Một số vướng mắc từ thực tiễn áp dụng Luật Đấu giá tài sản và góp ý hoàn thiện luật

Bài viết dưới đây, tác giả Nguyễn Thị Thư ( Học viên Học viện Tư pháp) sẽ làm rõ một số vướng mắc và đưa ra một số góp ý hoàn thiện pháp luật ĐGTS.

Một số bất cập, vướng mắc khi áp dụng Luật Đấu giá tài sản 2016

Thứ nhất, luật chưa có quy định chung, thống nhất về quyền và nghĩa vụ của người đăng ký tham gia đấu giá

Người tham gia đấu giá là chủ thể quan trọng trong quá trình hoạt động ĐGTS. Người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định của Luật ĐGTS và quy định khác của pháp luật có liên quan. Tại Điều 19, Điều 24, Điều 47, Điều 48 Luật ĐGTS hiện hành đã có quy định cụ thể , riêng biệt về quyền và nghĩa vụ của người có tài sản đấu giá, đấu giá viên, tổ chức ĐGTS, người trúng đấu giá, người mua tài sản tham gia đấu giá …, nhưng lại chưa thấy có điều luật riêng  cụ thể nào về quyền và nghĩa vụ của người tham gia ĐGTS. Trong khi, họ chính là những người trực tiếp tham gia vào cuộc đấu giá, thực hiện các hành vi đấu giá, họ quyết định đến mức độ cạnh tranh, từ đó ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá. Quyền và nghĩa vụ của họ chỉ nằm rải rác ở một số điều luật trong nội dung nhất định như người đăng ký tham gia đấu giá cần phải đăng ký tham gia đấu giá hợp lệ, không thuộc trường hợp không được đăng ký tham gia đấu giá; người đăng ký tham gia đấu giá không được thực hiện những hành vi bị nghiêm cấm theo quy định; người đăng ký tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước theo quy định…Chính vì không có quy định chung, thống nhất về quyền và nghĩa vụ của người đăng ký tham gia đấu giá dẫn đến việc Quy chế của các tổ chức ĐGTS ban hành, áp dụng thiếu thống nhất, thiếu rõ ràng.

Thứ hai, bất cập trong quy định về thời gian đăng ký tham gia đấu giá và nộp tiền đặt  trước

Theo Khoản 2 Điều 38 Luật ĐGTS năm 2016, tổ chức ĐGTS tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc ĐGTS cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày.  Trong khi đó, thời gian thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá. .[1]

Ảnh minh họa

Như vậy,  khi hết thời hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá vẫn có thể nộp tiền đặt trước vào 02 ngày sau đó trước ngày mở cuộc đấu giá. Quy định này dẫn đến tình trạng nhiều người tham gia đấu giá đã đăng ký tham gia đấu giá mà chưa nộp tiền đặt trước, đến trước 01 ngày mở cuộc đấu giá họ mới quyết định nộp tiền đặt trước hoặc không. Việc này khiến tổ chức đấu giá gặp khó khăn trong việc chuẩn bị hồ sơ cho cuộc đấu giá.

Khi có quá nhiều người đăng ký tham gia nhưng chưa rõ ai sẽ thực sự tham gia, tổ chức đấu giá sẽ phải chuẩn bị nhiều hồ sơ dự phòng, tốn kém thời gian và chi phí. Tổ chức đấu giá sẽ phải chờ đến ngày gần cuộc đấu giá mới biết chính xác danh sách người tham gia, do đó việc tống đạt giấy mời kịp thời trở nên khó khăn. Tình trạng này không chỉ làm tăng khối lượng công việc và chi phí cho tổ chức đấu giá, mà còn ảnh hưởng đến việc chuẩn bị và tổ chức cuộc đấu giá một cách chu đáo và hiệu quả.

Ảnh minh hoạ

Thứ ba, bất cập trong quy định thông báo công khai việc đấu giá

Điều 57 Luật ĐGTS 2016 đã có quy định về hình thức, thời hạn, nội dung thông báo công khai việc ĐGTS, tuy nhiên việc công khai vẫn chưa đáp ứng được với thực tiễn.

Về nội dung thông báo, khoản 4 Điều 57 Luật ĐGTS chỉ yêu cầu một số nội dung tối thiểu như tên, địa chỉ của tổ chức ĐGTS và người có tài sản đấu giá; Thời gian, địa điểm ĐGTS; Tên tài sản, nơi có tài sản đấu giá; Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; tiền đặt trước; Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá. Tuy nhiên, nhiều thông tin quan trọng khác như điều kiện, tiêu chí lựa chọn người tham gia, quy định về tiền đặt trước lại chưa được luật yêu cầu công khai đầy đủ. Điều này gây khó khăn cho người tham gia khi chưa nắm rõ các điều kiện, quy định về đấu giá.

Về hình thức thông báo, khoản 2 Điều 57 Luật ĐGTS quy định chỉ yêu cầu thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng (báo in, báo hình, hoặc trang thông tin điện tử chuyên ngành về ĐGTS). Tuy nhiên, nhiều người dân, nhất là ở vùng sâu vùng xa, chưa tiếp cận được các phương tiện này, dẫn đến thông tin về đấu giá chưa phổ biến rộng rãi.

Thứ tư, luật chưa có quy định về thẩm quyền, thủ tục cụ thể để xem xét, xác định các căn cứ hủy kết quả đấu giá tài sản

Tại Điều 72, Điều 73 Luật ĐGTS mới chỉ dừng lại ở việc quy định các trường hợp hủy kết quả ĐGTS và hậu quả pháp lý nhưng chưa quy định rõ trách nhiệm, thẩm quyền của các bên trong việc chứng minh các căn cứ để hủy kết quả.

Luật chưa có qui định xác định rõ ai có trách nhiệm chứng minh các vi phạm, sai phạm để đề nghị hủy kết quả đấu giá (người có tài sản, tổ chức đấu giá, người trúng đấu giá, cơ quan có thẩm quyền...). Đồng thời, cũng chưa có quy định về thẩm quyền và trình tự, thủ tục cụ thể để xem xét, xác định các căn cứ hủy kết quả. Chỉ duy nhất tại khoản 2 Điều 72 có quy định về thẩm quyền: “Hợp đồng dịch vụ ĐGTS, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự trong trường hợp người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 của Luật này”. Từ đó có thể hiểu, nếu như người trúng đấu giá không có hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9, thì Tòa án không thể tuyên vô hiệu hợp đồng dịch vụ ĐGTS, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, cho dù 4 trường hợp còn lại theo Luật rơi vào các trường hợp bị hủy kết quả ĐGTS.  

Bất cập nêu trên không những làm phát sinh việc bỏ sót, không xử lý được các hành vi vi phạm pháp luật về ĐGTS, mà còn gây ra khó khăn,  lúng túng cho tổ chức ĐGTS, cơ quan quản lý Nhà nước, người có tài sản đấu giá và người mua tài sản đấu giá khi bị rơi vào các trường hợp cụ thể (quy định tại khoản 1,3,4 và 5 Điều 72 Luật ĐGTS) và có nhu cầu được tuyên bố hủy kết quả ĐGTS.

Đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư (Ảnh minh hoạ)

Thứ năm, pháp luật về ĐGTS đối với tài sản đặc thù

Pháp luật về ĐGTS hiện chỉ quy định trình tự, thủ tục áp dụng chung cho tất cả các loại tài sản được đưa ra bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, tài sản đặc thù như quyền sử dụng đất bằng sáng chế, quyền khai thác khoáng sản…có những đặc điểm riêng biệt, không giống như các tài sản thông thường. Các tài sản này có giá trị lớn , tính chất pháp lý, kỹ thuật phức tạp, nhưng khoản tiền đặt trước theo quy định vẫn đang mở mức tối thiểu 5%, tối đa 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá là không hợp lý.  Pháp luật ĐGTS hiện tại chưa có quy định nhà đầu tư phải nộp thêm tiền đặt trước, hoặc phải có văn bản cam kết nộp bổ sung “tiền đặt trước”, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư “trả giá” tài sản đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với “giá khởi điểm của tài sản đấu giá”, để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư và đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá. Đây chính là một trong những thiếu sót rất lớn của luật, gây ra tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi. Nhiều cá nhân, tổ chức lợi dụng “bước giá” không có quy định về mức tối đa để nâng giá tại phiên đấu giá đất với mức vượt xa giá trị của thị trường để đẩy giá đất các khu vực lân cận nhằm trục lợi cá nhân, lợi dụng giá đã đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh khống giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính.

Đề xuất, góp ý hoàn thiện pháp luật về ĐGTS

Hoạt động ĐGTS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển nhượng tài sản một cách công khai, minh bạch và công bằng, góp phần thúc đẩy thị trường tài sản phát triển, tạo cơ hội tiếp cận tài sản cho nhiều đối tượng, đặc biệt là những người có nhu cầu.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, hoạt động ĐGTS tại Việt Nam trên thực tiễn vẫn còn bộc lộ một số tồn tại, bất cập như: Quy trình, thủ tục đấu giá chưa đủ rõ ràng, minh bạch; trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên tham gia chưa được quy định đầy đủ; vai trò, quyền hạn của tổ chức đấu giá chưa được tăng cường; cơ chế giám sát, kiểm tra hoạt động đấu giá chưa chặt chẽ. Điều này dẫn đến một số tiêu cực, bất cập trong quá trình tổ chức và thực hiện đấu giá.

Như việc đấu giá lô đất 3.12 Thủ Thiêm với giá khởi điểm là 2.942 tỷ đồng và thực tế có nhiều nhà đầu tư, trong đó có Công ty cổ phần Capital One Financial, đã đưa ra trước mức giá 23.800 tỷ đồng (Tập đoàn Tân Hoàng Minh trả giá là 24.500 tỷ đồng). Tổng giá trúng đấu giá lên tới 37.346 tỉ đồng, gấp hơn 7 lần giá khởi điểm. Tân Hoàng Minh bỏ cọc, kết quả ngân sách TP. Hồ Chí Minh thất thu . Việc bỏ cọc đấu giá lô đất Thủ Thiêm gây hệ lụy đến giá đất bị đánh giá “ảo” khi bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực ở thời điểm hiện tại, không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản và gây hệ lụy với phát triển kinh tế của TP Hồ Chí Minh.[2]

Để khắc phục những hạn chế bất cập trong nhiều quy định của Luật ĐGTS, thực hiện Nghị quyết số 89 của Quốc hội, Bộ Tư pháp đã phối hợp với các Bộ, ngành, cơ quan tổ chức liên quan xây dựng dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS. Dự án Luật đã được Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 6 và dự kiến được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 7 (tháng 5/2024).

Nhiều chuyên gia và Đại biểu Quốc hội có ý kiến cho rằng, việc Chính phủ trình Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS nhằm xã hội hóa, chuyển đổi số, phòng chống tham nhũng, tiêu cực, lãng phí, nhằm khắc phục những hạn chế, bất cập về thể chế, thúc đẩy công khai, minh bạch, khách quan của hoạt động đấu giá, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về ĐGTS.

Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM tổ chức hội thảo góp ý dự án Luật Đấu giá tài sản

Từ những phân tích nhận diện những bất cập, vướng mắc, khuyết thiếu của Luật ĐGTS 2016 ( như phần đầu bài viết), chúng tôi có một số đề xuất, góp ý hoàn thiện pháp luật về ĐGTS. Cụ thể:

Thứ nhất, cần bổ sung quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của người đăng ký tham gia đấu giá cũng như quy định về  việc các bên liên quan phổ biến và hướng dẫn cụ thể cho người tham gia ĐGTS hiểu rõ về các quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của mình.

Thứ hai, luật cần sửa đổi qui định về  thời gian đăng ký tham gia đấu giá và nộp tiền đặt trước theo hướng quy định thời gian đăng ký tham gia đấu giá, thời gian nộp tiền đặt trước so với thời gian mở cuộc đấu giá sao cho phù hợp. Xem xét, điều chỉnh các quy định về thời hạn đăng ký, nộp tiền đặt trước phù hợp với từng loại tài sản, địa bàn; Có thể áp dụng các quy định khác nhau đối với các loại tài sản có đặc thù khác nhau.

Thứ ba, cần quy định rõ hơn về nội dung thông báo, đa dạng hóa hình thức thông báo, và nâng cao thời hạn thông báo để  đảm bảo sự công khai, minh bạch và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người tham gia đấu giá.

Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về quy định hủy kết quả ĐGTS theo hướng quy định rõ trách nhiệm và thẩm quyền của các bên liên quan trong việc chứng minh các căn cứ hủy kết quả bao gồm: Xác định rõ đối tượng (người có tài sản, tổ chức đấu giá, người trúng đấu giá...) có trách nhiệm chứng minh các vi phạm, sai phạm để đề nghị hủy kết quả; Quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục xem xét, xác định các căn cứ để hủy kết quả đấu giá đối với từng trường hợp cụ thể theo hướng giao quyền về Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực tiếp quyết định, khi các trường hợp thỏa mãn điều kiện hủy kết quả ĐGTS theo luật định.

Thứ năm, luật cần bổ sung một số điều luật riêng về trình tự, thủ tục đấu giá riêng biệt đối với tài sản đặc thù như quyền sử dụng đất, điều kiện năng lực tài chính nhà đầu tư…. Đồng thời, cần quy định tăng mức nâng mức tiền đặt cọc tương xứng với giá trị của hàng hóa đấu giá ; quy định chặt chẽ liên quan đến điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp “tiền đặt trước” với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần.

---------------------------
Tài liệu tham khảo

1. Luật ĐGTS 2016;

2. Vụ ‘bỏ cọc’ đấu giá đất ở Thủ Thiêm: Nhìn từ góc độ pháp lý và giải pháp đặt ra (chinhphu.vn), Cổng thông tin điện tử Chính Phủ Thành phố Hồ Chí Minh.