Kinh doanh bất động sản và những rào cản từ các quy định thiếu thống nhất trong 5 Luật

(Pháp lý) - Đó là các quy định bất cập, trái khoáy, thiếu thống nhất trong Luật Kinh doanh Bất động sản; Luật Đầu tư; Luật Doanh nghiệp; Luật Đất đai; Luật Nhà ở… Hệ lụy là gây lãng phí, thiệt hại, rủi ro cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Những quy định trái khoáy

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ về các kiến nghị hoàn thiện chính sách pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản (BĐS). Tại văn bản, VNREA chỉ ra nhiều quy định gây khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Theo đó, tại khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

VNREA cho rằng mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

Để cấp bảo lãnh thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác. Bên cạnh đó, tài sản bảo đảm chính là các căn hộ/nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.

Luật Đầu tư cũng quy định chủ đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Theo đó, việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Nay lại thêm yêu cầu về bảo lãnh khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chịu các chi phí này là chủ đầu tư và người mua.

VNREA cũng chỉ ra điểm bất cập trong quy định thanh toán 5% giá trị còn lại trong hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Theo quy định, trường hợp mua bán bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Trong khi đó, thực tế đã ghi nhận, nhiều trường hợp khi chủ đầu tư tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng, tuy nhiên nhiều khách hàng không chịu đóng lệ phí trước bạ, chủ đầu tư không hoàn thiện được thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thế nhưng lại chưa có cơ chế xử lý dứt điểm trường hợp này.

Cũng có trường hợp sau khi chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận và gửi thông báo đề nghị người mua thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng nhưng người mua không thanh toán, đối với các chủ đầu tư có số lượng sản phẩm lớn thì tổng số tiền 5% là rất lớn.

Ngoài ra, cũng có trường hợp khách hàng tự đi tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận khi chưa thanh toán 5%, khách hàng nhận được Giấy chứng nhận trực tiếp từ cơ quan có thẩm quyền và không thanh toán khoản tiền 5% giá trị còn lại, trong khi đó Chủ đầu tư lại vẫn tiến hành thủ tục khiến BĐS của khách hàng sẽ được cấp 2 giấy chứng nhận.

Nhiều quy định chồng chéo, thiếu thống nhất giữa các luật

Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì điều kiện để doanh nghiệp tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS là phải có “vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”. Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Như vậy, theo hai điều khoản này thì doanh nghiệp chỉ cần có 20 tỷ là có thể xây dựng BĐS để kinh doanh.

Tuy nhiên, hiện tại Luật Đầu tư 2014 và Luật Doanh nghiệp 2014 đã bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp khi thành lập. Trong khi đó Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án “có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên”. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải có một khoản vốn tối thiểu tương ứng với một tỷ lệ nhất định (15% hoặc 20% tùy trường hợp) của tổng mức đầu tư theo từng dự án mới được phép thực hiện đầu tư xây dựng BĐS để kinh doanh. Và khoản “vốn tối thiểu” này thay đổi theo tổng mức đầu tư của từng dự án, mà không phải cố định ở một mức cụ thể nào - do đó nó có thể cao hơn hoặc thấp hơn 20 tỷ đồng.

Như vậy, giữa các quy định của các Luật này đang có sự không tương thích về điều kiện tài chính của doanh nghiệp khi hoạt động kinh doanh BĐS.

Khoản 3 Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Điều 51 quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, theo đó nhà đầu tư phải xin Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.

Điều 45, khoản 4 Điều 40 Luật Đầu tư quy định nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng đủ điều kiện. Khi thay đổi nhà đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Như vậy, theo các quy định trên, để thực hiện chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án tại cùng một cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư. Các bước thực hiện hai thủ tục này có nhiều sự trùng lặp về các bước thực hiện, ví dụ: cơ quan có thẩm quyền đưa ra quyết định cuối cùng (UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ tùy thuộc vào loại dự án chuyển nhượng); các cơ quan chuyên môn được tham vấn ý kiến trong quá trình thẩm định (Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Cục Thuế hoặc Bộ quản lý ngành tùy thuộc vào loại dự án).

Sự trùng lặp về thủ tục này gây lãng phí, kéo dài thời gian và rủi ro cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, lãng phí nguồn lực Nhà nước trong việc quản lý và thực hiện các thủ tục hành chính.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở quy định hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải thực hiện công chứng, chứng thực trừ một số trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 122. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Tuy nhiên, khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định, hơp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thì phải công chứng hoặc chứng thực. Thời điểm có hiệu lực là do thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì thời điểm ký kết.

Như vậy, giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS 2014 đang chưa thống nhất về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Điều này còn ảnh hưởng đến thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng và ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của các bên khi phát sinh tranh chấp trên thực tế.

Văn Xuân