Tháo gỡ “nút thắt” thị trường bất động sản: Những kiến nghị, đề xuất đáng quan tâm

Cần giải pháp tổng thể để xử lý từ gốc rễ nhằm tháo gỡ “nút thắt” cho thị trường BĐS (ảnh minh hoạ)

Cần tư duy thị trường trong quản lý thị trường bất động sản

Nhìn sâu vào cuộc khủng hoảng hiện nay, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) khẳng định, khó khăn đó không phải do bản chất thị trường xấu, mà do có quá nhiều thay đổi đột ngột, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn.

“Thị trường BĐS đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải ‘giảm ăn, giảm ô-xy để thở và giảm bơm máu’ nên rất dễ bị rơi vào tình trạng chết lâm sàng” - VARS khẳng định trong báo cáo cuối năm vừa qua.

Thực tế cho thấy sự suy thoái của thị trường BĐS diễn ra đồng pha với sự trục trặc của thị trường trái phiếu và cú hãm phanh tín dụng quá gấp trong nửa cuối năm 2022.

Chính cách điều hành giật cục của nhà quản lý đã tạo ra cú sốc đột ngột, khiến thanh khoản trên thị trường BĐS bị bóp nghẹt, đẩy các chủ đầu tư lâm vào cảnh vay ngân hàng không được, huy động vốn trái phiếu không xong mà cũng không thể gọi vốn từ người mua vì không bán được hàng. Bởi vậy, để khai thông thị trường BĐS, điều cần thiết là nhà quản lý phải thay đổi tư duy và tìm kiếm giải pháp từ chính thị trường.

Nhiều chuyên gia đều cho rằng, đã đến lúc cần để thị trường bất động sản tuân theo những quy luật vốn có của cơ chế thị trường. Đó là hệ thống các quan hệ mang tính tự điều chỉnh tuân theo yêu cầu của các quy luật kinh tế như: quy luật cạnh tranh, cung - cầu, giá cả, lợi nhuận... chi phối hoạt động của các chủ thể và đóng vai trò như bàn tay vô hình điều tiết thị trường.

Cái gì thị trường giải quyết được thì để tự nó giải quyết, Nhà nước không can thiệp, không làm thay mà chỉ tạo ra những cơ chế, sân chơi công khai, minh bạch. Cũng như việc kinh doanh, vận hành của các bên tham gia từ doanh nghiệp đầu tư bất động sản, tới người mua sẽ để thị trường tự quyết định. Nếu thay đổi tư duy quản lý theo hướng này sẽ có nhiều chính sách, giải pháp mang tính đột phá, đảm bảo thị trường sẽ phát triển ổn định, an toàn, bền vững.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng: Chúng ta không thể yêu cầu giảm giá bất động sản trong khi nguồn cung chưa được tháo gỡ, thủ tục pháp lý kéo dài, giá cả nguyên vật liệu tăng cao, đẩy chi phí ngày càng tăng. Đồng thời, cũng không mong có kết quả khi yêu cầu doanh nghiệp bán bớt tài sản trong khi thị trường đang không có dòng tiền, không có người mua.

Theo ông Châu, Thị trường bất động sản không thể điều hành bằng các biện pháp phi thị trường. Cần tư duy thị trường trong quản lý để có thị trường bất động sản lành mạnh bền vững.

Nhiều nhà đầu tư BĐS lớn cũng rơi vào tình trạng khó khăn về dòng vốn (ảnh minh hoạ)

GS Đặng Hùng Võ đề xuất Chính phủ nên trình Quốc hội một nghị quyết đặc biệt để giải quyết các vấn đề pháp lý ảnh hưởng đến dự án bất động sản.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng, từ nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản nước ta rơi vào tình trạng mất thanh khoản, thiếu vốn, thiếu khung pháp lý để duy trì phát triển. Nhiều nhà đầu tư lớn rơi vào tình trạng rất khó khăn, thậm chí ở mức hiểm nghèo về dòng chảy vốn vào các dự án đang triển khai.

Về một số giải pháp, theo GS. Đặng Hùng Võ thì: Giải pháp được tập trung có lý là chỉnh sửa khung pháp luật của thị trường trái phiếu riêng lẻ do các doanh nghiệp phát hành. Sự thực, pháp luật này đã ban hành rồi, đã áp dụng rồi. Điều cần là một cam kết cần thiết giữa bên phát hành trái phiếu và các trái chủ về cách xử lý.

Giải pháp có thể làm được hiện nay là hãy tạo khung pháp lý để phê duyệt được các dự án nhà ở, vừa giải phóng nguồn cung, nhưng quan trọng hơn là tạo nguồn vốn từ phương thức mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Muốn phê duyệt được các dự án mang tính thương mại trong hoàn cảnh xung đột giữa các văn bản luật, chỉ còn một cách duy nhất là rà soát từng dự án cụ thể, xem xét tính khả thi, vấn đề vướng mắc pháp luật và từ đó hình thành một Nghị quyết của Quốc hội cho phép phê duyệt các dự án cụ thể nào. Không có Nghị quyết của Quốc hội thay thế các điều luật hiện hành thì người có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư không dám phê. Việc rà soát các dự án cũng nên giao cho Tổ công tác của trung ương gắn với đề xuất của địa phương, đừng giao cho các địa phương chủ động rà soát. Nghị quyết cũng phải do Chính phủ trình Quốc hội, làm càng sớm càng tốt cho thị trường, cho giới đầu tư và cho người dân mong có nhà. Bên cạnh đó, nhiệm vụ cải cách quản lý thị trường bất động sản cũng được đặt lên hàng đầu trong giai đoạn hiện nay.

Không chỉ là ‘giải cứu’ thị trường bất động sản.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, thị trường bất động sản là thị trường khá quan trọng, quan hệ mật thiết với tăng trưởng kinh tế, với thị trường tài chính, tiền tệ.

“Khi thị trường bất động sản ‘ách tắc’ phải tìm cách khơi thông giống như khơi thông những mắt xích trong nền kinh tế, thúc đẩy sự phát triển bình ổn, bình thường của bất động sản cũng như nền kinh tế; chứ không phải chỉ là ‘giải cứu’ cho bất động sản.

Chúng ta phải tìm ‘nút thắt’ của tăng trưởng kinh tế, cũng như ‘nút thắt’ của nền kinh tế nói chung đang nằm ở đâu thì hiện ‘nút thắt’ đang nằm ở khu vực bất động sản.

Do vậy, chúng ta phải tháo gỡ ‘nút thắt’ này để phát triển, khơi thông nguồn lực, vận hành thị trường bất động sản trở lại bình thường; điều này sẽ tác động thúc đẩy kinh tế phát triển, chứ không phải chỉ để gỡ khó cho bất động sản”, ông Cường nhấn mạnh.

Chuyên gia kiến nghị nhiều giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản trước thềm diễn ra hội nghị về bất động sản.

Theo vị chuyên gia, cái vướng của bất động sản hiện nay nằm ở yếu tố nguồn hỗ trợ tài chính. Các luồng dòng tiền đang bị đứt gãy, không lưu chuyển được từ bất động sản vào thị trường; hàng hóa không lưu thông được, nguồn tài chính hỗ trợ không có nên cần xem giải pháp để khơi thông nguồn tài chính, hỗ trợ tài chính, đưa sản phẩm bất động sản vào thị trường tiêu thụ, tạo ra di chuyển, luân chuyển của dòng tiền.

Tuy nhiên, để làm được việc đó, theo ông Cường, lại đang vướng yếu tố về luật pháp, pháp lý làm cho các sản phẩm không thể đưa vào thị trường, dự án không vận hành được… Do đó, cần giải quyết những vấn đề vướng mắc, tháo gỡ vướng mắc để thúc đẩy dự án được vận hành.

Bên cạnh đó, theo ông Cường, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải tự cân đối lại, cấu trúc lại các nguồn lực, cấu trúc lại cơ cấu đầu tư để làm giảm các khâu bị phân tán nguồn lực. Đồng thời, lựa chọn những phân khúc phù hợp để sớm đưa vào thị trường.

Cần ban hành ngay loạt nghị định quan trọng để tháo gỡ những vướng mắc của thị trường BĐS

Đối với vấn đề của thị trường BĐS hiện tại, Chủ tịch Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, khó khăn lớn nhất là vướng mắc về mặt pháp lý, chiếm tới 70% các khó khăn. Vì vậy, tháo gỡ về mặt pháp lý là vấn đề đã được Ban Chấp hành Trung ương Đảng nhận ra và từ đó ban hành Nghị quyết 18 ngày 16/6/2022 về sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS.

Theo ông Lê Hoàng Châu, muốn tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý, thì ngay từ bây giờ, phải kiểm soát và đảm bảo chất lượng của dự thảo các văn bản luật sửa đổi.

"Các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) hiện nay còn bề bồn, nhiều vấn đề cần được tiếp tục góp ý. Ngoài ra, cần sửa đổi một số điều của các luật có liên quan khác, bởi vì trong khi một số luật chưa được sửa đổi thì việc kết hợp sửa một số điều của các luật này sẽ đảm bảo pháp luật được đồng bộ, thống nhất", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

Tuy nhiên, Chủ tịch HOREA cho rằng, trong thời gian chờ đợi các luật trên có hiệu lực (ngày 1/7/2024) thì Chính phủ cần ban hành các nghị định cực kỳ quan trọng để tháo gỡ ngay những vướng mắc của thị trường BĐS, đó là: Nghị định sửa đổi các nghị định về đất đai, Nghị định sửa đổi các nghị định liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, Nghị định quy định về quy trình, thủ tục hành chính đầu tư xây dựng các dự án BĐS, nhà ở, đô thị để thống nhất về thủ tục hành chính ở trong toàn quốc.

Đối với Nghị định 65 về phát hành trái phiếu, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ hoan nghênh Bộ Tài chính đã nỗ lực để lùi thời điểm áp dụng sang 1/1/2024. Tuy nhiên, ông Châu đề xuất lùi thêm đến 1/1/2025 để giúp thị trường giảm bớt khó khăn về thanh khoản.

"Bốn nghị định trên sẽ giúp giải quyết ngay những vấn đề trước mắt của thị trường BĐS. Chính phủ cần xem xét ban hành trong tháng 2/2023, chậm nhất là đầu tháng 3, vì tất cả các dự thảo nghị định này đã được chuẩn bị xong". Ông Châu kiến nghị.

Ngoài ra, Chủ tịch HOREA cho rằng, việc giải quyết về mặt pháp lý có một phần trách nhiệm của địa phương. Lấy ví dụ, Nghị định 148 của Chính phủ về xử lý đất xen kẽ đã ban hành năm 2020, nhưng cho đến nay, nhiều địa phương vẫn chưa ban hành quy định về tách diện tích đất Nhà nước xen kẽ nằm trong dự án nhà ở thương mại để xử lý. Cùng với trách nhiệm của địa phương là trách nhiệm trong thi hành công cụ của cán bộ, công chức.

Cũng theo người đứng đầu Hiệp hội BĐS TPHCM, vướng mắc thứ hai là vấn đề tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp BĐS. Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu đề xuất gia hạn trong phạm vi từ 12-24 tháng đối với các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn để không bị chuyển qua nhóm nợ xấu nhóm 4 - nợ xấu không thu hồi được.

Ngoài 2 vướng mắc lớn trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp; ổn định tâm lý thị trường; xử lý các dự án đang bị vướng mắc…

Cần những giải pháp toàn diện hơn

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia kiến nghị Chính phủ cần có những giải pháp khẩn trương, kịp thời để giải quyết 4 khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý, vốn, quan hệ cung cầu và quy hoạch.

Ông Lực cho rằng vấn đề quan trọng cần phải tháo gỡ được pháp lý cho các dự án, từ đó mới có thể tăng nguồn cung, hạ giá bất động sản. Về vốn cho BĐS ông Lực cho biết tăng trưởng tín dụng trong năm 2022 vẫn ở mức 25%. Như vậy, tín dụng không ách tắc nhưng do bị phanh gấp nên các doanh nghiệp bị thiếu vốn. Thêm vào đó, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, từ trái phiếu cũng đứt gãy dẫn đến doanh nghiệp khó khăn.

Riêng về vốn tín dụng của ngành NH, trước mắt NHNN cần sớm cấp hạn mức tín dụng để các NH thương mại chủ động phân bổ cho vay. Có tiếp tục giãn, hoãn, chuyển nhóm nợ hay không cần được NHNN tính toán, cân đối nhưng phải đặt trong bối cảnh tổng thể chung của nền kinh tế chứ không chỉ riêng bất động sản vì các lĩnh vực khác cũng khó khăn.

Quan trọng không kém, cần đẩy mạnh chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cho vay qua NH Chính sách xã hội để phát triển nhà ở theo Chương trình phục hồi kinh tế - xã hội đã được phê duyệt với tổng giá trị khoảng 18.000 tỉ đồng. Cần đẩy mạnh cho vay các DN xây lắp, xây dựng để họ không nợ đọng lẫn nhau; cho vay các công trình, dự án dở dang - các công trình, tòa nhà đang xây dựng cần được tiếp tục bơm vốn để triển khai.

Một giải pháp khác là cân nhắc sửa đổi các quy định liên quan cho vay. NHNN có thể cho phép các tổ chức tín dụng xem xét đầu tư nhiều hơn, linh hoạt hơn vào trái phiếu bất động sản (dù vẫn phải kiểm soát rủi ro); cho phép cho vay những dự án chuyển nhượng M&A - đây là vấn đề các nhà đầu tư nước ngoài liên tục kiến nghị.

Lúc này, nếu chỉ tháo gỡ khó khăn về vốn tín dụng cũng chưa thể giải quyết triệt để. Cần sớm sửa đổi Nghị định 65 về phát hành trái phiếu DN; thúc đẩy kênh đầu tư công phát triển cơ sở hạ tầng góp phần tháo gỡ cho bất động sản. Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan cần sớm có chính sách phân loại bất động sản theo các nhóm như bất động sản nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, nghỉ dưỡng… để NHNN có cơ sở phân bổ nguồn vốn phù hợp.

Theo đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hoà (đoàn Đồng Tháp) cần tháo gỡ, khai thông những vấn đề lớn của thị trường bất động sản, phải làm rõ những khó khăn của doanh nghiệp.

“Nhiều doanh nghiệp ngóng chờ dòng vốn tín dụng, nhưng bản thân ngân hàng khó khăn, dè dặt việc giải ngân bất động sản vì lo rủi ro”, ông Hoà nói và cho rằng việc này cần được tính toán, cân đối hài hoà, đảm bảo thận trọng nhưng không “triệt tiêu”; với doanh nghiệp, nhà đầu tư, họ cũng cần cơ cấu lại, tính tới nhiều giải pháp như giảm giá bán, không tích trữ đầu cơ…

TS Trần Xuân Lượng - Chuyên ngành bất động sản - Đại học kinh tế Quốc dân - cho rằng, khó khăn của thị trường BĐS kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề và ảnh hưởng đến an sinh, xã hội.

Gỡ khó cho BĐS lúc này không chỉ là câu chuyện khơi thông dòng vốn mà còn cần những giải pháp toàn diện hơn liên quan đến hoàn thiện thể chế, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Theo vị này, việc tổ chức thực thi pháp luật ở các địa phương, sự minh bạch thông tin và cả sự tái cấu trúc của các doanh nghiệp để lành mạnh hóa thị trường trong trung và dài hạn…