Thu hồi đất “vàng” bị giao trái phép: Những vướng mắc về mặt pháp luật

(Pháp lý) - Việc đất vàng bị giao trái phép vào các Tập đoàn, công ty tư nhân không phải là vấn đề mới, tuy nhiên lại luôn là vấn đề nóng gây bức xúc xã hội vì gây ra nhiều hệ lụy.

Điển hình như các vụ việc “đất vàng” bị giao trái phép cho tư nhân thể hiện trong các đại án liên quan đến Phan Văn Anh Vũ (Vũ nhôm); đại án liên quan đến Đinh Ngọc Hệ (Út trọc)…

Tại sao các tập đoàn, công ty tư nhân dễ dàng thao túng đất vàng đến vậy? Khi phát hiện ra sai phạm, quy trình thu hồi đất vàng sẽ có những vướng mắc nào về mặt pháp luật.

Xung quanh các vấn đề này, Phóng viên Pháp lý đã có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Cao (Công ty Luật FDVN, Đoàn Luật sư thành phố Đà Nẵng)

Thẩm quyền quá lớn dẫn đến dễ dàng thao túng….

Từ kinh nghiệm thực tế, tôi nhận thấy nguyên nhân của những sai phạm về đai liên tiếp và có hệ thống là do nhiều nguyên nhân.

Đầu tiên, hiện tượng thâu tóm các khu đất vàng trái luật thường nảy sinh từ việc chuyển hóa từ tài sản nhà nước sang tài sản tư nhân trong quá trình cổ phần hóa. Trên thực tế pháp luật đều đã có những quy định để quy định trình tự cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước, bán đấu giá các tài sản công phục vụ mục đích kinh tế, thế nhưng khâu thực thi có vấn đề là nguyên nhân sai phạm. Hàng loạt sai phạm ở nhiều tỉnh thành liên quan đến việc thâu tóm đất công gây thất thoát lãng phí đều cho thấy sự cấu kết giữa doanh nghiệp sân sau với với quan chức tham nhũng.

Tiếp đến là do quá trình xử lý các sai phạm này còn chưa kịp thời, triệt để. Thực tế cho thấy, trước đây Bộ luật Hình sự 1999 cũng đã có các quy định tội danh liên quan đến quản lý đất đai, nhưng gần 20 năm có hiệu lực, tội “Vi phạm các quy định về quản lý đất đai” rất ít khi khởi tố, và rất hiếm khi khởi tố đến những quan chức cấp tỉnh. Gần đây, nhiều vi phạm pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý đất đai phát sinh từ trước ngày 01/01/2018 (ngày có hiệu lực của Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) được công khai… Qua đó, ta nhận thấy, đó là những sai phạm có hệ thống, kéo dài và nghiêm trọng, nhưng lại không được phát hiện, không bị xử lý kịp thời. Đó là lý do sai phạm chồng lên sai phạm, những người làm sai họ không sợ và vì vậy các sai phạm cứ xảy ra.

Một thực tế khác là nhiều địa phương, nhiều khu vực giá đất rất thấp vì không có nhà máy, không có khu công nghiệp, không có trường học, không có bệnh viện, không có khu vui chơi, vậy là không có người ở. Ngược lại, nhiều nơi giá đất bị đẩy lên rất khủng khiếp, nhiều đô thị hiện nay quá ngột ngạt vì dân cư tập trung rất đông, các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… ngày một đông đúc, quá tải, giá trị các khu đất cũng bị đẩy lên rất cao. Đất đai bị kéo theo vòng xoáy của nhu cầu con người, từ đó nảy sinh các loại quyền lợi, các vấn đề về lợi ích. Từ đây, những người có quyền lực trong tay mà không chính trực sẽ nảy sinh lòng tham, tính vụ lợi. Trong khi sự kiểm soát quyền lực, quản trị hành chính non kém, không quyết liệt, dẫn đến xuất hiện sự thao túng, cấu kết của các nhóm lợi ích.

Chúng ta chứng kiến hầu như các sai phạm về quản lý đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước thì phía sau đó bên được lợi là một số doanh nghiệp nào đó, lợi ích cục bộ này rơi vào thiểu số người, chứ ngân sách nhà nước và người dân nói chung không được hưởng lợi.
Một nguyên nhân nữa là do hạn chế về thực thi pháp luật. Hiện nay nhiều khi Luật ban hành một kiểu, nhưng dưới địa phương chỉ mệnh lệnh miệng, hoặc một văn bản mang tính công văn đã có thể đi ngược lại luật pháp.

Ví dụ có nhiều quy định của Luật đất đai 2013 khẳng định các quyền của người sử dụng đất như được cấp giấy chứng nhận, nhưng ở một số địa phương, ông Chủ tịch UBND cấp tỉnh chỉ cần ban hành 1 Công văn yêu cầu ngừng lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dân thì các cơ quan ban ngành nghe theo luôn, họ không dám trái lời lãnh đạo, đó cũng là biểu hiện của việc bất cập, luật pháp không chạm tới được.

Rồi hiện nay, có hiện tượng nhiều vụ án hành chính về đất đai chưa được xử lý nghiêm minh, có vụ được xử nghiêm, có bản án nhưng cơ quan nhà nước không chịu thi hành, xem thường kỉ cương pháp luật cũng là biểu hiện của việc pháp luật không được thực thi đến nơi đến chốn.

Đặc biệt, hiện nay, pháp luật về đất đai trao cho chính quyền địa phương quá nhiều quyền. Quyền quản lý, thu hồi, điều chỉnh, quyết định giá đất và can thiệp hết các quyền của công dân về đất đai. Vì vậy nên tình trạng lạm quyền rất dễ xảy ra.

Do đó, theo tôi muốn tránh các sai phạm về quản lý đất đai thì phải có cơ chế để buộc các chính quyền địa phương tuân thủ trước hết Luật Đất đai.

Thu hồi đất vàng theo Luật Đất đai “vênh” với Bộ luật Dân sự

Sau khi việc giao đất trái luật diễn ra, đã có những bản án, kết luận thanh tra kết luận về sai phạm. Kéo theo đó là hàng loạt các khu đất vàng bị kiến nghị thu hồi. Theo quy định tại Điều 64 Luật đất đai 2013, nếu việc thực hiện các hoạt động cấp đất, giao đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không được phép, không thuộc thẩm quyền, vi phạm luật đất đai thì thuộc trường hợp nhà nước sẽ thu hồi đất.

Vấn đề là, nếu các Dự án mới dừng lại ở việc đang triển khai thực hiện, đất bị giao, được chuyển nhượng, được góp vốn sai mà doanh nghiệp nhận được đất chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, chưa chuyển nhượng hợp pháp cho các bên thứ ba khác thì việc thu hồi đất sẽ dễ thực hiện hơn, thiệt hại của nhà nước có thể khắc phục dễ hơn. Thế nhưng, cũng có những Dự án mà doanh nghiệp nhận được đất trái luật, nhưng đã hoàn tất các hoạt động đầu tư, sau đó đã có các sản phẩm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp và từ đó chuyển nhượng cho các bên thứ ba một cách ngay tình, rồi những người này sở hữu, sử dụng tài sản hoặc thực hiện giao dịch chuyển nhượng tiếp cho các bên liên quan thì vấn đề thu hồi tài sản lại bị đặt trước những vướng mắc không dễ xử lý thu hồi vì cần xem xét vấn đề bảo vệ người thứ ba ngay tình theo quy định của pháp luật dân sự.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 có quy định liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu, theo đó khoản 2 của Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau: "Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa."

Khoản 3 của Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định "Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại."

Như vậy, có thể hiểu là nếu các bên thứ ba ngay tình đã nhận lại các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở từ các bên trước đó, mà tài sản nhận chuyển nhượng đã đăng ký quyền sở hữu trước đó, thì dù giao dịch ban đầu được chứng minh là không đúng luật, nhưng người thứ ba nhận được tài sản từ giao dịch sau khi tài sản đã được đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền thì quyền lợi của người thứ ba ngay tình được bảo vệ theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy, vấn đề còn “vênh” ở đây là Luật đất đai 2013 xác định sẽ phải thu hồi các dự án đất công mà được giao, chuyển nhượng, góp vốn trái luật vào các doanh nghiệp khác thì phải thu hồi, nhưng nếu theo qui định của Bộ luật Dân sự thì các dự án này nếu đã hoàn thành mà đã chuyển nhượng ngay tình hợp pháp cho các bên thứ ba, thứ tư rồi thì quyền của các bên thứ ba, thứ tư ngay tình sẽ được bảo vệ và sẽ không thể thu hồi.

Qua quá trình bảo vệ các thân chủ của mình, tôi nhận thấy rủi ro thường gặp nhất là tại các Dự án bất động sản mà các doanh nghiệp nhận được đất thông qua các giao dịch trái luật chưa hoàn thiện, các doanh nghiệp này "bán lúa non" cho người dân thông qua các giao dịch đặt cọc, góp vốn … Những người mua này thực hiện các giao dịch nhận chuyển nhượng khi tài sản chưa đảm bảo điều kiện để chuyện nhượng. Tiền thì đã trả, doanh nghiệp có thể đã tiêu xài, đầu tư hoặc tẩu tán hết , nhưng đất thì bị nhà nước thu hồi lại, nếu có tranh chấp xảy ra, họ đi kiện các doanh nghiệp đã nhận tiền của mình, và nếu họ có thắng kiện các DN thì đó chỉ là bản án “ trên giấy”, còn thi hành án được hay không thì phải xem thực tế doanh nghiệp họ còn tài sản để thi hành hay không. ..

Với những thực tế diễn ra nêu trên, kiến nghị các cơ quan chức năng cần siết lại các qui định giao đất vàng, “ thiết kế” cho được các quy định để kiểm soát được quyền lực, giảm bớt quyền lực của UBND cấp tỉnh thành để hạn chế lạm quyền , đặc biệt là lạm quyền trong quản lý nguồn lợi đặc biệt – nguồn lợi đất đai.

Phan Tĩnh - Thư Nguyễn (thực hiện)