Gói 120.000 tỷ cho vay nhà ở xã hội: Đối tượng và điều kiện vay như thế nào?

Bốn ngân hàng thương mại nhà nước sẽ thống nhất điều kiện vay cho gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng.

Ngày 11/3, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Tại nghị quyết này, Chính phủ chỉ đạo 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước, gồm Agribank, BIDV, Vietcombank và Vietinbank thực hiện Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5% - 2% so với mặt bằng lãi suất chung. Theo đó, thị trường sẽ được cấp khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy mục tiêu hoàn thành ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030.

Triển khai thực hiện gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội

Tại buổi Họp báo thông tin kết quả hoạt động ngân hàng quý I/2023, ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết,, chậm nhất trong 1 - 2 ngày tới NHNN sẽ có một văn bản chính thức hướng dẫn triển khai gói này.

Theo đó, cả 4 ngân hàng thương mại nhà nước sẽ thống nhất chung một cách cho vay giống nhau cho các đối tượng. Tuy nhiên, cơ chế vay do các ngân hàng này tự quyết định bằng nguồn vốn của tổ chức.

Mức lãi suất của gói tín dụng này sẽ giảm 1,5% so với mức cho vay thông thường đối với với các chủ đầu tư tham gia phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ. Đối với người mua sẽ được hỗ trợ giảm 2%.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước khẳng định, cơ chế cho vay sẽ rất thông thoáng, các ngân hàng sẽ không đặt ra các điều kiện gì khác nhưng với điều kiện phải thuộc các đối tượng mua nhà ở các phân khúc nói trên. Phía ngân hàng sẽ có biện pháp để tránh tình trạng trục lợi và mỗi người chỉ được vay một lần cho một căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Bên cạnh đó, theo phía NHNN đã và đang nghiên cứu, đề xuất để có một cơ chế về mặt chính sách về việc giãn, hoãn nợ cho những đối tượng, doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền (xuất phát từ lý do khách quan). Nếu có thêm một nguồn vốn hỗ trợ tương tự có thể sẽ hỗ trợ được các doanh nghiệp vượt qua.

“Vấn đề này phải được xử lý một cách hài hòa trên cơ sở đảm bảo được việc hỗ trợ trực tiếp trước mắt cho doanh nghiệp và đảm bảo an toàn hệ thống, nhất là liên quan đến nợ xấu. Phía NHNN đang nghiên cứu để triển khai chính sách này dựa trên cơ sở pháp lý, đối tượng, ngành nghề và mức độ cần thiết”, ông Tú cho biết.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng chia sẻ thêm, nhiều doanh nghiệp đang mong muốn ngành ngân hàng chia sẻ khó khăn nhưng thực sự những khó khăn này không phải vì vốn tín dụng mà là do các điều kiện về thị trường, dòng tiền, mức tiêu thụ hàng hóa,… Tuy nhiên, để hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn này cần có sự đồng hành của các ngân hàng thương mại thông qua dòng vốn tín dụng.

Chia sẻ thêm về gói 120.000 tỷ đồng, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế cho biết, NHNN đã tổ chức nhiều cuộc họp để xây dựng chương trình. Theo đó, đối tượng là chủ đầu tư (doanh nghiệp) và người mua nhà. Các dự án sẽ do Bộ xây dựng công bố theo quy định. Gói này sẽ được triển khai đến khi giải ngân hết số tiền 120.000 tỷ nhưng không quá ngày 31/12/2030.

Lãi suất ưu đãi sẽ được NHNN thông báo định kỳ 6 tháng một lần kể từ ngày 1/7/2023. Riêng năm nay, dự kiến đến ngày 30/6/2023, mức lãi suất cho vay hỗ trợ chủ đầu tư ở mức 8,7%/năm và cho người mua nhà là 8,2%/năm. Thời gian được hưởng lãi suất ưu đãi tương ứng với chủ đầu tư là 3 năm và người mua nhà là 5 năm.

Theo bà Giang, gói tín dụng này được thực hiện bằng nguồn huy động của các ngân hàng, điều này thể hiện tinh thần chia sẻ của ngành ngân hàng đối với các đối tượng có nhu cầu mua nhà ở thực, cũng như góp phần khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ. Chương trình này giảm lãi suất ở cả phía cung và phía cầu (lên tới 3,5%), điều này vừa góp phần giảm giá thành sản phẩm, vừa tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. NHNN cho rằng đây là một giải pháp gián tiếp góp phần làm giảm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường bất động sản.

Những đối tượng được vay mua nhà ở xã hội

Năm 2023, nhà ở xã hội được xem sẽ là phân khúc nóng nhất thị trường khi có hàng loạt cam kết về chính sách và tín dụng, vậy những đối tượng nào được vay gói 120.000 tỷ mua nhà ở xã hội.

Theo Bộ Xây dựng, tại điểm b Khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định, phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có NƠXH. Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.

Mỗi người vay sẽ chỉ được vay một lần cho một căn nhà ở xã hội trong gói tín dụng 120.000 tỷ đồng

Bên cạnh đó, tại khoản 16 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH đã quy định về Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú.

Cụ thể, trường hợp đối tượng đăng ký xin mua, thuê, thuê mua NƠXH có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có NƠXH thì phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó.

Đối với trường hợp đối tượng đăng ký mua, thuê, thuê mua NƠXH không có hộ khẩu thường trú theo quy định tại điểm a khoản này thì phải có bản sao giấy xác nhận đăng ký tạm trú và giấy xác nhận đóng bảo hiểm xã hội từ 01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng NƠXH.

Mặt khác, đối tượng có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc có đăng ký tạm trú và giấy xác nhận đóng bảo hiểm xã hội từ 01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng NƠXH thì đủ điều kiện về cư trú để mua NƠXH.

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 62 Luật Nhà ở quy định, việc cho thuê, cho thuê mua, bán NƠXH phải đúng quy định của Luật này. Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một NƠXH.

Đáng chú ý, tại khoản 1 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: NƠXH phải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng và điều kiện quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở. Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ NƠXH một lần theo quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở.

Điều kiện, hồ sơ, thủ tục vay vốn cần thông thoáng và thuận lợi

Thực tế thời gian qua, điều kiện tiếp cận các gói tín dụng quá khắt khe khiến nhiều công ty bất động sản ngại đầu tư vào dự án NƠXH.

Việc chậm giải ngân các gói hỗ trợ cũng là một thách thức lớn trong việc triển khai gói tín dụng NƠXH tại Việt Nam. Nhiều doanh nghiệp (DN) phản ánh việc giải ngân các gói hỗ trợ thường xuyên bị chậm trễ khiến thủ tục hành chính kéo dài và phức tạp. Điều này dẫn đến DN bất động sản gặp khó khăn trong việc hoàn thành dự án đúng hạn và phát sinh chi phí.

Một trở ngại khác mà các DN phải đối mặt là thiếu dòng vốn cho dự án NƠXH. Ngân hàng Chính sách Xã hội gần như là ngân hàng duy nhất liên quan, trong khi DN khó đầu tư vào dự án NƠXH do không tiếp cận được nguồn vốn cần thiết.

Lãi suất cho vay cao là một vấn đề khác mà DN phải đối mặt khi đầu tư vào dự án NƠXH. Với lãi suất hiện nay và giá vật liệu xây dựng tăng cao, DN buộc phải tăng giá bán nhà để tránh lỗ, khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở vừa túi tiền.

Còn nhớ trước đây, gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng khi ra đời (tháng 6/2013) được xem như “một mũi tên trúng hai đích” khi vừa là liều thuốc “cấp cứu” cho thị trường bất động sản đang bị đóng băng, vừa hỗ trợ người thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà. Chủ trương, mục đích rất đúng, rất hợp lòng dân, nhưng qua thực tế triển khai thực hiện thì bộc lộ khá nhiều “nút thắt”.

Cụ thể, người đi vay, đặc biệt là người dân vay mua nhà hoặc vay xây, sửa chữa nhà bị “hành” rất nhiều về mặt thủ tục. Để “chạm” được tới gói 30.000 tỷ, có thể nói người dân phải đi qua nhiều “cửa ải” xin xác nhận đủ loại giấy tờ, thủ tục hành chính; chứng minh thu nhập, chứng minh khả năng trả nợ, phải có tài sản thế chấp… Về chủ trương của gói tín dụng 30.000 tỷ là rất tốt, tuy nhiên, những bất cập trong việc triển khai chính sách vào thực tế, đã khiến một chính sách tốt chưa đạt được trọn vẹn những mục tiêu lý tưởng của nó.

Thiết nghĩ các đối tượng mua nhà ở xã hội thường là các đối tượng có những hạn chế về mặt kinh tế. Do đó,  khi triển khai thực hiện gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội lần này, cơ quan chức năng cần rút kinh nghiệm từ việc triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây, các thủ tục, điều kiện vay vốn cần được thiết kế thuận lợi để người dân, doanh nghiệp có thể dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi này, để tạo thuận lợi cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở xã hội vừa túi tiền.

Đơn giản hóa các thủ tục hành chính sẽ giúp đẩy nhanh việc giải ngân vốn cho dự án NƠXH. Để giải quyết vấn đề này, các cơ quan cấp bộ liên quan cần đơn giản hóa thủ tục hành chính và giảm những loại giấy tờ cần thiết để phê duyệt. Ngoài ra, các mốc thời gian rõ ràng cho từng bước của quy trình phê duyệt cần được thiết lập và thông báo cho những bộ phận và cơ quan liên quan, giúp giảm độ trễ.

Bộ Xây dựng và các địa phương cần ban hành hướng dẫn rõ ràng về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng đối với dự án NƠXH. Những hướng dẫn này nên bao gồm các tiêu chuẩn tối thiểu về kích thước căn hộ, chất lượng vật liệu được sử dụng và cách bố trí tòa nhà. Các hướng dẫn cũng nên phác thảo yêu cầu cụ thể đối với cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, các tiêu chí đủ điều kiện cho người vay, chẳng hạn yêu cầu về thu nhập và số người trong gia đình, cần được quy định rõ ràng và minh bạch để bảo đảm người vay tiềm năng hiểu được và có thể dễ dàng xác định liệu họ có đủ điều kiện vay hay không.