Chống thất thu thuế chuyển nhượng nhà đất: Cần sửa luật và có cơ quan thứ ba độc lập giám sát

Quyết liệt chống thất thu thuế từ chuyển nhượng nhà đất

Trong Công văn số 438/BTC-VP ban hành 12/01/2022 gửi tới Bộ Công an, Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính đề nghị điều tra, xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng BĐS để răn đe, ngăn chặn thất thu thuế. Bộ Tài chính đề nghị Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương phối hợp với cục thuế điều tra xử lý nghiêm hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, qua đó truy thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Bộ Tài chính cũng đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo các Sở Tư pháp phối hợp với cục thuế địa phương yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế theo quy định pháp luật, tránh thất thu ngân sách.

Đồng thời, giao Tổng cục Thuế chỉ đạo các cục thuế địa phương chủ động phối hợp cơ quan Công an, Sở Tư pháp để đấu tranh xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Cùng với Bộ Tài chính, ngày 22/2/2022, Bộ Tư pháp cũng có Công văn số 489/BTP-BTTP chỉ đạo Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo, quán triệt các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nghiêm túc các quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch; hướng dẫn người yêu cầu công chứng kê đúng giá thực tế mua bán để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Phối hợp với Cục Thuế, Công an tỉnh và các cơ quan liên quan tăng cường hoạt động thanh tra, kiểm tra hoạt động công chứng tại địa phương nói chung và việc công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản nói riêng. Có biện pháp xử lý hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền có biện pháp xử lý hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản (nếu có).

Đến ngày 28/4/2022, Bộ Tài chính tiếp tục có Văn bản số 3849/BTC-TCT kính gửi đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Tổng cục Thuế về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Theo đó cảnh báo các trường hợp chuyển nhượng BĐS giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế là hành vi vi phạm pháp luật về thuế, sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Như vậy liên quan đến việc chống thất thu thuế do tình trạng kê 2 giá đến nay riêng Bộ Tài chính đã ban hành liên tiếp 3 văn bản để điều chỉnh. Trước đó, ngày 15/12/2021Bộ Tài chính đã có Công văn số 14257/BTC-VP về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Để thực hiện có hiệu quả tinh thần các văn bản trên, ngoài việc yêu cầu người dân và doanh nghiệp phải kê khai chính xác, trung thực, đầy đủ giá thực tế chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng cũng như trên hồ sơ khai thuế, phí... khi phát sinh các giao dịch chuyển nhượng, thời gian qua ngành Thuế đã chủ động áp dụng nhiều biện pháp mạnh để “xác định giá đúng”, như: Trường hợp bên mua - bán thanh toán qua ngân hàng, người nộp thuế phải chứng minh với cơ quan thuế bằng sao kê ngân hàng, nếu không, cơ quan thuế yêu cầu làm cam kết rồi mới giải quyết hồ sơ.

Hoặc lựa chọn ngẫu nhiên những hồ sơ trong diện nghi vấn để xác minh, nếu phát hiện khai gian để trốn thuế, cơ quan thuế sẽ chuyển hồ sơ qua cơ quan công an. Điển hình tại TP HCM, Chi cục Thuế quận 10 đã phát hiện nhiều vụ mua bán căn hộ có giá trị chuyển nhượng lên tới 4 - 5 tỉ đồng nhưng lại kê khai nộp thuế có giá trị chỉ bằng 1/5 giá trị thực tế. Hay như trường hợp chị H.M.U. (Thanh Xuân, Hà Nội) bị cơ quan thuế trả lại hồ sơ yêu cầu khai lại giá theo đúng giao dịch thực tế. Lý do chị H.M.U vừa bán thửa đất 50m2 với giá hơn 2 tỉ đồng, nhưng trong hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng, vẫn ghi giá bán là 800 triệu đồng…

Sự kiên quyết của các cơ quan thuế trong việc vận dụng các biện pháp trên, theo Tổng Cục Thuế tỏ ra có hiệu quả, tình trạng kê 2 giá trong giao dịch đã giảm mạnh. Tổng Cục Thuế cho biết, số thu tăng thêm nhờ người nộp thuế kê khai lại giá chuyển nhượng. Chỉ tính riêng Quý 1/2022, với hơn 60.200 hồ sơ, số thuế tăng thu từ chuyển nhượng bất động sản là 326 tỉ đồng.

Khi cán bộ thuế phán giá theo cảm tính

Tuy nhiên từ thực tế trên lại đang phát sinh các biểu hiện tiêu cực. Đó là tình trạng một số cán bộ thuế lạm dụng quyền lực làm khó người dân và doanh nghiệp khi thực hiện chuyển dịch BĐS. Cán bộ thuế có chức năng đang tự cho mình cái quyền: Thích thì phán giá kê khai đúng thực tế, không thích thì “găm” hồ sơ, hoặc dọa chuyển cơ quan điều tra. Không loại trừ khả năng làm khó là do các bên giao dịch không “biết điều”…

Thậm chí có trường hợp đã chứng minh kê khai đúng giá, thanh toán hoàn toàn qua ngân hàng, ngân hàng định giá và cho vay một khoản tiền và người bán làm cam kết nếu khai sai sẽ bị chuyển hồ sơ qua cơ quan Công an nhưng hồ sơ vẫn bị ách. Tại Q8,TPHCM có trường hợp kê khai giá đúng với thực tế (do người bán có nhu cầu bán gấp để giải quyết công chuyện gia đình nên chấp nhận bán giá thấp so với thị trường khoảng 300 triệu đồng), mặc dù đã qua công chứng nhưng bị ách hồ sơ hơn 3 tháng và bị phong tỏa tài khoản 900 triệu đồng, bên bán phải khiếu nại lên tới Cục Thuế TPHCM mới được giải quyết. Nguyên nhân là hiện chưa có một khung pháp lý quy định cụ thể về xác định thế nào là giá đúng với thực tế, dẫn tới cán bộ thuế xem hồ sơ và phán giá theo cảm tính.

Muốn chống thất thu thuế, cần sửa các qui định pháp luật liên quan

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Nghĩa là, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trước khi nộp thuế và làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong khi đó tại Điều 5, Luật Công chứng 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”. Được hiểu là chỉ có Tòa án mới có quyền tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu. “Do đó việc cán bộ thuế trả lại Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã qua công chứng vì nghi ngờ kê khai không đúng với giá trị thực chuyển nhượng là trái với điều chỉnh của pháp luật về công chứng, thậm chí ngay cả khi có căn cứ xác định kê khai không đúng với giá trị thực tế thì việc trả lại hồ sơ để kê khai lại hoặc ngâm hồ sơ cũng không ổn…”, Luật sư Lê Hoài Sơn nêu quan điểm.

Nhìn từ điều chỉnh của pháp luật dân sự, Luật sư Lê Hoài Sơn dẫn Điều 122 và Điều 117 BLDS 2015, giao dịch dân sự bị vô hiệu khi không đáp ứng đủ các điều kiện: Chủ thể không có năng lực pháp luật dân sự; chủ thể tham gia giao dịch dân sự bị ép buộc; mục đích và nội dung giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật và trái với đạo đức xã hội; và hình thức của giao dịch dân sự không đảm bảo theo quy định của pháp luật. “Như vậy Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là một giao dịch dân sự được thực hiện bởi sự thoả thuận giữa các bên. Luật sư Sơn phân tích: Theo đó bên chuyển nhượng  QSDĐ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai. Có nghĩa Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ không bị vô hiệu, nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS 2015. Vậy thì không có căn cứ pháp luật để cơ quan thuế trả lại Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng, chứng thực vì lý do kê khai không đúng thực tế”. Do đó, cần sửa luật để điểu chỉnh hoạt động này của cơ quan thuế.

Ngoài bất cập trên, cũng theo Luật sư Lê Hoài Sơn, việc tính thuế TNCN nếu căn cứ theo giá thực tế trong trường hợp đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất (không có tài sản là nhà ở gắn liền với đất) cũng sẽ bị “đá” với Luật Thuế TNCN được hướng dẫn tại điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Bởi theo quy định này, thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản. Nói cách khác, công thức tính thuế TNCN = Giá trị quyền sử dụng đất (căn cứ vào bảng giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm x 10%).

 

Kiến nghị giải pháp

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi, khung giá đất không theo kịp với giá thị trường, cần phải thấy rằng, việc Bộ Tài chính ban hành Công văn số 438, gửi tới Bộ Công an, Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản là rất cần thiết. Bởi không chỉ là đảm bảo nguồn thu cho ngân sách mà còn là thể hiện tinh thần thượng tôn pháp luật. Theo đó không chỉ loại bỏ thói quen trái pháp luật của người dân khi mua bán bất động sản, yêu cầu đối tác ghi thấp hơn giá trị bất động sản để tránh thuế; mà còn làm thay đổi thói quen của cơ quan chức năng trong việc kiểm soát và chống thất thu thuế trong giao dịch mua bán bất động sản.

Trước thực trạng người dân ca thán về việc bị cán bộ thuế làm khó trong thực hiện chuyển nhượng QSDĐ. Tại TPHCM, Cục Thuế đã ban hành văn bản gửi đến các Chi cục Thuế quận, quán triệt: “Các trường hợp cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế giải trình phải có thư mời, khi làm việc phải lập biên bản ghi nhận sự việc và kèm tài liệu chứng minh làm cơ sở pháp lý cho việc xử lý ấn định thuế, kiểm soát sau (đối chiếu ngân hàng, phối hợp phòng công chứng, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai), tránh làm chậm trễ hồ sơ”. Tuy nhiên, văn bản hướng dẫn của Cục Thuế TPHCM lại không quy định thời gian xác minh là bao lâu nên rất khó khắc phục được tình trạng vô tư “găm” hồ sơ về lâu dài.

Vì vậy để khắc phục tình trạng cán bộ thuế lạm dụng quyền lực làm khó người dân và doanh nghiệp nhưng không trái với điều chỉnh của các đạo luật có liên quan (như đã phân tích ở trên), theo chúng tôi trước hết cần phải có một cơ quan thứ ba độc lập để giám sát việc xác định giá đúng thực tế. Tại sao không nếu giao nhiệm vụ “thẩm định” cho Phòng Quản lý Giá trực thuộc Sở Tài chính kiêm nhiệm, trước khi Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ,QSHNO&TSKGLVĐ được chuyển đến các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện quyền công chứng ? Vấn đề là cải thiện nhân sự và quyền lợi để làm sao khi Phòng Quản lý Giá kiêm nhiệm công việc, đảm bảo với tinh thần và trách nhiệm cao nhất, không gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp khi có nhu cầu kinh doanh và chuyển nhượng bất động sản.

Công khai minh bạch bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành và vận động tuyên truyền để người dân và doanh nghiệp chủ động kê khai, trong trường hợp họ muốn né tránh kê khai theo giá thực tế để giảm bớt thuế. Bởi theo tinh thần chỉ đạo của Bộ Tài chính tại Văn bản 3849/BTC-TCT ngày 28/4/2022 (tức gần đây nhất) thì “Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng”. Làm tốt vấn đề này cũng là cách khắc phục có hiệu quả tình trạng cán bộ thuế làm khó, nhũng nhiễu người dân.

Cuối cùng là tăng cường biện pháp chế tài đối với các tổ chức hành nghề công chứng. Ngoài việc phải bồi thường thiệt hại, nếu công chứng sai gây ra hậu quả (theo quy định tại Điều 38 Luật Công chứng 2014), phải coi việc công chứng viên ký xác nhận và đồng ý ký vào HĐCN với giá thấp theo đề nghị người mua là hành vi tiếp tay cho người nộp thuế mua bán bất động sản vi phạm luật thuế. Có nghĩa phải xem đó là hành vi đồng phạm về “Tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng” theo quy định tại Điều 128 BLHS sửa đổi năm 2017, nếu gây thất thu tiền thuế của Nhà nước từ 100 triệu đồng trở lên./.