Thao túng, nhiễu loạn thị trường bất động sản: cần có chế tài hình sự để xử lý nghiêm

Liên quan đến vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, trao đổi với báo chí bên hành lang Quốc hội, tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất Quốc hội Khoá XV, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc nhận định việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm lên tới 2,4 tỉ đồng/m2 là không phù hợp, giá không thực… Ông Phớc cũng cho rằng, vụ việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm là điển hình của việc làm nhiễu loạn thị trường.

Trước đó, ngày 21/12/2021, lo ngại tình trạng giá đất bị đẩy lên cao “không tưởng qua các cuộc đấu giá trên khắp cả nước thời gian qua gây ảnh hưởng xấu tới thị trường BĐS,Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các bộ ngành liên quan rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Theo thông tin mới nhất, ngày 10/1/2022,  ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có tâm thư gửi Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng và các lãnh đạo Đảng, Nhà nước về việc xin bỏ cọc lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm và chấp nhận mọi chế tài về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Ông Dũng giải thích, hành động này nhằm đảm bảo một phần sự ổn định thị trường kinh doanh BĐS. "Sau khi đấu giá trúng, Tập đoàn lắng nghe rất nhiều dư luận xã hội và thấy rằng kết quả trúng đấu giá cao như vậy có thể dẫn đến hệ lụy không tốt. Đặc biệt sau khi tiếp nhận ý kiến của Bộ trưởng Bộ Tài chính tại kỳ họp bất thường Quốc hội vừa qua".

"Chúng tôi xin tự nguyện đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán đấu giá tài sản ô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong khi đô thị Thủ Thiêm và chấp nhận mọi chế tài việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo quy định của pháp luật về việc đấu giá tài sản công", Chủ tịch Tân Hoàng Minh nêu trong tâm thư.

Hành vi nhiễu loạn thị trường BĐS được pháp luật điều chỉnh thế nào? 

Trao đổi với chúng tôi về tình trạng thổi giá cao giá xong âm thầm bỏ cọc trong các cuộc đấu giá đất thời gian qua, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh (chuyên gia tài chính) cho rằng, hiện nay hoạt động kinh doanh BĐS nói chung, đấu giá BĐS nói riêng đang có rất nhiều vấn đề. Đặc biệt trong đó, hoạt động đấu giá đất là một điển hình, có trường hợp thông đồng, quân xanh quân đỏ dìm gía BĐS, có trường hợp lại tham gia thổi giá với giá rất cao, thậm chí cao gấp nhiều lần sau đó một thời gian sau bỏ cọc.

Theo nhận định của vị chuyên gia, hầu hết các doanh nghiệp này, khi tham gia đấu giá thường nhằm mục tiêu cạnh tranh với đối thủ, không muốn cho đối thủ có được mảnh đất… họ sẽ phát giá rất cao sau đó bỏ cọc và chấp nhận mất một số tiền đã cọc.

Thậm chí có trường hợp lợi dụng việc tham gia đấu giá nhằm mục đích thổi giá để đẩy giá đất thị trường ở khu vực xung quanh và các khu vực khác lên cao, và thu lợi từ mảnh đất họ đã có ở khu vực xung quanh. PGS Thịnh nói.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, đây là những hành vi điển hình của việc làm nhiễu loại thị trường BĐS gây ảnh hưởng hết sức tiêu cực tới thị trường BĐS.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Lê Cao - Chủ tịch công ty Luật FDVN (Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng) cho biết, hiện Luật Kinh doanh BĐS và các quy định liên quan không quy định rõ hành vi “nhiễu loạn thị trường BĐS”.

Tuy nhiên, có thể hiểu “nhiễu loạn thị trường BĐS” là các hành vi làm nhiễu loạn thông tin thường thị trường, thao túng, dẫn dắt làm cho giá trị bị thổi phồng làm cho sự thiếu minh bạch tăng lên, niềm tin về một thị trường ổn định, lành mạnh bị lung lay và do đó tạo nên những lo ngại có thật.

Cũng theo luật sư Cao, dù pháp luật hiện nay không đề cập trực tiếp đến hành vi làm nhiễu loạn thị trường BĐS trực tiếp và cụ thể. Nhưng, pháp luật cũng có các quy định cấm các hành vi mà từ đó có thể gây nên những tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, có thể dẫn đến nhiễu loạn thị trường BĐS. Cụ thể, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cấm hành vi “Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về BĐS”, “Gian lận, lừa dối trong kinh doanh BĐS”… Đây là một lỗ hổng pháp lý trong việc ngăn chặn, kiểm soát hoạt động thao túng thị trường BĐS hiện nay.

Trên thực tế, vấn đề thao túng, làm giá, thông đồng, cấu kết với nhau giữa các nhóm lợi ích để đẩy giá BĐS lên hoặc ghìm giá nhằm trục lợi trên thị trường BĐS hoặc lợi dụng hoạt động mua bán BĐS để gián tiếp thổi giá trị thương hiệu doanh nghiệp, thao túng chứng khoán hoặc các vấn đề khác là điều đang xảy ra. Thế nhưng, luật chưa bắt kịp được từng hành vi cụ thể, do đó cần có những quy định cụ thể hơn để điều chỉnh được vấn đề đang làm cho thị trường BĐS bị nhiễu loạn. Luật sư Lê Cao nhận định.

Cần phải có chế tài hình sự đối với hành vi thao túng, nhiễu loạn thị trường BĐS

Thị trường tự do cạnh tranh cần thiết cho sự phát triển, giá cả của các sản phẩm đưa vào kinh doanh không thể vì tác động quản lý mà hạn chế hay gò ép làm xiêu vẹo cơ chế để thị trường bị can thiệp không đúng. Nhưng nếu thị trường bị thao túng làm cho nhiễu loạn thì sẽ tạo ra nhiều vấn đề rất tiêu cực cho các chủ thể kinh doanh và cả những người tiếp nhận sản phẩm BĐS từ thị trường.

Vấn đề nhận diện các hành vi sai phạm, đánh giá được đúng những hệ lụy mà các sai phạm đó gây ra cho xã hội, thấu hiểu được hiện trạng tiêu cực từ các hành vi sai phạm đó để có thể xác định trách nhiệm pháp lý phù hợp là điều mà nhà làm luật cần quan tâm trong trường hợp này. 

Theo luật sư Cao, các vi phạm liên quan đến kinh doanh BĐS quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP chưa chỉ rõ xử lý vấn đề thao túng, nhiễu loạn thị trường BĐS, nên việc xử lý vi phạm hành chính chủ yếu đối với các hành vi khác, do đó cơ chế để xử lý mạnh tay vấn đề này trên thực tế khá khó khăn.

Bộ luật Hình sự cũng chưa quy định tội danh nào trực tiếp đến vấn đề này. Đặc biệt, để xử lý mạnh tay với các sai phạm thao túng, làm nhiễu loạn, méo mó thị trường BĐS, cũng chưa có quy định trực tiếp chỉ rõ cấu thành tội danh liên quan đến vấn đề này.

Do đó, để có thể xử lý hình sự với các hành vi sai phạm liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS thường phải viện dẫn sang các tội danh như hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, lừa dối khách hàng… Trong khi đó, đối với thị trường chứng khoán, tại Điều 211 Bộ luật hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) có quy định tội thao túng, nhiễu loạn  thị trường chứng khoán, trong đó chỉ rõ các dấu hiệu của việc thao túng, nhiễu loại thị trường làm cơ sở cho việc xử lý trách nhiệm hình sự đối với các hành vi thao túng thị trường chứng khoán.

Dù cho đối với thị trường BĐS, nếu có hành vi thao túng, nhiễu loạn thị trường BĐS thì hậu quả nguy hiểm cho xã hội của nó cũng không thua kém so với hành vi vi phạm thị trường chứng khoán. Chính sự thiếu quy định để chế tài các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS trong Bộ luật hình sự hiện hành làm cho các chủ đầu tư, những người kinh doanh dường như ít lo sợ các sai phạm.

Nếu có một hệ thống quy phạm đủ mạnh, các sai phạm sẽ chắc chắn giảm đi, hơn nữa khi đã xác định rõ trong luật, thì khi xử lý cũng tránh được sai sót, tránh được việc cố ép hình sự hóa quan hệ tranh chấp kinh doanh, dân sự. Luật sư Lê Cao phân tích.

Thao túng, làm nhiễu loạn thị trường BĐS là hành vi cụ thể nào, chế tài nào trong luật để xử lý. Đó là vấn đề rất đáng quan tâm và các nhà làm luật cần khẩn trương hoàn thiện để có cơ sở đưa thị trường BĐS về với giá trị thực tế, tránh những hệ lụy xấu đến hoạt động kinh doanh và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.