HOREA kiến nghị chọn 10 “ông lớn” bất động sản để gỡ vướng pháp lý các dự án

Ngày 7/11, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HOREA) đã có văn bản bổ sung gửi Thủ tướng Chính phủ về việc kiến nghị một số giải pháp cấp bách để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, cân bằng, hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.

Kiến nghị một số giải pháp tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở

Theo đó, HOREA nêu lên kiến nghị 5 giải pháp tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở.

Một là, HOREA kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ do Phó Thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì và Tổ công tác do Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ chủ trì phối hợp chặt chẽ với nhau và với các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương và các địa phương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay, hoặc do thực hiện công tác rà soát pháp lý, trong đó Tp.HCM có 64 dự án, để tăng nguồn cung nhà ở và tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án.

Trong quá trình xử lý các dự án thuộc diện rà soát pháp lý, HOREA đề nghị thực hiện chủ trương “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực” và các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, HOREA cũng đề nghị UBND Tp.HCM tiếp tục chỉ đạo các Sở, ngành tập trung xem xét, tháo gỡ vướng mắc của hơn 116 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố, để tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, nhất là nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

HOREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét lựa chọn khoảng 10 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn có nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý phải dừng thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, dừng thực hiện thi công, dừng các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng để tập trung tháo gỡ, tạo niềm tin và cú huých cho thị trường bất động sản.

Hai là, HOREA đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng xem xét tháo gỡ vướng mắc thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Cụ thể, đề nghị chỉ đạo Sở Kế hoạch Đầu tư cấp tỉnh thực hiện nhanh, thông thoáng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất, không yêu cầu phải phù hợp 100% quy hoạch 1/2000, bởi lẽ Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã cho phép ưu đãi dự án nhà ở xã hội được tăng 1,5 lần hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng. Việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2000 sẽ được Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch Kiến trúc) xem xét giải quyết ở bước thủ tục tiếp theo, do hiện nay đang tắc ngay thủ tục đầu tiên tại Sở Kế hoạch Đầu tư.

Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, đề nghị các Sở, ngành thực hiện song song các thủ tục như chủ đầu tư trình duyệt 1/500, còn quận, huyện cập nhật điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2000, bởi lẽ Luật Nhà ở 2014 quy định chỉ người dân trong tỉnh mới được mua, thuê nhà ở xã hội nên không làm tăng dân số cơ học. Đồng thời, đề nghị bỏ thủ tục đánh giá tác động giao thông đối với dự án nhà ở xã hội, trừ trường hợp dự án nhà ở xã hội quy mô lớn.

Đối với đất nông nghiệp mà doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch để làm dự án nhà ở xã hội, do doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng chứng minh đã có quyền sử dụng đất mà không cần thiết phải trình UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp vì thủ tục này có tính hình thức.

HOREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét xử lý chuyển tiếp các dự án nhà ở thương mại đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 quy định nghĩa vụ dành 20% quỹ đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trước ngày 01/04/2021 (ngày Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực) được tiếp tục thực hiện dự án mà không phải phê duyệt lại.

Ba là, HOREA đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng xem xét chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại theo Chỉ thị 13 ngày 29/08/2022 của Thủ tướng Chính phủ.

Bốn là, HOREA đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thí điểm áp dụng tương tự Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội khoá XIV đã cho phép doanh nghiệp chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Năm là, HOREA đề nghị Bộ Xây dựng và Bộ Kế hoạch Đầu tư trình Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề.

Giải pháp tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Để tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại đã “tạm nộp tiền sử dụng đất” hoặc đang được “rà soát xác định tiền sử dụng đất bổ sung” do các dự án này không thể hoàn chỉnh pháp lý vì không ai dám định giá đất dẫn đến doanh nghiệp không thể hoàn thành nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước và để đảm bảo tính thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nướctạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhất là các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, có dự án đảm bảo yếu tố pháp lý, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có sản phẩm bán tốt, có thanh khoản tốt, giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.

Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại (BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank) đã được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sáchvay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định. Chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻnhàn rỗi trong xã hội và giúp cho người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nhất là Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã có các quy định rất chặt chẽ đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp”.

Trước mắt, để đảm bảo cho các nhà đầu tư cá nhân chưa đủ điều kiện “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” có thể tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, Hiệp hội đề nghị quy định cho phép các nhà đầu tư cá nhân này được ủy thác cho công ty chứng khoán, các tổ chức đảm bảo năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định. Như vậy thì mới phát huy được hiệu quả nguồn vốn đầu tư trái phiếu, cũng như đảm bảo “rủi ro” cho các nhà đầu tư cá nhân (không đủ điều kiện) khi ủy thác đầu tư thông qua các tổ chức chuyên nghiệp có năng lực theo quy định.

Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ cho phép cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch, gọi chung là condotel) trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận.