Nghiên cứu thực trạng công tác thu hồi đất công do doanh nghiệp vi phạm trong quá trình thoái vốn, cổ phần hóa: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật Đất đai

Thông qua công tác nghiên cứu, đánh giá thực trạng và phân tích những khó khăn, nhóm tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường hiệu lực hiệu quả thực thi chính sách pháp luật về quản lý đất đai. Nhất là trong bối cảnh triển khai, thực thi khung chính sách pháp lý mới và xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, cần khẩn trương rà soát, đánh giá thực tiễn công tác thu hồi đất công do DNNN vi phạm trong quá trình thoái vốn, cổ phần hoá, từ đó khẩn trương sửa đổi quy định hoặc ban hành văn bản mới hướng dẫn kịp thời, nhằm đẩy nhanh quá trình thu hồi đất công có sai phạm, kiên quyết thu hồi nhằm giảm thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

1. Thực trạng và qui định pháp luật công tác thu hồi đất do doanh nghiệp vi phạm trong quá trình thoái vốn, cổ phần hóa

Thực trạng, tồn tại

Cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước (DNNN) là chủ trương lớn của Nhà nước để cải cách và phát triển khối các doanh nghiệp nhà nước. Trong đó: Cổ phần hóa DNNN là quá trình chuyển đổi từ doanh nghiệp Nhà nước giữ 100% vốn điều lệ sang loại hình doanh nghiệp có nhiều chủ sở hữu (công ty cổ phần) để huy động vốn và giảm bớt tỷ lệ vốn nhà nước không cần nắm giữ nhằm giúp minh bạch hóa tài chính, phát triển năng lực sản xuất kinh doanh và tăng hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp;  Thoái vốn là hoạt động giảm bớt một số loại tài sản hoặc bán bớt phần vốn đầu tư từ một doanh nghiệp nhằm phục vụ mục đích khác của doanh nghiệp.

Thực hiện Quyết định số 360/QĐ-TTg ngày 17/3/2022 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Đề án “Cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước, trọng tâm là tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước giai đoạn 2021 – 2025”, quá trình cổ phần hóa, thoái vốn DNNN lại càng được đẩy mạnh và triển khai quyết liệt hơn. Bên cạnh nhiều mặt tích cực mà thoái vốn và cổ phần hóa các DNNN đem lại thì hiện vẫn còn một số bất cập, tồn tại nếu không giải quyết sớm sẽ để lại những hệ lụy cho phát triển kinh tế .

Một trong những tồn tại lớn cần giải quyết đó là xử lý các vi phạm trong công tác quản lý đất đai khi thoái vốn và cổ phần hóa DNNN. Thời gian vừa qua công tác quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng (đất công) vẫn còn nhiều kẽ hở trong cả quy định pháp luật lẫn việc áp dụng, thực hiện pháp luật trên thực tế dẫn đến ngân sách nhà nước chịu tổn thất nặng nề, thất thu hàng nghìn tỷ đồng. Trong đó, sự thất thoát lãng phí đất công là do một số nguyên nhân điển hình đáng chú ý như : Thất thoát do chuyển quyền sở hữu, tư nhân hóa đất công thông qua việc doanh nghiệp tư nhân góp vốn, đầu tư vào các DNNN đang cổ phần hóa hay thoái vốn mà không công khai, không thông qua đấu giá, không được cấp có thẩm quyền cho phép; Thất thoát do tính toán không đúng, không đủ giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất và các giá trị lợi thế kinh doanh khác...

Vài năm trở lại đây, với mục đích tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc và kiểm tra xử lý các sai phạm nhằm nâng cao hiệu quả công tác thoái vốn, cổ phần hóa DNNN, các cơ quan chức năng đã tích cực cùng vào cuộc để thanh kiểm tra, đánh giá thực trạng, tìm ra phương hướng, giải pháp đẩy lùi những tác động tiêu cực. Qua quá trình rà soát, kiểm tra, các cơ quan chức năng đã phát hiện được không ít doanh nghiệp, dự án có sai phạm, nguy cơ gây thất thoát đất công trong đó có nhiều khu đất ở vị trí “vàng” với giá trị lớn.

Chúng tôi xin dẫn chiếu một số vụ việc nổi cộm xảy ra thời gian gần đây như:

- Sai phạm tại khu đất 30.977m2 tại số 152 Trần Phú, phường 4, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh: Thanh tra Chính phủ đã kết luận rằng trong hoạt động đầu tư xây dựng, Tổng Công ty Thuốc lá Việt Nam (Vinataba) đã để xảy ra một số sai phạm trong việc thực hiện góp vốn dự án tại 152 Trần Phú. Theo đó Vinataba là DNNN được UBND thành phố Hồ Chí Minh giao lô đất 30.977m2 từ năm 2008 để thực hiện dự án cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại dịch vụ. Để thực hiện dự án này, Vinataba đã liên danh cùng Công ty TNHH Đô Thành Việt và Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Căn nhà mơ ước (DRH Holdings) tạo thành liên doanh mang tên Công ty TNHH Vina Alliance (Vina Alliance). Trong các tài sản của Vinataba đã góp vốn vào Vina Alliance có bao gồm cả lô đất 30.977m2 tại 152 Trần Phú. Đến năm 2017, Vinataba thoái vốn tại Vina Alliance và chuyển vốn góp của mình sang cho Công ty TNHH Sơn Đông. Từ thời điểm này khu đất 30.977m2 tại số 152 Trần Phú chính thức đổi chủ sang doanh nghiệp tư nhân khác.

- Một trường hợp khác xảy ra tại khu đất 6.080 m2 tại 2-4-6 Hai Bà Trưng, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh: Khu đất này được sắp xếp giao cho Tổng công ty Sabeco (Sabeco) để quản lý, sử dụng, đầu tư, xây dựng khách sạn 6 sao với điều kiện không được thành lập pháp nhân mới. Tuy nhiên, Sabeco vẫn thực hiện liên doanh, liên kết và thành lập Công ty Sabeco Pearl (Sabeco Pearl) trái với quy định. Sau đó, khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng đã được hoàn thành các thủ tục pháp lý và được Sabeco chuyển quyền sử dụng đất sang Sabeco Pearl. Năm 2016, Sabeco thực hiện thoái vốn và đã bán 26% vốn góp (toàn bộ vốn) trong Sabeco Pearl cho chính các cổ đông sáng lập còn lại của Sabeco Pearl. Cuối cùng, khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng chính thức trở thành tài sản của Sabeco Pearl, hiện nay là Công ty cổ phần Đầu tư Quảng trường Mê Linh (Doanh nghiệp 100% vốn tư nhân).

Hệ quả:

- Đối với khu đất hơn 30.977m2 tại số 152 Trần Phú nêu trên, kết luận của Thanh tra Chính phủ xác định Vinataba đã vi phạm quy định về quản lý tài sản DNNN do không thực hiện đánh giá lại tài sản. Bên cạnh đó, Vinataba còn làm trái chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, vi phạm pháp luật về chuyển nhượng tài sản doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ khi chuyển nhượng hơn 30.977m2 đất mà không xin phép Thủ tướng Chính phủ và đồng thời không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có nguy cơ thất thoát tiền của Nhà nước, của doanh nghiệp. Đầu năm 2024, UBND thành phố Hồ Chí Minh có quyết định thu hồi hơn 30.977 m2 đất thuộc thửa số 38, tờ bản đồ số 10 (số 152 Trần Phú, phường 4, quận 5). Tuy nhiên đến nay vẫn chưa thu hồi được.

Khu đất vàng 152 Trần Phú, P4, Quận 5, TPHCM

- Đối với khu đất 6.080 m2 tại 2-4-6 Hai Bà Trưng được cơ quan chức năng xác định là khu đất đã bị một số đối tượng lợi dụng làm trái pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, gây thất thoát cho nhà nước 2.713 tỷ đồng. Sau đó, các đối tượng có liên quan đến sai phạm đã bị xử lý theo quy định của pháp luật. Khu đất này sau đó đã bị thu hồi và bàn giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh quản lý.

Đặc điểm chung của dạng hành vi sai phạm:

Thông qua hai ví dụ điển hình nêu trên, có thể thấy đặc điểm chung của các sai phạm được thực hiện theo cách thức sau: DNNN mang đất công được Nhà nước giao quản lý, khai thác và sử dụng đi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, rồi “bắt tay” với các công ty tư nhân để thành lập một pháp nhân mới nhằm đầu tư dự án bất động sản nhà ở, thương mại, rồi tạo “ tiến hành”  tư nhân hóa đất công thông qua thủ tục thoái vốn, cổ phần hóa với giá rẻ mạt mà không đánh giá lại tài sản, không xin phép cơ quan có thẩm quyền, không qua đấu giá gây thất thoát số tiền lớn của Nhà nước, của doanh nghiệp. 

Quy định của pháp luật đất đai về thủ tục, trình tự thu hồi đất do vi phạm pháp luật:

Nhìn chung, về nguyên tắc khi xử lý các dự án, doanh nghiệp có sai phạm gây thất thoát đất công thì các diện tích đất công này đều bị thu hồi theo trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai được quy định trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo đó, trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật được quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2013 và được hướng dẫn tại Điều 66 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng như  Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

Đặc biệt từ 1.8.2024, Luật Đất đai 2024 ( Điều 81)  cũng đã chỉ rõ những trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như:  Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền. Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của luật này. Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Đáng chú ý, luật cũng quy định đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư……

Về thẩm quyền thu hồi đất: Đối với đất được giao cho tổ chức (doanh nghiệp) thì thẩm quyền thu hồi đất là của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Về trình tự, thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật được tóm tắt qua sơ đồ sau:

Tuy nhiên, trên thực tế, việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật là một quá trình phức tạp và mặc dù đã được hướng dẫn trong Luật Đất đai, nhưng trên thực tế công tác thu hồi đất vẫn còn gặp những khó khăn cản trở quá trình thu hồi đất. Điển hình như quá trình thu hồi khu đất 30.977m2 tại 152 Trần Phú, phường 4, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh hiện vẫn còn nhiều vướng mắc. Dù UBND thành phố Hồ Chí Minh đã có quyết định thu hồi đất ngay từ tháng 01/2024 nhưng cho đến thời điểm hiện tại, 8 tháng trôi qua, khu đất nêu trên vẫn chưa được thu hồi và chưa được bàn giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Hồ Chí Minh tiếp nhận, quản lý theo quy định, đồng thời bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất nêu trên vẫn chưa được bàn giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh quản lý. Và gần đây nhất, UBND quận 5 đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường về việc xác định lại đối tượng bàn giao khu đất nên… chưa thể thu hồi (!?)

2. Một số khó khăn, bất cập khiến việc thu hồi đất công chậm trễ, thiếu kiên quyết

Thứ nhất, lợi dụng kẽ hở của pháp luật, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất

Đối với trường hợp các diện tích đất công mới được chuyển nhượng, góp vốn trái pháp luật mà doanh nghiệp nhận được đất chưa chuyển nhượng hợp pháp cho các bên thứ ba thì việc thu hồi đất sẽ dễ thực hiện hơn từ đó sẽ hạn chế gây thiệt hại cho nhà nước. Tuy nhiên, đối với trường hợp các diện tích đất công mà doanh nghiệp nhận được đất trái luật, nhưng đã hoàn tất các thủ tục pháp lý và tiến hành chuyển nhượng cho bên thứ ba một cách ngay tình thì việc thu hồi tài sản lại gặp những rào cản, vướng mắc từ các quy định pháp luật. Căn cứ khoản 2, 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu quy định: ….“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu...3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”….

Theo quy định trên, nếu bên thứ ba ngay tình đã nhận được các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thông qua việc đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền thì dù giao dịch ban đầu được chứng minh là vô hiệu do vi phạm quy định pháp luật, nhưng người thứ ba vẫn có căn cứ bảo vệ quyền sử dụng, quyền sở hữu của mình đối với tài sản đã nhận chuyển nhượng. Trong khi theo Luật Đất đai, những trường hợp sử dụng đất trái pháp luật sẽ bị thu hồi. Như vậy, có thể thấy rằng giữa các quy định của pháp luật đang có sự mâu thuẫn, trở thành kẽ hở để một số đối tượng lợi dụng và gây ra những khó khăn cho công tác thu hồi đất do vi phạm pháp luật.

Ví dụ: Trường hợp của khu đất công 6.202m2 tại 39 – 39B Bến Vân Đồn, quận 4, thành phố Hồ Chí Minh. Đây cũng là khu đất vàng khiến cựu sếp ngành cao su vướng lao lý. Trước đó, năm 2021, Thanh tra Chính phủ đã kết luận, khu đất này là đất có nguồn gốc thuộc sở hữu Nhà nước, năm 2010 được UBND thành phố Hồ Chí Minh giao cho Công ty TNHH Phú Việt Tín (Phú Việt Tín) do 2 DNNN là Công ty TNHH MTV Tổng công ty Cao su Đồng Nai và Công ty TNHH MTV Cao su Bà Rịa, thuộc Tập đoàn Công nghiệp cao su Việt Nam góp vốn thành lập từ năm 2009. Sau đó, 2 DNNN nêu trên thoái vốn khỏi Phú Việt Tín, lúc này khu đất 39 – 39B Bến Vân Đồn chính thức thuộc quyền sử dụng của doanh nghiệp tư nhân (Phú Việt Tín), tiếp đó, khu đất này liên tục được thay chủ sử dụng thông qua các hoạt động mua bán, chuyển nhượng vốn góp trong Phú Việt Tín. Cuối cùng khu đất này đến tay một doanh nghiệp bất động sản và trở thành cao ốc phức hợp với nhiều căn hộ cao cấp, có vị trí đắc địa mà không bị thu hồi.

Khu đất số 39-39B Bến Vân Đồn, quận 4 đã xây dựng xong và bàn giao căn hộ cho cư dân. (Đây cũng là khu đất vàng khiến cựu sếp ngành cao su vướng lao lý)

Thứ hai, vướng mắc trong xác định chủ thể bị thu hồi đất và trách nhiệm bàn giao.

Trong quá trình thu hồi đất,  việc xác định đúng chủ thể bị thu hồi đất là rất quan trọng. Bởi nếu không xác định được ai là người có quyền đang quản lý, sử dụng đất thì không thể thực hiện thu hồi đất theo trình tự pháp luật đã quy định. Theo đó, thực tế từ việc triển khai thu hồi đất công bị thất thoát đang gặp “bối rối” trong việc xác định chủ thể bị thu hồi đất như sau: Trường hợp, xác định chủ thể bị thu hồi đất là DNNN đã thoái vốn, do có hành vi vi phạm gây ra việc thất thoát đất công nên buộc phải có trách nhiệm trả lại đất. Nếu xác định như vậy thì quyết định thu hồi đất sẽ không mang tính khả thi khi thu hồi đất và không phù hợp hiện trạng sử dụng của khu đất bởi lúc này DNNN đã thoái vốn, chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp khác và không còn liên quan đến diện tích đất bị thu hồi nữa nên không có quyền bàn giao và trả lại đất. Mặt khác, trường hợp DNNN chưa hoàn thành thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp tư nhân nhưng trên thực tế các bên đã bàn giao đất và hoàn thành nghĩa vụ thanh toán thì khi xác định chủ thể bị thu hồi đất cũng gặp khó. Nhiều trường hợp việc thu hồi đất chỉ thực hiện được trên giấy tờ mà không thực hiện được trên thực tế bởi về lý thuyết DNNN là chủ thể bị thu hồi đất nhưng lại không bàn giao được đất vì đất đang do doanh nghiệp khác quản lý sử dụng. Ngoài ra, trường hợp DNNN đã thoái vốn xong, hoàn thành thủ tục pháp lý cho doanh nghiệp tư nhân được sử dụng đất nhưng tại thời điểm thu hồi doanh nghiệp tư nhân đã không còn hoạt động hoặc chỉ là các công ty ma được dựng lên thì cũng là trở ngại lớn ảnh hưởng đến việc thu hồi đất công vì khó xác định được chủ thể bị thu hồi và có trách nhiệm bàn giao đất.

Ví dụ: UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành quyết định thu hồi đất tại số 152 Trần Phú và yêu cầu Vinataba và Vina Alliance phải bàn giao đất. Tuy nhiên Vinataba lấy lý do không có quyền đối với khu đất 152 Trần Phú do đã thoái vốn tại Vina Alliance cho nên không có quyền bàn giao đất, không chấp hành quyết định thu hồi đất. Còn đối với Vina Alliance thì được Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh xác định rằng doanh nghiệp này đã không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm thực hiện dự án đầu tư theo quy định cho nên Sở Kế hoạch và Đầu tư phải thực hiện thủ tục chấm dứt hoạt động dự án của Vina Alliance tại khu đất 152 Trần Phú. Như vậy, tư cách pháp nhân của Vina Alliance đã chấm dứt, không còn tồn tại theo quy định pháp luật, vì vậy Vina Alliance cũng không phải là chủ thể bàn giao khu đất này. Do đó, việc thu hồi khu đất 152 Trần Phú đang khiến các cơ quan chức năng gặp lúng túng khi không xác định được đâu là chủ thể phải bàn giao đất.

Kiến nghị của Thanh tra Chính phủ

Thứ ba, trình tự, thủ tục bị kéo dài, chậm trễ mà không bị truy trách nhiệm

Theo quy định Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự thủ tục thu hồi đất đai do vi phạm pháp luật chưa được cụ thể hóa nên đã gây khó khăn trong triển khai thực hiện quy định này trên thực tế. Bởi pháp luật không quy định cụ thể về thời gian hoặc ấn định thời hạn nhất định để thực hiện các bước trong trình tự thu hồi đất. Vì vậy, bất kỳ giai đoạn nào trong quá trình thu hồi đất do vi phạm pháp luật cũng có thể bị kéo dài mà không thể xác định được thời hạn hoàn thành nếu không được đôn đốc thường xuyên và giám sát chặt chẽ. Việc chậm trễ có thể bắt nguồn từ công tác xác định hành vi vi phạm cho đến quá trình thẩm tra, xác minh thực địa hay chậm trễ ra quyết định thu hồi và thực hiện thu hồi đất... Bên cạnh các yếu tố chủ quan còn có các yếu tố khách quan như nhiều trường hợp các chủ thể bị thu hồi tài sản không chịu hợp tác với các cơ quan chức năng để xác minh, thẩm tra hay không chịu nhận quyết định thu hồi đất cũng như không chấp hành các quyết định này hoặc gây khó khăn cản trở trong quá trình cơ quan chức năng cưỡng chế thu hồi đất như không chịu dọn dẹp, di dời tài sản gắn liền với đất... Do đó, quá trình thu hồi đất có thể bị kéo dài hay thực hiện một cách chậm chạp mà không có cơ chế hay quy định “cứng” để đẩy nhanh quá trình xử lý thu hồi đất.

3. Nguyên nhân của thực trạng

Thứ nhất, trình tự, thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật chưa được hoàn thiện.

Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật còn chưa cụ thể và thiếu tính khả thi do đó gây ra nhiều khó khăn trong việc thu hồi đất. Trong đó pháp luật còn thiếu quy định về thời hạn thực hiện, không quy định về trách nhiệm của chủ thể bị thu hồi đất, không quy định về phương án xử lý tài sản trên đất, giá trị tài sản còn lại của chủ thể có đất bị thu hồi…

Thứ hai, công tác quản lý đất đai còn bị buông lỏng.

Tại một số địa phương, một số cơ quan, cán bộ chuyên trách còn thiếu quan tâm, giám sát việc sử dụng đất của các doanh nghiệp trước và sau khi cổ phần hóa, dẫn đến tình trạng để doanh nghiệp sử dụng đất không đúng quy định. Các cơ quan quản lý đất đai còn chưa sát sao đối với các diện tích đất công bị thất thoát, nhiều diện tích đất bị thay đổi chủ sử dụng liên tục mà không được kiểm tra, không yêu cầu các doanh nghiệp cung cấp các thông tin về việc sử dụng đất do đó không phát hiện được những bất thường trong quá trình sử dụng đất. Đồng thời các cơ quan có thẩm quyền cũng chưa yêu cầu, chỉ đạo các DNNN lập phương án sử dụng đất trước khi cổ phần hóa để quản lý đất đai. Nhiều trường hợp chuyển quyền sử dụng đất phải được sự cấp phép của cơ quan có thẩm quyền, phải thông qua thủ tục định giá, đấu giá… nhưng mặc dù chưa được sự đồng ý của các cơ quan cấp phép, chưa thực hiện các thủ tục theo yêu cầu thì các hồ sơ pháp lý chuyển nhượng các khu đất công đã được hoàn thành.

Thứ ba, công tác xử lý, cưỡng chế thu hồi đất chưa quyết liệt.

Hiện nay, công tác xử lý hành vi vi phạm, cưỡng chế thu hồi đất chưa được thực hiện có hiệu quả do cả yếu tố chủ quan và cả yếu tố khách quan. Một mặt, chủ trương của Nhà nước khi thu hồi đất còn mang tính mềm dẻo bằng cách vận động chủ thể bị thu hồi đất tự nguyện, chủ động bàn giao đất, nếu chủ thể bị thu hồi không chấp hành thì buộc các cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức cưỡng chế. Hơn nữa việc cưỡng chế phải thành lập Ban cưỡng chế thu hồi đất gồm các cán bộ từ nhiều cơ quan khác nhau nên cần có thời gian chuẩn bị nhân lực và phương án cưỡng chế cụ thể. Mặt khác, công tác thu hồi đất bị chậm trễ còn do công tác xác minh vi phạm mất nhiều thời gian và các cơ quan chức năng gặp nhiều vướng mắc cần xin ý kiến, chỉ đạo từ cấp trên trong quá trình thu hồi đất. Vì vậy, các yếu tố nêu trên ít nhiều đã gây ảnh hưởng đến kết quả thực hiện công tác cưỡng chế thu hồi đất.

Việc khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai sẽ tạo điều kiện cho các địa phương phát triển kinh tế - xã hội (Trong ảnh: Một góc dự án nhà ở cao tầng tại phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm) - Nguồn ảnh : hanoimoi.com.vn

4. Một số giải pháp nhằm tăng cường hiệu lực thực thi chính sách pháp luật về quản lý đất đai

Với nghiên cứu từ thực tiễn và những phân tích nêu trên, dưới đây nhóm tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường hiệu lực thực thi chính sách pháp luật về quản lý đất đai,  cụ thể như sau:

Thứ nhất,  trong bối cảnh triển khai khung chính sách pháp lý mới thực thi và xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, cần rà soát, đánh giá thực tiễn công tác thu hồi đất công do DNNN vi phạm trong quá trình thoái vốn, cổ phần hoá, từ đó khẩn trương sửa đổi quy định hoặc ban hành văn bản mới hướng dẫn kịp thời nhằm đẩy nhanh quá trình thu hồi đất công có sai phạm, giảm thiệt hại cho ngân sách.

Thứ hai, cải cách trình tự, thủ tục thu hồi đất do vi phạm.

Trình tự, thu hồi đất do vi phạm cần phải được cụ thể hóa chi tiết để đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn triển khai. Trong đó cần bổ sung thêm quy định về thời hạn hữu hạn để thực hiện từng giai đoạn của thủ tục thu hồi đất, yêu cầu chủ thể bị thu hồi đất phải có trách nhiệm trong việc chấp hành quy định pháp luật và quyết định thu hồi đất, đồng thời phải đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể đã đầu tư vào đất, các tài sản gắn liền với đất, giá trị tài sản còn lại… theo hướng hỗ trợ một phần chi phí hoặc yêu cầu các bên liên quan, bên có vi phạm phải chịu trách nhiệm đối với những thiệt hại do mình gây ra...

Thứ ba, nâng cao công tác quản lý đất đai, trách nhiệm cán bộ .

Nhằm hạn chế các sai phạm về quản lý đất công, buộc phải thực hiện thu hồi thì cần nâng cao công tác quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm cán bộ. Theo đó các cơ quan quản lý đất đai cần nâng cao trách nhiệm để kịp thời phát hiện và đề xuất giải pháp ngăn chặn sai phạm, chống thất thoát và thu hồi đất công. Do đó, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ, sát sao của các cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai đối với việc cổ phần hóa, thoái vốn của DNNN và việc thực hiện chuyển nhượng dự án đất công, đồng thời quản lý chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất nhằm hạn chế những vi phạm có thể xảy ra.

Thứ tư, cần khẩn trương xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu lĩnh vực bất động sản, ngân hàng, chuyển nhượng vốn góp, cổ phần để kiểm soát tài sản chặt chẽ, tăng tính minh bạch trong sử dụng đất đai và giúp các cơ quan quản lý có thể dễ dàng nắm bắt lịch sử biến động, tình trạng pháp lý của đất tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thu hồi đất công bị thất thoát.

Thứ năm, tăng cường kiểm tra rà soát và phối hợp liên ngành trong công tác thu hồi đất.

Bên cạnh công tác quản lý đất đai thì việc tăng cường kiểm tra rà soát và phối hợp liên ngành trong công tác thu hồi đất cũng vô cùng quan trọng. Theo đó, nhằm đảm bảo cho việc thu hồi đất được diễn ra theo đúng trình tự pháp luật, thực hiện đúng thời gian quy định thì cần có cơ chế kiểm tra để nêu cao trách nhiệm của các cá nhân, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất. Ngoài ra, cần nâng cao hiệu quả công tác phối hợp giữa các cơ quan để kịp thời áp dụng các biện pháp ngăn chặn tạm thời như thu giữ, kê biên đất nhằm kịp thời rà soát, xử lý việc chuyển nhượng đất bất thường, ngăn chặn việc xây dựng đầu tư vào đất để tránh bị đặt vào thế “đã rồi”. Đồng thời, trong công tác thu hồi đất hay cưỡng chế thu hồi đất thì cần có sự hợp tác, phối hợp liên ngành giữa cơ quan quản lý đất đai, cơ quan thu hồi đất, chính quyền địa phương, lực lượng bảo đảm an ninh... Vì vậy để việc thu hồi đất được thực hiện có hiệu quả thì cần chuẩn bị, xây dựng phương án thu hồi đất kĩ càng, có sự hiệp đồng, hỗ trợ, phối hợp giữa các cơ quan có liên quan để việc thu hồi đất được thực hiện nhanh, gọn, đảm bảo quyền hợp pháp của các bên.

Thứ sáu, tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật.

Tiếp tục thực hiện phổ biến pháp luật, quán triệt, triển khai đầy đủ, nghiêm túc các chủ trương của Đảng, pháp luật, chính sách của Nhà nước về công tác thu hồi tài sản nói chung và thu hồi đất công bị thất thoát nói riêng. Cần phải tuyên truyền, vận động cho chủ thể bị thu hồi đất hiểu việc thu hồi đất trái pháp luật là đúng nguyên tắc và đúng pháp luật, việc thu hồi đất là cần thiết để hạn chế việc thất thoát và giảm thiểu thiệt hại của Nhà nước. Qua đó, chủ thể bị thu hồi đất cần hợp tác, phối hợp tự nguyện bàn giao đất, hạn chế những sự việc đáng tiếc, tiêu cực do thu hồi đất xảy ra.

Thứ bảy, kiến nghị cơ quan chức năng nghiên cứu sửa đổi bổ sung một số điều luật, chế tài trong Bộ luật Hình sự, Luật Phòng chống tham nhũng, Luật Đất đai; Luật Quản lý sử dụng tài sản công …theo hướng tăng nặng chế tài xử lý tội phạm vi phạm quy định về sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát lãng phí ; xử lý các đối tượng gây thất thoát lãng phí tài sản công như đối với tội phạm tham nhũng…..

5, Kết luận, việc thu hồi đất công bị thất thoát do DNNN thoái vốn và cổ phần hóa là một vấn đề cấp bách và phức tạp, đòi hỏi sự quan tâm và hành động quyết liệt từ các cơ quan chức năng cũng như các bên liên quan. Qua nghiên cứu từ thực tiễn, chúng tôi nhận thấy rằng khó khăn chính trong quá trình thu hồi đất công bao gồm sự thiếu đồng bộ trong quy định pháp lý, sự chồng chéo trong quản lý và giám sát, cũng như những rủi ro về tính minh bạch và trách nhiệm của các tổ chức liên quan.

Do vậy, hành động kiên quyết để ngăn chặn thất thoát nguồn lực đất đai là việc làm hết sức cần thiết góp phần vào việc xây dựng một môi trường quản lý tài sản công minh bạch và hiệu quả hơn. Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành mới có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 với những thay đổi, điều chỉnh đáng chú ý nhằm bổ sung và hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai. Tới đây các Nghị định hướng dẫn Luật sẽ sớm hiệu lực đi vào cuộc sống. Kì vọng sẽ giúp quy trình, thủ tục thu hồi đất công bị thất thoát trở nên rõ ràng và hiệu quả hiệu lực hơn, đóng góp tích cực vào công cuộc quản lý và sử dụng nguồn lực đất đai trong thời gian tới.

--------------------------------

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Báo Dân Việt, Có phải khu đất vàng 152 Trần Phú vô chủ khoá thu hồi?, https://danviet.vn/co-phai-khu-dat-vang-152-tran-phu-vo-chu-kho-thu-hoi-20240713170814497.htm, truy cập ngày 13/7/2024.

2.Ban Thời sự VTV, “Lỗ hổng” khiến hàng loạt khu đất vàng bị thâu tóm, https://vtv.vn/kinh-te/lo-hong-khien-hang-loat-khu-dat-vang-bi-thau-tom-20200729192212291.htm, truy cập ngày 06/8/2024.

3. Báo Tiền phong, TPHCM thu hồi 'đất vàng' 3 mặt tiền do vi phạm pháp luật, https://tienphong.vn/tphcm-thu-hoi-dat-vang-3-mat-tien-do-vi-pham-phap-luat-post1606859.tpo, truy cập ngày 06/8/2024.

4. Trần Hơn, Ngăn chặn việc chuyển nhượng trái phép đất đai công sản: Cần nhiều giải pháp đồng bộ, https://phaply.net.vn/ngan-chan-viec-chuyen-nhung-trai-phep-dat-dai-cong-san-can-nhieu-giai-phap-dong-bo-a257839.html, Tạp chí Pháp lý điện tử, truy cập ngày 06/8/2024.

5. TS. Phạm Thị Hương Lan, Một số kiến nghị về các quy định thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, Tạp chí Luật sư Việt Nam điện tử, https://lsvn.vn/mot-so-kien-nghi-ve-cac-quy-dinh-thu-hoi-dat-do-vi-pham-phap-luat-ve-dat-dai.html, truy cập ngày 06/8/2024.

6. TS. Nguyễn Minh Phong, Những vấn đề đặt ra về quản lý đất đai trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Tạp chí Tài Chính, Kỳ 1, Tháng 5/2022.

7. Bảo Sơn, Thu lợi hàng trăm tỷ đồng trong vụ "biến đất công thành đất ông", Báo Công an nhân dân online, https://cand.com.vn/ban-doc-cand/thu-loi-hang-tram-ty-dong-trong-vu-bien-dat-cong-thanh-dat-ong-i732322/, truy cập ngày 06/8/2024.

8. ThS. Nguyễn Thị Phương Thảo (Giảng viên khoa Luật, Trường Đại học Vinh), Bàn về các trường hợp nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, https://tapchicongthuong.vn/ba--n-ve-ca--c-truo--ng-ho--p-nha-nuo--c-thu-ho--i-da--t-do-vi-pham-phap-luat-dat-dai-84285.htm, truy cập ngày 06/8/2024.