Giải pháp nào với công trình xây dựng không phải là nhà ở phục vụ mục đích lưu trú du lịch xây dựng trên “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Ảnh minh hoạ

Cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng không phải là nhà ở cho mục đích lưu trú du lịch xây dựng trên đất thương mại dịch vụ

Nghị Định 10 đã luật hóa các quan điểm trước đó của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường thể hiện tại Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, mà cụ thể là các hướng dẫn về “công trình xây dựng không phải là nhà ở cho mục đích lưu trú du lịch xây dựng trên đất thương mại dịch vụ”.

Theo đó, các “công trình xây dựng cho mục đích lưu trú du lịch xây dựng trên đất thương mại dịch vụ” đã có quy định riêng về việc cấp giấy chứng nhận và chế độ sử dụng đất. Cụ thể, những người mua các công trình xây dựng nói trên sẽ được cấp giấy chứng nhận khi dự án đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Nghị định 10, thể hiện: 1. quyền sở hữu đối với công trình;  2. quyền sử dụng đất có thời hạn; 3. trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật về du lịch,  “công trình xây dựng cho mục đích lưu trú du lịch” là các cơ sở lưu trú du lịch và có thể bao gồm cả “biệt thự du lịch” và “căn hộ du lịch”. Do đó, có rất nhiều hi vọng rằng khi Nghị Định 10 chính thức có hiệu lực, các loại hình “căn hộ du lịch” (hay còn gọi là condotel) sẽ được cấp giấy chứng nhận.

Nếu điều này trở thành sự thật, Nghị Định 10 không chỉ giải quyết được vấn đề về việc cấp giấy chứng nhận mà còn gỡ bỏ một nút thắt về rủi ro pháp lý vô cùng quan trọng trong việc tài trợ vốn cho các dự án condotel và qua đó thúc đẩy sự phát triển trở lại của ngành bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Về việc cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng không phải là nhà ở xây dựng trên “ đất ở không hình thành đơn vị ở ” 

Thực tế, trong thời gian qua nhiều tỉnh trên khắp cả nước đã chấp thuận chủ trương đầu tư và cho phép xây dựng condotel trên đất ở và sáng tạo ra khái niệm chưa từng có tiền lệ, không được quy định trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai - “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Số liệu thống kê cho thấy số lượng loại công trình này chiếm tỷ lệ không nhỏ trong tổng thể các dự án liên quan đến du lịch nghỉ dưỡng được cấp phép (riêng tỉnh Khánh Hoà có 40 dự án thì hơn phân nửa đã là dự án nghỉ dưỡng được xây dựng trên “đất ở không hình thành đơn vị ở”).

Nếu chiếu theo các quy định mới tại Nghị Định 10, các dự án này sẽ có khả năng vẫn tiếp tục không được cấp giấy chứng nhận do không được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ như yêu cầu tại Nghị Định 10. Việc Nghị Định 10 không có quy định riêng cho loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” cho thấy quan điểm thận trọng của đội ngũ soạn thảo nhằm tránh việc vi phạm một nguyên tắc cơ bản của Luật Đất đai 2013 là sử dụng đất không đúng mục đích do xây dựng công trình không dùng cho mục đích ở trên đất ở.

Để xử lý tình huống này, nhóm tác giả bài viết có một số khuyến nghị về giải pháp như sau:

- Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ để thực hiện theo quy định của Nghị Định 10

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ khi không thể điều chỉnh quy hoạch để hình thành đơn vị ở là một đề xuất đã có trước đó và từng được lãnh đạo của tỉnh Khánh Hòa đề xuất. Căn cứ Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 01/9/2021 thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền (chỉ thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất). Theo đó, toàn bộ các thửa đất là đất ở đang được dùng để xây dựng các dự án condotel cần phải chuyển sang đất thương mại dịch vụ theo đúng quy hoạch đất ban đầu. Như vậy, với đề xuất này, thời điểm hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận trên cơ sở quy định tại Khoản 4 và Khoản 11, Điều 1 của Nghị Định 10.

Tuy nhiên, dù phù hợp với các quy định tại Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT và Nghị Định 10, phương án này vẫn sẽ đối diện với một số vấn đề lớn, cụ thể như:

(i) Xét về mặt giá trị, đất ở là loại đất có giá trị cao nhất trong phân loại các loại đất theo mục đích sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai hiện hành. Trong trường hợp chuyển đất ở thành đất thương mại dịch vụ như quy hoạch ban đầu thì số tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở” mà chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính  cho nhà nước sẽ được xử lý như thế nào ?

(ii) Số tiền mà bên mua công trình xây dựng đã thanh toán cho chủ đầu tư để mua đất ở nhưng sau đó trở thành đất thương mại dịch vụ sẽ được xử lý như thế nào để có thể tránh việc ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua này do sự sụt giảm về giá trị của việc chuyển mục đích sử dụng từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ.

Do đó, dù là một phương án hợp lý về mặt pháp lý và không gây ra các ảnh hưởng đối với quy hoạch cũng như tạo ra sức ép về mặt hạ tầng đối với các địa phương nhưng trong trường hợp giải quyết theo phương án này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có một số hướng dẫn cụ thể liên quan tới việc giải quyết hai vấn đề nêu trên nhằm tránh ảnh hưởng tới lợi ích hợp pháp của các bên tham gia vào giao dịch, tạo ra sự thống nhất trong xã hội và tránh tranh chấp, mâu thuẫn trên diện rộng kéo dài bởi tuy không thực hiện thủ tục xin chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất nhưng người sử dụng đất phải tự nguyện thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với quyền sử dụng đất. Vì vậy, phương án này chỉ thực hiện được khi có sự nhất trí thống nhất của 100% người nhận chuyển nhượng bởi quyền sử dụng đất là phần sở hữu chung của người mua (trừ những diện tích được các bên thoả thuận vẫn thuộc quyền sử dụng của Chủ đầu tư).

- Chuyển đổi công năng sử dụng các công trình tại các dự án condotel thành nhà ở

Các địa phương cũng có thể cân nhắc một phương án khác tương tự với phương án đã từng được Đà Nẵng áp dụng cho dự án Cocobay. Theo đó, Uỷ ban nhân dân Thành phố Đà Nẵng đã đồng ý cho thay đổi mục đích và công năng sử dụng của một phần dự án Cocobay từ condotel sang nhà ở (mà cụ thể là căn hộ chung cư) sau khi đáp ứng được các điều kiện nhất định để hình thành đơn vị ở và một số điều kiện liên quan đến an ninh quốc gia, trật tư an toàn xã hội, bao gồm:

Các điều kiện về quy hoạch đô thị (hạ tầng của khu vực: hệ thống điện, hệ thống đường giao thông, hệ thống, trường học, bệnh viện, siêu thị, trạm, quy mô dân số, cây xanh, hạ tầng phải đảm bảo khi quy mô dân số tăng); Các điều kiện về xây dựng và phòng cháy chữa cháy; Các điều kiện về tỉ lệ sở hữu đối với người mua là người nước ngoài, tổ chức nước ngoài; và các điều kiện về an ninh quốc phòng đặc biệt là đối với các dự án ven biển, các khu vực nhạy cảm, các khu vực có ý nghĩa về phòng thủ quốc gia.

Do việc hình thành đơn vị ở mới, đây là một phương án có thể gây sức ép lên cơ sở hạ tầng xã hội của từng địa phương. Ngoài ra, không phải mọi dự án condotel đều có thể đáp ứng được đầy đủ các điều kiện này mà đặc biệt là các dự án condotel đã “bán”cho người nước ngoài dưới hình thức hợp đồng thuê dài hạn cho cá nhân/tổ chức nước ngoài. Đồng thời, các căn condotel được chuyển đổi sẽ là một ngoại lệ cần được bổ sung vào quy định của Luật Nhà ở để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật 

Kết mở

Có thể thấy, các phương án nêu trên đều có một số điểm cần phải cân nhắc và chưa phải là một giải pháp hoàn hảo cho tất cả những vấn đề còn tồn đọng, giải quyết triệt để vướng mắc đối với các dự án condotel được xây dựng trên “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Tuy nhiên vấn đề cần đặc biệt lưu tâm là việc không xử lý kéo dài đối với các dự án này đang làm lãng phí nguồn lực của xã hội và làm giảm tính hấp dẫn của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung đang chịu nhiều tác động từ các điều kiện vĩ mô và sự thay đổi từ các quy định của pháp luật. Do đó, để khai thác, sử dụng hiệu quả những công trình xây dựng được cấp phép trên “đất ở không hình thành đơn vị ở”, việc sớm quy định hướng ra về pháp lý cho loại hình này là vấn đề cần thiết trên nguyên tắc đảm bảo hài hoà lợi ích chung, đảm bảo an ninh quốc phòng, trật tự an toàn công cộng, mỹ quan đô thị và sự phát triển bền vững của ngành du lịch và lợi ích hợp pháp của những người mua.