Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Giải pháp nào để đưa giá đất về sát giá thị trường ?

Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh tinh thần sửa Luật Đất đai lần này phải bảo vệ tốt hơn quyền lợi cho dân, đảm bảo công bằng giữa các đối tượng…

 

Cơ quan quản lý giá đất phải độc lập với UBND cấp tỉnh

Phát biểu tại Hội thảo trực tuyến ba miền Bắc, Trung, Nam do Bộ TN&MT tổ chức (từ 4/8 - 8/8), để lấy ý kiến đóng góp các doanh nghiệp và các chuyên gia, nhà khoa học về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, việc giao quyền quyết định giá đất cho UBND tỉnh như Luật Đất đai hiện hành là không hợp lý. Qua tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của luật này. Do giá đất cụ thể được UBND cấp tỉnh xác định luôn thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường nên đã làm phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tình trạng này không những không giảm mà còn tăng lên…

Thế nhưng tại khoản 1 Điều 131 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn tiếp tục quy định, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể… Cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Việc giao quyền UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, trong khi các quyền khác vẫn giữ nguyên như Luật Đất đai hiện hành (quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quyền chuyển mục đích sử dụng đất; quyền thu hồi đất). Trong khi đó, dự thảo chưa có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên theo như tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW. Do đó sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất…

Từ phân tích trên, ông Tuyến đề nghị nên có một cơ quan độc lập với UBND cấp tỉnh để định giá đất hay cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Cụ thể, ông Tuyến đề xuất dự thảo nên điều chỉnh theo hướng: “Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh - độc lập với UBND cấp tỉnh - quyết định giá đất cụ thể và được thuê tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất để tư vấn mới xác định giá đất cụ thể”.

 

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. TS Nguyễn Văn Đáng, nhà nghiên cứu Quản trị công và Chính sách (Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh), để giá đất tiệm cận với giá đất thị trường, cần định rõ vai trò, thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như các chủ thể liên quan (nhà đầu tư và người sử dụng đất) trong quy trình định giá. Nguyên tắc chung là việc định giá đất là giảm tối đa cơ hội cán bộ có thể lạm quyền. Hội đồng thẩm định giá đất không chỉ gồm cán bộ mà cần cho phép các bên liên quan cử đại diện tham gia và quy định công khai, minh bạch trong quá trình định giá đất.

 

Một số chuyên gia cho rằng Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013 vẫn còn qui định có “bóng dáng” qui định như của Luật Đất đai 2013.

 

Cần làm rõ khái niệm thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường ?

Thực tiễn cho thấy một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện về đất đai, làm gia tăng căng thẳng xã hội, theo TS Nguyễn Văn Đáng, nhà nghiên cứu Quản trị công và Chính sách đó là do thiếu hài hòa lợi ích trong chính sách đền bù thu hồi đất, “kẻ được, người mất” quá chênh lệch. Cội nguồn của nó là pháp luật về đất đai hiện hành quy định về khung và bảng giá đất áp dụng 5 năm, làm tồn tại song hành hai loại giá có sự chênh rất lớn, trong đó do giá “trần” của bảng giá đất nhà nước ban hành chưa phản ánh giá trị thực tế của đất đai, chưa tính đến biến động liên tục của thị trường. Cán bộ lạm quyền nhằm vụ lợi; nhà đầu tư vung tiền thâu tóm đất giả rẻ rồi bỏ hoang hoặc mua đi bán lại khiến giá bất động sản tăng cao nhưng không tạo ra giá trị cho nền kinh tế; còn người dân thì chịu thiệt khi phải bàn giao đất cho Nhà nước... có xuất phát từ nguyên nhân đó.

Ông Đáng nhấn mạnh, việc bỏ khung giá đất, điều chỉnh chính sách giá đất phù hợp với bằng giá đất phổ biến trên thị trường như Điều 130 Luật Đất đai sửa đổi dự thảo sẽ góp phần đạt mục tiêu hài hòa lợi ích giữa các bên, đặc biệt là khi nhà nước thu hồi, đấu giá đất, đấu thầu dự án liên quan đến đất đai. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhận xét, việc dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phân cấp, giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất cụ thể nhưng Chính phủ vẫn giữ thẩm quyền quản lý, giám sát là bước đột phá rất hợp lý. Ông quan ngại nếu bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm sẽ có thể làm tăng khối lượng rất lớn cho các cơ quan Nhà nước cấp tỉnh.

Đồng tình với việc bỏ khung giá đất, nhưng ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam băn khoăn, sẽ khó khả thi khi luật đi vào cuộc sống, nếu như không quy định rõ thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi, giá đất trên thị trường luôn biến động từng ngày và xuất phát từ nhiều lý do trong đó có yếu tố cố tình thổi giá. Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, sẽ dẫn tới tình trạng bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, tạo sự thiếu ổn định và chắc chắn sẽ gây nhiều ý kiến tranh cãi…

Ở một góc nhìn khác, dẫn Nghị quyết 18 của Trung ương xác định rõ, bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; song tại điểm c, khoản 1 Điều 129 Luật sửa đổi dự thảo lại quy định nguyên tắc định giá đất “phù hợp trong điều kiện bình thường”, theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến là còn mang định tính chưa theo hướng định lượng. Theo đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nêu quan điểm, cần phải làm rõ khái niệm thế nào là phù hợp trong điều kiện bình thường ? Phải có tiêu chí định lượng rõ ràng. Ngoài ra nếu Chính phủ bỏ khung giá đất, giao cho UBND tỉnh tự xây dựng bảng giá đất mà không tăng cường thanh tra, kiểm tra, kiểm soát thì mỗi nơi một kiểu…

 

 

Hạn chế quyền thực hiện dự án đô thị và nhà ở thương mại là không hợp lý

 

Tiểu mục 2 Mục IV Nghị quyết 18 – NQ/TW nêu rõ: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất...”….“Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”; “Đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

Đề cập đến nội dung điều chỉnh tại tiểu mục 2 Mục IV Nghị quyết 18 – NQ/TW, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Nhà nghiên cứu Luật Đất đai cho rằng, nội dung điều chỉnh của Nghị quyết là rất linh hoạt, sáng tạo bởi vừa tăng cường công cụ phát triển quỹ đất để đấu giá, đấu thầu, tăng nguồn thu cho ngân sách; vừa phát huy nguồn lực tư nhân để tạo lập quỹ đất thông qua thỏa thuận dân sự. Nếu vận dụng đồng thời cả 2 cơ chế sẽ giúp thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất phát triển bền vững, minh bạch, lành mạnh. Vì rằng, một khi doanh nghiệp đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không giao đất, cho thuê đất nên không bị tác động bởi quy định giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu.

Như vậy, Nghị quyết 18 chỉ điều chỉnh “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” đối với các thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của Nhà nước. Tuy nhiên tại Điều 78 Luật Đất đai sửa đổi dự thảo quy định việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, có 2 phương án để lấy ý kiến nhưng cả hai đều không cho phép thực hiện đối với dự án đô thị, nhà ở thương mại. Có nghĩa Luật dự thảo, không cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Theo ông Đỉnh, nội dung điều chỉnh của điều luật dự thảo chưa phù hợp với tinh thần Nghị quyết 18.

Luật Đất đai hiện hành quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Điều 18 Luật dự thảo cũng quy định 3 hình thức trao quyền sử dụng đất như Luật 2013, gồm: Giao đất; cho thuê đất; và công nhận quyền sử dụng đất. Về mặt logic và khoa học, giao đất, cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, chỉ được thực hiện khi Nhà nước đang có toàn quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó, tức là các thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của Nhà nước. Điều 55 Luật sửa đổi tiếp tục giữ nguyên tinh thần Điều 53 Luật Đất đai hiện hành: “Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...”.

Được hiểu là, trường hợp khu đất đang có người quản lý, sử dụng thì Nhà nước không thể giao đất, cho thuê đất. Hiện nay phần lớn diện tích đất đai của nước ta đã có tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Để giao đất, cho thuê đất thì trước tiên Nhà nước phải thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Từ phân tích đó, ông Đỉnh kiến nghị đối với Điều 78 Luật Đất đai sửa đổi nên quy định: Trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện các dự án khu đô thị và dự án nhà ở thương mại không bị hạn chế bởi yêu cầu “giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Cũng cùng đóng góp về nội dung thu hồi đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng nếu nhà đầu tư tự thoả thuận để đền bù thì không thể nào thực hiện được. “Vậy nên, trong bất kì dự án nào, từ nhà nước thu hồi đất cho đến những công trình công cộng, cũng như những dự án đầu tư thương mại nên có cơ quan chính quyền đứng ra dàn xếp, để cho các dự án được khai thông”, ông Hiệp khẳng định.

Do chính sách về đất đai còn nhiều chồng chéo, chưa đồng bộ nên thị trường thời gian qua đã xuất hiện tình trạng bất động sản có 2 giá, gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước.

Thay lời kết

Những ý kiến góp ý đầy tâm huyết của các chuyên gia, doanh nghiệp và nhà khoa học cho thấy dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mặc dù đã đi đúng hướng với tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương nhưng vẫn còn nhiều bất cập cần tiếp tục nghiên cứu cho sát với thực tiễn. Trong đó đặc biệt là vấn đề bỏ khung giá đất, giao quyền xây dựng bảng giá đất về cho UBND cấp tỉnh xây dựng định kỳ hàng năm sẽ góp phần đạt mục tiêu hài hòa lợi ích giữa các bên. Song sẽ khó khả thi, nếu như không quy định rõ thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất; và không làm rõ nguyên tắc nguyên tắc định giá đất “phù hợp trong điều kiện bình thường”. Cũng như vậy, việc UBND tỉnh xác định giá đất cụ thể tiệm cận với giá thị trường, các chuyên gia và nhà khoa học quan ngại, nội dung điều chỉnh của Luật Đất đai sửa đổi rất dễ dẫn tới tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất, nếu như thiếu đi quy định Cơ quan quản lý giá đất độc lập với UBND cấp tỉnh; và không định rõ vai trò, thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như các chủ thể liên quan trong quy trình định giá…

Từ đó cho thấy, Cơ quan chủ trì lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là Bộ TN&MT cần phải thực hiện có hiệu quả ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại buổi làm việc với Bộ TN&MT mới đây (chiều 8/8): Tiếp tục “huy động tối đa trí tuệ, trách nhiệm của các chuyên gia, nhà khoa học, của nhân dân và doanh nghiệp trong việc tham gia đóng góp ý kiến đối với dự án Luật” . Có như vậy mới bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.