Cụ thể hoá chủ trương “Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường”: Cần thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ

Theo các chuyên gia, điều này tạo cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, sẽ bỏ được sự chênh lệch giá trị thực và giá trị ảo, giúp công tác bồi thường thu hồi đất thuận lợi, các dự án đẩy nhanh tiến độ, tác động tích cực nền kinh tế. Để cụ thể hoá chủ trương quan trọng này, theo các chuyên gia cần thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ.

Giá trên bảng giá đất hiện nay được xây dựng rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường, điều này dẫn đến việc thất thất thoát lượng lớn tiều thuế thu từ đất - ảnh minh hoạ.

Bỏ khung giá đất, sẽ bỏ được sự chênh lệch giá trị thực và giá trị ảo

Nhiều chuyên gia cho rằng việc bỏ khung giá đất theo Nghị quyết 18 là hoàn toàn hợp lý. Nhất là dù Nghị quyết đã bỏ khung giá đất nhưng Trung ương vẫn quản lý việc thành lập bảng giá đất tại các địa phương thông qua giám sát.

Theo đó, dù Luật Đất đai quy định khung giá đất bám giá thị trường nhưng thực tế luôn có khoảng cách lớn giữa giá đất thị trường và giá nhà nước quy định. Khoảng cách này vô hình trung tạo ra kẽ hở cho tham nhũng và trục lợi đất đai.

Chẳng hạn như, theo Nghị định 12/2015, Thông tư 13/2022 của Bộ Tài chính đều quy định bảng giá đất của UBND cấp tỉnh là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá, hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá khai trên hợp đồng chuyển nhượng cao hơn mức trong bảng giá đất thì tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo giá tại hợp đồng. Tuy nhiên, giá trên bảng giá đất hiện nay được xây dựng rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường, điều này dẫn đến việc thất thất thoát lượng lớn tiều thuế thu từ đất.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh  (Học viện Tài Chính)

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài Chính) khung giá đất thực tế thấp hơn so giá đất thị trường, khiến tình trạng các dự án giao thông trọng điểm ở nhiều địa phương bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình giá đất bồi thường khi giải phóng mặt bằng. Hay những khu tập thể xây dựng đã 50-60 năm nay xuống cấp nghiêm trọng, nhưng không thể cải tạo cũng vì giá bồi thường thấp. Nghị quyết 18-NQ/TW định hướng bỏ khung giá đất, sẽ bỏ được sự chênh lệch giá trị thực và giá trị ảo, giúp công tác bồi thường thu hồi đất thuận lợi, các dự án đẩy nhanh tiến độ, tác động tích cực nền kinh tế.

Để giá đất sát với giá thị trường….

Theo PGS. TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng theo quy định hiện nay, việc định giá đất cụ thể áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng.

Đồng thời, việc tổ chức thực hiện định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, kéo dài, chưa đáp ứng kịp thời về tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan đến định giá đất tại một số địa phương chưa tốt.

Đặc biệt, trình độ, năng lực thực hiện định giá đất của cán bộ định giá đất và của Hội đồng thẩm định giá còn hạn chế. Hội đồng thẩm định giá đất hoạt động kiêm nhiệm nên khó khăn về thời gian và ảnh hưởng đến chất lượng. Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt, các thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất do các tỉnh quy định.

PGS. TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính)

Do đó giải pháp để xác định giá đất sát với giá thị trường, theo PGS.TS Ngô Trí Long phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các Nghị định đã ban hành, đồng thời xây dựng các Nghị định, Thông tư mới cho những việc chưa được hướng dẫn thi hành.

Nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn của Luật và văn bản dưới Luật. Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần rà soát các Nghị định, Thông tư, đối chiếu với văn bản Luật để sửa đổi, bổ sung cho nhất quán và phù hợp với thực tiễn để việc thi hành Luật được nghiêm túc, đúng đắn hơn.

Cần tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất. Bởi vì, điều này dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi. Kinh nghiệm ở nhiều nước, thẩm quyền quyết định về đất đai và giá đất nên trao cho hai cơ quan nhà nước độc lập với nhau.

Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.

Xây dựng và kiện toàn hệ thống lữu trữ thông tin dữ liệu định giá đất đầy đủ chính xác, đồng thời phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi lần xây dựng lại (điều chỉnh) khung giá đất, tránh tình trạng ước lệ, phỏng chừng.

Đặc biệt, cần xây dựng lại chương trình đào tạo về kiến thức, kỹ năng cũng như yêu cầu đầu vào của những đối tượng đào tạo để cấp chứng chỉ hành nghề có ý nghĩa thực tiễn.