Nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024

Tại khoản 2 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024 quy định các điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể là: (1) đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đất trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối; (2) đất có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất do Nhà nước thu hồi, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý; (3) có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở và (4) có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 (khoản 6 Điều 124) cũng quy định rõ “trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành hoặc không có người tham gia” mới được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu và thời gian giao đất, cho thuê đất trong trường hợp này chỉ được thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lần 2 nhằm đảm bảo tính khách quan, minh bạch, phù hợp với đặc thù của quyền sử dụng đất so với nhiều loại tài sản khác.

So với Luật cũ năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định theo hướng đầy đủ hơn các điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, ngoài các điều kiện của pháp luật về đất đai, tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

Luật Đất đai năm 2024 cũng điều chỉnh một số quy định theo hướng khả thi, phù hợp với thực tế liên quan đến điều kiện đối với người được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư so với Luật Đất đai năm 2013, cụ thể là: bên cạnh điều kiện về ký quỹ thì cho phép nhà đầu tư có “các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư”, cho phép đối tượng “có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Một điểm mới nữa của Luật Đất đai năm 2024 đó là Điều 125 chỉ quy định đối tượng được giao đất ở là cá nhân mà không có đối tượng hộ gia đình như quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Luật Đất đai năm 2024 đã bãi bỏ khung giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đồng thời, quy định rõ bảng giá đất được xây dựng hằng năm, bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; giá đất cụ thể được áp dụng để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất; thẩm quyền quyết định bảng giá đất, giá đất cụ thể đảm bảo tính khách quan, công khai, minh bạch và phù hợp với thị trường.

Hiện nay, Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật cùng các văn bản pháp luật liên quan đã được ban hành đầy đủ, kịp thời và triển khai tích cực trong thực tế, đã đóng góp quan trọng cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, các tổ chức đấu giá tài sản đã tổ chức nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, đóng góp tích cực cho ngân sách và phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

Thời gian qua, công tác đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan chức năng quan tâm, chỉ đạo, vào cuộc, xử lý quyết liệt, kịp thời. Với sự quản lý, giám sát chặt chẽ của người có tài sản thì tình trạng thông đồng, dìm giá, gây thất thoát tài sản nhà nước được hạn chế tối đa. Việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá được thực hiện ngày càng phổ biến tại các địa phương, quy trình tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành công khai, khách quan, minh bạch, hiệu quả, hạn chế thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai.

Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn những tồn tại, hạn chế và vi phạm như: việc định giá, xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất để đưa ra đấu giá trong nhiều trường hợp còn chưa hợp lý, chênh lệch nhiều so với giá thị trường; tình trạng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích đầu cơ, trục lợi mà không có nhu cầu sử dụng thực tế vẫn còn xảy ra; một số trường hợp tham gia đấu giá và trả giá rất cao sau đó bỏ cọc nhằm mục đích đẩy giá lên cao, trúng đấu giá xong không thực hiện nghĩa vụ thanh toán nhằm mục đích trục lợi. Trình độ, chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của đấu giá viên và năng lực tổ chức, điều hành và quản trị của tổ chức đấu giá tài sản còn hạn chế, yếu kém, sẵn sàng tạm ngưng hoạt động hoặc giải thể khi xảy ra sai phạm hoặc khi bị thanh tra, kiểm tra. Tình trạng “thông đồng, dìm giá”, “quân xanh, quân đỏ”, cản trở, hạn chế người đăng ký tham gia đấu giá vẫn còn diễn biến phức tạp; một số cá nhân, doanh nghiệp dưới sự “bảo kê” của băng nhóm “xã hội đen” có hành vi “đe dọa, cưỡng ép” những người tham gia đấu giá nhằm thao túng cuộc đấu giá tuy có giảm nhưng vẫn còn xuất hiện tại một số địa phương, gây tâm lý hoang mang, lo sợ cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu tham gia đấu giá quyền sử dụng đất...

Để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024, theo tác giả cần tập trung thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:

Thứ nhất, hiện nay, Quốc hội đang lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản, trong đó có sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định về trình tự, thủ tục đấu giá, bảo đảm tính đặc thù của đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, các bộ, ngành, địa phương, các tổ chức hành nghề đấu giá và các đấu giá viên cần phải tích cực nghiên cứu, tham gia góp ý để hoàn thiện dự thảo Luật, qua đó, khắc phục những tồn tại, hạn chế, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, thúc đẩy hơn nữa hiệu quả, chất lượng của hoạt động đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ hai, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường và các Bộ, ngành có liên quan trong quá trình xây dựng trình Chính phủ ban hành các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó cần hoàn thiện các quy định về điều kiện tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, chế tài xử lý vi phạm... nhằm khắc phục các tồn tại, hạn chế, nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần chỉ đạo các cơ quan chuyên môn khẩn trương rà soát, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới quy định về đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đối với các địa phương, đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật có liên quan.

Thứ ba, tiếp tục phổ biến, quán triệt các nội dung mới của Luật Đất đai năm 2024 nói chung và phổ biến, quán triệt các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất cho các tầng lớp nhân dân, nhất là các người có tài sản bán đấu giá, tổ chức hành nghề đấu giá và các tổ chức, doanh nghiệp hoạt động, kinh doanh có liên quan đến thực hiện quyền sử dụng đất.

Thứ tư, tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra tổ chức, hoạt động của các tổ chức đấu giá tài sản, giám sát việc tuân thủ pháp luật, tuân theo Quy tắc đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ đấu giá viên; kịp thời chấn chỉnh và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm của tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên và cá nhân, tổ chức có liên quan.

Thứ năm, tiếp tục đề ra các giải pháp để tăng cường vai trò, trách nhiệm của cơ quan quản lý tài sản, người có tài sản tại địa phương trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản; phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất; phối hợp với tổ chức đấu giá tài sản tham gia đánh giá, xét duyệt hồ sơ tham gia đấu giá; giám sát quá trình tổ chức thực hiện trình tự, thủ tục đấu giá tài sản đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật có liên quan.