Sửa đổi Luật Đất đai: Những chế định quan trọng và đề xuất kiến nghị cần quan tâm

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nhận được sự quan tâm lớn của các tầng lớp nhân dân. (Ảnh minh họa)

Hai vấn đề được tranh luận nhiều nhất và cũng là vấn đề cần quan tâm nhất

Chủ tịch Hiệp hội HoREA, Lê Hoàng Châu

Chủ tịch Hiệp hội HoREA cho rằng, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã chỉ rõ thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, có nghĩa thị trường quyền sử dụng đất là một bộ phận không tách rời của thị trường bất động sản.

Ngay cả trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền trong dự án nhà ở đều không chỉ là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đơn thuần, mà gắn liền với công năng, giá trị sinh lời, giá trị sử dụng của thửa đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội làm tăng giá trị sử dụng.

Ông Châu theo đó đề nghị không ban hành bảng giá đất hằng năm mà nên ban hành bảng giá đất định kỳ 3 năm (hoặc 2 năm) một lần để phù hợp với thực tiễn trình độ, năng lực của bộ máy hành chính, trang thiết bị công nghệ thông tin, phần mềm quản lý hiện nay.

Vị này phân tích, các trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần hiện đang quy định nhiều công đoạn và công việc rất chi tiết, phức tạp mất rất nhiều thời gian.

Ông Châu nhấn mạnh: “Nếu quy định xây dựng bảng giá đất hằng năm thì phải có cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và Chat GPT được cập nhật theo thời gian thực kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư. Ngoài ra, phải sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật, trước hết là Luật Thuế đi đôi với việc người dân tự giác khai đúng giá mua bán, chuyển nhượng nhà đất”…

Tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập cần phải có trong quy trình xác định giá đất

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất.

Tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề: "Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất”, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga (Trường Đại học Luật Hà Nội) cho hay, quy định Hội đồng thẩm định giá đất là một vấn đề nổi bật trong dự thảo luật lần này khi quy định về thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh và cấp huyện.

PGS.TS. Nguyễn Thị Nga (Trường Đại học Luật Hà Nội)

Bà Nga chỉ ra một số vấn đề tồn tại, cụ thể: UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể; UBND cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng giá đất cụ thể. Vậy Hội đồng thẩm định này, không phải là một cơ quan thẩm định giá độc lập, do đó quá trình thẩm định giá, đưa ra giá để trình cơ quan định giá quyết định dễ dẫn đến lợi ích nhóm.

Bà Nga nhấn mạnh: "Đối với trường hợp sử dụng giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ảnh hưởng đến trực tiếp quyền lợi của người dân nhưng không có sự tham gia của người dân là một sự thiếu sót".

Cũng theo bà Nga, Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan tham mưu, UBND cấp tỉnh lại quyết định về giá đất cũng không đảm bảo tính độc lập vì hai cơ quan này tuy khác nhau nhưng cơ bản là một. Tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập đang thiếu trong quy trình xác định giá đất.

Trên cơ sở chỉ ra bất cập, bà Nga đưa ra quan điểm cá nhân rằng thành viên Hội đồng Thẩm định giá đất phải là các chuyên gia, cơ quan chuyên môn có liên quan đến hoạt động định giá đất (giảm bớt thành phần của UBND); bổ sung đại diện Hội đồng nhân dân - cơ quan đại diện chủ sở hữu đất đai, đại diện người sử dụng đất có liên quan trong từng trường hợp cụ thể), bảo đảm tính độc lập với cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, kinh nghiệm ở nhiều quốc gia, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập và thuộc các thành phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước. Họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình. Dẫn ví dụ, PGS.TS Ngô Trí Long cho biết, ở hầu hết các nước, đặc biệt là các nước phát triển, việc định giá tài sản (bất động sản và máy móc thiết bị) đều do các công ty tư vấn, tổ chức định giá thực hiện. Điều này nhằm đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép” vẫn là một vấn đề đáng lo ngại hiện nay”.

Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội đánh giá, nếu chỉ có một đơn vị độc lập tham gia thẩm định xác định giá đất có thể dẫn đến nhiều tiêu cực. Vì vậy, để phòng tránh, ông Duy cho rằng, cần thiết phải ban hành các quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về nguyên tắc, phương pháp định giá đất cũng như cần có sự kiểm tra nghiêm ngặt quá trình thẩm định để hạn chế và phát hiện kịp thời khi thấy có dấu hiệu vi phạm; Phải quy định cụ thể chế tài xử lý đối với các sai phạm nếu có.

Ngoài ra, có thể lựa chọn từ hai tổ chức tư vấn trở lên để có sự so sánh, đối chiếu, đảm bảo đánh giá khách quan, toàn diện. Nếu có sự chênh lệch quá lớn thì phải kiểm tra để xác định tổ chức nào vi phạm các nguyên tắc định giá đất.

Đề xuất doanh nghiệp Việt được thế chấp bất động sản cho tổ chức tài chính nước ngoài

Phát biểu tại Hội thảo Lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức chiều 15/3 tại TPHCM, ông Darryl Dong - Phó giám đốc Quốc gia Việt Nam, Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC) - nói rằng, để đáp ứng yêu cầu phát triển nhanh và bền vững, Việt Nam cần một lượng vốn lớn mà các tổ chức tài chính trong nước khó đáp ứng hết. Tuy nhiên, Việt Nam lại chưa cho phép doanh nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế.

Ông Darryl Dong đánh giá, trong khi Việt Nam đã hội nhập quốc tế sâu rộng trong thương mại và đầu tư thông qua việc tham gia hàng loạt Hiệp định thương mại tự do (FTA) thì việc hội nhập trong các lĩnh vực đầu vào của sản xuất như đất đai, tài chính vẫn còn khá hạn chế. Điều này làm giảm nguồn tài trợ quốc tế cho các doanh nghiệp Việt Nam và làm tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp, dẫn đến giảm lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp nước ngoài một cách đáng kể.

Theo ông Darryl Dong, vấn đề thế chấp bất động sản để huy động vốn từ các bên cho vay nước ngoài hoàn toàn có thể được giải quyết thông qua một cơ chế phù hợp, nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh khi không trả được nợ và phải xử lý tài sản thế chấp cũng như có cơ chế quản lý rủi ro phù hợp.

Ông Darryl Dong đề xuất cho phép các doanh nghiệp trong nước thế chấp bất động sản trực tiếp tại bên cho vay nước ngoài hoặc thông qua một tổ chức tín dụng Việt Nam làm đại lý nhận tài sản bảo đảm của bên cho vay nước ngoài với một số hạn chế nhất định và việc xử lý tài sản thế chấp hoàn toàn tuân thủ pháp luật trong nước…

Hai khái niệm cần làm rõ liên quan thế chấp quyền sử dụng đất

Cũng liên quan đến vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để huy động nguồn vốn trong nước và quốc tế cho doanh nghiệp Việt Nam, luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TPHCM - cho biết, theo quy định từ Điều 34 đến Điều 39 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nếu thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp Việt Nam được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, ở đây xảy ra hai vấn đề cần phải làm rõ. Thứ nhất, quy định cho thế chấp quyền sử dụng đất “tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” có thể dẫn đến cách hiểu rằng không được thế chấp tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động tại Việt Nam hay tại các tổ chức tài chính nước ngoài khác. Lý do là bởi Khoản 1 và Khoản 2 Điều 2 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 sửa đổi 2017 phân biệt rõ hai đối tượng khác nhau là “Tổ chức tín dụng” và “Chi nhánh ngân hàng nước ngoài”. Thứ hai, nội dung của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và pháp luật đầu tư vẫn chưa có định nghĩa chính thức thế nào là “Tổ chức kinh tế khác”.

Việc huy động vốn thông qua tổ chức tài chính nước ngoài cần có sự kiểm soát chặt chẽ để không gây tác động đến thị trường ngoại hối. Do đó, ông Hậu kiến nghị vấn đề này cần phải được bổ sung quy định vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Luật sư Hậu cũng đề nghị bổ sung thêm chủ thể “Chi nhánh ngân hàng nước ngoài” vào sau “Tổ chức tín dụng” nhằm đồng bộ với Luật Các tổ chức tín dụng, bổ sung định nghĩa cụ thể về “Tổ chức kinh tế khác” theo hướng bao gồm cả tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức tài chính nước ngoài nhằm tháo gỡ khó khăn trong huy động vốn nước ngoài. Từ đó sẽ có cơ sở để xây dựng các quy định chi tiết hơn nhằm kiểm soát và quản lý các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Việt Nam.

Theo Luật sư Hậu, việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài vừa có ưu điểm và nhược điểm. Ưu điểm là các doanh nghiệp Việt Nam được mở rộng khả năng thu hút vốn đầu tư, có thêm sự lựa chọn trong các phương thức huy động vốn.

Tuy nhiên, nhược điểm của chính sách này là nếu cho phép thế chấp quyền sử dụng đất mà không giới hạn khu vực sẽ gây nguy hiểm đến quốc phòng, an ninh, bí mật quốc gia. Việc huy động vốn thông qua tổ chức tài chính nước ngoài cần có sự kiểm soát chặt chẽ để không gây tác động đến thị trường ngoại hối và tạo nên biến động mạnh, khó kiểm soát nếu không có cơ chế phản ứng kịp thời.

Đánh thuế người nhiều nhà đất: phải cụ thể mức thuế và đối tượng

Tuy khẳng định việc đánh thuế cao với người có nhiều nhà đất là cần thiết nhưng theo các chuyên gia phải cụ thể đánh thuế mức nào và đối tượng ra sao để bảo vệ quyền lợi của những người yếu thế.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho hay, ý tưởng đánh thuế vào nhóm đối tượng trên đã có từ lâu nhưng việc thực hiện cần có lộ trình và khung pháp lý hoàn chỉnh, chặt chẽ.

Để thực hiện, người mua cần minh bạch hoá thu nhập, giao dịch đất đai phải thực hiện chuyển tiền qua ngân hàng và chứng minh được thu nhập hợp pháp với nguồn tiền mua nhà đất để tránh tình trạng rửa tiền, nhờ người đứng tên. Ngoài ra, đánh thuế theo giá trị tài sản hay số lượng tài sản cũng cần phải rõ ràng, bởi một căn nhà vị trí đẹp hoặc diện tích lớn có khi bằng cả chục căn nhà khác nếu xét về giá trị.

Về vấn đề đánh thuế nhà bỏ hoang, ông Toản cho rằng, sẽ rất khó và mơ hồ. Bởi lẽ, xét về khung pháp lý để thực hiện điều này cần phải dựa trên các luật, nghị định liên quan chứ không phải tự nhiên đưa ra được. Theo ông Toản, giá đất sẽ không giảm, còn đầu cơ đất sẽ không thiếu cách để “lách luật”. Nếu xét về đầu cơ thì cá nhân nhỏ lẻ không đáng kể mà tập trung ở nhóm nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bởi vì, thuế chỉ đánh vào cá nhân còn doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh thì họ làm theo Luật Doanh nghiệp nên không thể đánh được.

Cần có chế tài cụ thể để ngăn ngừa tình trạng băm nát quy hoạch

Liên quan đến quy định về rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 71), GS Phạm Hữu Nghị, Viện Nghiên cứu Pháp luật và Xã hội, cho rằng, thời gian qua, tình trạng điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất diễn ra rất phổ biến, làm phương hại đến lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Bởi vậy, các quy định về rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong dự thảo luật cần cụ thể hơn, chặt chẽ hơn, đặc biệt cần quy định rõ hơn về cơ quan chịu trách nhiệm rà soát, tiêu chí, căn cứ của việc rà soát.

Theo GS Phạm Hữu Nghị, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có các nguyên tắc thì việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng phải có nguyên tắc. Trong đó, việc lấy ý kiến nhân dân về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ chế ngăn ngừa nhóm lợi ích tác động vào việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì lợi ích riêng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, cần có quy định cụ thể để ngăn chặn tình trạng băm nát quy hoạch ở nhiều nơi.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội, cũng cho rằng, nếu các nhà làm luật không quy định chi tiết, chặt chẽ các điều kiện, trình tự, thủ tục, thẩm quyền, vấn đề giám sát, chế tài xử lý vi phạm thì dễ tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng việc rà soát, điều chỉnh để thay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để trục lợi hoặc phát sinh tham nhũng, tiêu cực.

PGS Tuyến đề nghị, bổ sung một điều khoản về nguyên tắc của việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm tương thích với nội dung về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60.

Đồng thời cần bổ sung quy định về các tiêu chí cơ bản để rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm hạn chế việc thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong trường hợp không thực sự cần thiết. Bên cạnh đó, bổ sung quy định về chế tài xử lý đối với tổ chức, cá nhân có thẩm quyền trong việc vi phạm về rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với các mức xử lý đủ sức răn đe, nghiêm minh góp phần nâng cao ý thức chấp hành quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

PGS Tuyến cũng đề nghị Ban Soạn thảo bổ sung quy định cụ thể, chi tiết, đầy đủ các trường hợp được điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm ngăn ngừa việc lợi dụng để điều chỉnh, thay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mang tính chất lợi ích nhóm và đảm bảo dễ áp dụng khi luật (sửa đổi) có hiệu lực thi hành…