Kết quả đấu giá QSD đất bị hủy: Căn cứ pháp lý, hệ lụy và những khuyến cáo

Luật sư Lê Hoài Sơn – Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Sơn

Từ vụ đấu giá 26 lô đất tại Hà Nội bị đề nghị hủy kết quả

Cuối tháng 2/2022, Cục Bổ trợ tư pháp ban hành Kết luận thanh tra về việc tổ chức bán đấu giá tài sản của Công ty đấu giá hợp danh Đông Á. Tại kết luận này, Cục Bổ trợ tư pháp đã chỉ rõ hàng loạt vi phạm trong việc tổ chức bán đấu giá đối với tài sản là quyền sử dụng đất tại Khu chăn nuôi xã Đồng Tháp, huyện Đan Phượng, vào cuối tháng 9/2021.

Theo Kết luận thanh tra, ngày 15/3/2021, UBND huyện Đan Phượng phê duyệt việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở khu chăn nuôi thuộc xã Đồng Tháp; trong đó, Công ty đấu giá hợp danh Đông Á được lựa chọn phối hợp cùng Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng thực hiện việc đấu giá. Đến ngày 25/9/2021, 48 thửa đất được đấu giá với sự tham gia của 76 khách hàng.

Quá trình thực hiện, Công ty Đông Á ban hành quy chế cuộc đấu giá có nội dung không đúng; không thông báo công khai ít nhất 2 lần trên báo in hoặc báo hình của Trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi có tài sản đấu giá) về việc thay đổi nội dung đấu giá đã được niêm yết, thông báo công khai; không trực tiếp bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, không trực tiếp thu tiền bán hồ sơ cũng như không tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá…

Kết luận thanh tra còn chỉ ra, trong số 48 thửa đất trúng đấu giá chỉ có 22 thửa thực hiện theo đúng quy định của pháp luật; 22 thửa đất còn lại, Công ty Đông Á đã cho người không đủ điều kiện đấu giá tham gia đấu giá; 4 thửa khác không đủ điều kiện đưa ra bán đấu giá.

Từ Kết quả thanh tra, Cục trưởng Cục Bổ trợ tư pháp quyết định xử phạt 35 triệu đồng với Công ty đấu giá hợp danh Đông Á về 3 hành vi vi phạm hành chính, gồm: "Ban hành quy chế cuộc đấu giá không đúng; thông báo khi thay đổi nội dung đấu giá đã thông báo công khai không đúng; bán, tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá không đúng". Đồng thời, xử phạt 15 triệu đồng với hành vi cho người không đủ điều kiện tham gia cuộc đấu giá và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là hủy kết quả đấu giá đối với 10 thửa đất (B5, D1, F1, F2, H2, G4, H3, I4, J2 và K1).

Ngoài ra, Cục Bổ trợ tư pháp yêu cầu UBND huyện Đan Phượng có văn bản không công nhận, phê duyệt kết quả đấu giá đối với 16 thửa đất (A1, D3, D4, E1, E2, E4, F4, G1, G2, G3, H1, J1, B1, H4, F3 và I2) đã được Công ty đấu giá hợp danh Đông Á bán đấu giá không đúng quy định của pháp luật; tiến hành kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm của cá nhân thuộc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện. Đáng chú ý, Cục này còn kiến nghị UBND TP Hà Nội xem xét trách nhiệm của UBND huyện Đan Phượng ban hành phương án đấu giá đất vi phạm quy định Luật Đấu giá tài sản.

Tuy nhiên, đến ngày 5/4/2022, UBND huyện Đan Phượng có báo cáo, đề nghị Bộ Tư pháp không hủy và không thực hiện giải pháp không công nhận kết quả trúng đấu giá các lô đất trên với lý do, những người trúng đấu giá đã chuyển nhượng, nếu hủy kết quả sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi nhiều người, phát sinh vấn đề phức tạp.

Phân tích vụ việc dưới góc độ khoa học pháp lý

Soi vụ việc dưới góc độ khoa học pháp lý, Luật sư Lê Hoài Sơn – Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Sơn đã chỉ ra hai vấn đề lớn sau:

Thứ nhất, Cục Bổ trợ tư pháp đề nghị UBND huyện Đan Phượng hủy bỏ kết quả trúng đấu giá 26 lô đất là hoàn toàn có cơ sở pháp lý.

Bởi theo quy định tại Điều 72 Luật Đấu giá tài sản 2016, kết quả đấu giá tài sản bị hủy khi có phát sinh 01 trong 5 trường hợp. Trong đó trường hợp thứ 3 quy định kết quả đấu giá tài sản bị hủy khi người có tài sản đấu giá hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản khi có một trong các hành vi: “Tổ chức đấu giá tài sản có một trong các hành vi: Không thực hiện việc niêm yết đấu giá tài sản; không thông báo công khai việc đấu giá tài sản; Thực hiện không đúng quy định về bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá; cản trở, hạn chế người tham gia đấu giá đăng ký tham gia đấu giá; Tổ chức đấu giá tài sản tổ chức cuộc đấu giá không đúng quy định về hình thức đấu giá, phương thức đấu giá theo Quy chế cuộc đấu giá dẫn đến làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản….”

Đối chiếu quy định trên của pháp luật và các hành vi vi phạm pháp luật của Công ty Hợp danh Đông Á trong vụ 26 lô đất đấu giá trúng tại huyện Đan Phương, Hà Nội (theo Kết luận thanh tra), như: Ban hành quy chế cuộc đấu giá không đúng; thông báo khi thay đổi nội dung đấu giá đã thông báo công khai không đúng; không trực tiếp bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, không trực tiếp thu tiền bán hồ sơ cũng như không tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá bán; cho người không đủ điều kiện đấu giá tham gia đấu giá… thì việc Cục Bổ trợ tư pháp đề nghị UBND huyện Đan Phượng hủy kết quả đấu giá không công nhận các lô đất đã đấu giá trúng là có căn cứ và phù hợp theo quy định pháp luật.

 

Bà Nguyễn Thị Mai – Cục phó Cục Bổ trợ tư pháp phát biếu tại buổi họp báo

Thứ hai, các bên cần lưu ý hậu quả pháp lý phát sinh phức tạp: Theo quy định tại Điều 73 Luật Đấu giá tài sản, hậu quả pháp lý phát sinh khi hủy kết quả đấu giá tài sản, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, nếu như kết quả đấu giá bị hủy, những người đã mua trúng đấu giá 26 lô đất bị thiệt hại về quyền lợi chắc chắn sẽ khởi kiện dân sự thì Công ty Hợp danh Đông Á (tổ chức gây ra lỗi) phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh.

Sau khi trúng đấu giá đất, người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSD đất và giao đất trên thực địa theo quy định tại Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Khi đó người sử dụng đất có quyền thực hiện 8 quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013. Vì vậy việc những người trúng đấu giá đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo báo cáo của UBND huyện Đan Phượng) là phù hợp theo quy định pháp luật. Tuy nhiên việc chuyển nhượng này làm phát sinh vấn đề pháp lý gần như bất khả kháng, nếu như kết quả đấu giá bị hủy:

+ Đầu tiên, theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong khi đó theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng 2014, hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu. Hợp đồng chỉ hết hiệu lực khi hai bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đã công chứng hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (tức là cơ quan tòa án – theo quy định Điều 52 Luật Công chứng) về việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng. Có nghĩa muốn hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bắt buộc phải làm thủ tục khởi kiện ra tòa và trải qua các bước của quy trình tố tụng dân sự.

+ Thứ hai, tại điểm d, khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định: Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai… thì Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Điều đó có nghĩa nếu như kết quả đấu giá bị hủy thì việc thu hồi các Giấy chứng nhận mà người mua trúng đấu giá đã chuyển nhượng cho người khác là bất khả kháng vì trái quy định của pháp luật.

Một số khuyến cáo và kiến nghị

Theo Luật sư Lê Hoài Sơn, vụ việc lẽ ra sẽ được ngăn chặn sớm nếu được kiểm tra và phát hiện sớm hơn (nghĩa là trước khi hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá đất hoặc nếu có trễ thì cũng trước khi người được cấp Giấy chứng nhận chuyển nhượng cho người thứ ba ngay tình), thì hậu quả pháp lý sẽ phát sinh không đáng kể. Đến thời điểm này, khi “gạo đã nấu thành cơm” thì việc khắc phục hủy kết quả đấu giá trở thành vấn đề vô cùng khó, vì nếu điều đó xảy ra sẽ kéo theo nhiều hệ lụy phức tạp...

 

Cục Bổ trợ tư pháp đã chỉ ra hàng loạt vi phạm trong việc tổ chức bán đấu giá đối với tài sản là quyền sử dụng đất tại Khu chăn nuôi xã Đồng Tháp, huyện Đan Phượng, vào cuối tháng 9/2021.

Từ thực tế đấu giá đất để xảy ra các sai phạm như huyện Đan Phượng, LS Sơn cho rằng để ngăn chặn những vụ tương tự xảy ra, cơ quan chức năng cần khẩn trương hoàn thiện Luật Đấu giá tài sản theo hướng tăng chế tài xử phạt thật nặng đối với các tổ chức bán đấu giá tài sản để xảy ra hàng loạt sai phạm kiểu như Công ty Đấu giá hợp doanh Đông Á, nếu có lỗi cố ý và làm phát sinh hậu quả lớn thì cần phải truy cứu trách nhiệm hình sự. Đối với vụ 26 lô đất, chúng tôi kiến nghị biện pháp, bên cạnh chế tài xử phạt hành chính cần phải rút giấy phép hành nghề của Đấu giá viên, thời hạn ít nhất là 5 năm. Đồng thời xem xét và có hình thức xử lý kỷ luật đối với những cán bộ của UBND huyện Đan Phượng có liên quan trong việc phối hợp với Công ty Đông Á tổ chức bán đấu giá 26 lô đất đã để xảy ra hàng loạt sai phạm.