Suất đầu tư trên một diện tích đất theo Luật Đầu tư: Cần được quy định rõ ràng, cụ thể hơn

Tuy vậy, trên thực tế khi tiến hành thủ tục đầu tư, tại một số tỉnh, thành, nhà đầu tư vẫn còn gặp vướng mắc liên quan đến quy định về suất đầu tư. Đây cũng là vướng mắc chung của nhiều nhà đầu tư nước ngoài hiện đang gặp phải, cần sớm được cơ quan chức năng tháo gỡ.

Quy định mới nhưng chưa rõ ràng

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 38 Luật Đầu tư 2020, đối với các dự án đầu tư không thuộc diện phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

(i)    Dự án đầu tư không thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh;

(ii)    Có địa điểm thực hiện dự án đầu tư;

(iii)    Dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch quy định tại điểm a khoản 3 Điều 33 của Luật Đầu tư;

(iv)    Đáp ứng điều kiện về suất đầu tư trên một diện tích đất, số lượng lao động sử dụng (nếu có);

(v)    Đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Nhìn chung, các điều kiện trên không quá khác biệt so với quy định của Luật Đầu tư 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Duy chỉ có điều kiện về việc đáp ứng điều kiện về suất đầu tư trên một diện tích đất (“suất đầu tư”) là một quy định mới mà nhà đầu tư cần phải bảo đảm.

Tuy vậy, hiện nay những quy định về suất đầu tư rất ít ỏi và theo tìm hiểu của chúng tôi chỉ được quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều 36 Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Theo đó, suất đầu tư trên một diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ vào điều kiện thực tế của địa phương và được Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua. Có thể thấy, quy định này chỉ đề cập đến cơ quan xây dựng và ban hành quy định về suất đầu tư, mà không định nghĩa cụ thể về khái niệm này, đồng thời cũng không quy định cơ sở rõ ràng cho việc xây dựng quy định về suất đầu tư.

Một cách tương đồng nhất, hiện nay, pháp luật về xây dựng đang có khái niệm về “suất vốn đầu tư xây dựng”. Theo quy định tại Điều 25 Nghị định 10/2021/NĐ-CP, suất vốn đầu tư xây dựng là mức chi phí cần thiết cho một đơn vị tính theo diện tích, thể tích, chiều dài hoặc công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế, là căn cứ để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng.

Dựa vào quy định này, chúng ta có thể hình dung suất đầu tư có thể sẽ là mức vốn đầu tư mà nhà đầu tư cần phải đầu tư trên một đơn vị diện tích đất (ví dụ mét vuông hoặc hecta). Mức vốn này sẽ phụ thuộc vào tình hình thực tế tại mỗi địa phương, có thể căn cứ trên quỹ đất hiện có cho hoạt động đầu tư, ngành nghề mà địa phương đó ưu tiên thu hút đầu tư,…

Tuy vậy, đây chỉ là cách hiểu của chúng tôi và có thể sẽ tùy thuộc vào thực tế tại mỗi địa phương. Việc thiếu hụt quy định cụ thể về suất đầu tư hiện nay đang gây nên nhiều khó khăn cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư tại các tỉnh, thành khác nhau.

Nhiều cơ quan cấp phép vẫn còn loay hoay với quy định mới

Trong quá trình hỗ trợ cho các nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư tại nhiều địa phương trên cả nước, chúng tôi hiện nay chưa tìm được bất kỳ quy định nào của các địa phương về suất đầu tư. Tuy vậy, trên thực tế, vẫn có  thông tin về việc một số địa phương sẽ không cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nếu mức vốn đầu tư của nhà đầu tư không bảo đảm ở một mức nhất định. Đơn cử như trường hợp tại Tỉnh Bắc Ninh, khi thực hiện thủ tục đầu tư tại đây, chúng tôi nhận được thông tin không chính thống về việc Sở Kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Bắc Ninh chỉ cấp giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư có vốn góp từ 500.000 USD trở lên ? Mặc dù thông tin này đã được Sở Kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Bắc Ninh trả lời và khẳng định là không chính xác . ( https://skhdt.bacninh.gov.vn/news/-/details/57283/tra-loi-thac-mac-cua-cong-dan-ve-giay-chung-nhan-au-tu-co-von-gop-tu-100-000-usd-39786268, truy cập ngày 01/02/2024 ).  Tuy nhiên, với việc chưa có quy định cụ thể về suất đầu tư cũng khiến nhà đầu tư hoang mang khi nhận được các thông tin này.

Việc thiếu hụt quy định cụ thể về suất đầu tư cũng là một khó khăn đối với cơ quan có thẩm quyền khi phải xây dựng các quy định về suất đầu tư tại địa phương của mình. Lấy ví dụ tại Tỉnh Lạng Sơn, Ủy ban nhân dân Tỉnh này cũng đã có văn bản gửi trực tiếp cho Bộ kế hoạch và Đầu tư vào ngày 05/10/2021 để đề nghị hướng dẫn cách tính toán, xác định suất đầu tư trên một đơn vị diện tích đất được quy định theo Luật Đầu tư. Cụ thể, để có cơ sở xây dựng quy định về suất đầu tư tại Tỉnh mình, Ủy ban nhân dân Tỉnh Lạng Sơn đã đề nghị Bộ kế hoạch và Đầu tư quy định hoặc hướng dẫn cụ thể các điều kiện phải đáp ứng về suất đầu tư trên một diện tích đất gồm các nội dung gì. Đồng thời, quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về suất đầu tư trên một đơn vị diện tích đất, phương pháp để tính toán, xác định suất đầu tư trên một đơn vị diện tích đất.

Đối với một số địa phương đặc thù như Thành phố Hồ Chí Minh, nơi mà điện tích đất cho việc đầu tư không còn quá dư dả, chúng tôi nhận thấy việc ban hành quy định về suất đầu tư sẽ giúp các nhà đầu tư chủ động hơn trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư. Không những thế, với việc đã có quy định về suất đầu tư tại từng tỉnh, thành, điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cũng sẽ được minh bạch hóa, hạn chế tình trạng hồ sơ đầu tư bị từ chối vì những lý do liên quan đến mức vốn đầu tư. 

Để làm được điều này, chúng tôi cho rằng Bộ Kế hoạch đầu tư cần sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể đối với quy định về suất đầu tư để các địa phương có thể xây dựng trên thực tế. Đối với các địa phương, tùy vào quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất của địa phương, căn cứ vào đó để có thể đưa ra một con số cụ thể về suất đầu tư phù hợp với địa phương mình. Với các nhà đầu tư, tại thời điểm mà những quy định về suất đầu tư chưa được rõ ràng, nhà đầu tư nên có những tham khảo cụ thể ý kiến của cơ quan cấp phép nơi dự kiến thực hiện dự án đầu tư khi lựa chọn địa điểm đầu tư để tránh những vướng mắc không đáng có.

Luật sư Nguyễn Văn Phúc - Luật sư Nguyễn Nhật Dương
( Công ty Luật TNHH HM&P)