Những chính sách mới của Luật Đất đai 2024 mà doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm, lưu ý

Định giá đất theo nguyên tắc thị trường và những tác động tới DN

Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về Khung giá đất của Chính phủ ban hành 5 năm/lần. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Trường hợp bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định.

Bảng giá đất hằng năm sẽ được dùng để tính tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ hoặc cho thuê đất thu tiền hằng năm; tính thuế SDĐ; tính thuế thu nhập khi chuyển quyền SDĐ… Đối với giá đất cụ thể sẽ áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…

Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường, đồng thời đảm bảo trung thực, khách quan, công khai, minh bạch cũng như tính độc lập giữa tổ chức, cơ quan trong định giá đất. Việc định giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Luật cũng quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất bao gồm: giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng; giá đất trúng đấu giá đất và thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất. Thông tin đầu vào được sử dụng là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng từ thời điểm xác định giá đất trở về trước; ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá.

Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng, gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh. Cả 4 phương pháp này được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất hằng năm do HĐND tỉnh công bố. (Điều 158 Luật Đất đai 2024).

Theo đánh giá của giới chuyên gia, những chính sách mới về giá đất sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường, đặc biệt là doanh nghiệp và chủ đầu tư bất động sản. Cụ thể, đối với thị trường bất động sản, chính sách mới về định giá đất sẽ giúp hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai, điều này sẽ mang lại cơ hội cho người dân sở hữu nhà, đất để ở, với chi phí hợp lý và tránh được tình trạng bị "thổi giá".

Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư, việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất. Đồng thời, việc xây dựng bảng giá đất hằng năm giúp cho giá đất tiệm cận thị trường song cũng sẽ làm tăng áp lực về nguồn nhân lực, các khoản thuế bất động sản và phí chuyển nhượng từ đó sẽ tăng lên, làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư vào lĩnh vực này.

Thu hồi đất, chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý

Điều 79 Luật Đất đai 2024, quy định rõ 32 trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, …Quy định thu hồi đất được thiết kế thành 32 khoản cụ thể hóa các công trình theo từng lĩnh vực được ưu đãi, khuyến khích phát triển tương ứng với các pháp luật chuyên ngành. Bao gồm thu hồi đất xây dựng công trình giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải rắn, năng lượng, chiếu sáng công cộng, khu phi thuế quan trong khu kinh tế...

Như vậy, quy định về việc thu hồi đất đã cụ thể hơn trước đây, trong đó Nhà nước chỉ thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây khu đô thị. Còn các dự án khác, chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý. Điều này cũng góp phần giảm các tình huống tranh chấp, kiện tụng. Giai đoạn trước, một số quy định về thu hồi đất chưa sát thực tế cũng góp phần đẩy dự án của doanh nghiệp vào ách tắc.

Với những chính sách mới trong Luật Đất đai 2024: Chủ đất hưởng lợi nhiều hơn

Đặc biệt, khi thực hiện thu hồi đất để thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội, các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đáp ứng các điều kiện:  Dự án có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;  Dự án đã có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ; Có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 84 của Luật Đất đai trong trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh…

Công tác thu hồi, đền bù phải theo cơ chế thị trường, bồi thường ngang giá với giá trị đất bị thu hồi. Điều này được kỳ vọng tháo gỡ cho hàng loạt dự án đầu tư công trên khắp cả nước đang bị vướng giải phóng mặt bằng. Theo giới chuyên gia, việc thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng sát giá thị trường không chỉ là chìa khoá quan trọng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án mà còn tạo động lực thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Các dự án quy mô nhỏ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất

Theo nhận định của các chuyên gia, hầu hết việc giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu đều là sử dụng đất có giá trị kinh tế thấp hoặc phục vụ an sinh xã hội (nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên...). Trường hợp còn lại phải đấu giá, đấu thầu khi giao đất, cho thuê đất. Đây là những phương thức cạnh tranh nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có năng lực "thật", từ đó giúp "thanh lọc" thị trường. Các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh; số lượng doanh nghiệp sẽ bị thu hẹp nhưng quy mô trung bình, vốn lại mở rộng.

Một điểm đáng lưu ý, Luật đất đai 2024 quy định trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…). Điều này cho thấy thu hồi đất chỉ đặt ra trong trường hợp thực sự cần thiết để thực hiện những dự án điểm nhấn, tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng, cả khu vực, gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân. Các dự án quy mô nhỏ, mang tính chất cục bộ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất.

Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 đã hết sức lưu tâm đến các quy định đảm bảo thực hiện chủ trương của Đảng tại Nghị quyết 18 là "điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch", "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất".

Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập (Điều 125 Luật Đất đai 2024); Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” (Điều 126 Luật Đất đai 2024).

Đáng lưu ý, Luật Đất đai 2024 quy định rõ doanh nghiệp, nhà đầu tư trúng thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. đồng thời, trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.

Quy định trên đảm bảo hài hòa lợi ích của 3 chủ thể có liên quan. Người có đất được đền bù đúng giá trị trường, không còn tình trạng nhà đầu tư được "chống lưng" để mua rẻ đất của người dân. Nhà đầu tư được biết rõ chi phí, thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và được giao đất thực hiện dự án, không còn tình trạng "đầu nậu" núp bóng sau lưng chủ đất gây khó dễ cho doanh nghiệp.

Cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng thực thi hiệu quả Luật Đất đai 2024 để lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở thương mại hiện nay. (Ảnh minh hoạ)

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Trong đó, đáng chú ý Luật quy định rõ trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125 hoặc không có người tham gia. Thời gian giao đất, cho thuê đất trong trường hợp này chỉ được thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lần 2 … (Điều 124, Luật Đất đai 2024)

Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai theo hướng công khai, minh bạch, đem lợi ích tốt nhất cho xã hội trong đó có việc tăng thu ngân sách và lựa chọn nhà đầu tư tốt nhất để thực hiện dự án.

Trong đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đối với quỹ đất đã được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đất do Nhà nước quản lý, sử dụng. Điều này giúp việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện minh bạch, tăng thu cho ngân sách phục vụ lợi ích của quốc gia, dân tộc.

Việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất giúp tìm kiếm nhà đầu tư đảm bảo năng lực để thực hiện những dự án mang tính điểm nhấn, lan tỏa, tạo động lực, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội đã được chính quyền và đảng bộ địa phương xác định vì lợi ích phát triển chung.

Và chỉ thực hiện thu hồi đất đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng, do HĐND cấp tỉnh quyết định việc thu hồi đất.

Luật quy định sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ thông qua ba hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

 Doanh nghiệp được nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua cơ chế thoả thuận

Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 còn cho phép Doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua cơ chế thoả thuận. Cụ thể, theo quy định tại Điều 127, việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp:  thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79; Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở; Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 mà nhà đầu tư lựa chọn phương án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

Điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất bao gồm: Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố; Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122; đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở; Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án…

Đáng chú ý, mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có báo cáo gửi Phó thủ tướng việc xây dựng, trình Nghị quyết của Quốc hội về Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác. Theo đó, Dự thảo nghị quyết có 2 chính sách:

Thứ nhất là chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Thứ hai là chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024.

Đối tượng áp dụng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý. Việc thực hiện thí điểm trong thời gian 5 năm, từ ngày 1/1/2025 đến ngày 1/1/2030.

Cho phép Doanh nghiệp linh hoạt trả tiền thuê đất

Theo quy định Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần có thể chuyển trả tiền hàng năm. Đây là điểm mới được quy định tại khoản 2, Điều 30 về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất nhằm giúp giảm áp lực tài chính, từ đó có thể hạ giá nhà.

Theo đó, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm. Phần tiền thuê đất đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng theo quy định của Chính phủ.

Theo các chuyên gia, trước đây, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định việc doanh nghiệp, cá nhân được phép thay đổi từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Còn quyền chuyển đổi ngược lại từ trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm chưa được đề cập. Việc cho phép doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần có thể chuyển trả tiền hàng năm sẽ tạo điều kiện thuận lợi, tạo sự linh hoạt cho các doanh nghiệp trong cân đối, phân bổ vốn khi thực hiện dự án đầu tư. Đồng thời, sẽ giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng chi phí đầu tư ban đầu, từ đó, góp phần giảm giá nhà, tác động tích cực đến lực cầu thị trường bất động sản.

Doanh nghiệp được chuyển sang trả tiền thuê đất hàng năm

Không đưa đất vào sử dụng hoặc dự án chậm tiến độ sẽ bị thu hồi

Theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024, các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm;  Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này; Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.

Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính;

Không đưa đất vào sử dụng hoặc dự án chậm tiến độ sẽ bị thu hồi

Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Mở rộng đối tượng sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Một trong những nội dung được nhiều người chú ý là những thay đổi liên quan đến quyền của người sử dụng đất. Theo đó, Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng thêm về quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Cụ thể, tại khoản 3, khoản 6, Điều 4, Luật Đất đai năm 2024 quy định, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Luật Đất đai 2024 đã hướng tới tạo thuận lợi hơn cho Việt kiều mua bán bất động sản. Ảnh minh họa.

Luật Đất đai  2024 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam, có quyền, nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước, được gọi chung là cá nhân.

Đối với, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn và chi tiết hơn tại các Điều 41, 43, 44, Luật Đất đai năm 2024 gồm: Được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; Được sở hữu nhà ở, gắn liền với quyền sử dụng đất ở có điều kiện; Sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao…

Mở rộng chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai

Liên quan đến vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai, bên cạnh việc tiếp tục kế thừa quy định các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai theo luật cũ, Luật đất đai năm 2024 đã có nhiều sửa đổi quan trọng giúp doanh nghiệp, người dân, cơ quan hành chính, cơ quan tiến hành tố tụng nhanh chóng xác định, lựa chọn được cơ quan có thẩm quyền giải quyết, tránh được tình trạng đùn đẩy, né tránh trong thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai.

Cụ thể, thay vì chỉ có Tòa án và UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Luật đất đai năm 2024 tại khoản 5, điều 236 đã bổ sung thêm Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết các tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai.

Đồng thời, theo quy định mới tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết bao gồm Tòa án và Ủy ban nhân dân các cấp. Trọng tài thương mại Việt Nam là tổ chức phi chính phủ do vậy tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai sẽ không bắt buộc phải tiến hành hòa giải trước khi đề nghị cơ quan này giải quyết…

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc mở rộng chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai, đặc biệt là trao thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại cho trọng tài thương mại là rất phù hợp với xu hướng xét xử và phát triển ngày nay bởi thực tế đã chứng minh ưu điểm từ việc lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Trọng tài trong thời gian qua.

Bên cạnh đó hiện nay, trong các hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là hoạt động đầu tư kinh doanh liên quan đến bất động sản xuất hiện nhiều mâu thẫu tranh chấp liên thương mại chứ không đơn thuần là các mâu thuẫn, tranh chấp cơ bản liên quan đến quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Do đó nếu chỉ giao thẩm quyền giải quyết các tranh chấp này cho Toà án hay UBND các cấp thì vô hình chung đã tạo ra một khối lượng công việc lớn cho các chủ thể này, thậm chí nhiều vụ việc giải quyết kéo dài, làm tăng thêm chi phí và điều này không chỉ gián tiếp có ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế mà còn ảnh hưởng đến hiệu quả thu hút đầu tư tại một số địa phương.

Đồng thời, việc cho phép Trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai sẽ giúp giảm tải của Tòa án trong công tác xét xử tranh chấp đất đai hiện nay. Đồng thời, các mâu thuẫn, tranh chấp thương mại của doanh nghiệp, nhà đầu tư trong mối quan hệ kinh doanh liên quan đến đất đai được giải quyết kịp thời, thấu đáo, hiệu quả về thời gian và cả chi phí.