Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có nhiều điểm mới nhưng Nhiều quy định vẫn cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) bổ sung nhiều quy định mới

Theo đó, dự thảo Luật đã bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Dự thảo Luật cũng quy định về xác định rõ việc áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan trong hoạt động kinh doanh bất động sản; nguyên tắc giải quyết khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa nội dung, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan… Dự thảo Luật cũng bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh; bổ sung quy định về thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng.

Ngoài ra, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cũng nêu rõ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản; trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của luật này…

Nhiều quy định cần tiếp tục nghiên cứu làm rõ

Mặc dù Dự thảo có nhiều điểm mới và được kỳ vọng sớm giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luât có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính… Tuy nhiên, theo các chuyên gia, còn nhiều vấn đề nổi cộm trong dự thảo Luật cần làm rõ.

Cụ thể, tại phiên họp Phiên họp chuyên đề pháp luật Tháng 4/2023 của UBTV Quốc hội mới đây, cho ý kiến về Dự thảo Luật KDBĐS Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị dự thảo luật cần hoàn thiện các quy định về quản lý Nhà nước, đẩy mạnh phân cấp thực hiện cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện cụ thể hơn các quy định về điều tiết thị trường bất động sản.

Theo đó, cần tách bạch quan hệ pháp luật mang tính chất công, các quan hệ việc quản lý nhà nước, điều tiết thị trường và quan hệ mang tính chất tư, hợp đồng, môi giới, quan hệ cung cầu trên cơ sở tôn trọng quy luật thị trường, quy luật cạnh tranh phù hợp với các nguyên tắc. Vấn đề nào thị trường có thể làm tốt thì Nhà nước không can thiệp nhưng Nhà nước cấp đủ công cụ để điều tiết khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá “nóng”, hoặc đình trệ, đóng băng, bảo đảm thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững…

Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga cho rằng để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) liên quan đến nhiều Luật, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Bộ luật Dân sự, Ủy ban Tư pháp đề nghị rà soát để làm rõ những nội dung còn chồng chéo, mâu thuẫn có liên quan đến các vấn đề như: chứng nhận quyền sử dụng đất, đặt cọc, bảo lãnh…

Ủy ban Thường vụ Quốc cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Phiên họp chuyên đề pháp luật Tháng 4/2023

Phân tích những quy định cụ thể trong Dự thảo, nhiều chuyên gia, luật gia, nhà khoa học cũng chỉ ra nhiều vấn đề nổi cộm trong dự thảo Luật cần làm rõ.

Điển hình như, phân tích Điều 10 của dự thảo Luật quy định về "Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS", các luật gia cho rằng: Khoản 1 quy định rõ các điều kiện mà tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đáp ứng. Có thể hiểu rằng nếu một tổ chức, cá nhân không đáp ứng các điều kiện đó thì không được coi là tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS một cách hợp pháp?

Trong khi đó khoản 2 của Điều này lại quy định đối tượng không bắt buộc phải thỏa mãn điều kiện kinh doanh BĐS tại Khoản 1, cụ thể: "Tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này nhưng phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực giao dịch BĐS và kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật…".

Luật sư Trần Hoàng Anh - Đoàn Luật sư Hà Nội đặt vấn đề, vậy tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2 này có phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS hay không? Nếu đúng thì việc bắt buộc đáp ứng các yêu cầu quy định tại Khoản 1 có ý nghĩa gì? Nếu không phải thì tại sao lại quy định các đối tượng trên vào trong Luật? Phải chăng dự thảo Luật muốn áp đặt rằng các tổ chức, cá nhân được quy định tại Khoản 2 cũng đang thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS một cách không chính thức? Thêm một lần nữa, hồ sơ kèm theo dự thảo Luật không có bất cứ giải thích nào liên quan.

Ngoài ra, ý kiến của nhiều nhà nghiên cứu pháp luật vẫn còn nhiều băn khoăn về quy định tại Điều 57 của dự thảo Luật đặt ra, bắt buộc các giao dịch kinh doanh BĐS mà một bên là doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Quy định này không chỉ xung đột trực tiếp với Điều 119 Bộ luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự mà còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch này mà người có lợi được xác định rõ ràng nhất chính là các sàn giao dịch BĐS. Không những vậy, dù Điều 57 chỉ quy định về các giao dịch phải thông qua sàn giao dịch nhưng lại quy định luôn cả các giao dịch thuộc diện khuyến khích thông qua sàn giao dịch BĐS. Điều đáng nói là đối tượng "khuyến khích" ở đây hoàn toàn nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS?

GS.TS Hoàng Thế Liên - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tư pháp phân tích: Điều 57 được thông qua nhằm mục đích cụ thể chủ trương của Đảng tại Nghị quyết 18. Hoạt động kinh doanh BĐS chứa đựng nhiều rủi ro. Do vậy, cần phải kiểm soát cực kỳ chặt chẽ hoạt động này theo hướng đảm bảo công khai, minh bạch thông tin, tránh gây rủi ro cho khách hàng, hạn chế gian lận trong giao dịch mua bán BĐS. Nhất là đối với loại hình BĐS hình thành trong tương lai.

Điều 57 quy định phải giao dịch BĐS hình thành trong tương lai thông qua sàn giao dịch BĐS. Sàn giao dịch là nơi đảm bảo chặt chẽ thông tin sản phẩm BĐS, đảm bảo lợi ích cho khách hàng. Tuy nhiên, việc giao dịch qua sàn mà không được công chứng, chứng thực thì chưa đảm bảo về mặt pháp lý. Vì vậy, các cơ quan soạn thảo cần tính toán lại. Sàn giao dịch có chức năng giúp Nhà nước kiểm soát tính công khai minh bạch thông tin dự án, kiểm soát điều kiện mua bán, chống gian lận. Trong khi, việc giao kết hợp đồng giao dịch BĐS là văn kiện pháp lý quan trọng cần phải được kiểm soát bằng tính pháp lý. Do vậy, không thể loại trừ hoạt động công chứng.

“Việc kiểm soát thông tin chỉ là một khâu trong giao dịch mua bán BĐS, kiểm soát tính pháp lý là khâu quan trọng hơn rất nhiều. Tôi cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS không nên đặt vấn đề các loại hình cần được công chứng. Vì Luật Công chứng đã quy định rất rõ các giấy tờ pháp lý cần thiết phải công chứng. Nếu chúng ta muốn điều chỉnh thì để Luật Công chứng điều chỉnh trên cơ sở đánh giá kỹ lưỡng vấn đề để đảm bảo mục tiêu đảm bảo quyền lợi cho khách hàng” - GS Liên nhấn mạnh.

Ông Đào Duy An - Tổng Thư ký Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam kiến nghị, cần thiết phải bỏ khoản 6 Điều 61 để tránh chồng chéo và nhầm lẫn về giá trị của văn bản xác nhận giao dịch được thực hiện qua sàn với văn bản công chứng. Xác nhận giao dịch qua sàn không thể sử dụng làm căn cứ kê khai, tính thuế vì chưa thể bảo đảm rằng mức giá giao dịch đó phản ánh đúng giá trị giao dịch thật của các bên.

Ngoài ra nhiều chuyên gia cũng cho rằng cần thiết phải làm rõ Điều 45 quy định về các loại hợp đồng giao dịch kinh doanh BĐS tại Dự thảo Luật kinh doanh BĐS sửa đổi. Cụ thể, phải bổ sung thêm nội dung Hợp đồng kinh doanh BĐS có sự tham gia của cá nhân thì phải được công chứng, chứng thực.

Theo Ông Trần Đức Long - Phó chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam, Điều 45 chỉ yêu cầu các hợp đồng kinh doanh BĐS, dịch vụ BĐS tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS trong việc sử dụng hợp đồng. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Đây là lỗ hổng lớn trong giao dịch BĐS. Ngoài ra, để đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu BĐS, giao dịch cần phải đáp ứng được các điều kiện về mặt hình thức quy định tại Điều 117, 119 Bộ luật Dân sự và quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch tại Luật Đất đai hoặc/và Luật Nhà ở.

Cần bổ sung quy định cấm thao túng thị trường, thổi giá đất

Cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các đại biểu Quốc hội đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu thêm về các quy định cấm các hành vi thao túng thị trường, thổi giá đất.… Bởi những hành vi trên thực tế qua xảy ra rất nhiều, do chưa có quy định nên dẫn tới khó có biện pháp xử lý.

Theo đó, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Hữu Toàn cho rằng, nội dung bên trong Luật điều tiết cả câu chuyện kinh doanh, hơi nghiêng về giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, cần hiểu được bất động sản là gì để hiểu được kinh doanh bất động sản, từ đó có các quy định rõ hơn. Mặt khác, Luật này không chỉ liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Dân sự... do đó, đề nghị Ban soạn thảo cần rà soát kỹ lưỡng hơn để phạm vi của luật đảm bảo tính phù hợp.

Phó Chủ nhiệm Nguyễn Hữu Toàn đề nghị, Ban soạn thảo nghiên cứu thêm về các quy định cấm các hành vi thao túng thị trường, thổi giá đất,… Bởi những hành vi trên thực tế xảy ra rất nhiều, do chưa có quy định nên dẫn tới khó có biện pháp xử lý…

Tham gia thảo luận tại phiên họp UBTV, Trưởng Ban Công tác Đại biểu Nguyễn Thị Thanh cho biết, Điều 9 trong dự thảo Luật về các hành vi bị cấm quy định, cấm cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này. “Luật đã cấm cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng theo Luật, thì có cấm những người hành nghề môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề hay không? Đại biểu cho rằng cần có quy định cấm môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề để giải quyết vấn đề “cò đất” ở các địa phương”, Trưởng Ban Công tác Đại biểu nêu vấn đề.

Ngoài ra, bà Nguyễn Thị Thanh cũng cho biết, tại các địa phương, hoạt động của các sàn giao dịch bất động là không phổ biến, mà chủ yếu là thực hiện đấu giá giá trị quyền sử dụng đất. Do đó, luật cần có những quy định chặt chẽ để phân biệt giữa hành vi người đi môi giới để đi đấu giá đất với người có nhu cầu đấu giá đất thật sự.

Đồng thời đề nghị cần có sự thống nhất trong mẫu hợp đồng dân sự bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác.

Nhấn mạnh nội dung quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản là về quy hoạch, xây dựng trục quy hoạch theo thời gian, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình huệ cho rằng, việc tái cấu trúc cần được thực hiện cả với thị trường, doanh nghiệp, sản phẩm, trong đó, quy hoạch là vấn đề cốt lõi. Tuy nhiên, dự thảo Luật còn chưa thể hiện rõ nét nội dung này.

Chủ tịch Quốc hội cũng nêu, Nghị quyết 18 có nội dung về xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin về đất đai; xây dựng cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật không có điều khoản, nội dung cụ thể để thể chế hóa nội dung này. Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần tiếp tục rà soát, thể chế hóa đầy đủ nội dung Nghị quyết, đường lối, chủ trương của Đảng tại dự thảo Luật này.

Trong vấn đề quản lý thị trường bất động sản, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần rà soát, tổng kết những vướng mắc, tồn tại, hạn chế để có những điều chỉnh tổng thể, cả về sân chơi, người chơi, luật chơi trên thị trường bất động sản, để tháo gỡ những hạn chế trước mắt cũng như những vướng mắc lâu dài, tránh làm phát sinh các vấn đề khác.

Về phạm vi điều chỉnh, Chủ tịch Quốc hội cho biết, dự án luật này có sự giao thoa với nhiều luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, lần sửa đổi luật này là cơ hội lớn để giải quyết những vấn đề tổng thể, tạo ra sự thay đổi nhưng vẫn đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật…

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023), thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).