Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Bình Dương

Quá trình quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở Bình Dương thời gian qua đã đạt được nhiều kết quả nhất định. Các tổ chức có chức năng bán đấu giá được củng cố, kiện toàn; trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng nên hạn chế phần nào tình trạng thông đồng, dìm giá, ép giá. Sự phối hợp giữa các cơ quan, ban, ngành trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cũng nhịp nhàng hơn. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội tại Bình Dương.

1. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Bình Dương

Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán tài sản công khai có từ hai người tham gia trở lên giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất dựa trên nguyên tắc người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm đối với quyền sử dụng đất sẽ mua được quyền sử dụng đất đấu giá.

Tính đến tháng 10/2020, Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương đã hoàn tất thủ tục thu hồi 31 khu đất với tổng diện tích 180,7 ha; đã bàn giao 17 khu đất cho đơn vị khác quản lý với tổng diện tích 110,41 ha.

Giống như nhiều địa phương khác, tỉnh Bình Dương tuân theo luật nguồn, đồng thời thể chế điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 nói trên; phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư và đăng ký tham gia đấu giá theo quy định tại Điều 38 Luật Đấu giá tài sản.

Về nguyên tắc việc thông báo đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành theo cách thức thông báo đấu giá tài sản quy định ở Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 57 Luật Đấu giá tài sản quy định: “Đối với tài sản đấu giá là bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải thông báo công khai ít nhất 2 lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản; mỗi lần thông báo công khai cách nhau ít nhất 2 ngày làm việc”.

Thực tiễn cho thấy, các tổ chức đấu giá tại Bình Dương đều đã tuân thủ việc đăng thông báo đấu giá trên báo in và trang thông tin điện tử về đấu giá tài sản theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc thông báo đấu giá chưa đảm bảo tính công khai đại chúng do pháp luật chỉ quy định chung chung là đăng trên báo in, báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá mà không quy định cụ thể là báo in nào, báo hình nào nên để xảy ra những bất cập, như:

Đăng trên nhiều báo khác nhau, thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất được in rất nhỏ, khách hàng khó có thể nhìn được về các thông tin đó vì có quá nhiều thông tin ngoài lề khác; đăng trên báo có lượng độc giả ít. Thậm chí, nhiều tổ chức đấu giá đăng thông báo bán đấu giá trên các tờ báo không phù hợp, như: Báo Hoa học trò, Báo Nhi đồng nhằm đối phó về mặt hình thức thông báo.

Tương tự như việc đăng thông tin trên báo in, việc đăng thông báo đấu giá trên báo hình cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự vì có quá nhiều kênh truyền hình, có tổ chức đăng thông báo đấu giá trên kênh học tiếng dân tộc cho người thiểu số, có tổ chức đăng thông báo trên các kênh truyền hình VOV, VTC, nhưng ở những khung giờ rất ít người xem như 3 giờ sáng, 12 giờ đêm,… để tiết kiệm chi phí hoặc với mục đích bưng bít thông tin, hạn chế khách hàng đăng ký tham gia đấu giá,…

Riêng thông tin về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng trên trang thông tin điện tử chuyên ngành được các địa phương bao gồm cả tỉnh Bình Dương thực hiện nghiêm túc khi thường xuyên đăng tải ở Cổng Thông tin Điện tử Quốc gia về Đấu giá tài sản của Bộ Tư pháp. Vấn đề đặt ra là có quá nhiều địa phương chọn đăng thông tin trên trang chính thống này của Bộ Tư pháp dẫn đến tình trạng thông tin “trôi” quá nhanh. Theo khảo sát ở Cổng Thông tin Điện tử Quốc gia về Đấu giá tài sản trong ngày 2/12/2020 có 350 thông báo đấu giá tài sản, trong đó ở Bình Dương chỉ có 3 thông báo đấu giá tài sản (có 1 thông báo đấu giá quyền sử dụng đất). Hậu quả là các chủ thể trên cả nước muốn tiếp cận thông tin thường xuyên “bỏ sót” các thông báo đấu giá hoặc khi đã tiếp cận được với thông tin thì thường gần đến ngày hết hạn nhận hồ sơ tham gia đấu giá, bởi số lượng thông báo quá lớn và các thông báo này thường được đăng lại chỉ sau 2 tới 3 ngày thông báo đầu tiên.    

Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Mức đặt trước này thực tế không cao đối với các mảnh đất bình thường có giá dưới một tỷ đồng, tuy nhiên, sẽ là vấn đề lớn đối với giá trị đất cao hay diện tích đất lớn, đặc biệt Nhà nước thường tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất dưới hình thức đấu giá đối với diện tích lớn có giá từ một tỷ đồng trở lên. Giả sử, nếu một tài sản quyền sử dụng đất trong thực tế 100 tỷ đồng thì con số này tăng lên tối thiểu là 5 tỷ đồng, nếu tính ở mức tối đa nó là 20 tỷ đồng.

Nếu theo dõi bảng giá đất ở tại thành phố Dĩ An thuộc tỉnh Bình Dương, loại đất có giá cao nhất là loại đất được xếp hạng loại 1 và ở vị trí số 1 với giá 19.200.000 đ/m², tiếp tục đối chiếu và nhân thêm hệ số điều chỉnh giá đất (K) dành cho đất loại 1 phi nông nghiệp là 1,4 trong điều kiện không có hệ số điều chỉnh (Đ). Theo cách xác định này, sau quá trình tính toán có thể tạm ước tính tại vị trí giá đất cụ thể cao nhất ở thành phố Dĩ An cũng chỉ khoảng 26.880.000 đ/m². Tuy nhiên, trên thực tế tại khu vực dự án Trung tâm hành chính Dĩ An, thời điểm tháng 9/2020, giá đất nền tại một số trục đường lớn đã tăng lên khoảng 70.000.000 đ/m². Giá thị trường bất động sản tại thành phố Dĩ An không phải ngẫu nhiên, mà xuất hiện “làn sóng ngầm” tăng giá bởi địa phương này được xem là “sân sau” của Thành phố Hồ Chí Minh trong xu thế giãn dân, do đó, xu thế giá thị trường tiếp tục tăng mạnh vẫn sẽ diễn ra trên thực tế. Và nếu bảng giá đất do tỉnh Bình Dương không đoán định được biên độ tăng giá theo thị trường sẽ rất khó để cân bằng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất và giá trong bảng giá đất của địa phương.

Dưới khía cạnh pháp luật đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, các nhà làm luật đã xây dựng các quy định để bảo vệ người trúng đấu giá: “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình.”. Ngoài ra, pháp luật thi hành án dân sự cũng quy định bảo vệ người trúng đấu giá: “Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan thi hành án dân sự tiếp tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác”.

Mặc dù, các nhà lập pháp đã có các quy định về bảo vệ quyền của người trúng đấu giá, tạo hành lang pháp lý giúp cho việc áp dụng pháp luật được thực hiện dễ dàng. Tuy nhiên, thực tế quyền của người trúng đấu giá chưa được bảo vệ triệt để, các cơ quan chức năng vẫn chậm trễ trong quá trình giải quyết các tranh chấp diễn ra sau khi phiên đấu giá thành và thường “đùn đẩy” chỉ giải quyết khi có phán quyết cuối cùng của tòa án, gây thiệt hại lớn đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá.

2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất

Để tháo gỡ các vướng mắc, khắc phục những hạn chế, yếu kém nêu trên; đồng thời, để tiếp tục triển khai hiệu quả các quy phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất; các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Cụ thể:

Một là, đối với điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Hoàn thiện các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất về điều kiện tài chính, kỹ thuật, nhu cầu sử dụng đất thực tế, thẩm định năng lực bên trúng đấu giá, nhằm đảm bảo lựa chọn được bên trúng đấu giá có năng lực phù hợp trong trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất là yêu cầu cần thiết, phát huy được khả năng của đất đai, nâng cao hiệu quả kinh tế trong công tác khai thác tiềm năng đất tại các địa phương nói chung và Bình Dương nói riêng. Để hoàn thiện các quy định về điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất, cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp như sau:

Thứ nhất, cần bổ sung quy định về chứng minh nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tránh tình trạng “ôm đất” chuyển nhượng lại để hưởng chênh lệch.

Thứ hai, nâng mức vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư để thực hiện dự án không thấp hơn 30% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Nếu nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thực tế, có vốn thì sẽ đảm bảo khả năng đưa đất vào sử dụng sớm, khắc phục được tình trạng dự án chậm tiến độ, đất hoang bỏ trống ở nhiều địa phương như hiện nay.

Thứ ba, chú trọng công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát đối với các điều kiện trong đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác này được thực hiện tốt sẽ phát hiện sớm các sai phạm. Các cá nhân thực hiện nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra, giám sát phải công tâm, có trách nhiệm, có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng thì sẽ hạn chế được tiêu cực, góp phần lập lại trật tự trong khâu quản lý đất đai.

Cuối cùng, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cần quy định các trường hợp tổ chức khác như tổ chức xã hội, người nước ngoài,… cũng thuộc đối tượng được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất với những điều kiện cụ thể.

Hai là, đối với trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy trình “thông báo đấu giá” là thủ tục đầu tiên và ảnh hưởng nhiều nhất sự thành công của phiên đấu giá quyền sử dụng đất được tổ chức sau này. Do đó, việc hoàn thiện quy trình này là bước cần thiết trong quá trình kiệm toàn trình tự thủ tục đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng.

Việc thông báo đấu giá quyền sử dụng đất cũng như các loại tài sản khác trên các báo in, báo hình cần được quy định cụ thể hơn, đó là từng địa phương nên ấn định rõ ràng danh sách các báo, các kênh truyền hình được phép đăng và không nên liệt kê quá nhiều báo hay kênh truyền hình làm cho các chủ thể khác “loạn” thông tin.

Riêng đối với trang thông tin điện tử, thiết nghĩ, các nhà lập pháp cũng nên ấn định một trang thông tin điện tử cụ thể về đấu giá tài sản. Điển hình như trong lĩnh vực đấu thầu thì pháp luật buộc bên tổ chức đấu thầu phải đăng tải thông tin lên “Báo đấu thầu”. Thực tế cho thấy “Báo đấu thầu” đã thực hiện rất tốt công việc truyền tải thông tin đấu thầu tới tất cả các chủ thể có nhu cầu theo dõi cũng như thường xuyên “lên án”, phân tích thực trạng công tác đấu thầu tại Việt Nam. Vậy, vì sao pháp luật không xây dựng một kênh phụ trách riêng và yêu cầu bên tổ chức đấu giá đăng tải thông tin đấu giá quyền sử dụng đất ở kênh này để dễ dàng quản lý so với quy định “mập mờ” như hiện nay.

Tiếp theo, đối với quy định “tịch thu luôn tiền đặt trước” không phù hợp với thực tế. Do đó, các trường hợp tịch thu tiền đặt trước nên được nới lỏng theo hướng “khoan hồng” hơn đối với các chủ thể trong từng trường hợp cụ thể. Ví dụ như trong trường hợp chủ thể đã nộp tiền đặt trước, nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng thì cần xem xét lý do không tham gia của chủ thể là gì, nhiều tình huống không thuộc các trường hợp bất khả kháng luật định nhưng thời điểm đó buộc chủ thể không thể tham gia theo hướng “tình ngay lý gian” thì rõ ràng các nhà lập pháp cần cân nhắc theo hướng khác, không nên áp đặt một cách “cứng nhắc” như luật định.

 Cuối cùng, trước thực trạng tiếp cận thông tin của các chủ thể có nhu cầu tham gia đấu giá quyền sử dụng đất vẫn chưa được đảm bảo thì nên gia hạn thêm thời gian niêm yết thông báo thông tin trên các phương tiện truyền thông. Xuất phát từ ý nghĩa của việc đấu giá nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng là một hình thức bán tài sản công khai, với mục đích càng nhiều người tham gia thì giá bán được càng cao, do vậy, chỉ 15 ngày niêm yết là không thể đảm bảo nhiều người biết để tham gia. Vì thế, cần tăng thêm khoảng thời gian này như yêu cầu phải niêm yết đối với bất động sản ít nhất 90 ngày trước khi đưa vào đấu giá. Bên cạnh đó, cũng nên sửa đổi ít nhất phải có 5 phiên đấu giá liên tục mà chỉ có một người tham gia hoặc không thành mới được chuyển sang hình thức giao đất không thông qua đấu giá.

Ba là, đối với xác định giá khởi điểm trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Mục đích chính của việc thiết lập giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất là nhằm tối đa hóa lợi ích của chủ sở hữu quyền sử dụng đất đấu giá hay các bên có quyền đối với quyền sử dụng đất khi các bên tham gia đấu giá quyền sử dụng đất bắt đầu trả giá. Do vậy, nếu mức giá khởi điểm cách biệt khá xa so với giá thị trường thực tế của đất đai thì rất dễ dẫn đến tình trạng “thông đồng” trả giá thấp hơn giá trị thật của quyền sử dụng đất trên thị trường, gây thiệt hại cho chủ sở hữu quyền sử dụng đất hay chủ thể có quyền đối với quyền sử dụng đất đó.

Để triệt tiêu tình trạng này thì việc xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất với sự tham gia của một bên thứ ba độc lập, minh bạch đóng vai trò rất quan trọng. Trong trường hợp cá nhân, tổ chức sở hữu quyền sử dụng đất không thể tự mình định giá được giá khởi điểm đấu giá, thay vì “phó mặc” cho tổ chức đấu giá tài sản định giá giá khởi điểm thì cần thiết xem xét phương án thuê các tổ chức định giá độc lập để lấy kết quả định giá này làm một trong những căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất. Sự tham gia của một tổ chức định giá độc lập sẽ đảm bảo được tính công bằng, minh bạch hơn trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các tổ chức chuyên nghiệp này là các chuyên gia nắm rõ tình hình biến động bất động sản tại địa phương có đất cần đấu giá nên họ mới là chủ thể có thể bảo đảm tối đa quyền lợi của chủ sở hữu quyền sử dụng đất cần đấu giá thông qua thiết lập giá khởi điểm quyền sử dụng đất đấu giá.

Bốn là, đối với xác định giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Nếu như “giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất” là điều kiện cần thì “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất” là điều kiện đủ trong hoạt động bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu quyền sử dụng đất đấu giá hoặc người có quyền đối với quyền sử dụng đất đấu giá. Muốn tối đa hóa được lợi ích của bên nắm giữ quyền sử dụng đất đấu giá bắt buộc giá khởi điểm và giá trúng đấu giá cần được tối đa hóa và tiệm cận với giá trị thật của quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản. Như đã phân tích ở các phần trước, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất có quan hệ mật thiết đối với các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, muốn kiện toàn các quy định về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, nghĩa là kiện toàn các quy định về hình thức đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng.

3. Kết luận

Thông qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất, giá trị của đất đai sẽ phát huy hiệu quả tốt nhất trong tay chủ thể thực sự có nhu cầu. Ngoài ra, đây cũng là nguồn thu ngân sách dồi dào của Nhà nước qua tiền thuế khi tổ chức hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất giữa các chủ thể hay nguồn thu khi nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền dưới hình thức đấu giá.

Theo tapchicongthuong.vn

Nguồn bài viết: http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/phap-luat-ve-dau-gia-quyen-su-dung-dat-qua-thuc-tien-tai-tinh-binh-duong-86687.htm