Nhiều chính sách mới quan trọng của Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động, thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động đầu tư kinh doanh

Quốc hội biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 18.1.2024

Luật Đất đai sửa đổi mới lần này đã thể chế các quan điểm, chủ trương của Nghị quyết số 18 của Trung ương, giải quyết được các vướng mắc, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013...

Nhiều chính sách mới nổi bật

- Bỏ quy định về khung giá đất.

 Đây là điểm mới quan trọng được luật hóa theo tinh thần Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương. Chủ trương này được các chuyên gia pháp luật và kinh tế đánh giá là mang tính đột phá quan trọng và kì vọng sẽ bỏ được sự chênh lệch giá trị thực và giá trị ảo, giúp phòng chống tiêu cực tham nhũng và hạn chế giảm mạnh khiếu nại phát sinh từ đất.

- Dành một mục riêng về giá đất.

Theo đó Luật quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Trong đó, việc định giá đất phải bảo đảm phương pháp định giá tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch. Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.

Luật cũng quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Định giá đất là vấn đề khó, do đó Quốc hội, Chính phủ tiếp thu ý kiến ĐBQH, nghiêm túc nghiên cứu để thiết kế các phương pháp định giá vừa có tính kế thừa, vừa có tính cụ thể hóa thực tiễn, có đổi mới nhưng phải có tính bao quát để có thể áp dụng cho các trường hợp cụ thể, lâu dài. Luật quy định mang tính nguyên tắc, xác định rõ về nội hàm và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.

- Ban hành bảng giá đất hằng năm

Liên quan đến bảng giá đất (Điều 159), tại kỳ họp bất thường thứ 5, có ý kiến đề nghị quy định bảng giá đất 5 năm 1 lần như luật hiện hành và hằng năm biến động thì điều chỉnh hệ số K. Tuy nhiên theo UBTVQH, đây là nội dung đã được các cơ quan nghiên cứu kỹ lưỡng, trình Quốc hội thảo luận nhiều lần trong quá trình giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường; tuy nhiên, trên thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.

Do đó Luật qui định ban hành bảng giá đất hằng năm nhằm bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất. Bên cạnh đó, Luật cũng quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm và giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế.

Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp…

- Đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Cụ thể theo hướng tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch, theo đó quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Phân cấp cho các địa phương trong xác định các chỉ tiêu quy hoạch để các địa phương chủ động phát triển kinh tế - xã hội. Những đổi mới trong các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ là nên tảng đưa nguồn lực đất đai làm đầu vào cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao như chủ trương của Đảng và Nhà nước.

- Công khai minh bạch trong thu hồi đất

Đáng chú ý, về thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái định cư, Luật đã có nhiều sửa đổi bổ sung các quy định về công khai minh bạch trong thu hồi đất, giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Theo đó, Luật đã quy định cụ thể các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, các dự án mà Nhà nước thu hồi trong trường hợp này phải là các dự án: (1) xây dựng công trình công cộng; (2) xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; (3) các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách…

- Mức giá đền bù khi bị thu hồi đất sẽ sát với giá giao dịch trên thị trường

Đặc biệt, theo qui định của luật mới, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước.

Ngoài ra, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận. Nếu như trước đây, rất nhiều người dân phải vất vả, thậm chí “đi xin” để được cấp giấy chứng nhận. Thì trong luật mới, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận. Thêm vào đó, có nội dung khuyến khích việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm thay vì “thu một lần” là một quan điểm mới mẻ, vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai…

Luật đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (ảnh minh hoạ)

- Qui định rõ các trường hợp phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Luật đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá đấu thầu và các trường hợp phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, quy định thể các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo tinh thần của Nghị quyết số 18 của Trung ương.

Quy định cụ thể điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Quy định rõ hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

- Phân cấp, phân quyền trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai:

Thống nhất quản lý theo hướng nâng cao trách nhiệm của địa phương và kiểm tra, giám sát, kiểm soát chặt chẽ của Trung ương; giảm đầu mối, giảm trung gian, gắn với cải cách hành chính, giảm phiền hà, tiêu cực, cụ thể phân cấp trong chuyển mục đích sử dụng đất, trong quyết định giá đất cụ thể, thu hồi đất… giám đấu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất tại khu kinh tế, khu công nghệ cao, cảng hàng không sân bay… Tập trung cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa, minh bạch thủ tục hành để người dân thuận tiện trong quá trình thực hiện thủ tục…

Ngoài ra, luật cũng sửa đổi bổ sung một số chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

Tác động mạnh mẽ tới hoạt động sản xuất đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp…

Với rất nhiều chính sách mới được điều chỉnh, các chuyên gia cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua sẽ có tác động mạnh mẽ đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

- Tháo gỡ nút thắt về xác định tiền sử dụng đất, tài chính đất đai, giúp các doanh nghiệp nhanh chóng triển khai dự án

Luật mới đã bỏ khung giá đất, tính giá theo nguyên tắc thị trường, sửa đổi này giúp tháo gỡ nút thắt về cách xác định tiền sử dụng đất, giúp các doanh nghiệp nhanh chóng triển khai dự án và gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Luật qui định 4 phương pháp định giá đất gồm so sánh (so sánh ba thửa đất tương đồng với nhau), thu nhập (được áp dụng mục đích sử dụng hiện tại với khu đất), thặng dư (áp dụng mục đích sử dụng tương lai với khu đất) và hệ số điều chỉnh giá đất. Cuối cùng là thông tin đầu vào cho định giá đất như kết quả đấu thầu, đấu giá, ký hợp đồng mua bán đất... Chính phủ sẽ đánh giá những nguồn thông tin nào cho đầu vào. Có ít nhất 70 nguồn thông tin để chúng ta ưu tiên xác định giá đất, trong đó gồm các thông tin ký kết hợp đồng, hay từ văn phòng đăng ký đất đai, hay từ thẩm định giá của ngân hàng… Tuy nhiên, nguồn thông tin tốt nhất là cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai để định giá đất. Để làm được vậy, các tổ chức, doanh nghiệp có liên quan phải có trách nhiệm cung cấp thông tin giá cả đất đai đầu vào cho nhà nước để làm dữ liệu thông tin định giá đất.

Luật mới bỏ khung giá đất sẽ giúp tháo gỡ nút thắt về cách xác định tiền sử dụng đất, giúp các doanh nghiệp nhanh chóng triển khai dự án và gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Đặc biệt, liên quan đến quy định về các khoản thu tăng thêm từ đất tại Điều 124 như: Tiền sử dụng đất, thuế đất tăng thêm đối với các dự án chậm tiến độ, không đưa đất sử dụng; quy định về thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trường hợp có điều chỉnh quy hoạch. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, các quy định này gây ra sức ép, buộc các doanh nghiệp phải triển khai dự án để tránh lãng phí đất.

Bên cạnh đó những sửa đổi về thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái định cư tại các Điều 78, 108 và 109 theo hướng quy định rõ ràng hơn về cơ chế bối thường, hỗ trợ và thu hồi đất trong các trường hợp: Hỗ trợ gia đình khi thu hồi đất nông nghiệp; thu hồi đất để xây dựng dự án nhà ở thương mại...

Theo các chuyên gia, việc sửa đổi này sẽ giúp hoàn thiện cơ chế nhằm xác định rõ quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng khi triển khai dự án, góp phần tháo gỡ vướng mắc về nguồn cung cho thị trường.

- Mở ra nguồn tiếp cận đất đai công bằng, minh bạch

Các quy định về tiếp cận đất đai trong Luật mới đã được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu…sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho” và mang lại công bằng và bình đẳng cho tất cả các đối tượng. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp…

 Trong những năm qua, các dự án rất khó tiếp cận đất đai không phải do chúng ta cố tình gây khó mà một số quy định thực sự chưa rõ ràng. Ví dụ: phương thức xác định loại đất, dự án nào được giao đất; dự án nào phải thông qua đấu thầu, đấu giá, cơ chế xác định giá đất đấu thầu ra sao... Luật lần này về cơ bản đặt ra các phương thức đó tương đối tường minh.

Liên quan tới quy định “chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc “đất ở và đất khác”: Luật mới qui định, trường hợp không phải đất ở mà muốn chuyển thành đất ở thì phải thông qua đấu giá, đấu thầu. Quy định như vậy giải quyết được vấn đề là khi đất nông nghiệp, phi nông nghiệp chuyển thành đất ở sẽ có chênh lệch địa tô do chuyển mục đích sử dụng đất. Khi mang đấu thầu, đấu giá, địa tô đó sẽ được thể hiện thông qua giá trúng đấu thầu. Tính chất thị trường do đó sẽ tăng lên. Điều này góp phần minh bạch trong đất đai, những nhà đầu tư thực sự có năng lực, khả năng đầu tư sẽ nắm được dự án…

- Kỳ vọng hồi sinh thị trường bất động sản

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, Luật Đất đai được thông qua sẽ tạo xung lực tích cực cho vấn đề điều chỉnh và hoàn thiện các luật khác cũng như là làm tăng tính thị trường cho các hoạt động kinh tế xã hội và quản lý Nhà nước. Đặc biệt là góp phần làm ấm và phục hồi nhanh hơn thị trường BĐS trong bối cảnh đang còn trì trệ hiện nay.

Ông Phong cho rằng, luật đã hoàn thiện và thể chế hóa, bao quát được Nghị quyết 18 của Trung ương, bám sát Hiến pháp, cương lĩnh của Đảng, pháp luật hiện hành. Đặc biệt, những nội dung liên quan đến định giá đất, cơ chế thu hồi đất và tạo quỹ đất để phát triển dự án.

Luật cũng sửa đổi một số chính sách - công cụ thuế nhằm góp phần thúc đẩy chuyển dịch đất đai đóng góp cho nguồn thu ngân sách, nguồn thu của Nhà nước, nguồn thu của xã hội sẽ sát thực tế; đồng thời giúp hoàn thiện vấn đề vốn hóa đất đai, vốn hóa quyền sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản…

Cộng đồng doanh nghiệp mong đợi Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua và các luật liên quan như Nhà ở, Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực sẽ tác động mạnh đến sự phát triển, hồi phục của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các dự án triển khai thủ tục đầu tư từ năm 2022 đến khi các luật này cùng có hiệu lực (2025) thì sẽ chịu tác động lớn do những thay đổi về hành lang pháp lý.

Do đó, doanh nghiệp mong muốn cơ quan chức năng quan tâm vấn đề chuyển tiếp các dự án nằm trong thời kỳ thay đổi giữa luật cũ và luật mới và có hướng dẫn cụ thể cho doanh nghiệp khi thực hiện. Việc ban hành Nghị định hướng dẫn cụ thể, kịp thời cũng rất quan trọng, sẽ giúp cho những khó khăn được khơi thông và thúc đẩy sự hồi phục tích cực của thị trường bất động sản ...