Sửa Luật Đấu giá tài sản: Cần nghiên cứu tháo gỡ những vướng mắc nổi cộm, đặc biệt trong hoạt động đấu giá QSD đất

Ảnh minh hoạ

Những bất cập, vướng mắc nổi cộm

1, Đấu giá đất công bị nghẽn vì khó xác định giá khởi điểm lần hai

Theo quy định tại Điều 58 Luật ĐGTS năm 2016: “1. Người có tài sản đấu giá phải công khai giá khởi điểm; 2. Việc đấu giá tài sản chỉ được thực hiện theo phương thức trả giá lên”. Điều 52 quy định, đối với những trường hợp đấu giá tài sản mà không thành được thực hiện theo quy định của pháp luật hoặc đấu giá lại theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản.

Thế nhưng đối với tài sản công, theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật này và Điều 25, Nghị định 151/2017/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, thì bắt buộc phải tổ chức đấu giá lại. Nghĩa là phải thực hiện theo trình tự, thủ tục như đấu giá lần đầu, trong đó có việc xác định lại giá khởi điểm thấp hơn giá khởi điểm lần đầu,….Qui định này khiến cơ quan có thẩm quyền lúng túng…

Quang cảnh một Hội thảo lấy ý kiến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS

Thực tế cho thấy đã nảy sinh nhiều quan điểm, ý kiến khác nhau trong vấn đề xác định giá khởi điểm lần hai . Hầu hết sau khi đấu giá không thành, một thời gian sau xác định giá khởi điểm thường thấp hơn giá khởi điểm đã đưa ra đấu giá trước đó. Vì xác định lại giá khởi điểm thấp hơn giá đã đưa ra bán đấu giá trước có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản của Nhà nước, nhất là trường hợp đã đấu giá thành công loại tài sản tương tự vào thời điểm trước đó. Sợ bị quy trách nhiệm nên thực tế một số địa phương đang dè dặt, thận trọng khi quyết định lại giá khởi điểm. Hệ lụy kéo theo là không ít dự án, nhất dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo nguồn thu ngân sách bị ngưng trệ.

Từ thực trạng trên, rất cần có hành lang pháp lý điều chỉnh theo hướng thống nhất quan điểm rằng mức giá khởi điểm đưa ra đấu giá là giá của cuộc đấu giá thành công trước đó không thể làm căn cứ để xác định lại giá khởi điểm cho việc tổ chức lại việc đấu giá lần sau. Có nghĩa, việc xác định lại giá khởi điểm lần sau cần phải có quy định điều chỉnh về giá khởi điểm lại trong trường hợp thấp hơn lần đầu. Rất tiếc là đến thời điểm hiện tại, Dự luật sửa đổi, bổ sung chưa có quy định điều chỉnh sự bất cập vướng mắc này.

2. Tình trạng đấu giá ảo và bỏ cọc

Có thể nói từ Nghị định số 05/2005/NĐ-CP đến Luật ĐGTS 2016 là một bước tiến dài về quy định tiền đặt trước. Tuy nhiên nhìn từ thực tế vận dụng cho thấy vẫn còn lỗ hổng lớn. Nếu như Nghị định 05 quy định khoản tiền đặt trước tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của tài sản BĐG (căn cứ vào tính chất, giá trị của từng loại tài sản) được cho là quá nhỏ, dẫn tới nhiều trường tham gia đấu giá dễ dàng bỏ cọc; thì đến Luật ĐGTS quy định này được điều chỉnh lên tối thiểu 5% và tối đa không quá 20% (Điều 39).

Qui định trên tưởng sẽ khắc phục tình trạng thông đồng dìm giá hoặc bỏ cọc trong trường hợp từ chối mua tài sản; và thu hút tổ chức và cá nhân tham gia ĐGTS để kích hoạt giá trị tài sản theo hướng tiệm cận với giá thực trên thị trường. Tuy nhiên sau hơn 7 năm đi vào cuộc sống, quy định trên của Luật ĐGTS không những làm hạn chế được thực trạng mà trái lại.

Bởi do quy định khung tối đa và tối thiểu quá rộng vô hình trung tạo thành khoảng trống an toàn cho sự móc nối giữa tổ chức hành nghề đấu giá và người tham gia đấu giá tài sản. Có thể dẫn chứng ra đây loạt những vụ đấu giá tài sản để lại hệ lụy tiêu cực cho xã hội chỉ vì kẽ hở của quy định tiền đặt trước: (1) Vụ đấu giá khai thác mỏ cát trên sông Tiền, tỉnh An Giang xảy ra hồi tháng 3/2021. Từ mức giá khởi điểm là 7,2 tỷ đồng, Công ty T-S.Home ở TP.HCM đã đấu lên hơn 2.800 tỷ (gấp 390 lần) gây xôn xao dư luận, nhưng sau đó doanh nghiệp đã bỏ của chạy lấy người, chấp nhận mất cọc 1 tỷ đồng; (2) Gần đây nhất là các vụ đấu giá biển số đẹp, nhiều cá nhân đã tham gia đấu đẩy giá biển số lên quá cao rồi bỏ cọc khiến những người có nhu cầu thực sự không thể sở hữu, gây mất thời gian khi phải tổ chức đấu giá lại nhiều lần.

Ảnh chỉ mang tính minh họa (nguồn Internet )

Trước thực trạng đó, dự thảo Luật ĐGTS sửa đổi đã bổ sung quy định về tiền đặt trước không thay đổi vì theo Bộ Tư pháp tình trạng bỏ cọc không phải là số liệu áp đảo. Để bảo đảm phù hợp với thực tiễn, dự thảo luật lần này đã quy định rõ về tiền đặt trước đối với một số tài sản đặc thù. Ví dụ đối với đấu giá quyền khai thác khoáng sản mà giá khởi điểm xác định được bằng tiền thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm…

Mặc dù Dự luật có điều chỉnh, bổ sung (Điều 38): Người trúng đấu giá tài sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền dẫn đến bị hủy quyết định công nhận kết quả thì không được đăng ký tham gia đấu giá đối với tài sản đó trong thời hạn 01 năm; trường hợp tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản thì người trúng đấu giá không được đăng ký tham gia đấu giá trong thời hạn 03 năm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác...

Tuy nhiên theo ý kiến của các chuyên gia việc điều chỉnh này vẫn chưa xử lý được triệt để hoặc làm hạn chế thực trạng tình trạng bỏ cọc vì người trúng đấu giá bỏ cọc có quyền thực hiện quyền thỏa thuận dân sự với một người khác đấu giá tài sản, sau đó làm thủ tục chuyển nhượng lại…

3. Người mua trúng tài sản đấu giá từ kê biên thi hành án đối mặt rủi ro

Thực tế cho thấy việc giao tài sản đấu giá trong thi hành án dân sự gặp những khó khăn. Có tình trạng trong thi hành án dân sự, tuy đã được thực hiện đấu giá, nhưng chưa giao được. Số liệu thống kê cho thấy, trong những tháng đầu năm 2023, trong thi hành án dân sự có gần 2.000 vụ đấu giá, trong đó mới chỉ giao được hơn 1.300, còn hơn 600 vụ chưa giao được.

Theo quy định tại Điều 7 Luật ĐGTS 2016: “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình”. Điều đó có nghĩa người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình được pháp luật bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp. Quy định của Luật ĐGTS cũng tương thích với Luật thi hành án dân sự (THADS) năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 (Điều 103), quy định: “Người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó”.

Quang cảnh một buổi đấu giá đất tại phường Phan Đình Phùng, TP. Thái Nguyên

Tuy nhiên trên thực tế, người mua được tài sản đấu giá ngay tình phải đối mặt với rủi ro trong việc nhận tài sản, mặc dù đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Đó là khi Cơ quan thi hành án bàn giao tài sản cho người mua chưa hoàn thành thì Bản án có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy. Trong trường hợp này, mặc dù pháp luật vẫn bảo vệ người mua tài sản đấu giá (trừ trường hợp kết quả đấu giá tài sản bị hủy theo quy định tại Điều 72 của Luật ĐGTS) nhưng để nhận được tài sản cũng rất chật vật, mất nhiều thời gian.

Luật ĐGTS năm 2016 (tại khoản 2 và 3 Điều 33), quy định: “Khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá có trách nhiệm cung cấp cho tổ chức đấu giá tài sản bằng chứng chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền được bán tài sản theo quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về bằng chứng đó. Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm kiểm tra thông tin về quyền được bán tài sản do người có tài sản đấu giá cung cấp”. Tuy nhiên trên thực tế việc kiểm tra thông tin của tổ chức đấu giá cũng chỉ dừng trên giấy vì không có quyền điều tra, xác minh.

Một bất cập khuyết thiếu nữa của pháp luật cũng cần thông tin đó là Luật THA dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như Luật ĐGTS năm 2016 chưa có bất cứ sự điều chỉnh nào về việc Chấp hành viên của Cơ quan THA dân sự khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản cần phải cung cấp những giấy tờ, tài liệu gì. Do đó mà có những trường hợp, Chấp hành viên khi kê biên tài sản đã quên không áp dụng biện pháp bảo đảm gửi đến các cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn việc chuyển dịch tài sản đến khi bàn giao tài sản cho người trúng đấu giá thì mới phát hiện tài sản đã sang tên cho người thứ ba. Kẽ hở của pháp luật còn ở chỗ, tài sản thi hành án sau khi kê biên tiếp tục giao cho chủ sở hữu (là người phải thi hành án) quản lý, sử dụng nên khi đấu giá xong thì người phải thi hành án chống đối và rất nhiều lý do chưa thể cưỡng chế được, dẫn tới sự thiệt thòi thuộc về người trúng đấu giá tài sản.

Trong khi tài sản thi hành án dân sự luôn chứa đựng rủi ro, phức tạp, điều này đòi hỏi khi xem xét hồ sơ giấy tờ, đòi hỏi các tổ chức đấu giá phải có sự đánh giá chính xác đối với các loại giấy tờ tài liệu được cung cấp từ phía Chấp hành viên nhằm đảm bảo những giấy tờ, tài liệu đó đáp ứng đầy đủ, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các chủ thể khi tham gia đấu giá, đặc biệt là người trúng đấu giá tài sản thi hành án dân sự. Tuy nhiên, vấn đề này hiện nay chưa được sự điều chỉnh hoặc hướng dẫn từ phía các cơ quan có thẩm quyền dẫn đến việc yêu cầu các loại giấy tờ, tài liệu của các tổ chức đấu giá mỗi nơi làm một kiểu, thiếu sự nhất quán, đồng bộ.

4. Tình trạng thông đồng, dìm giá

Mặc dù Luật ĐGTS năm 2016 đã “dồn lực” ưu tiên phần lớn cho việc điều chỉnh ngăn chặn tình trạng thông đồng, dìm giá trong hoạt động đấu giá. Tuy nhiên trên thực tế thời gian qua tình trạng này vẫn diễn ra và núp dưới các thủ đoạn hết sức tinh vi. Có thể nhận diện qua các thủ đoạn điển hình dưới đây:

+ Thủ đoạn 1: Các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay, các tổ chức đấu giá đều sử dụng phương thức đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá (theo quy định tại Điều 42). Để mua được lô đất có vị trí đẹp, người tham gia đấu giá phải mua 2 bộ hồ sơ và chấp nhận nộp tiền đặt trước cho 2 cả người (trong đó có 1 hồ sơ khai chính chủ và 01 hồ sơ làm “chân giả” bởi một người khác đứng tên). Nếu cuộc đấu giá vòng đầu kết thúc khi không còn ai tham gia trả giá, Đấu giá viên sẽ công bố người trả giá cao nhất và công bố người đó là người trúng đấu giá. Trong trường hợp này nếu hồ sơ “chân giả” là người trúng đấu giá thì người có nhu cầu mua tài sản phải trả tiền thuế thu nhập cá nhân và thuế chuyển quyền sở hữu thay thì mới sở hữu được lô đất như ý. Thế nhưng trên thực tế, các “cò đất” vẫn có thể “dàn xếp” để chính chủ mua được lô đất đẹp mà không cần phải qua bước trung gian.  Đó là khi có từ hai người trở lên cùng trả mức giá cao nhất, phải tổ chức đấu giá tiếp (vòng hai) giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người trúng đấu giá. Nếu có người trả giá cao nhất không đồng ý đấu giá tiếp hoặc không có người trả giá cao hơn thì Đấu giá viên sẽ tổ chức bốc thăm để chọn ra người trúng đấu giá.

Khu đất đấu giá có sai phạm tại huyện Đan Phượng, Hà Nội

+ Thủ đoạn 2:  Người BĐGTS sẽ chủ động bàn bạc với một số người thông đồng, dìm giá để “khoanh vùng”, “hạn chế”, “chọn lọc” đối tượng là “quân xanh, quân đỏ” tham gia đấu giá như: hạn chế thông tin về phiên đấu giá bằng cách thông báo ở những phương tiện thông tin ít người biết; hoặc có thông báo nhưng không niêm yết hoặc cho niêm yết nhưng không đúng nơi có tài sản BĐG; gây khó khăn cho người đến mua hồ sơ xin đấu giá (như người giữ hồ sơ đi vắng, giám đốc đi vắng, chưa chuẩn bị kịp...). Do đó, khi vào phiên đấu giá thì chỉ là sự “diễn kịch” của các “diễn viên quân xanh, quân đỏ”. Giá bán và người trúng đấu giá hoàn toàn theo kịch bản có sẵn được thống nhất giữa người bán đấu giá và người tham gia đấu giá. Thủ đoạn này thường xảy ra đối với các tài sản bị tịch thu để xử lý vi phạm hành chính, tài sản thi hành án, tài sản của Nhà nước.

Một số kiến nghị hoàn thiện Luật Đấu giá tài sản

1. Cần có cơ chế xác định giá khởi điểm đấu giá lại

Trước thực trạng hành lang pháp lý chưa có quy định về xác định giá khởi điểm thấp hơn lần đầu, khiến các địa phương gặp khó trong việc tạo nguồn thu cho ngân sách; Theo chúng tôi Luật ĐGTS sửa đổi cần có quy định về “đấu giá xuống”. Theo đó việc xác định giá khởi điểm lần sau thấp hơn lần trước là hoàn toàn bình thường, nếu giá thị trường đối với tài sản đưa ra đấu giá tại thời điểm xuống thấp. Điều này phản ánh đúng thực tế khách quan, phù hợp với quy luật cung - cầu giá cả thị trường, không vi phạm quy định hiện hành về định giá tài sản. Vấn đề là quy trình, thủ tục đưa ra đấu giá phải được tiến hành công khai, minh bạch.

Các ĐBQH thảo luận Luật ĐGTS sửa đổi tại Kỳ họp thứ Sáu, QH khoá XV

Việc xác định giá khởi điểm lần sau thấp hơn giá đưa ra bán đấu giá trước đó (do đấu giá không thành) nhưng tuân thủ đúng trình tự thủ tục theo quy định thì không thể quy kết, coi đó là hành vi gây thất thoát, lãng phí tài sản công. Có như vậy, việc triển khai hoạt động đấu giá tài sản, nhất là đấu giá tài sản công được thực hiện thuận tiện, nhanh chóng hơn; hạn chế sự ngưng trệ, ách tắc do việc xác định giá khởi điểm gây ra khi triển khai các dự án đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

2. Tăng số tiền đặt trước để hạn chế bỏ cọc

Có ý kiến cho rằng, trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS lần này cần có chế tài xử lý cụ thể như: nếu doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư tự ý bỏ khoản tiền đặt cọc và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm (chứ không phải chỉ có 1-3 năm) không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và sẽ không được nhận lại tiền đặt trước. Ngoài chế tài này, theo chúng tôi cần phải nâng mức tiền đặt trước lên trên 20% (tùy thuộc vào giá trị của từng loại tài sản đưa ra đấu giá) và thu hẹp khoảng cách giữa khung tối đa và tối thiểu để hạn chế sự tùy nghi của tổ chức đấu giá tài sản. Giải pháp này được cho sẽ giúp hoạt động đấu giá, đặc biệt là đối với đấu giá quyền sử dụng đất trở nên minh bạch hơn, hướng tới người mua có nhu cầu ở thật, chứ không phải tạo ra một thị trường, hay một phân khúc “mua – bán” kiếm lời mới cho giới đầu cơ đất.

3. Tài sản đưa ra đấu giá phải có “lý lịch sạch” và nâng trách nhiệm Chấp hành viên

Từ thực trạng nan giải khi bàn giao tài sản đấu giá trúng cho người mua, đòi hỏi cần có sự điều chỉnh từ chính các quy định pháp luật chuyên ngành cũng như Luật ĐGTS nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn, đồng bộ, giúp cho quá trình ký kết hợp đồng dịch vụ giữa Cơ quan thi hành án dân sự với tổ chức đấu giá được minh bạch, chuyên nghiệp hơn. Theo chúng tôi nút thắt nằm ở chỗ cần có quy định cụ thể về trách nhiệm của Chấp hành viên thuộc Cơ quan thi hành án dân sự và trách nhiệm của người có tài sản đăng ký đấu giá. Đó là phải đảm bảo tài sản trước khi đưa ra đấu giá phải là tài sản có “lý lịch sạch”: Chính chủ, không bị tranh chấp, không thế chấp… Nếu khi bàn giao tài sản cho người đấu giá trúng mà phát hiện rủi ro thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Như vậy sự cần thiết bên cạnh việc sửa đổi Luật ĐGTS cũng cần sửa đổi Luật Thi hành án dân sự và Luật Bồi thường trách nhiệm của nhà nước. “Bên cạnh đó, cần vận hành thật tốt cơ chế cơ quan Ban chỉ đạo thi hành án ở các cấp, để tạo sự đồng thuận cao. Đối với những vi phạm của đội ngũ chấp hành viên thuộc lỗi chủ quan, cần kiên quyết xử lý, thậm chí huy động sự vào cuộc của các cơ quan khác, đảm bảo người sai phạm phải bồi thường sai phạm, chịu trách nhiệm trước Nhà nước”, đúng như tinh thần mà Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long nhấn mạnh.

4. Bổ sung qui định Tổ chức hoặc cá nhân tham gia đấu giá phải có năng lực 

Dự Luật ĐGTS sửa đổi hiện sửa đổi điểm g khoản 1 của Điều 52 (quy định về các trường hợp đấu giá không thành). Theo đó (i) nếu đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có một người hoặc có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có một người hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có một người trả giá hợp lệ trong trường hợp đấu giá tài sản quy định tại Điều 59 của Luật ĐGTS hiện hành; (ii) bổ sung điểm h khoản 1 của Điều 52: Trường hợp đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người hoặc có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá và tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có một người hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có một người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm mà người có tài sản không đồng ý bán.

Theo chúng tôi, quy định bổ sung và sửa đổi trên chỉ làm hạn chế tiêu cực trong trường hợp đấu giá tài sản quy định tại Điều 59 của Luật ĐGTS hiện hành (tức là đối với tài sản công) và trong trường hợp mà người có tài sản không đồng ý bán.

Thiết nghĩ, muốn hạn chế tiêu cực trong đấu giá, nhất là đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất thì phải có quy định điều chỉnh theo hướng bắt buộc người tham gia đấu giá phải chứng minh được năng lực tài chính thực sự (thông qua tài khoản tiền gửi tại một ngân hàng bất kỳ). Từ thực tế vụ Tân Hoàng Minh đấu giá đất ở Thủ Thiêm trước đây, để hạn chế tiêu cực, theo chúng tôi đối với tổ chức doanh nghiệp khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải chứng minh được doanh thu thể hiện trên báo cáo thuế tối thiểu tương ứng 20% giá trị đấu giá hoặc giá trị tài sản/tiền mặt của doanh nghiệp trên báo cáo kiểm toán lớn hơn hoặc bằng mức giá công bố tại thời điểm đấu giá; đồng thời, có năng lực triển khai dự án tương đương đã được nghiệm thu; năng lực tài chính đã triển khai dự án…