theo từng mục đích sử dụng đất và diện tích đất. Sự thay đổi này kéo theo giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá tăng so với trước kia, hạn chế tình trạng “ghìm” giá đất để trục lợi, giúp đảm bảo định giá đất chính xác, giúp cho nhà nước thu được NSNN nhiều hơn, hạn chế thất thoát. Việc giá trị quyền sử dụng đất tăng sẽ làm tăng giá trị của DNNN khi cổ phần hoá, làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư; nói cách khác, các nhà đầu tư sẽ tập trung hơn vào giá trị doanh nghiệp thay vì vào các mảnh đất mà doanh nghiệp đang có. Điều này góp phần phát huy ý nghĩa của việc cổ phần hoá DNNN, nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp sau cổ phần hoá. Tuy nhiên, giống như Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 chưa quy định “lợi thế vị trí mảnh đất” là căn cứ để tính giá đất cụ thể khi cổ phần hoá DNNN, dẫn đến giá đất chưa thể hiện được giá trị thực của mảnh đất. Ngoài ra, các căn cứ khác để xác định giá đất còn khá mơ hồ. Điển hình như căn cứ “thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất”, thông tin này do ai cung cấp, căn cứ để xác định doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất là gì, khoảng thời gian thu thập thông tin là bao lâu? Ngoài ra, việc xác định giá đất thị trường cũng là một khó khăn bởi giá thị trường thường xuyên biến động tuỳ vào lượng cung – cầu, yếu tố kinh tế, văn hoá… Việc xác định giá của mảnh đất dựa trên giá của các mảnh đất là không hợp lý. Hai mảnh đất nằm cạnh nhau nhưng không thể có giá trị như nhau hoặc dù là một mảnh đất nhưng tại các thời điểm giao dịch khác nhau sẽ có giá khác nhau. Nếu khi định giá đất quá cao, sẽ làm cho giá trị DNNN tăng, kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, dẫn đến việc cổ phần hoá DNNN gặp khó khăn.

Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung thêm nguyên tắc công khai, minh bạch khi định giá đất. Quy định này sẽ là cơ sở, căn cứ để Nhà nước yêu cầu các DNNN, các chủ thể tham gia quá trình định giá đất khi cổ phần hoá phải công khai các thông tin, căn cứ của quá trình cổ phần hoá, kết quả tư vấn giám sát đất của tổ chức có chức năng tư vấn giá đất và ý kiến của Hội đồng thẩm định phương án giá đất [6]. Điều này góp phần đảm bảo cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình cổ phần hoá DNNN để có những điều chỉnh kịp thời và hợp đý, đồng thời đây cũng là cơ sở cho việc yêu cầu giải trình quyết định phê duyệt giá đất.

Thứ hai, về việc quản lý sử dụng đất sau cổ phần

Một điểm đáng chú ý của Luật Đất đai năm 2024 là quy định về việc cho phép doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất được thoả thuận sử dụng đất đề thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội (Điều 127). Theo đó, đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhà đầu tư được thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy định này đã cụ thể hoá chủ trường sẽ góp phần tháo gỡ cho các DNNN sau khi cổ phần hoá muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nhà xưởng sang đất kinh doanh – thương mại, nhưng lại không phù hợp với phương án sử dụng đất đã được phê duyệt. Nói cách khác, doanh nghiệp sau cổ phần hoá sẽ không phải trả lại đất cho Nhà nước cũng như không tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để được sử dụng mảnh đất vào mục đích khác với phương án sử dụng đất. Thay vào đó, khi doanh nghiệp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thì nhà nước sẽ tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất cho doanh nghiệp. Quy định này một mặt tránh được xung đột giữa Nhà nước và doanh nghiệp, mặt khác tiết kiệm được chi phí và nhân lực của Nhà nước do không phải thực hiện công tác thu hồi đất. Như vậy, doanh nghiệp được sử dụng đất đúng mục đích và phù hợp với hoạt động kinh doanh của mình, do đó hạn chế tình trạng đất bị bỏ hoang, doanh nghiệp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định này cũng có thể dẫn đến việc các doanh nghiệp ồ ạt thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội dẫn đến dư thừa, đồng thời xảy ra tình trạng nhà đầu tư tham gia cổ phần hoá DNNN để có quyền sử dụng đất ở các khu đất “vàng”, diện tích rộng.

Thứ ba, về lập phương án sử dụng đất sau khi cổ phần hoá

Điều 180 Luật Đất đai năm 2024 quy định tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trước ngày 1/8/2024 để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sẽ lập phương án sử dụng đất và UBND cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt phương án này và tiến hành giao đất, cho thuê đất theo phương án đã được phê duyệt. Quy định đã tháo gỡ 02 vướng mắc sau: (1) - các DNNN chưa thực hiện xây dựng phương án sử dụng đất khi cổ phần hoá thì nay sẽ tiến hành xây dựng phương án sử dụng đất; (2) – các DNNN sau khi cổ phần hoá đã có phương án sử dụng đất nhưng không phù hợp với quy hoạch, hoặc mục đích sử dụng hiện tại cũng sẽ thực hiện rà soát hiện trạng sử dụng đất, và lập phương án sử dụng đất và được giao đất, cho thuê đất theo phương án mới.

Đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích khác (như kinh doanh thương mại), Luật Đất đai năm 2024 chưa có những quy định cụ thể nhằm tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp đã lập phương án sử dụng đất nhưng phương án này không còn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và nay muốn chuyển sang mục đích sử dụng khác.

Ngoài ra, việc sử dụng đất của DNNN sau cổ phần hoá còn chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau như luật đất đai, luật đầu tư, luật nhà ở, luật dân sự,…Điều này dẫn đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất trải qua nhiều quy trình, thủ tục. Các quy định hiện hành khiến cho việc xác định giá trị quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, tốn kém thời gian. Dẫn đến tình trạng sau khi hoàn tất cổ phần hoá, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp không còn phù hợp do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã thay đổi.

4. Kết luận

Đất đai là một loại tài sản quan trọng của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hoá. Việc quản lý, sử dụng đất đai sau cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước có vai trò quan trọng, nhất là trong bối cảnh đất đai bị bỏ hoang, hoặc sử dụng không đúng mục đích, xác định giá đất chênh lệch với giá thị trường gây thất thoát ngân sách nhà nước. Luật Đất đai năm 2024 ra đời và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được kì vọng sẽ góp phần nâng cao hiệu quả và rút ngắn thời gian tiến hành cổ phần hoá doanh nghiệp. Các quy định về bảng giá đất, quản lý đất đai cụ thể hơn, sát với tình hình của thị trường hơn sẽ hạn chế tình trạng tham nhũng, lãng phí đất đai cũng như giải quyết các khó khăn, vướng mắc liên quan đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước sau khi cổ phần hoá.

---------------------------------

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Đặng Quyết Tiến, Kết quả thực hiện cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước giai đoạn 2016 - 2020 và định hướng giai đoạn 2021 – 2025, https://mof.gov.vn/webcenter/portal/vclvcstc/pages_r/l/chi-tiet-tin?dDocName=MOFUCM234932, truy cập ngày 13/8/2024.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2022), Công khai vi phạm trong lĩnh vực tài nguyên và Môi trường, https://monre.gov.vn/Pages/cong-khai-vi-pham-cac-linh-vuc-tn&mt.aspx, truy cập ngày 17/8/2023. https://baochinhphu.vn/vi-sao-hang-phim-truyen-viet-nam-duoc-dinh-gia-0-dong-102227443.htm, truy cập ngày 17/8/2023

3. Vũ Đình Ánh (2021), Giải pháp chống nguy cơ thất thoát đất công trong và sau quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và vai trò của Kiểm toán nhà nước, Tạp chí nghiên cứu khoa học kiểm toán số 159, tháng 1/2021.

4. Hồ Ngọc Hiển, Phạm Thanh Tuấn (2024), Vướng mắc khi chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa và kiến nghị hoàn thiện pháp luật, https://lsvn.vn/vuong-mac-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-cua-doanh-nghiep-sau-co-phan-hoa-va-kien-nghi-hoan-thien-phap-luat-1723043584.html, truy cập ngày 13/8/2024.

5. Lê Thị Loan, Phan Trung Hiền (2022), Xác định giá đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, Tạp chí Khoa học Đại học quốc gia Việt Nam: Chuyên san Luật học, Số 38/2022, tr. 89-100.