Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và những quy định tác động đến Doanh nghiệp cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện

TS. Trần Công Phàn - Phó Chủ tịch HLGVN, ĐBQH khóa XV (bên trái) và Th.S Ngô Trung Thành - Phó Chủ nhiệm UBPL Quốc hội chủ trì Hội nghị góp ý dự thảo Luật Đất đai do HLGVN tổ chức

Nhiều quy định mới tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Đây là điểm mới quan trọng được luật hóa theo tinh thần Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương. Chủ trương này được các chuyên gia pháp luật và kinh tế đánh giá là mang tính đột phá quan trọng.

Theo quy định hiện hành về khung giá đất được đề cập tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 như sau: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 hiện cũng quy định khung giá đất bám giá thị trường. Tuy nhiên, thực tế luôn có khoảng cách lớn giữa giá đất thị trường và giá nhà nước quy định. Khoảng cách này vô hình trung tạo ra kẽ hở cho tham nhũng và trục lợi đất đai. Do đó, Dự thảo lần này đã bỏ khung giá đất, kì vọng sẽ bỏ được sự chênh lệch giá trị thực và giá trị ảo, giúp phòng chống tiêu cực tham nhũng và hạn chế giảm mạnh khiếu nại từ đất.

Sửa đổi Luật Đất đai 2013 là nhu cầu bức thiết từ cuộc sống

Theo đó, tại Điều 129, dự thảo quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: theo mục đích sử dụng đất định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; tuân thủ đúng quy chuẩn, phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. Dự thảo luật giao Chính phủ quy định cụ thể về quy chuẩn, phương pháp định giá đất, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể.

Về bảng giá đất, tại Điều 130, dự thảo luật quy định căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Bảng giá đất quy định giá các loại đất theo vị trí. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn. Chính phủ quy định cụ thể nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20% so với kỳ trước phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.

Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu dự án:

Nhằm thể chế hóa về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương và khắc phục những tồn tại hạn chế trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tăng cường công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất, bên cạnh việc bỏ khung giá đất, hoàn thiện các quy định về giá đất theo nguyên tắc thị trường, Dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung các quy định: Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất…

Theo đó, Điều 134 đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất (gọi chung là “giao đất”) không qua đấu giá, đấu thầu gồm: Giao đất không thu tiền sử dụng đất; Giao đất được miễn tiền sử dụng đất; Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; Giao đất xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội... Đây đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội hoặc thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư. Đối với các trường hợp còn lại thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Đồng thời, dự thảo quy định điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; quy định về tiêu chí, điều kiện, phương thức lựa chọn nhà đầu tư để đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 64 và Điều 65) để đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả cao nhất và đóng góp nhiều nhất cho ngân sách nhà nước; đồng thời tạo điều kiện tiếp cận đất đai một cách minh bạch, công bằng và phát huy nguồn lực đất đai.

Quỹ đất để đấu giá rất đa dạng, ngoài đất do Nhà nước quản lý, Nhà nước còn chủ động tạo quỹ đất để đấu giá, bao gồm: thực hiện dự án tạo quỹ đất, lấn biển bằng nguồn vốn của Nhà nước để tạo quỹ đất... (Điều 134).

Đặc biệt, Dự thảo còn bổ sung Điều 136 hoàn toàn mới quy định về đấu giá trong trường hợp đất chưa giải phóng mặt bằng (GPMB); trường hợp này chỉ được áp dụng khi đáp ứng các điều kiện rất chặt chẽ là phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và “khó nhằn” nhất là phải được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Về đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 137), Dự thảo quy định 6 trường hợp áp dụng, trong đó riêng với dự án đô thị, nhà ở thương mại thì phải đáp ứng tiêu chí về quy mô: từ 50ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20ha trở lên tại khu vực đô thị.

Công khai minh bạch trong thu hồi đất, giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư:

Theo đó, dự thảo Luật đã thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW về thu hồi đất theo hướng cụ thể hóa các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bổ sung trường hợp dự án được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua sự cần thiết phải thu hồi tại điểm c, điểm e khoản 3, khoản 4, 5, 6, 7 Điều 67 dự thảo Luật. Bổ sung, quy định cụ thể hơn một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai tại điểm b, c, d, h, i khoản 1 Điều 69 dự thảo Luật.

Sửa đổi, bổ sung nguyên tắc theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi để phù hợp với nhu cầu và điều kiện cụ thể của từng địa phương như: bồi thường bằng đất khác hoặc nhà ở nếu địa phương còn quỹ đất, quỹ nhà ở và người sử dụng đất có nhu cầu (khoản 4 Điều 79). Quy định việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất tại khoản 5 Điều 79 dự thảo Luật.

Dự thảo Luật cũng bổ sung quy định đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thì được bồi thường theo giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương mà không phân biệt mức độ bị thiệt hại nhà ở, công trình và trách nhiệm ban hành bảng đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, công trình xây dựng tại khoản 1, khoản 4 Điều 89 dự thảo Luật.

Thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất:

Thể chế hóa quan điểm, mục tiêu, giải pháp của Nghị quyết số 18-NQ/TW đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất v.v. Dự thảo Luật đã quy định: Bổ sung 01 chương về phát triển quỹ đất (Chương VIII) nhằm tạo lập khuôn khổ pháp lý cho phát triển quỹ đất, bảo đảm sự chủ động của Nhà nước trong việc phân bổ đất đai, điều tiết thị trường, đáp ứng cho nhu cầu đất của các dự án đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất tăng thu cho ngân sách nhà nước. Việc phát triển quỹ đất được thực hiện theo dự án đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định phải đúng mục đích, công khai, minh bạch, hiệu quả và theo quy định của pháp luật.

Bổ sung quy định khoản 4 Điều 211 việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch về quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai thông qua công cụ tài chính thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất để đảm bảo quỹ đất được sử dụng hiệu quả tại điểm a, đ khoản 1 và khoản 2 Điều 124.

Tại Chương XIII về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã thể chế chủ trương “Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất” vốn hóa thị trường, phát huy nguồn lực đất đai….

Vẫn còn nhiều vấn đề cần nghiên cứu hoàn thiện

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013 được đánh giá đã cơ bản thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương. Tuy nhiên, nhiều quy định trong dự thảo vẫn còn chung chung. Một số vấn đề phức tạp, nhạy cảm cần tiếp tục đánh giá tác động kỹ lưỡng. Ngoài ra ,cũng còn những nút thắt, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các qui định của pháp luật.

Chẳng hạn như, về xác định giá đất theo giá thị trường, mặc dù Dự thảo bỏ khung giá đất, nhưng vẫn giao quyền UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, trong khi các quyền khác vẫn giữ nguyên như Luật Đất đai hiện hành (quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quyền chuyển mục đích sử dụng đất; quyền thu hồi đất).  Trong khi đó, dự thảo chưa có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên theo như tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW. Do đó sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất…

Tại khoản 1 Điều 131 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn tiếp tục quy định, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể… Cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Về đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 135) và đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 137), Dự thảo đều quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải “lập, thống nhất với người có đất thu hồi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Việc sử dụng cụm từ “thống nhất” thể hiện quan điểm bảo vệ quyền tài sản cho người dân nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn vướng mắc trong triển khai thực hiện. Tuyệt đại đa số trường hợp thu hồi đất đều phải cưỡng chế mà không thể “thống nhất” với toàn bộ người có đất bị thu hồi.

VCCI tổ chức tọa đàm góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Tương tự đối với đấu giá đất chưa GPMB (Điều 136), Dự thảo quy định điều kiện phải “Được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” là bất khả thi, quy định như Dự thảo sẽ khiến hình thức này coi như bị vô hiệu hóa. Hơn nữa, nếu Nhà nước đã thỏa thuận được phương án bồi thường với 100% người dân thì Nhà nước nên tự thu hồi để đấu giá đất sạch theo nguyên lý thông thường.

Về đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 137): Điểm a khoản 2 quy định trường hợp áp dụng để cho thuê đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; điểm b khoản 1 quy định điều kiện phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Nhưng Điều 86 Dự thảo quy định các trường hợp thu hồi đất gồm “dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh”. Như vậy dự án công trình công cộng có mục đích kinh doanh không thuộc trường hợp thu hồi đất nên không thể tổ chức đấu thầu.

Ngoài ra, Dự thảo quy định tiêu chí đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50ha trở lên tại nông thôn và 20ha trở lên tại đô thị. Như vậy trường hợp dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô dưới 50ha tại nông thôn (dưới 20ha tại đô thị), hiện trạng đất chưa GPMB, không được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường thì không có bất kỳ cách nào để triển khai (không đấu giá được mà cũng không đấu thầu được)?

Liên quan đến giao đất, cho thuê đât thực hiện dự án đầu tư, theo quy định của pháp luật hiện hành có hai phương thức: Một là giao đất, cho thuê đất thông qua quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Hai là giao đất, cho thuê đất thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Tuy nhiên thực tế trong quá trình triển khai, các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về vấn đề giao đất, cho thuê đất cũng như các quy định liên quan đến nhiều Luật khác như Luật Đấu giá, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư… cho thấy nhiều vấn đề chưa phù hợp hoặc thiếu sự đồng bộ thống nhất. Và nhiều quy định chưa chặt chẽ đã tạo ra các lỗ hổng, sự khiên cưỡng, gây cản trở các doanh nghiệp trong quá trình tiếp cận đất đai một cách hợp pháp.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho đến thời điểm hiện nay đã có khá nhiều thay đổi theo tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW trong đó nhấn mạnh việc “hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”. Tuy nhiên, kể cả khi đã thay đổi vẫn chưa thể khắc phục được tất cả những hạn chế, bất cập trong cơ chế giao đất, cho thuê đất hiện hành và đâu đó vẫn còn những “hạt sạn”.

Điển hình như việc Dự thảo vẫn duy trì cơ chế hành chính về thu hồi đất của người dân để giao đất cho doanh nghiệp thực hiện một số dự án đầu tư vì mục đích kinh doanh (dự án đầu tư khu đô thị mới, xây dựng nhà ở thương mại,…).

Một điểm cần lưu ý nữa là việc cho thuê đất làm mặt bằng kinh doanh đối với người được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng phải di dời khỏi vị trí do ô nhiễm môi trường, không thể tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật. Hiện nay, Dự thảo đã tạo cơ chế ưu tiên đối với những trường hợp này bằng cách Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất theo cơ chế hành chính mà không phải thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án. Nhưng vấn đề là Dự thảo đang bỏ qua, chưa tạo được cơ chế thích đáng cho những doanh nghiệp sử dụng đất cũng trong vùng ô nhiễm mà nguồn gốc đất của họ là thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian sử dụng lại không được hưởng cơ chế ưu tiên như đối với doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm. Để đảm bảo tính công bằng và bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, trong trường hợp này không nên phân biệt cho thuê đất trả tiền hằng năm hay thuê đất trả tiền một lần…

Cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện nhiều quy định trong dự thảo Luật Đất đai dự kiến sẽ tác động trực tiếp doanh nghiệp

Thay lời kết

Thiết nghĩ, đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng trong hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện có nhiều quy định của Luật Đất đai hiện hành đang gây khó khăn, trở ngại cho hoạt động kinh doanh như: sự mâu thuẫn giữa pháp luật về đất đai với các Luật khác trong một số trường hợp, một số nội dung mặc dù đã có quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhưng không khả thi, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn hoặc thực tiễn phát sinh những hành vi mà Luật Đất đai không quy định điều chỉnh gây khó khăn cho hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp. Vấn đề hết sức cấp thiết hiện nay đòi hỏi cơ quan chức năng kịp thời sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hệ thống Luật Đất đai tạo cơ sở pháp lý minh bạch thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh.

Theo dự kiến, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội thảo luận cho ý kiến lần 2 tại Kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023, thảo luận lần thứ 3 và xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội vào tháng 10/2023. Kỳ vọng rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tiếp tục hoàn thiện để khi ban hành trở thành đạo luật có những bước đột phá trong cơ chế quản lý, đảm bảo tính khả thi trong triển khai thực hiện và khai thông các nguồn lực cho đất nước.